LƯỢC SỬ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐÀ NẴNG

    Đà Nẵng là thành phố lớn nhất miền Trung và là một trong 5 thành phố trực thuộc Trung ương, có lịch sử phát triển tương đối ngắn-25 năm kể từ 1996 đến nay. Mặc dù vậy thị trường Bất động sản(BĐS) cũng đã trải qua khá nhiều thăng trầm, dưới đây là lược sử được SPE.R tóm lược khá ngắn gọn và chia làm 4 giai đoạn để bạn đọc dễ hình dung hơn.

I. GIAI ĐOẠN TRƯỚC 2013:

     - Ngày 1/1/1997 Đà Nẵng chính thức trở thành TP trực thuộc trung ương, cũng trong năm này, resort biển đầu tiên Furama đi vào hoạt động, tiếp đó là việc cầu Sông Hàn đi vào hoạt động vào năm 2000 đã đặt nền móng đầu tiên để BĐS Đà Nẵng đặc biệt là BĐS ven biển (resort, villas, condotel, khách sạn...) phát triển mạnh mẽ sau này.
- Ngày 15 tháng 7 năm 2003, Đà Nẵng được công nhận là đô thị loại 1, đánh dấu cho sự thời kì phát triển mạnh mẽ về quy mô KT, Xã hội,.... Bên cạnh đó thị trường BĐS tại đây cũng có những chuyển biến tích cực hơn tuy chưa rõ nét. Thời điểm này tuy ĐN là đô thị loại I nhưng thị trường BĐS lại không có nhiều đột phá trong quy mô thị trường lẫn tâm lý nhà đầu tư. Có nhiều nguyên nhân cho việc này, như quy mô kinh tế cũng như dân số chưa đạt ngưỡng tăng trưởng ấn tượng và việc nguồn cung sản phẩm chưa phong phú, cùng với hệ thống pháp lý chưa thực sự ủng hộ cho thị trường. Lúc này sản phẩm được giao dịch trên thị trường chủ yếu là đất nền phân lô các khu tái định cư nằm ở khu vực Hoà Cường và Khuê Trung với giá từ 60 đến 300tr, hình thức mua bán chủ yếu là “phiếu trắng”

     - Năm 2007, UBND thành phố Đà Nẵng quyết định chuyển giao toàn bộ khu du lịch Bà Nà cho Tập đoàn Sun Group - Việt Nam quản lý. Nhằm phục vụ nhu cầu du lịch khám phá, nghỉ dưỡng và du lịch tâm linh, tuyến cáp treo Bà Nà-Suối Mơ đã đi vào hoạt động vào năm 03/2009. Đây là cột mốc quan trọng đánh dấu sự chuyển biến trong cơ cấu kinh tế của TP, bước đầu trong việc định hướng ĐN trở thành TP du lịch sau này, đồng thời cũng khiến cho thị trường BĐS có những chuyển biến mạnh mẽ ở phân khúc BĐS du lịch, ven biển. 
- Cũng trong giai đoạn này, cố Bí thư - Chủ tịch TP là ông Nguyễn Bá Thanh sử dụng chính sách "đổi đất lấy hạ tầng" đã tạo một cuộc chuyển biến rõ rệt đối với thị trường BĐS ĐN. Cụ thể với chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp lớn (SUN Group, BRG, Trung Nam, Phương Trang...) thành phố đã có những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng lớn được đầu tư, cùng với đó quỹ đất đối ứng khắp TP cũng được các doanh nghiệp này lên kế hoạch sử dụng, triển khai dự án. Đây có thể nói là thay đổi kép theo hướng rất có lợi cho thị trường BĐS ĐN vì sẽ đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số, tạo công ăn việc làm vừa phát triển quỹ đất theo nhiều hướng, tạo nguồn cung dồi dào sau này. Tuy đây chỉ là thời điểm sơ khai của thị trường nhưng thị trường Đà Nẵng rất được các nhà đầu tư khắp cả nước chú ý vì tiềm năng lớn và giá cả khá rẻ.

     - Giai đoạn 2009-2013 là cuộc cách mạng của thành phố khi hàng loạt các cây cầu mới: Thuận Phước, Cầu Rồng, Trần Thị Lý được đưa vào sử dụng, không những giúp việc đi lại dễ dàng hơn với quận Sơn Trà mà còn giúp Đà Nẵng đánh dấu lên bản đồ du lịch thế giới với lợi thể bờ biển dài và quá đẹp.

Từ đây, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn bắt đầu là thị trường BĐS được săn đón bởi những nhà đầu tư lớn trên cả nước vì tiềm năng du lịch quá dồi dào. Giai đoạn này với tầm giá 400-500 triệu đồng đã có thể sở hữu 1 sản phẩm đất nền ở những KĐT, khu  tái định cư mới quy hoạch.

Tuy nhiên vào giai đoạn 2011 đến 2013 cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS Việt Nam và Đà Nẵng cũng không ngoại lệ.

Thị trường suy giảm mạnh và hầu như mất thanh khoản. Trung bình BĐS trung tâm giảm 30 40% giá còn vùng ven mới nổi mất 60 70%.

Ví dụ Golden Hill năm 2010 giá 350tr năm 2011 600tr nhưng đến cuối năm 2011 giảm còn 170tr đến 220tr… Cú sập quá lớn khiến thị trường BĐS Đà Nẵng rơi vào đóng băng trong 3 năm tiếp theo.

II. GIAI ĐOẠN 2013 - 2017:

    - Năm 2013 luật đất đai sửa đổi được ban hành cùng với đó năm 2014 luật nhà ở cũng có hiệu lực, hành lang pháp lý đảm bảo đã thúc đẩy mạnh sự phát triển về thị trường BĐS ở Đà Nẵng. Thời điểm này Đà Nẵng cũng có những dự án đầu tư công vốn lớn trong thời điểm này điển hình như dự án Nút giao thông Ngã Ba Huế được xây dựng dưới hình thức BT bởi tập đoàn Trung Nam, cùng hàng loạt các tuyến đường mới được mở thêm. 
- Bên cạnh đó việc tăng trưởng kinh tế, dân số cũng như tốc độ đô thị hóa nhanh góp phần không nhỏ vào việc đẩy nhu cầu mua sở hữu BĐS đặc biệt là đất nền tăng mạnh theo. Cũng trong giai đoạn này thị trường BĐS ĐN bắt đầu thu hút nhà đầu tư, dòng tiền khắp nơi trên cả nước. Mức giá trung bình trong giai đoạn này cho sản phẩm đất nền tăng trưởng nhanh, từ 500tr - 1.5 tỷ/ sản phẩm

- Đây cũng là giai đoạn vàng trong sự phát triển BĐS du lịch tại ĐN khi hàng loạt ông lớn trong và ngoài nước đổ về xây dưng các resort ven biển, và tuyến đường du lịch ven biển nối liền Đà Nẵng Hội An đã mở ra cơ hội lớn cho thị trường BĐS Phía nam Đà Nẵng và ven sông cổ cò. Đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến Phường Điện Ngọc tỉnh Quảng Nam giáp ranh với ĐN, tạo tiền đề phát triển cho khu vực NAM ĐÀ NẴNG sau này.

III. GIAI ĐOẠN 2017 - 2019:

    - Giai đoạn này kinh tế ĐN có rất nhiều điểm sáng, trong đó việc tăng trưởng du lịch ấn tượng, cũng như đăng cai tổ chức hội nghị APEC 2017 đã giúp vị thế Đà Nẵng được nâng cao lên rất nhiều, cùng với nền tảng tốt là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường ở giai đoạn 2014-2017, thị trường BĐS Đà Nẵng đã đạt được giai đoạn hoàng kim trong thời điểm này.
- Liên tục những dự án mới được đầu tư, tái khởi động lại: KĐT Phương Trang, KĐT Bàu Tràm Lakeside, Eco Charm (Liên Chiểu), KĐT Phú Mỹ An, KĐT FPT, KĐT Nam Hòa Xuân (Ngũ Hành Sơn), KĐT Sea Thuận Phước, KĐT đầu tuyến Sơn Trà Điện Ngọc (Sơn Trà)... và không thể không kể đến hàng loạt KĐT ở Điện Ngọc - Điện Bàn.

    - Giai đoạn này giá BĐS tăng phi mã tuy có chững lại vào quý 2 và 3 của 2018 nhưng sau đó tiếp tục tăng mạnh và đạt đỉnh vào quý I/2019. Có nhiều lý do cho sự tăng trưởng cực mạnh này, trong đó tăng trưởng Kinh tế hơn 8% (năm 2018), hay hàng loạt những dự án đầu tư công: Tin đồn cầu Bùi Tá Hán, di dời Cảng Liên Chiểu, đề án thay đổi quy hoạch thành phố... cùng với đó phải kể đến  sự dịch chuyển dòng tiền vào BĐS (cuối 2018 đầu 2019) trên quy mô cả nước.
- Mức thanh khoản cao khủng khiếp cùng với sự điên cuồng của đám đông đã giúp mức giá của đất nền đạt ngưỡng: trung bình 2.2-3 tỷ/sp, có nơi đạt giá 5-7 tỷ (đối với sp ở gần biển hoặc vị trí đẹp).

IV. GIAI ĐOẠN 2019 - NAY:

     - Kể từ khi đạt đỉnh ở quý I/2019, thị trường BĐS ĐN bắt đầu lao dốc không phanh trong giai đoạn này. Có thể nói giai đoạn này là sự suy thoái kép của thị trường, bởi 2 lý do: bong bóng BĐS vỡ và ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19.

     - Năm 2019 không thể không kể đến việc hướng dẫn thực hiện kết luận thanh tra 2852 về sai phạm trong quản lý sử dụng đất đai của Đà Nẵng được công bố, đi kèm là hàng loạt sai phạm của các dự lớn như: Đa Phước (liên quan Vũ Nhôm), tiếp đó là hàng chục dự án tranh chấp giữa khách hàng, đơn vị môi giới và chủ đầu tư ở khu vực Điện Ngọc – Quảng Nam (đơn cử là Bách Đạt – Nhất Nam), sự chậm trễ trong việc ra sổ hoặc xây dựng hạ tầng của các dự án.... Vô hình trung tạo thành một “cơn khủng hoảng pháp lý” làm cả thị trường mất niềm tin, phủ sợ hãi lên tâm lý mọi nhà đầu tư và góp phần không nhỏ kích nổ bong bóng BĐS.

     - Việc bong bóng BĐS hình thành ở giai đoạn trước vỡ vào đầu quý II/2019 khiến thanh khoản của cả thị trường bắt đầu giảm mạnh, giá cũng lao dốc theo và đạt mức giảm 35-50% chỉ trong hai quý 3 và 4 năm 2019. Trong thời điểm này không chỉ riêng Đà Nẵng mà cả nước đều trải qua sự suy giảm mạnh của thị trường BĐS, đồng nghĩa với việc dòng tiền đã dịch chuyển rất nhiều từ BĐS sang các kênh đầu tư khác, đặc biệt là chứng khoán. 

     - Tiếp đến đầu năm 2020 giá cả đang có xu hướng tăng nhẹ thì đại dịch Covid bùng phát vào tháng 3/2020 càng làm cho tâm lý thị trường bao trùm cảm giác u ám. Mặc dù với chính sách kiểm soát dịch tốt trong năm 2020 nhưng việc hoãn đường bay quốc tế, nội địa, cùng việc đợt dịch thứ 2 bùng phát tại chính Đà Nẵng khiến cả nền KT thành phố vốn dựa vào dịch vụ và thương mại (65.5%) gần như tê liệt, du lịch suy giảm doanh thu 56.4%, kinh tế tăng trưởng âm 9.77% trong năm này. Điều này cùng với sự mất thanh khoản nặng ở hầu hết các dự án và phân khúc sản phẩm làm tâm lý sợ hãi bao trùm cả thị trường. Tuy nhiên thị trường trong năm vẫn có những điểm sáng như sự phục hồi giá ở những khu vực có tính rủi ro thanh khoản thấp như KĐT Nam Hòa Xuân khi mức giá được đẩy từ 2.1 tỷ(đầu 2020) lên lại mức 2.8 tỷ(cuối 2020), hoặc khu vực FPT, Hòa Xuân, KDC Nam Nguyễn Tri Phương cũng có mức thanh khoản khá giúp mức giá có sự tăng nhẹ từ đáy thấp (cuối 2019) 200-400tr/sp tùy vị trí.

     - Bước qua năm 2021, giá và thanh khoản ở một số dự án an toàn (về cả pháp lý và rủi ro thanh khoản) trên đà cũ có sự tăng trưởng trở lại, cùng với đó việc thúc đẩy kinh tế cũng khiến tâm lý thị trường tích cực hơn, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh, dòng tiền chốt lời cũng bắt đầu đổ sang BĐS, ai cũng mong chờ sự trở lại của thị trường. Tâm lý tích cực giúp thị trường có giai đoạn tăng trưởng vào cuối tháng 3 đầu tháng 4 ở hầu hết các dự án lớn, giúp mức giá phục hồi trở lại, chỉ còn cách mức giá đỉnh 2019 khoảng 15-20%

     - Những tưởng thị trường đã có đà phục hồi nhưng không, đợt bùng phát dịch thứ 4 lớn nhất từ trước đến giờ lại khiến thị trường lâm vào cảnh mất thanh khoản gần như hoàn toàn ở mọi phân khúc. Chính sự mất thanh khoản đột ngột và tình hình diễn biến của dịch bệnh hết sức phức tạp, đến mức phải ngưng mọi hoạt động kinh tế nên mức giá rao bán (không phải giao dịch) có sự sụt giảm, nhưng số lượng không quá nhiều để tạo hiệu ứng bán tháo.

LỜI KẾT: 

 Tuy thị trường trải qua không ít thăng trầm nhưng không thể phủ nhận BĐS Đà Nẵng đã phát triển rất nhanh và mạnh chỉ trong vòng vỏn vẹn 10 năm. Giá cả, tính thanh khoản và quy mô thị trường đều tăng trưởng 5-10 lần, nhưng hiện tại mức giá vẫn còn đang ở mức thấp so với tiềm năng và vị thế của thành phố, đặc biệt là sau khủng hoảng kép của thị trường giai đoạn này. Vẫn còn rất nhiều dư địa cũng như không gian phát triển cho thị trường sau này, đặc biệt sau khi chính phủ thông qua đề án thay đổi quy hoạch thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2030, tầm nhìn 2045, thị trường BĐS vẫn sẽ rất hứa hẹn cho nhà đầu tư.
      Đi kèm sự phát triển trên là sự ra đời hàng loạt loại hình BĐS mới xuất hiện: biệt thự nghỉ dưỡng, villas biển, condotel, căn hộ, căn hộ dịch vụ, phân khúc cho thuê ngắn-dài ngày... Trong bài viết này SPE.R đang tập trung vào phân khúc đất nền, vì đây là phân khúc có lượng sản phẩm lớn nhất và đóng vai trò chủ đạo, dẫn dắt cả thị trường. Trong những bài viết, bản tin tiếp theo SPE.R sẽ đề cập sâu hơn vào các phân khúc khác.

Ảnh: Trần Mạnh Hoàng

Bài viết trên của Page SPE.R là một đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường Đà Nẵng.

(Theo Trần Vũ  - SPE.R team)

Lộc Nguyễn

Bài viết rất hay, rất chính xác và nhận định đúng về thị trường, tiềm năng hiện tại của Đà Nẵng. Cảm ơn anh đã chia sẻ

Bridget Nguyen

2003 còn chơi trốn tìm ở rặng phi lao An Thượng, xưởng gỗ 387
2013 mở đường Lê Quang Đạo, 2019 đất lên 100tr/m2 ????

Elist Nguyen

2016 mình vào, tiếc là quá tin người nên ko check ttin để tuột mất cơ hội 2018 thị trg quá tốt!

Trần Vũ h mình có thị trường khác đầu tư rồi. Với cái thời tăng 5-7 lần qua rồi. Tay trắng ô anh mình kiếm 20 tỷ!

Trần Vũ

Bridget Nguyen ngày xưa con gái quận 3 k bằng bà già quận nhất. Bây giờ Mét đất quận nhất k bằng tấc đất quận 3 ????

Le Kieu Ngoc Hieu

Cuối tuần Vũ review quang cảnh Đà Nẵng và xung quanh đê! Như: cầu rồng, cầu xoay sông Hàn, Bà Nà hill ????, 6 bãi biển, Ngũ Hành Sơn, đèo Hải Vân, Lăng Cô, .... Kinh tế: đá non nước, đặc sản về món ăn ...