CẦN GIỜ HIỆN TẠI VÀ BA NGỌN NẾN LUNG LINH: CHỢ – HÀNG – TIỀN

Phân tích chuyên sâu từ góc nhìn Chợ Đất – Sàn đầu tư tiên phong khu Nam TP.HCM

I. CẦN GIỜ TRONG CHU KỲ MỚI – VÙNG TRŨNG THÀNH CỰC TĂNG TRƯỞNG

Mỗi thị trường bất động sản đều có thời điểm bứt phá của riêng nó.

Quận 2 từng bừng sáng khi có cao tốc Long Thành – Dầu Giây, metro Bến Thành – Suối Tiên.

Nhà Bè bật dậy nhờ khu đô thị Zeit, GS Metrocity.

Và giờ, Cần Giờ – mảnh đất từng được ví như “vùng trũng” của TP.HCM – đang bắt đầu bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh nhất trong lịch sử.

Điều thú vị là: khác với các khu vực phát triển theo hướng “nội sinh”, Cần Giờ đang được kích hoạt từ cả ba trục sức mạnh – Chợ, Hàng, Tiền.

Ba “ngọn nến” này – nếu cùng lúc được thắp sáng – sẽ biến vùng đất từng được xem là xa xôi, heo hút trở thành trung tâm nghỉ dưỡng và đầu tư chiến lược của khu Nam TP.HCM trong giai đoạn 2025–2035.

II. NGỌN NẾN THỨ NHẤT: TIỀN – MẠCH MÁU CỦA THỊ TRƯỜNG

Tiền là máu, là nhịp đập của bất động sản. Không có dòng tiền, không có giá trị.
Mỗi chu kỳ tăng trưởng BĐS đều bắt đầu từ chính sách tiền tệ và dòng vốn đầu tư công.

1. Bối cảnh vĩ mô thuận lợi

Từ năm 2024, Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất huy động về quanh mức 4–5%, lãi suất cho vay mua nhà giảm còn 8–9%. Đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm.
Đi cùng đó là chính sách “bơm hạ tầng – giữ tín dụng – kích tiêu dùng” của Chính phủ nhằm khơi thông dòng vốn thực.

Đặc biệt, định hướng đầu tư công khu Nam TP.HCM giai đoạn 2025–2030 có hai mũi nhọn chính:

• Trục Cao tốc Bến Lức – Long Thành (sắp thông xe cuối 2025), kết nối trực tiếp Cần Giờ – Nhà Bè – Long Thành.

• Dự án Cầu Cần Giờ (vốn hơn 9.000 tỷ), chính thức phê duyệt và khởi công năm 2026.

• Định hướng đường sắt tốc độ cao TP.HCM – Cần Giờ – Vũng Tàu đang được Bộ GTVT nghiên cứu khả thi.

Nói cách khác, “đồng tiền thông minh” đang bắt đầu hướng dòng chảy về phía biển.
Nếu giai đoạn 2010–2020, dòng tiền đổ vào khu Đông (Quận 2, Quận 9, Thủ Đức), thì từ 2025 trở đi, khu Nam – đặc biệt là Cần Giờ – sẽ trở thành trung tâm hút vốn kế tiếp.

2. Dấu ấn từ Vingroup – chất xúc tác kích dòng tiền

Không phải ngẫu nhiên mà Vin chọn Cần Giờ.
Trong chiến lược phát triển dài hạn, Tập đoàn này luôn đi trước 1–2 chu kỳ.

• 2018: Họ đặt nền móng ở khu Đông bằng Vinhomes Grand Park (Quận 9), lúc đó khu vực này còn hoang sơ, hạ tầng chưa đồng bộ.

• 2020–2023: Grand Park trở thành biểu tượng đô thị thông minh, kéo giá trị khu Đông tăng gấp 3–4 lần.

• 2024: Vin tiến về biển, khởi động Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, đại dự án 2.870 ha, quy mô đô thị biển – nghỉ dưỡng lớn nhất Việt Nam.

Sự xuất hiện của Vingroup chính là “chất xúc tác dòng tiền”.
Bởi Vin không chỉ mang thương hiệu – mà còn mang cả hạ tầng, hệ sinh thái và niềm tin nhà đầu tư.
Giống như cách Grand Park “thay máu” Quận 9, Green Paradise sẽ “định hình lại bản đồ giá trị Cần Giờ.”

III. NGỌN NẾN THỨ HAI: HÀNG – NGUỒN CUNG MỚI ĐỊNH HÌNH

Thị trường bất động sản chỉ thật sự nóng khi có hàng để giao dịch.
Không có hàng – không có giá.
Không có giá – không có dòng tiền.

Cần Giờ trước đây thiếu hàng đúng nghĩa.
Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ chiếm hơn 70%.
Đất ở chỉ tập trung tại các khu dân cư Phước Lộc, Bình Khánh, Cần Thạnh, Long Hòa.

Giá đất từng dao động rất thấp:

• 2018–2019: đất thổ cư trung tâm Cần Thạnh chỉ 12–15 triệu/m².

• 2023: dao động 28–40 triệu/m² tuỳ vị trí.
  Nhưng sau thông tin Vin chính thức ra dự án, giá chào bán quanh rìa dự án Green Paradise đã nhích lên 50–60 triệu/m², dù giao dịch thật vẫn còn dè dặt.

1. Vinhomes Green Paradise – cú hích tái cấu trúc nguồn cung

Dự án Green Paradise có vai trò đặc biệt:

• Quy mô gần 3.000ha – gấp đôi Phú Mỹ Hưng.

• Bao gồm biển hồ nước mặn 443ha, khu khách sạn quốc tế 7.000 phòng, bến du thuyền, trung tâm thương mại, sân golf, và hơn 10.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng.

Với quy mô này, Vingroup không chỉ làm một dự án – mà là kiến tạo một đô thị du lịch biển hoàn chỉnh.

Đây là “cái HÀNG” mà thị trường Cần Giờ đang thiếu suốt 20 năm qua.

Bên cạnh đó, sự có mặt của Vin sẽ kích hoạt hàng loạt dự án vệ tinh:

• Các khu dân cư Phước Lộc, Bình Khánh được tái cấu trúc.

• Các tuyến đường Duyên Hải, Tắc Xuất, Lương Văn Nho bắt đầu có sóng mua bán thật.

• Các nhà đầu tư trung và lớn bắt đầu gom quỹ đất 1–2ha, chờ phát triển mini-hotel, homestay, nhà vườn ven đô.

Tức là: Hàng đã bắt đầu hình thành.

2. Đất dân sinh được “đánh thức”

Nếu trước đây, người dân giữ đất chỉ để “để đó”, thì nay, mỗi mảnh đất quanh Green Paradise đều có câu chuyện.
Nhiều chủ đất chuyển hướng chia nhỏ, lên thổ cư, xin quy hoạch lại để đón sóng đô thị hóa.

Theo khảo sát thực địa của Chợ Đất tháng 9/2025:

• Đất thổ cư có sổ, đường ô tô 4m tại Long Hòa: 40–55 triệu/m².

• Đất mặt tiền Duyên Hải: 70–90 triệu/m².

• Đất quy hoạch dân cư (chưa tách): 25–35 triệu/m².

Đáng chú ý, lượng người đi xem đất tăng 3–4 lần so với cùng kỳ 2023, cho thấy nhu cầu thật đang trở lại.

IV. NGỌN NẾN THỨ BA: CHỢ – NƠI DÒNG TIỀN GẶP HÀNG THẬT

Không có chợ, thị trường chỉ là “đất ngủ”.
Trước đây, Cần Giờ chưa từng có “chợ bất động sản đúng nghĩa”.
Một số sàn nhỏ mở rồi đóng vì không có hàng, không có người mua, không có thanh khoản.

Nhưng giờ, tình thế thay đổi.
Sự xuất hiện của Vingroup đã đánh thức cả hệ sinh thái môi giới – truyền thông – sàn phân phối.

Hàng trăm môi giới từ TP.HCM, Nhà Bè, Long An, Bình Dương đang dịch chuyển về đây.
Các sàn lớn bắt đầu khảo sát, mở chi nhánh, trong đó có Chợ Đất – sàn đầu tư tiên phong khu Nam, đã triển khai đội ngũ thường trực tại Long Hòa và Duyên Hải từ tháng 6/2025.

1. “Chợ” đang hình thành thật sự

Theo thống kê nội bộ của Chợ Đất:

• Mỗi tuần có khoảng 150–200 lượt khách đi xem đất tại các trục Duyên Hải, Tắc Xuất, Giồng Ao.

• Tỉ lệ khách mua thật (chốt cọc) chiếm khoảng 15–20% – cao hơn gấp 3 lần so với 2024.

• Nhà đầu tư nhỏ lẻ (dưới 3 tỷ) chiếm 60%, còn lại là nhóm tổ chức gom đất lớn.

Điều này cho thấy “chợ Cần Giờ” đã sáng đèn, chỉ là chưa bùng nổ vì mọi người còn chờ Vin “ra giá tham chiếu” giai đoạn 1.

2. Khi Vin ra giá – thị trường sẽ được định vị lại

Tâm lý hiện tại của cả người mua lẫn người bán đều là “so găng chờ Vin”:

• Người bán: “Giữ đất lâu rồi, giờ Vin vào sao bán rẻ được.”

• Người mua: “Giá ảo hay thật, chờ Vin mở bảng giá mới tính.”

Một khi Vin công bố bảng giá giai đoạn 1, toàn bộ thị trường sẽ có mốc định vị mới.
Nếu Vin định giá hợp lý (dao động 80–120 triệu/m²), đất dân sinh quanh dự án sẽ ngay lập tức có sóng tăng 20–30%.
Đó là cách thị trường tự điều tiết – khi “ngọn nến Chợ” bắt đầu cháy sáng.

V. BA NGỌN NẾN CÙNG SÁNG – THỊ TRƯỜNG HÌNH THÀNH CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG MỚI

1. So sánh với Nhà Bè và Long An

Cần Giờ đang đi đúng quỹ đạo của Nhà Bè 5 năm trước, Long An 4 năm trước.

Nhưng điểm khác biệt là động lực hạ tầng và quy mô Vin lần này vượt xa.

2. Dự báo 3 kịch bản 2025–2030

• Kịch bản 1 (cơ sở):
  Giá đất dân sinh quanh Green Paradise tăng trung bình 20–30%/năm, đạt 80–100 triệu/m² năm 2030.
  Thanh khoản tăng đều, hình thành cộng đồng cư dân mới.

• Kịch bản 2 (tích cực):
  Cầu Cần Giờ hoàn thành sớm, hạ tầng logistics triển khai song song.
  Vin mở rộng thêm phase 2 – đất dân sinh có thể tăng gấp 3–4 lần, đạt mặt bằng ngang Nhà Bè 2025.

• Kịch bản 3 (chậm lại):
  Tiến độ cầu và Vin kéo dài, dòng tiền tạm thời chững.
  Giá giữ nguyên 1–2 năm, nhưng vẫn duy trì giá trị tích sản dài hạn.

Dù theo kịch bản nào, Cần Giờ đã bước sang trang mới – và không thể quay lại thời giá rẻ trước kia.

VI. CƠ HỘI CHO NHÀ ĐẦU TƯ HIỆN TẠI

1. Đầu tư sớm – chọn đúng vị trí, đúng dòng tiền

Thời điểm hiện tại, nhà đầu tư thông minh cần:

• Chọn quỹ đất có sổ, quy hoạch dân cư, hạ tầng đi được.

• Ưu tiên các trục đường Tắc Xuất, Duyên Hải, Giồng Ao, Lương Văn Nho.

• Tập trung phân khúc 3–7 tỷ – dễ thanh khoản, dễ tích sản.

Đây là giai đoạn “nén chờ Vin ra giá”.
Khi bảng giá Vin công bố, mọi giá trị xung quanh sẽ bật mạnh.

2. Nhà đầu tư tổ chức – gom quỹ đất lớn

Các quỹ đất 1–2ha gần trục chính hiện được giao dịch nội bộ quanh 60–80 tỷ/ha – rẻ hơn 40% so với Nhà Bè cùng vị trí.
Những đơn vị tiên phong gom sớm sẽ là người sở hữu “hàng hiếm chiến lược” cho chu kỳ tới.

VII. KẾT LUẬN – CẦN GIỜ ĐANG SÁNG DẦN DƯỚI BA NGỌN NẾN

Ba ngọn nến: Tiền – Hàng – Chợ
Khi cùng thắp sáng, một thị trường mới hình thành.

Cần Giờ không còn là “vùng xa xôi” nữa.
Nó đang trở thành vùng ven đô cao cấp của TP.HCM, mang trong mình bản sắc biển – sinh thái – đô thị nghỉ dưỡng – logistic cảng biển.

Trong 5 năm tới, ai nhìn ra trước – người đó thắng.
Đầu tư Cần Giờ bây giờ không chỉ là mua đất – mà là mua tầm nhìn của một chu kỳ 10 năm.