Ma Trận Tín Dụng Bất Động Sản: Vì Sao Thời Gian Mới Là Thứ Kết Liễu Nhà Đầu Tư Đòn Bẩy?

Tín Dụng Và Bất Động Sản: Cơ Chế Vòng Lặp, Cấu Trúc Tài Sản Bảo Đảm Và Chu Kỳ Nền Kinh Tế Việt Nam

Báo cáo nghiên cứu chuyên sâu được phân tích và phát hành bởi Chợ Đất – chodat.com.vn – Hotline: 090 123 16 79

1. Lý Thuyết Chu Chuyển Tiền Tệ Và Bản Chất Mở Mới Của Tín Dụng

Sự khác biệt mang tính bản chất giữa một nền kinh tế tích lũy thuần túy dựa trên tiết kiệm và một nền kinh tế vận hành dựa trên tín dụng nằm ở tốc độ chu chuyển của dòng vốn và khả năng tạo ra sức mua hệ thống. Tiết kiệm là hành vi rút tài nguyên ra khỏi lưu thông hiện tại để dự trữ cho tương lai, mang tính chất của một dòng tiền tĩnh. Ngược lại, tín dụng tạo ra sức mua mới ngay tại thời điểm hiện tại dựa trên sự tín nhiệm đối với năng lực tạo ra giá trị trong tương lai. Nguyên lý cốt lõi vận hành hệ thống tín dụng vĩ mô chính là phương trình: chi tiêu của chủ thể này trực tiếp trở thành thu nhập của chủ thể khác.

Khi một chủ xưởng sản xuất tiếp cận khoản vốn vay tín dụng 5 tỷ đồng từ ngân hàng, số tiền này không dừng lại ở dạng số dư tài khoản hay tích trữ dưới dạng tiền mặt. Ngay khi chủ xưởng giải ngân 5 tỷ đồng để mua sắm máy móc thiết bị mới, số tiền đó lập tức biến thành doanh thu của doanh nghiệp cung cấp máy móc. Doanh nghiệp bán máy móc sử dụng nguồn doanh thu này để chi trả lương cho đội ngũ kỹ sư và công nhân vận hành. Người công nhân nhận lương lại mang tiền đi chi tiêu sinh hoạt, thanh toán tiền học cho con, mua sắm nhu yếu phẩm tại chợ và siêu thị. Vợ con của người công nhân tiếp tục dùng tiền đó thanh toán cho các nhà cung cấp thực phẩm, hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ xã hội.

VD: Dòng chu chuyển tiền tệ của khoản vay 5 tỷ đồng:

[Ngân hàng giải ngân khoản vay 5 tỷ VNĐ]
      │
      ▼
[Chủ xưởng sản xuất (Chi đầu tư thiết bị)]
      │
      ▼
[Doanh nghiệp bán máy móc (Doanh thu bán hàng)]
      │
      ▼
[Kỹ sư & Công nhân (Tiền lương lao động)]
      │
      ▼
[Hệ thống thương mại & Dịch vụ (Chi tiêu sinh hoạt)]
      │
      ▼
[Ngân sách nhà nước & Doanh nghiệp phụ trợ (Thuế & Doanh thu tiếp theo)]

Qua mỗi vòng chu chuyển của dòng tiền tín dụng, một phần giá trị được tích lũy lại dưới dạng thu nhập cá nhân, thuế nộp vào ngân sách nhà nước, và quan trọng nhất là tạo ra việc làm ổn định cho lực lượng lao động. Nếu nền kinh tế chỉ vận hành bằng nguồn vốn tiết kiệm sẵn có, tốc độ mở rộng sản xuất và tiêu dùng sẽ bị giới hạn bởi quy mô tích lũy lịch sử. Tín dụng đóng vai trò là chất xúc tác gia tốc, cho phép nền kinh tế sử dụng năng lực sản xuất của tương lai để kích hoạt các hoạt động kinh tế ở hiện tại. Không một nền kinh tế đang phát triển nào trên thế giới có thể bứt phá qua giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa mà không trải qua thời kỳ tăng trưởng mạnh mẽ của tổng dư nợ tín dụng.

Tuy nhiên, động cơ tín dụng không thể tự xoay chuyển nếu thiếu một điểm tựa tài chính và pháp lý vững chắc. Ngân hàng thương mại, với bản chất là tổ chức kinh doanh rủi ro dựa trên nguồn vốn huy động từ công chúng, không thể giải ngân tiền vay chỉ dựa trên lời hứa hoặc phương án kinh doanh thuần túy trên giấy. Hệ thống ngân hàng chỉ mở rộng quy mô cho vay khi nắm giữ được một hình thái tài sản bảo đảm có tính thanh khoản, giá trị bền vững và hành lang pháp lý xử lý rõ ràng. Tại cấu trúc kinh tế Việt Nam, tài sản đáp ứng hoàn hảo nhất các tiêu chí quản trị rủi ro đó chính là bất động sản.

2. Bất Động Sản Là "Cái Van" Tín Dụng Và Cấu Trúc Tài Sản Bảo Đảm Hệ Thống

Trong cấu trúc bảng cân đối kế toán của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam, bất động sản đóng vai trò là "cái van" điều tiết dung lượng tiền tệ bơm vào nền kinh tế. Sự ưu tiên của các tổ chức tín dụng đối với bất động sản so với các loại hình tài sản bảo đảm khác (như máy móc thiết bị, hàng tồn kho, hay quyền đòi nợ) xuất phát từ các đặc tính kỹ thuật trong thẩm định và xử lý rủi ro.

Thứ nhất, tính cố định và hồ sơ pháp lý rõ ràng: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được chứng nhận bởi cơ quan quản lý nhà nước thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng). Điều này giúp ngân hàng dễ dàng xác minh tính xác thực của chủ sở hữu, tra cứu thông tin ngăn chặn, quy hoạch và đăng ký giao dịch bảo đảm điện tử. Ngược lại, máy móc thiết bị chịu rủi ro hao mòn hữu hình và vô hình rất nhanh, khó quản lý vị trí địa lý, còn hàng tồn kho thì đối mặt với rủi ro biến chất, giảm giá hoặc gian lận thương mại.

Thứ hai, lịch sử biến động giá trị và tính thanh khoản: Trong dài hạn, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, giá trị bất động sản tại Việt Nam có xu hướng tăng trưởng hoặc duy trì mặt bằng giá ổn định hơn so với sự sụt giảm nhanh chóng của động sản. Định giá, thẩm định một dự án nhà đất hoặc một thửa đất nền thường dễ dàng và có cơ sở dữ liệu so sánh thị trường đáng tin cậy hơn nhiều so với việc thẩm định định giá một dây chuyền công nghệ hay nhà máy chuyên biệt.

Số liệu thống kê thực tế từ hệ thống ngân hàng phản ánh sự áp đảo của bất động sản trong cơ cấu tài sản bảo đảm. Đến cuối năm 2025, tổng giá trị tài sản thế chấp là bất động sản tập trung tại nhóm 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Big4 bao gồm Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank) đã đạt xấp xỉ 11 triệu tỷ đồng.

Bảng 1: Quy mô tài sản bảo đảm là bất động sản tại nhóm Ngân hàng Thương mại Nhà nước (Big4) năm 2025

Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, xu hướng này cũng diễn ra tương tự. Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) nắm giữ 889.289 tỷ đồng tài sản cầm cố là bất động sản. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) nắm giữ 565.888 tỷ đồng. Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) nắm giữ 997.618 tỷ đồng tài sản bảo đảm là bất động sản.

Do bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo trong cấu trúc tài sản bảo đảm của toàn hệ thống, giá đất không thể đứng độc lập bên ngoài hệ thống tín dụng. Giá đất chính là "cái van" điều tiết dung lượng tiền tệ. Khi giá đất được định giá tăng lên, hạn mức tín dụng cấp cho nền kinh tế tự động mở rộng. Tiền tín dụng đi ra nền kinh tế nhiều hơn lại quay trở lại tác động làm tăng giá trị bất động sản. Hai yếu tố này tạo thành một cơ chế cộng sinh, liên tục bơm thanh khoản cho nhau.

3. Cơ Học Vòng Lặp Tương Hỗ Giữa Giá Đất Và Tín Dụng

Để giải mã bản chất của hiện tượng tăng giá tài sản và sự nở rộ của dư nợ tín dụng, xét một trường hợp thực nghiệm mô phỏng cơ chế định giá và cấp tín dụng tại khu vực vùng ven thành phố trong giai đoạn 2019 – 2025.

Bảng 2: Bài toán thực nghiệm định giá và cấp hạn mức tín dụng cho một thửa đất vùng ven (2019 – 2025)

Câu hỏi cốt lõi đặt ra: Thửa đất hoàn toàn không thay đổi về mặt cơ học lẫn hạ tầng xung quanh, vậy yếu tố nào đã tạo ra khoảng chênh lệch 3 tỷ đồng tiền vay tăng thêm? Câu trả lời nằm ở cơ chế vòng lặp tự củng cố giữa giá đất và hạn mức tín dụng.

Vòng lặp vận hành qua các mắt xích logic nối tiếp nhau:

1. Mắt xích khởi nguồn: Xuất phát từ một yếu tố kích thích ban đầu (mặt bằng lãi suất giảm, thông tin quy hoạch tổng thể, hoặc sự gia tăng cầu tự nhiên), giá đất giao dịch trên thị trường nhích tăng 20%.

2. Mắt xích tái định giá: Người sở hữu mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến ngân hàng đề nghị cấp tín dụng hoặc nâng hạn mức vay. Đơn vị thẩm định giá dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp các giao dịch thành công gần nhất trên thị trường để phát hành chứng thư định giá mới. Hạn mức cho vay (dựa trên tỷ lệ LTV từ 65% - 70%) tự động nhích tăng tương ứng.

3. Mắt xích tái gia nhập thị trường: Nguồn tiền 5 tỷ đồng được giải ngân không chảy hoàn toàn vào hoạt động sản xuất kinh doanh phi bất động sản. Trong một thị trường đang có xu hướng tăng giá, phần lớn nguồn vốn tín dụng mới lại quay ngược trở lại thị trường đất. Người vay sử dụng 5 tỷ đồng này để thanh toán tiền cọc cho các lô đất mới, mua gom thêm bất động sản vùng ven, hoặc đơn giản là dùng làm nguồn vốn dự phòng chi trả lãi vay để tiếp tục giữ hàng mà không gặp áp lực phải bán hạ giá.

4. Mắt xích tạo mặt bằng giá mới: Sự gia tăng sức mua từ nguồn vốn vay tạo ra cầu dư thừa trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Số lượng người có khả năng thanh toán tăng lên, số người buộc phải bán giảm đi. Giá giao dịch bất động sản tiếp tục bị đẩy lên một nấc mới.

5. Mắt xích khép kín vòng lặp: Mặt bằng giá mới thiết lập lại trở thành dữ liệu đầu vào cho đợt thẩm định giá tiếp theo của hệ thống ngân hàng. Hạn mức cho vay lại tiếp tục tăng. Tiền tín dụng lại tiếp tục được bơm ra.

Vòng lặp này một khi đã khởi động sẽ tự vận hành mà không cần một lực đẩy liên tục từ bên ngoài. Dòng tiền tín dụng tạo ra giá trị tài sản, và giá trị tài sản lại quy định dung lượng dòng tiền tín dụng.

4. Nghịch Lý Của Sự Hợp Lý Trong Chu Kỳ Tăng Trưởng

Điểm nguy hiểm nhất của cơ chế vòng lặp tương hỗ là trong suốt chiều đi lên của chu kỳ, không một chủ thể nào trong hệ thống đưa ra quyết định sai về mặt kỹ thuật hay vi phạm quy định pháp lý cá nhân. Tất cả các bên tham gia đều hành xử một cách hoàn toàn hợp lý và tỉnh táo dưới góc độ lợi ích cục bộ.

Phân tích động cơ và hành vi hợp lý của từng chủ thể kinh tế

Ngân hàng thương mại thực hiện đúng quy trình quản trị rủi ro. Khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản có hồ sơ pháp lý đầy đủ, được định giá bởi công ty thẩm định độc lập theo đúng Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) tuân thủ đúng trần an toàn (60% - 70%) theo quy định nội bộ và quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Nhà đầu tư và người vay vốn thực hiện bài toán kinh doanh tài chính tỉnh táo. Nếu giá bất động sản tăng trưởng trung bình 25% - 30%/năm, trong khi lãi suất vay thương mại dao động từ 9% - 11%/năm, biên lợi nhuận ròng từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính là từ 14% - 19%. Việc vay vốn để mua bất động sản là một quyết định tối ưu hóa lợi nhuận tài sản hoàn toàn logic.

Doanh nghiệp dịch vụ thẩm định giá khảo sát các giao dịch thực tế đang diễn ra xung quanh khu vực, ghi nhận mức giá thị trường hợp pháp và phát hành chứng thư định giá đúng thực tế giao dịch tại thời điểm thẩm định.

Môi giới và Văn phòng công chứng ghi nhận bất động sản bán được là thật, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thật, tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nộp vào ngân sách thật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sang tên chính chủ thật.

Nghịch lý xuất hiện ở đây: Từng quyết định riêng lẻ của từng cá nhân, từng tổ chức đều hoàn toàn hợp lý, đúng quy trình và an toàn. Nhưng khi tổng hợp lại ở quy mô vĩ mô, toàn bộ hệ thống tài chính - bất động sản đang tự nâng mình lên khỏi mặt đất bằng chính chiếc đòn bẩy do mình tự tạo ra.

Điều khiến các chủ thể hoàn toàn mất cảnh giác là đòn bẩy tín dụng này không vận hành giống như một cơn "sốt đất" bộc phát. Một cơn sốt đất thông thường diễn ra nhanh chóng, ồn ào, kéo dài vài tuần hoặc vài tháng và ai cũng dễ dàng nhận diện rủi ro. Trong khi đó, vòng lặp tín dụng - bất động sản chạy rất êm, kéo dài liên tục qua nhiều năm.

Mỗi năm trôi qua, thị trường lại phát ra tín hiệu xác nhận rằng những người tham gia đã hành động đúng. Những nhà đầu tư cẩn trọng, từ chối dùng đòn bẩy hoặc đứng ngoài thị trường bị gán nhãn là thiếu nhạy bén hoặc nhút nhát. Người vay vốn mua đất năm trước đến năm sau đều ghi nhận tài sản tăng giá, thanh khoản tốt và dễ dàng đảo nợ hoặc vay thêm.

Khi một hiện tượng được kiểm chứng là đúng trong ba năm liên tiếp, trong tâm lý học hành vi tài chính, các chủ thể sẽ chuyển dịch trạng thái đánh giá: họ không coi đó là một nhận định mang tính chu kỳ hay xác suất nữa, mà tự động mặc định đó là một "quy luật vĩnh cửu" của thị trường. Chính tại thời điểm niềm tin quy luật được thiết lập, quy mô đòn bẩy tài chính của toàn hệ thống sẽ đạt mức cực đại.

5. Cơ Cơ Đảo Chiều Tàn Nhẫn Của Vòng Lặp Tín Dụng

Điểm yếu chí mạng của một hệ thống vận hành theo cơ chế vòng lặp là nó hoạt động đối ứng theo cả hai chiều. Vòng lặp đẩy giá lên như thế nào thì khi đảo chiều, nó sẽ kéo giá xuống theo đúng cơ chế đó nhưng với vận tốc và mức độ tàn nhẫn lớn hơn nhiều.

Chiều ngược lại của vòng lặp không đòi hỏi một cuộc khủng hoảng toàn cầu, mà chỉ cần một cú siết hoặc sự điều chỉnh nhẹ ở đầu vào của dòng tín dụng:

• Ngân hàng Nhà nước áp đặt hạn mức tăng trưởng tín dụng (room tín dụng) đối với các ngân hàng thương mại nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định vĩ mô.

• Lãi suất điều hành tăng lên, kéo theo lãi suất huy động và cho vay thương mại tăng cao.

• Ngân hàng Nhà nước ban hành các văn bản siết chặt tỷ lệ an toàn, như Thông tư 22/2019/TT-NHNN giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống mức 30%.

• Các ngân hàng thương mại nâng cao tiêu chuẩn định giá rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản.

Khi van tín dụng đóng lại hoặc thu hẹp, tiền mới bơm vào thị trường lập tức chậm lại. Người mua cuối cùng trên thị trường không thể tiếp cận khoản vay mới để giải ngân.

Đối với những người đang giữ bất động sản bằng đòn bẩy tài chính cao, chi phí lãi vay bắt đầu ăn thâm hụt vào nguồn tiền mặt sẵn có. Vì giá bất động sản không còn tăng để bù đắp chi phí vốn, việc tiếp tục gánh lãi vay từ 11% - 15%/năm trở thành một gánh nặng quá sức. Một vài nhà đầu tư kiệt quệ tài chính chấp nhận hạ giá 10% - 15% để bán cắt lỗ nhằm thu hồi vốn trả nợ ngân hàng.

Ngay lập tức, mặt bằng giá giao dịch mới thấp hơn được xác lập. Đây là thời điểm vòi phun tín dụng quay ngược thành máy hút thanh khoản:

1. Định giá lại tài sản bảo đảm: Ngân hàng tiến hành định giá lại tài sản bảo đảm định kỳ hoặc khi khoản vay tái cấp hạn mức. Do giá thị trường giảm, giá trị chứng thư thẩm định giảm theo.

2. Yêu cầu bổ sung tài sản (Margin Call): Tỷ lệ LTV bị vượt ngưỡng an toàn. Ngân hàng phát thông báo yêu cầu người vay trong vòng 30 ngày phải nộp bổ sung tài sản bảo đảm hoặc phải trả bớt nợ gốc để đưa tỷ lệ cho vay về mức an toàn.

3. Bán tháo bắt buộc: Người vay vốn, vốn đã cạn kiệt tiền mặt do gánh lãi vay, không có thêm tài sản khác để thế chấp. Họ rơi vào tình thế bắt buộc phải tung bất động sản ra thị trường để bán tháo bằng mọi giá nhằm hạ dư nợ.

4. Lao dốc thanh khoản: Hành vi bán tháo diễn ra đồng loạt trong khi thị trường hoàn toàn vắng bóng người mua (do không vay được tiền), khiến giá bất động sản lao dốc thảm hại. Giá giảm lại khiến một nhóm người vay vốn tiếp theo rơi vào ngưỡng bị gọi bổ sung tài sản bảo đảm.

Vòng lặp đi xuống tàn nhẫn hơn chiều đi lên ở khía cạnh thời gian và quyền chủ động. Trong chu kỳ đi lên, nhà đầu tư có toàn quyền lựa chọn thời điểm bán, có thời gian để mặc cả và chờ đợi người mua đưa ra mức giá cao nhất. Ngược lại, trong chu kỳ đi xuống, áp lực trả nợ vay gốc và lãi hàng tháng loại bỏ hoàn toàn quyền chọn thời điểm của chủ sở hữu. Người nắm giữ đòn bẩy buộc phải bán tại thời điểm thị trường tồi tệ nhất, chấp nhận mức chiết khấu thảm khốc nhất để giải thể khoản nợ.

6. Khung Khổ Pháp Lý Mới Và Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản Ngân Hàng

Để quản trị các rủi ro hệ thống phát sinh từ vòng lặp tín dụng - bất động sản, hệ thống pháp luật Việt Nam đã có những bước chuyển mình căn bản thông qua Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (có hiệu lực từ 01/07/2024), Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Thông tư 42/2024/TT-BTC ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Quy trình kỹ thuật 5 bước thẩm định giá bất động sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng

Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thường kết hợp giữa việc kiểm tra pháp lý, phân tích đặc điểm tài sản, định giá công trình và đánh giá khả năng tạo dòng tiền nhằm xác định giá trị tài sản cũng như mức độ rủi ro của khoản vay.

Quy trình định giá của các ngân hàng thương mại hiện nay tuân thủ chặt chẽ các bước lọc pháp lý và mô hình tài chính định lượng.

Quy trình 5 bước thẩm định giá BĐS thế chấp

Bước 1: Kiểm tra tiêu chí pháp lý và quy hoạch (Bộ lọc điều kiện cần)

Ngân hàng chỉ tiến hành định giá tài sản khi đáp ứng đầy đủ tính hợp pháp. Chuyên viên thẩm định tiến hành soi chiếu kỹ thuật bề mặt giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng), kiểm tra vết gỡ đính kèm thế chấp, kiểm tra mã Barcode và đối chiếu với dữ liệu điện tử theo Nghị quyết 254/2025/QH15. Đối với đất sổ chung (nhiều người đứng tên không thể tách thửa), ngân hàng áp dụng mức chiết khấu rủi ro từ 10% - 20% so với giá trị thị trường của đất sổ riêng do độ phức tạp pháp lý khi phát mại.

Đối với quy hoạch, diện tích đất nằm trong chỉ giới đường đỏ (lộ giới) sẽ bị loại trừ hoàn toàn khỏi giá trị tài sản bảo đảm (định giá bằng 0). Đối với đất thuộc quy hoạch treo (sau 3 năm chưa thực hiện kế hoạch sử dụng đất), ngân hàng thường từ chối nhận thế chấp hoặc chiết khấu ở mức rất cao do rủi ro bị thu hồi đất.

Bước 2: Phân tích kỹ thuật vị trí và áp dụng quy tắc phân lớp chiều sâu

Ngoài ra, kích thước mặt tiền nhỏ hơn 2m - 3,5m, hình dáng thóp hậu, hoặc bị lỗi phong thủy (đường đâm, gần miếu thờ, cột điện) sẽ bị chiết khấu thêm từ 5% - 15% vào đơn giá chuẩn do làm suy giảm tính thanh khoản.

Bước 3: Định giá công trình xây dựng trên đất

Đối với công trình, nhà cửa gắn liền với đất, ngân hàng áp dụng phương pháp nguyên giá trừ khấu hao lũy kế:

Bước 4: Phương pháp dòng tiền và tỷ suất vốn hóa

Bước 5: Các chỉ số tài chính quản trị rủi ro khoản vay (LTV, DSCR)

Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV)

LTV (Loan to Value) là tỷ lệ giữa tổng dư nợ vay và giá trị tài sản bảo đảm được ngân hàng thẩm định tại thời điểm đánh giá:

Trong thực tế, hạn mức LTV được ngân hàng xác định dựa trên loại tài sản, chất lượng tài sản, khả năng thanh khoản, hồ sơ tín dụng và chính sách quản trị rủi ro tại từng thời kỳ.

Hệ số khả năng trả nợ (DSCR)

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) phản ánh khả năng tạo ra dòng tiền để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi của người vay:

Quy định về xử lý và chuyển nhượng tài sản bảo đảm theo Luật TCTD 2024

Luật Các tổ chức tín dụng 2024 bổ sung quy định tại Điều 200, cho phép các ngân hàng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Đồng thời, Điều 140 Luật TCTD 2024 quy định đối với các bất động sản do ngân hàng giữ lại xử lý nợ, trong thời hạn 03 năm kể từ ngày có quyết định xử lý, ngân hàng buộc phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại để bảo đảm tỷ lệ an toàn vốn và đúng mục đích sử dụng tài sản cố định.