PHÂN TÍCH BÀI TOÁN LỢI NHUẬN VÀ RỦI RO KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

PHÂN TÍCH BÀI TOÁN LỢI NHUẬN VÀ RỦI RO MUA BẤT ĐỘNG SẢN

Hôm nay, tôi muốn cùng các anh chị mổ xẻ một case study rất kinh điển mà có lẽ nhiều người trong chúng ta đã, đang hoặc sẽ gặp phải: Có 500 triệu, vay thêm 1 tỷ để mua lô đất 1,5 tỷ.

Nhiều người nhìn vào bảng Excel tính cua trong lỗ thấy tài sản x2, x3 sau chục năm là xuống tiền ngay. Nhưng thực tế có màu hồng như vậy? Hãy cùng phân tích chi tiết bài toán này để thấy mặt trái của đòn bẩy, và cuối cùng, tôi sẽ chia sẻ quan điểm lựa chọn cá nhân của mình.

1: TỔNG CHI PHÍ VỐN LÀ BAO NHIÊU?

Giả định chúng ta mua lô đất 1,5 tỷ đồng. Vốn tự có: 500 triệu đồng. Đi vay: 1 tỷ đồng (Thời hạn 10 năm).

Cấu trúc trả nợ như sau:

Năm 1 - 3: Lãi suất cố định 6%/năm. Chỉ trả lãi (60 triệu/năm).

Năm 4 - 5: Lãi suất thả nổi (tính trung bình 12%/năm). Chỉ trả lãi (120 triệu/năm).

Năm 6 - 10: Bắt đầu trả gốc đều 200 triệu/năm + Lãi thả nổi 12% tính trên dư nợ giảm dần.

Nếu cộng toàn bộ tiền gốc và lãi phải trả cho ngân hàng trong suốt 10 năm, con số sẽ là 1,78 tỷ đồng. Cộng với 500 triệu vốn ban đầu, tổng số tiền thực chi ra khỏi túi là 2,28 tỷ đồng.

Dù thị trường thế nào, lô đất này phải bán được trên 2,28 tỷ thì ta mới bắt đầu có 1 đồng tiền lời.

2: BA KỊCH BẢN LỢI NHUẬN SAU 10 NĂM

Dựa trên công thức lãi kép và tổng chi phí 2,28 tỷ đồng đã tính ở trên, chúng ta sẽ mô phỏng 3 kịch bản tăng trưởng trung bình của lô đất trong 10 năm như sau (để tinh gọn, tôi bỏ qua phần thuế khi bán):

Kịch bản 1 (Tăng trưởng 12%/năm):

Với tốc độ tăng này, giá bán lô đất sau 10 năm đạt khoảng 4,659 tỷ đồng. Trừ đi 2,28 tỷ đồng tổng tiền đã bỏ ra, thì thu về lợi nhuận ròng 2,379 tỷ đồng. Đòn bẩy đã phát huy tác dụng cực kỳ tốt.

Kịch bản 2 (Tăng trưởng 10%/năm):

Giá bán sau 10 năm sẽ đạt khoảng 3,891 tỷ đồng. Dù vay với lãi suất 12%, nhưng do tiền lãi tính trên dư nợ giảm dần và tài sản tăng giá trên tổng quy mô (1,5 tỷ ban đầu), vẫn thu về lợi nhuận ròng 1,611 tỷ đồng. Đây là một thương vụ có lời.

Kịch bản 3 (Tăng trưởng 5%/năm):

Đây là cái bẫy lớn nhất! Giá bán sau 10 năm là 2,443 tỷ đồng. Thoạt nhìn tài sản có tăng giá, nhưng khi trừ đi 2,28 tỷ tiền chi phí, lợi nhuận ròng 10 năm chỉ vỏn vẹn 163 triệu đồng. Tỷ suất này chưa tới 3%/năm cho 500 triệu vốn gốc. Mức lãi suất vay ngân hàng >10% đã "nuốt chửng" gần hết giá trị gia tăng của lô đất.

Tuy nhiên, những con số này chỉ là lý thuyết trung bình. Thực tế khốc liệt hơn nhiều.

3: RỦI RO DÒNG TIỀN VÀ CHU KỲ

Rủi ro thực sự của đòn bẩy không nằm ở việc chọn sai đất, mà nằm ở sức chịu đựng của dòng tiền cá nhân. Áp lực trong 10 năm sẽ diễn biến như sau:

Giai đoạn 1 êm đẹp (Năm 1 - 3): Dòng tiền ra rất nhẹ (60tr/năm). Tâm lý hưng phấn vì sở hữu tài sản lớn.

Giai đoạn 2 thử thách (Năm 4 - 5): Hết ân hạn lãi, gánh lãi 12%. Phải thắt chặt chi tiêu. Bấy giờ dòng tiền lãi phải trả lên 120 triệu/năm.

Giai đoạn 3 rủi ro (Năm 6 - 10): Đỉnh điểm rủi ro! Phải trả cả gốc lẫn lãi (224 - 320 triệu/năm).

Cầu Trời Đất cho giai đoạn này thu nhập (vợ + chồng) vẫn ổn, đừng giảm, đừng thất nghiệp, sức khoẻ ổn định và không bị bệnh nghiêm trọng trong giai đoạn này. Cơ mà các con cái bấy giờ đã vào trường cấp 2-3, chi phí có tăng lên chứ?

Giai đoạn này, thu nhập mà giảm thì toang!

Nếu công việc trục trặc giữa "mùa đông ảm đạm", thì buộc phải bán cắt nợ. Xui xẻo là thị trường BĐS có tính chu kỳ. Nếu lúc cạn tiền cũng là lúc thị trường "đóng băng" tạo đáy, sẽ phải bán tháo, bán lỗ. Cơ mà cũng khó có người mua, vì họ cũng cạn túi rồi. Toàn bộ tiền lãi đã trả ngân hàng coi như đổi lấy bài học.

Ngược lại, nếu "gồng" qua được 10 năm và sạch nợ, ta sẽ nắm trong tay quyền tự quyết. BĐS lúc đó chững giá? Không sao, chúng ta có thể ôm thêm 2-5 năm đợi đúng đỉnh sóng mới để chốt lời.

Tóm lại là: Lợi nhuận đến từ việc dòng tiền phòng thủ của chúng ta có đủ dài để đợi đến đúng điểm rơi của chu kỳ tăng giá hay không.

4: SỰ LỰA CHỌN CỦA TÔI

Vậy với bài toán này, quan điểm cá nhân của tôi là gì? Tôi có đầu tư BĐS theo cách này ở thời điểm hiện tại không? Câu trả lời của tôi là: KHÔNG.

Về mặt tính toán lý thuyết, đòn bẩy BĐS có thể mang lại lợi nhuận khá tốt. Nhưng rủi ro đi kèm về dòng tiền và áp lực nợ nần là quá lớn. Cá nhân tôi là người thích sự an toàn và bình an trong tâm trí. Tôi không thích cảm giác mỗi sáng thức dậy phải nghĩ đến khoản nợ ngân hàng đang lơ lửng, nhất là khi phải đối mặt với "mùa đông ảm đạm" kéo dài cả 5 năm cuối.

Thay vì vậy, tôi lựa chọn phân bổ vốn vào Quỹ mở và Cổ phiếu (tích sản).

Về mặt dài hạn, tỷ suất lợi nhuận của các kênh này vẫn rất tốt (đôi khi có thể 12-15%/năm), nhưng tính thanh khoản cao hơn và quan trọng nhất: Nó không mang lại rủi ro phá sản vì nợ vay. Mình có bao nhiêu đầu tư bấy nhiêu, kê cao gối ngủ, tâm trí hoàn toàn bình an để tập trung làm việc chuyên môn tạo ra dòng tiền.

Đương nhiên, đây là sự lựa chọn của riêng tôi dựa trên nguyên tắc sống và khẩu vị rủi ro của bản thân. Mỗi người sẽ có một nguồn lực, độ lỳ đòn và chiến lược khác nhau.

Các anh chị đang nhìn bài toán đòn bẩy này ở góc độ nào? Đâu là sự lựa chọn của anh chị? Chúng ta cùng thảo luận và chia sẻ góc nhìn nhé!

(Theo Thế Bảo)