CÁCH ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT - THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CƠ BẢN DÀNH CHO NGƯỜI MUA BÁN VÀ MÔI GIỚI CẦN BIẾT
CHIA SẺ CÔNG THỨC CÁCH TÍNH GIÁ NHÀ ĐẤT MÔI GIỚI CẦN BIẾT CƠ BẢN ĐỂ ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT
------------------------------------------
CÁCH TÍNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CÓ NHÀ BẰNG 2 CÁCH CƠ BẢN
- Đầu tiên ta sẽ tính được phần giá xây dựng TỔNG của căn nhà theo công thức cơ bản sau:
GIÁ XÂY DỰNG NHÀ = ĐƠN GIÁ trung bình xây dựng / 1m2 × Tổng diện tích sàn xd ( m2)
( Giá xây dựng = Đtb XD × Stp XD).
- Theo quy định của bộ xây dựng có nói rằng: Khấu hao tài sản cố định theo thời gian đối với các công trình xây dựng nhà ở là tương đương mức từ 20-50 năm. ĐƠN GIÁ xây dựng bình quân tùy vị trí, khu vực, giá cả, thời gian, kết cấu... mà dao động từ 5-8 triệu/1m2.
- QUY ƯỚC:
NHÀ MỚI XÂY MỚI 100% : 8TR
NHÀ XÂY ĐƯỢC 5 NĂM 90%: 7TR
NHÀ XÂY DỰNG 10 NĂM 80% : 6TR
Tạm tính quy ước bình quân đơn giá xây nhà để ở có kết cấu tốt, chất lượng bình quân là 8 tr/1m2 xây mới. Vậy với giá trị này nó có tương quan với khấu hao tài sản là 40 năm. Sau năm năm giảm 1 triệu, 10 năm giảm 2 triệu...
- Mặt khác theo tính toán thì giá trị căn nhà xây dựng chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% tổng tài sản.
VẬY GIÁ XD CĂN NHÀ CŨNG CÓ THỂ TÍNH THEO CÔNG THỨC SAU:
( Giá xây dựng = % Độ mới căn nhà X ĐGxd * Stpxd ).
Trong đó: Nhà mới xây 100%
Nhà xd sau năm năm: 95%
- Sau khi tính được giá xd căn nhà thì tính ra được đơn giá đất theo công thức:
GIÁ ĐẤT = GIÁ BÁN - GIÁ XÂY DỰNG
( GĐ tài sản = GB tài sản - Gxdnha )
ĐƠN GIÁ ĐẤT = GIÁ BÁN / TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT THEO SỔ dc công nhận chính thức.
- Công thức trên mình đưa ra là để tính đối với các loại bds có nhà để ở. KHÔNG PHẢI ÁP DỤNG CHO MÔ HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN DÒNG TIỀN.
Công thức này cũng dc dùng trong định giá bds nhà ở của các banker, các chuyên viên thẩm định giá nhà đất ở.
Nhưng điều trọng yếu ở đây là phải có năng lực đánh giá, nhìn nhận về căn nhà, nhạy bén với giá bds hiện tại ở khu vực mình cần mua. Để có được cái nhìn tốt nhất về tài sản cần mua.
- Nếu mọi việc thấy ổn thì ta sẽ tính sơ lược ra giá bds hiện tại để đàm phán, thương lượng với chủ, deal giá để về giá trị mình mong muốn. Mặc dù chủ tài sản thì luôn luôn đưa ra giá cao để họ có lợi nhuận cao.
Đây chỉ là những công thức cơ bản để tính sơ lược giá trị bds để định giá với dòng bất động sản nhà ở. Và dựa vào cảm quan thị trường, giá cả từng thời điểm hiện tại mà người môi giới cần có cơ bản để nhận định được lô đất hay căn nhà để có thể đàm phán giá với chủ nhà.
Phương pháp định giá cũng đều dựa vào phương pháp so sánh tương đồng giữa tài sản cần định giá với ít nhất năm tài sản so sánh ta cần tìm xung quanh cùng tương đồng với bds cần định giá.
Anh Chị Em môi giới chuyên nghiệp sẽ còn có nhiều kinh nghiệm để chia sẻ cùng nhau.
Đây chỉ là phương pháp mình học và đang áp dụng nó cơ bản cho công việc môi giới của mình.
Đây là những nhận định cá nhân của mình nên sẽ có rất nhiều điều còn bất cập. Ace đọc và góp ý thêm. Nhất là các ace MG chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, các ac đầu tư có thể chia sẻ với nhau ở dưới phần bình luận.
------------------------------------------
Thanh Liêm xin vô cùng biết ơn
Củ chi ngày 12/01/2024.
(Theo David Thanh Tran)
Chí Phèo
- Ngập nước trừ một chút
- Hẻm cụt trừ một chút
- cột điện trừ một chút
- hẻm đâm trừ một chút
- gần chùa, am, miếu,...trừ một chút
- Tóp hậu trừ một chút
- khu an ninh kém trừ một chút
- Gần bãi rác trừ một chút
- hàng xóm đều trừ một chút
- tiểu sử xấu trừ một chút
- cắt lộ giới trừ một chút
- không vuông vắn trừ một chút
- Vị trí không tiềm năng tương lai trừ một chút
- Tiếng ồn xung quanh lớn, nhiều trừ một chút
- ....trừ một chút.
nhiều yếu tố lắm chứ định giá nhà dân không đơn giản chỉ là giá xd + giá đất đâu
David Thanh Tran
Chí Phèo Đúng rồi bạn. Những điều bạn nói là những điều kiện do ngoại cảnh tác động đến thẩm định giá mình không có nói ở bài này. Và mình cũng nói cộng thêm các cảm quan giá chung thị trường tại thời điểm bạn dự định mua nữa mà.
Khuyến cáo:
Mọi bài viết - ý kiến đóng góp chân thành xin gửi về cho chúng tôi qua Email: chodat.com.vn0@gmail.com. Chúng tôi sẽ cập nhật và bổ sung theo quy định hiện hành của Bộ Thông tin và Truyền thông Việt Nam. Xin cảm ơn quý Anh/Chị độc giả.
|
Được tài trợ:
Dịch vụ chạy quảng cáo Bất Động Sản: Chợ Đất
Bình Luận