Phương Pháp Đầu Tư Đất Đón Đầu Đô Thị Hóa

Phương Pháp Đầu Tư Đất Đón Đầu Đô Thị Hóa

- Thông thường chúng ta đã biết nhiều về những phương pháp đầu tư đón đầu như đón đầu hạ tầng ( sân bay, cao tốc,…), đón đầu dự án của các tập đoàn, công ty lớn

- Vậy ở đây mình xin chia sẻ thêm 1 phương pháp đón đầu nhỏ khác là “Đón Đầu Đô Thị Hóa”

- Theo báo cáo của tổng cục thống kê thì năm 2010 nước ta có 772 đô thị. Năm 2020 có 862 đô thị. Tỉ lệ đô thị hóa toàn quốc đạt 39,3% tại năm 2020. Tăng 9% so với 2010

- Theo Nghị quyết 06-NQ/TW về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 của Bộ Chính trị ban hành ngày 24/1/2022, đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2025 đạt tối thiểu 45%, đến năm 2030 đạt trên 50%.

- Như vậy có thể thấy được. Trong kỳ 10 năm tiếp theo. Nước ta vẫn rất chú trọng đến vấn đề phát triển đô thị. Cùng là mục tiêu tăng trưởng 9-10% hoặc trên 10%. Dù con số tỉ lệ thay đổi không nhiều nhưng do tính trên số lượng mốc ban đầu đã lớn hơn kỳ 2010 ( 862 so với 772) nên tốc độ đô thị hóa trong kỳ tiếp theo sẽ nhanh hơn kỳ trước

- Để thực hiện việc đón đầu đô thị hóa chúng ta có thể áp dụng 1 số phương pháp sau:

• - Mua nông nghiệp bán thổ cư
• - Mua ONT bán ODT
• - Mua xã bán thị trấn
• - Mua thị trấn bán thị xã
• - Mua thị xã bán thành phố

----

1. Mua đất nông nghiệp bán đất thổ cư

- Trước đây. Khi thông tin còn hạn chế. Người ta thực hiện phương pháp này bằng cách xem bản đồ quy hoạch. Xem chỗ nào trên bản đồ đã quy hoạch thổ cư nhưng hiện trạng vẫn chưa chuyển đổi mà còn là đất nông nghiệp. Vậy là người ta mua chỗ đất đó rồi chuyển đổi lên để bán theo giá thổ cư

- Khi đó chỉ cần trong tay ai có tấm bản đồ quy hoạch thôi là đủ đánh tứ phương rồi. Tuy nhiên khi công nghệ phát triển, hệ thống ngày càng công khai minh bạch khiến cho bất cứ ai cũng có thể tiếp cận các loại bản đồ quy hoạch này nên sự chênh lệch giá giữa đất nông nghiệp có quy hoạch thổ cư và đất có thổ cư đã không còn chênh lệch bao nhiêu nữa. Có chăng chỉ chênh cái giá thuế chuyển đổi mà thôi

- Khi này để có thể tiếp tục áp dụng được phương pháp này ta phải đi sâu hơn 1 bước đó là “Dự đoán quy hoạch dựa trên những nguyên tắc lập quy hoạch”

- Trong luật đất đai có ghi 8 nguyên tắc để lập quy hoạch. Nhưng cái này thì khá mơ hồ nên thôi mình không nói tới cái này mà nói theo cách hiểu dân dã như vầy

- Đầu tiên. Bất cứ quy hoạch gì cũng phải phù hợp với cuộc sống. Ví dụ như trước đây người dân đi khai hoang đất rừng rồi sau đó canh tác, thành lập làng mạc và sinh sống ổn định ở đó mấy mươi năm

- Vậy sau này khi nhà nước lập quy hoạch cũng không thể bắt người dân rời đi trả lại hiện trạng là rừng như cũ mà sẽ cấp sổ theo hiện trạng sử dụng hiện tại . Chỗ nào canh tác thì cấp là đất nông nghiệp. Chỗ nào dựng nhà thì cấp là đất thổ cư

- Cũng vậy. Về sau này thì có thêm phần “giãn dân” khi khu vực nội đô trở nên chật chội hay cần đất trong nội đô để xây dựng c- Khi này dựa trên nhu cầu và kế hoạch thực tế. Các nhà lập quy hoạch sẽ vẽ vào quy hoạch các khu vực thổ cư mới hay gọi là phủ hồng mới

- Việc của những nhà đầu tư đón đầu là dự đoán được khu vực trong tương lai sẽ phủ hồng và mua nó. Có 1 số cách để dự đoán

1. Xem bản thuyết minh quy hoạch của địa phương. Đọc xem thử sắp tới kế hoạch giãn dân hay mở rộng khu trung tâm về hướng nào

2. So ghép bản đồ kế hoạch sử dụng đất 3 năm gần nhất. Xem thử màu hồng quy hoạch thổ cư đang lan dần ra hướng nào và mua tiếp ở gần đó

3. Đơn giản nhất là thấy chỗ nào có quy hoạch thổ cư thì mua gần sát đó. Hoặc mua các loại đất quy hoạch nông nghiệp nằm giữa các mảng hồng thổ cư

----

2. Mua xã bán thị trấn - Mua thị trấn bán thị xã - Mua thị xã bán thành phố

- Nếu đặt mục tiêu điểm tăng giá là việc đi lên của cấp đô thị như xã lên thị trấn, thị trấn lên thị xã, thị xã lên thành phố thì chúng ta có thể căn cứ dựa theo các điều kiện để 1 địa phương chuyển đổi lên cấp đô thị cao hơn. Sau đó so ghép với tình hình hiện trạng hiện có để đưa ra quyết định

- Các tiêu chí chuyển đổi cơ bản mọi người có thể nghiên cứu tại “Nghị Quyết Số: 1211/2016/UBTVQH13 VỀ TIÊU CHUẨN CỦA ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH VÀ PHÂN LOẠI ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH” và “ Nghị quyết số: 1210/2016/UBTVQH13 VỀ PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ"

- Thông thường mọi người hay căn cứ vào các đề xuất thành lập thị xã, thị trấn hay thành phố đã công bố để đầu tư. Tuy nhiên BĐS là trò chơi của thông tin. Nên khi có thông tin thì đa phần giá đã nhảy đến gần đỉnh rồi. Nên để thực sự đón đầu chúng ta cần căn cứ vào dấu hiệu nhiều hơn là thông tin

-----

3. Một số lưu ý khi áp dụng phương pháp đón đầu đô thị hóa này

- Chỉ phù hợp với các thương vụ đầu tư có mục tiêu trên 5 năm

- Cần nghiên cứu và trải nghiệm thực tế rất sát với địa phương

- Tỉ lệ rủi ro của phương án này là rất cao và không dễ thực hiện nên cần cẩn trọng

- Tuy nhiên tỉ suất lợi nhuận của phương án này là rất khủng khiếp. Ví dụ đã từng có những case mua xã bán thành phố. Tỉ lệ lợi nhuận lên tới hàng trăm lần

- Hết sức tỉ mỉ trong việc đọc các thuyết minh quy hoạch của địa phương, nghiên cứu quá khứ phát triển để có dự đoán gần chính xác nhất

(Theo Tạ Duy Cường)