TĂNG CUNG ĐÚNG – HƯỚNG ĐI MỚI CHO CHÍNH SÁCH NHÀ Ở GIÁ RẺ VÀ CHỐNG ĐẦU CƠ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Cốt lõi của mọi chính sách: Nâng cao chất lượng cuộc sống người dân

Thời gian gần đây, hàng loạt chính sách mới đang được các cơ quan quản lý nghiên cứu như: đánh thuế chống đầu cơ, điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản, hay định hướng kéo giá nhà xuống hợp lý hơn với thu nhập thực tế của người dân.

Nếu nhìn sâu vào bản chất, đích đến cuối cùng của mọi chính sách vẫn là nâng cao chất lượng cuộc sống – giúp người dân có nhiều tiền hơn để chi tiêu, tiết kiệm và tái đầu tư cho nền kinh tế.

Thử lấy một ví dụ đơn giản:

Một người lao động có thu nhập 15 triệu đồng/tháng, trong đó 8 triệu dành cho tiền thuê nhà. Như vậy, chỉ còn lại 7 triệu để sinh sống, chi tiêu, nuôi con, đi lại, y tế, học hành… Rõ ràng, gánh nặng chi phí nhà ở đang chiếm phần lớn thu nhập, khiến chất lượng sống giảm sút nghiêm trọng.

Khi nhà nước nói “hạ giá nhà” hay “đánh thuế chống đầu cơ”, bản chất không chỉ là giảm giá trị tài sản bất động sản, mà là để tăng phần thu nhập khả dụng cho người dân.
Khoản tiền này – khi được dùng cho tiêu dùng, dịch vụ, mua sắm – sẽ quay ngược lại kích thích nền kinh tế. Vì vậy, bài toán giá nhà không thể chỉ nhìn ở khía cạnh tài sản, mà phải xem là một chính sách phát triển xã hội tổng thể.

2. Thuế khóa và giới hạn của các chính sách truyền thống

Chính sách thuế là cần thiết, nhưng nếu chỉ dừng ở đó, thì chưa đủ.
Bởi thực tế, thuế có thể làm giảm động cơ đầu cơ, nhưng không trực tiếp tạo ra nguồn cung mới. Nếu không có hàng hóa mới được bổ sung, thị trường vẫn khan hiếm và giá nhà vẫn neo cao.

Giống như việc hạn chế người mua mà không có thêm hàng bán – sức ép cung cầu vẫn khiến giá không thể hạ thật.
Do đó, ngoài việc điều tiết bằng thuế, chính sách cần chuyển hướng sang tạo “cung đúng” – tăng số lượng nhà ở thực sự phục vụ nhu cầu ở thật, đặc biệt là nhà giá rẻ và nhà ở xã hội.

3. Tư duy mới: Tăng cung đúng, không chỉ tăng cung nhiều

Nhiều bài báo, chính sách nói “tăng cung nhà ở”, nhưng chưa nói rõ “tăng cung như thế nào”.
Nếu chỉ tăng số lượng căn hộ trung – cao cấp, thì cũng không giải quyết được vấn đề. Tăng cung đúng nghĩa là tăng những sản phẩm phù hợp với nhu cầu, thu nhập và khả năng chi trả của người lao động.

Giả sử một trung tâm công nghiệp có hàng nghìn công nhân làm việc mỗi ngày.
Họ thuê nhà xung quanh bán kính 1km với giá 8 triệu/tháng vì thuận tiện đi làm.
Còn nếu di chuyển xa hơn 5km, giá thuê chỉ 5 triệu/tháng, nhưng chi phí đi lại, thời gian và hao mòn sức khỏe lại tăng lên.

Như vậy, việc “rẻ hơn” chưa chắc thực sự rẻ, nếu nhìn ở góc độ tổng chi phí xã hội.

4. Phân tích ví dụ cụ thể – Giá thuê thực tế theo tổng chi phí

Giả sử người lao động thuê nhà 1km cách nơi làm việc, giá 8 triệu/tháng.
Mỗi ngày họ đi 2 lượt, tổng cộng 2km/ngày.

Tính chi phí thực tế như sau:

• Nhiên liệu: 2km × 30 ngày = 60km → 1 lít xăng = 25.000đ

• Thời gian di chuyển: 60km × 10 phút/km = 600 phút = 10 giờ lao động.
  Nếu mỗi giờ làm ra 72.000đ → tương đương 720.000đ.

➡️ Tổng chi phí thực tế/tháng:
8.000.000 + 25.000 + 720.000 = 8.745.000đ.

Đây mới là “giá thuê thực” sau khi tính đủ chi phí xã hội.

5. Mô hình chính sách: Thiết kế “giá tổng thể hợp lý”

Nếu Nhà nước hoặc các chủ đầu tư triển khai nhà ở xã hội cách xa trung tâm hơn, ví dụ 5km, thì cần tính toán để tổng chi phí thuê + chi phí di chuyển vẫn thấp hơn 8.745.000đ.

Giả sử:

• Khoảng cách: 5km × 2 chiều × 30 ngày = 300km

• Nhiên liệu: 5 lít xăng = 75.000đ

• Thời gian: 300km × 10 phút = 3.000 phút = 50 giờ = 3.600.000đ

➡️ Tổng chi phí di chuyển = 3.675.000đ

Vậy giá thuê hợp lý nhất của căn nhà chính sách phải nhỏ hơn:
8.745.000 – 3.675.000 = 5.070.000đ.

Nếu giá thuê chỉ còn 4 triệu/tháng, người lao động sẽ dư ra 1 triệu đồng mỗi tháng, có thể chi cho ăn uống, học hành hoặc tiết kiệm.

Như vậy, một chính sách hiệu quả không phải chỉ “rẻ hơn” so với giá thương mại, mà phải tối ưu tổng chi phí sống thực tế.

6. Cách tính “chỉ số giá nhà thực tế” (Real Housing Cost Index)

Chúng ta có thể hình dung ra một chỉ số mới cho thị trường nhà ở xã hội, tạm gọi là Real Housing Cost Index (RHCI) – đo tổng chi phí sinh hoạt liên quan đến nhà ở.

Công thức:

RHCI = Giá thuê/mua + Chi phí di chuyển + Giá trị thời gian lao động + Chi phí hao mòn/sức khỏe

Mục tiêu của chính sách nên là làm giảm RHCI, chứ không chỉ giảm “giá thuê danh nghĩa”.
Vì ở góc nhìn kinh tế vĩ mô, người dân chỉ thật sự có lợi khi tổng chi phí sống giảm, từ đó tăng mức tiêu dùng khả dụng và kích hoạt vòng quay kinh tế tích cực.

7. Tác động lan tỏa đến thị trường

Một khi nhà ở xã hội được thiết kế theo mô hình “giá tổng thể hợp lý”, thị trường thương mại tự khắc sẽ phải cạnh tranh.
Người cho thuê ở trung tâm không thể giữ giá cao mãi, nếu người thuê có lựa chọn rẻ hơn, hợp lý hơn ở xa hơn 5km mà tổng chi phí vẫn thấp hơn.

Từ đó, hiệu ứng lan tỏa khiến giá nhà trung tâm giảm dần về mức hợp lý, thị trường trở nên cân bằng tự nhiên mà không cần quá nhiều biện pháp hành chính cưỡng chế.

Đây là cơ chế thị trường điều tiết tự nhiên thông qua hành vi tiêu dùng và lựa chọn của người dân, một dạng “tăng cung đúng hướng” cực kỳ hiệu quả.

8. Chính sách cần đi kèm: Quy hoạch và hạ tầng đồng bộ

Tất nhiên, để mô hình này vận hành tốt, cần song hành với:

• Hệ thống giao thông công cộng hiệu quả (metro, bus nhanh, đường vành đai)

• Quy hoạch cụm dân cư vệ tinh hợp lý, tránh dồn ép dân số về trung tâm

• Chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội bằng ưu đãi thuế, đất, vốn

• Phát triển các dịch vụ xã hội quanh khu nhà ở: chợ, trường học, trạm y tế, tiện ích thiết yếu

Khi đó, “xa hơn” sẽ không còn là rào cản, mà là một lựa chọn thông minh về mặt chi phí tổng thể.

9. Góc nhìn doanh nghiệp bất động sản: Cơ hội mới trong “tăng cung đúng”

Các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm chuyên phát triển phân khúc nhà giá rẻ, nhà công nhân, nhà cho thuê, có thể xem đây là một hướng đầu tư chiến lược giai đoạn 2025–2030.

Thay vì chạy theo phân khúc cao cấp đang bão hòa, đầu tư vào mô hình nhà ở xã hội thông minh, tính toán chi phí tổng thể cho người dùng, sẽ mở ra một thị trường khổng lồ, ổn định và bền vững.

Đặc biệt, nếu kết hợp với các công nghệ nhà lắp ghép, vật liệu xanh, tối ưu năng lượng, giá thành có thể giảm 20–30%, giúp biên lợi nhuận ổn định mà vẫn đóng góp vào an sinh xã hội.

10. Hướng đề xuất chính sách: Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân cùng hưởng lợi

Từ toàn bộ phân tích trên, có thể tóm tắt 3 nguyên tắc xây dựng chính sách:

1. Đánh thuế đầu cơ là cần thiết, nhưng chỉ là một phần.

2. Phải có chính sách “tăng cung đúng” – tăng số nhà phục vụ thật cho người lao động.

3. Xây dựng khung định giá theo “tổng chi phí sống thực tế”, không chỉ giá thuê hình thức.

Khi đó:

• Người dân được sống tốt hơn, chi tiêu nhiều hơn

• Doanh nghiệp có thị trường ổn định, dòng tiền thật

• Nhà nước giảm áp lực an sinh, tăng thuế gián tiếp từ tiêu dùng

Một chính sách “ba bên cùng có lợi” – đúng tinh thần phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

11. Kết luận: Không chỉ là “giảm giá nhà” – mà còn là “tăng chất lượng sống”

Nếu chỉ nhìn vào con số giá nhà, chúng ta dễ sa vào tư duy “rẻ là tốt”.
Nhưng thực tế, rẻ mà không tiện, rẻ mà mất thêm thời gian, rẻ mà tốn sức, thì tổng chi phí xã hội lại cao hơn.

Bài toán không nằm ở việc hạ giá từng căn nhà, mà là tái cấu trúc lại mô hình chi phí sống tổng thể – từ giao thông, quy hoạch, đến thiết kế chính sách giá nhà phù hợp với năng suất lao động thực tế.

Tăng cung đúng – giảm chi phí sống – nâng cao chất lượng đời sống – kích hoạt tiêu dùng – phát triển kinh tế.
Đó mới là chuỗi liên kết logic và bền vững nhất cho thị trường bất động sản Việt Nam 2025 và xa hơn.

Tác giả: Chợ Đất Real Estate

Đơn vị tư vấn – phân tích chính sách bất động sản và phát triển đô thị bền vững.