Nên Trả Mặt Bằng Hay Chấp Nhận Gồng Lỗ Vài Triệu Mỗi Ngày? – Thuê Văn Phòng và Thuê Mặt Bằng Cần Nhìn Nhận Thế Nào?

Mở đầu

Trong hành trình kinh doanh, việc thuê mặt bằng là một trong những quyết định mang tính sống còn: không chỉ ảnh hưởng đến hình ảnh thương hiệu, mà còn tác động trực tiếp đến dòng tiền, lợi nhuận và khả năng duy trì hoạt động. Khi bạn đã lựa chọn một địa điểm, ký hợp đồng thuê – tức là bạn đã cam kết chi trả một khoản chi phí cố định hàng tháng. Và khi doanh thu không như kỳ vọng, bạn sẽ đứng trước một câu hỏi khó: tiếp tục “gồng lỗ” vài triệu mỗi ngày để giữ vị trí, hay chấp nhận trả mặt bằng – cắt lỗ và chuyển hướng?

Đặc biệt với từ khóa “thuê văn phòng” và “thuê mặt bằng”, bài viết này sẽ giúp bạn phân tích rõ thực trạng, lý do, dấu hiệu cần trả mặt bằng, các giải pháp thay thế và lời khuyên từ chuyên gia – từ đó giúp bạn ra quyết định thông minh và có chiến lược rõ ràng hơn trong kinh doanh.

1. Thực trạng nhiều chủ thuê mặt bằng đang gặp phải khi thuê văn phòng/mặt bằng

Khi nhắc đến việc thuê mặt bằng hoặc thuê văn phòng, nhiều doanh nghiệp, cửa hàng – từ startup, cửa hàng bán lẻ đến văn phòng dịch vụ – đang phải đối mặt với các áp lực rất lớn:

1.1. Chi phí thuê ngày càng tăng cao

• Tại các thành phố lớn như TP.Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng…, chi phí thuê mặt bằng trong khu vực trung tâm có thể dao động từ 30 – 100 triệu đồng mỗi tháng hoặc hơn, tùy vào vị trí, diện tích, mức độ hoàn thiện và thương hiệu của tòa nhà/mặt bằng.

• Đối với thuê văn phòng, chi phí còn có thể cao hơn khi kèm theo các tiện ích (hệ thống điện, thang máy, bảo vệ, vệ sinh, lễ tân…) – điều này khiến gánh nặng chi phí cố định tăng lên nhanh chóng.

1.2. Doanh thu bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố ngoài tầm kiểm soát

• Xu hướng mua sắm online tăng mạnh: Khách hàng ngày càng quen với việc đặt hàng trực tuyến, giảm tần suất đến cửa hàng vật lý – điều này ảnh hưởng mạnh đến cửa hàng bán lẻ thuê mặt bằng.

• Cạnh tranh ngày càng gay gắt: Nhiều thương hiệu lớn nhỏ cùng đổ vào các khu vực tốt, dẫn đến phân tán khách, giảm lợi thế “vị trí độc quyền”.

• Biến động kinh tế: Khi sức mua giảm, chi tiêu thắt chặt, nhu cầu tiêu dùng có thể chuyển hướng – điều này ảnh hưởng tới doanh thu của các địa điểm thuê mặt bằng hoặc thuê văn phòng dịch vụ.

1.3. Kết quả: “Doanh thu không đủ bù chi phí”

Khi chi phí thuê + vận hành + nhân sự + khấu hao đầu tư đã ở mức cao, trong khi doanh thu không tăng hoặc thậm chí giảm – nhiều chủ kinh doanh đã phải chấp nhận tình trạng gồng lỗ vài triệu đồng mỗi ngày chỉ để duy trì sự tồn tại, giữ vị trí thuê mặt bằng hoặc văn phòng.
Đây là tình huống rất phổ biến và đang là bài toán đau đầu của nhiều người.

2. Vì sao vẫn có nhiều người chọn cách “gồng lỗ” thay vì buông mặt bằng ngay lập tức?

Nếu nhìn vào thực tế, nhiều chủ doanh nghiệp, chủ cửa hàng vẫn quyết định tiếp tục thuê mặc dù biết đang chịu lỗ. Vì sao họ vẫn chấp nhận gồng? Dưới đây là một số lý do thường gặp:

2.1. Vị trí đẹp – khó tìm lại

Một mặt bằng hoặc văn phòng tại vị trí đắc địa, có lưu lượng khách hàng tốt, giao thông thuận tiện, thương hiệu đã được nhận diện – khi trả đi, rất khó tìm vị trí tương đương với chi phí và điều kiện tốt như vậy. Nhiều người lo rằng mất mặt bằng đẹp là mất cơ hội.

2.2. Chi phí đầu tư ban đầu lớn

Khi thuê mặt bằng hoặc văn phòng, nhiều chủ đã đầu tư rất nhiều vào việc decor, hoàn thiện nội thất, set-up thiết bị, marketing khai trương. Nếu rút lui, xem như khoản đầu tư đó bị mất trắng – và đó là một rào cản lớn khiến người thuê vẫn tiếp tục chờ đợi.

2.3. Lo ngại ảnh hưởng thương hiệu

Một cửa hàng mới khai trương hoặc một công ty thuê văn phòng chưa lâu thường lo nếu nhanh chóng đóng cửa hoặc chuyển đi sẽ gây cảm giác thiếu uy tín trong mắt khách hàng hoặc đối tác. Do đó, nhiều người chịu lỗ để giữ mặt bằng.

2.4. Niềm tin vào tương lai

Nhiều chủ kinh doanh tin rằng thị trường sẽ phục hồi, khách hàng sẽ quay lại, tình hình sẽ tốt hơn – và họ chấp nhận “chịu ít khổ” trước để chờ “cơ hội bật lại”. Niềm tin này khiến họ chọn gồng lỗ hơn trả mặt bằng ngay.

3. Khi nào nên cân nhắc việc trả mặt bằng hoặc thuê văn phòng mới?

Dù áp lực lớn, nhưng có những dấu hiệu rõ ràng cho thấy rằng việc tiếp tục thuê có thể là sai lầm, và bạn nên cân nhắc việc trả mặt bằng hoặc chuyển mô hình thuê. Dưới đây là những tình huống bạn nên suy nghĩ nghiêm túc:

3.1. Doanh thu không đủ bù chi phí trong 3-6 tháng liên tiếp

Nếu bạn đã theo dõi và thấy rõ doanh thu không cải thiện, chi phí thuê + vận hành + nhân sự vẫn cao, và bạn phải bù lỗ liên tục trong 3 đến 6 tháng trở lên – khả năng hồi phục là rất thấp.
Tình trạng này nếu kéo dài sẽ làm vốn lưu động bị ảnh hưởng, các khoản vay – chi phí cố định sẽ tăng, và bạn có thể mất cơ hội tốt hơn.

3.2. Vị trí mặt bằng/văn phòng mất lợi thế cạnh tranh

Nếu trước đây bạn thuê ở khu vực đông đúc, lượng khách ổn định, nhưng hiện nay khu vực đó có quá nhiều cửa hàng/văn phòng mới, phân tán khách, hoặc thay đổi hành vi khách hàng – việc bạn giữ mặt bằng đó có thể không còn là lợi thế nữa.

3.3. Mô hình kinh doanh đã lỗi thời hoặc không phù hợp

Thời đại thay đổi nhanh: nếu bạn kinh doanh cửa hàng bán lẻ phụ thuộc hoàn toàn vào khách đến trực tiếp, nhưng khách hàng đã chuyển sang online, giao hàng tận nơi – bạn cần xem lại mô hình. Việc giữ mặt bằng lớn chỉ để “cứ chạy” sẽ không hiệu quả.

3.4. Chủ nhà không hỗ trợ giảm giá thuê trong giai đoạn khó khăn

Khi thị trường khó khăn, nhiều chủ mặt bằng/văn phòng sẵn sàng hỗ trợ người thuê bằng cách giảm giá thuê, miễn giảm thời gian, chia sẻ chi phí. Nếu chủ nhà của bạn không có động thái nào và vẫn giữ giá thuê cao, thì bạn đang chịu toàn bộ áp lực và nên xem xét nghiêm túc.

3.5. Dòng tiền lưu chuyển bị đứt gãy

Nếu bạn thấy rằng việc duy trì mặt bằng khiến bạn không còn khả năng đầu tư phát triển, chi trả nợ, duy trì đội ngũ – tức là bạn đang mất linh hoạt và khả năng phản ứng với thị trường. Khi đó, việc trả mặt bằng để bảo toàn vốn có thể là lựa chọn sáng suốt.

4. Giải pháp thay vì chỉ có 2 lựa chọn “trả mặt bằng” hoặc “giữ gồng lỗ”

Tin tốt là: bạn không nhất thiết chỉ có 2 lựa chọn cực đoan. Dưới đây là một số giải pháp trung hòa, giúp bạn giảm áp lực chi phí thuê văn phòng/mặt bằng mà vẫn giữ được hoạt động kinh doanh hoặc chuyển đổi linh hoạt.

4.1. Đàm phán lại giá thuê với chủ nhà

• Hãy chủ động thương lượng với chủ nhà hoặc tòa nhà, trình bày tình hình kinh doanh, lý do thị trường khó khăn và đề xuất mức giá thuê mới hợp lý hơn (giảm giá thuê, miễn phí một số tháng, chia sẻ chi phí điện/nước…).

• Nhiều chủ nhà sẵn sàng hợp tác vì giữ được khách thuê, tránh phải tìm thuê mới – đặc biệt trong giai đoạn chu kỳ bất động sản giảm.

• Việc này giúp bạn giảm áp lực chi phí cố định và có thêm thời gian phục hồi.

4.2. Chia sẻ mặt bằng hoặc thuê văn phòng theo mô hình linh hoạt

• Nếu diện tích thuê quá lớn so với nhu cầu hiện tại, bạn có thể chia sẻ một phần mặt bằng để cho thuê lại: ví dụ cửa hàng quần áo – phụ kiện, quán cà-phê kết hợp, showroom nhỏ kết hợp kho.

• Với văn phòng, có thể tìm mô hình coworking hoặc văn phòng chia sẻ – giúp bạn chỉ thuê diện tích thực sự cần, giảm chi phí cố định.

• Mô hình linh hoạt giúp bạn giảm chi phí và rủi ro, giữ được địa điểm, vẫn có khả năng duy trì hoạt động.

4.3. Chuyển đổi mô hình kinh doanh & tối ưu kênh online

• Nếu trước đây bạn phụ thuộc hoàn toàn vào khách đến trực tiếp, hãy tích hợp thêm kênh online: bán hàng qua website, mạng xã hội, giao hàng tận nơi.

• Với thuê văn phòng lớn, nếu bạn là công ty dịch vụ, có thể cân nhắc mô hình hybrid (có văn phòng nhỏ + làm việc remote) để giảm diện tích thuê.

• Việc chuyển đổi giúp bạn tăng khả năng tiếp cận khách hàng, giảm lệ thuộc địa điểm vật lý.

4.4. Tối ưu chi phí vận hành & nhân sự

• Rà soát lại nhân sự, loại bỏ các vị trí không cần thiết, chuyển một phần sang freelance hoặc làm việc từ xa.

• Tinh gọn hàng hóa/dịch vụ: tập trung vào sản phẩm/ dịch vụ mang lại lợi nhuận cao, loại bỏ sản phẩm kém hiệu quả.

• Kiểm soát tốt chi phí điện, nước, marketing, phí quản lý – mỗi đồng tiết kiệm đều giúp bạn giảm áp lực chi phí cố định.

4.5. Xem thuê mặt bằng/văn phòng là khoản đầu tư dài hạn, nhưng cần điều kiện rõ ràng

• Nếu bạn thuê với quan điểm dài hạn (3-5 năm hoặc hơn) và tin rằng vị trí đó sẽ tăng giá, khách hàng sẽ quay lại – thì chấp nhận “gồng lỗ” trong một khoảng thời gian có thể là có chiến lược.

• Nhưng bạn cần kế hoạch rõ ràng: mức lỗ tối đa chấp nhận, thời gian chờ đợi, điều kiện “cửa mở” để rút lui nếu không đạt được mục tiêu.

5. Lời khuyên từ chuyên gia bất động sản và kinh doanh

Khi đứng trước quyết định “giữ mặt bằng/gồng lỗ” hay “trả mặt bằng/cắt lỗ”, nhiều chuyên gia cho rằng quyết định không có công thức chung vì mỗi ngành nghề, mỗi vị trí và mỗi giai đoạn thị trường đều khác nhau. Tuy nhiên, có một số nguyên tắc chung bạn nên tham khảo:

5.1. Hiểu rõ dòng tiền thực tế

• Bạn cần xác định rõ: nếu tiếp tục thuê, bạn có chịu lỗ tối đa bao nhiêu? Ví dụ: “nếu mỗi ngày lỗ 2 triệu, tôi có thể chấp nhận tối đa 60 triệu trong 1 tháng, và tối đa 6 tháng là 360 triệu”.

• Nếu lỗ vượt ngưỡng đó mà không có dấu hiệu phục hồi, là lúc bạn cần hành động thay vì chờ đợi vô thời hạn.

5.2. Xây dựng kế hoạch B

• Khi thuê mặt bằng/văn phòng, luôn có phương án dự phòng: chuyển địa điểm nhỏ hơn, chuyển đổi mô hình, giảm diện tích thuê, hoặc chuyển hoàn toàn mô hình sang online.

• Kế hoạch B giúp bạn linh hoạt khi thị trường thay đổi và không bị động với chi phí cố định cao.

5.3. Quyết định đúng thời điểm

• Việc rời bỏ mặt bằng/văn phòng ngay khi mọi thứ xấu đi quá lâu có thể là quyết định khôn ngoan hơn giữ chỗ “hy vọng”.

• Ngược lại, nếu bạn vẫn có nhiều lợi thế: vị trí tốt, lượng khách vẫn ổn, thị trường có dấu hiệu phục hồi – việc chờ đợi và duy trì có thể là đúng.

5.4. Đánh giá lợi thế dài hạn

• Nếu bạn thuê ở vị trí có tiềm năng tăng trưởng (khu vực đang phát triển, hạ tầng hoàn thiện, lượng khách tiềm năng tăng) – việc đầu tư giữ chỗ có thể mang lại lợi ích lớn.

• Nếu vị trí đã mất lợi thế (khu vực bị thay đổi, lượng khách giảm, mô hình không còn phù hợp), thì việc rút lui sớm có thể giúp bạn bảo toàn vốn đầu tư vào điều khác hiệu quả hơn.

5.5. Hãy nhìn như một nhà đầu tư – không chỉ là người thuê

• Thay vì chỉ nhìn chi phí thuê như “chi phí cố định bắt buộc”, hãy nhìn nó như một khoản đầu tư: bạn thuê vị trí để tạo doanh thu, tăng nhận diện, mở kênh khách hàng mới. Nếu doanh thu không đạt, bạn có quyền điều chỉnh.

• Việc duy trì thuê nhưng không mang lại hiệu quả đồng nghĩa bạn đang đầu tư vào “vị trí chết” – và vốn của bạn đang bị “chết dần”.

6. Tóm tắt và lời kết

Việc bạn tự hỏi: “Nên trả mặt bằng hay chấp nhận gồng lỗ vài triệu mỗi ngày?” là hoàn toàn hợp lý và cần thiết trong thời điểm thay đổi kinh tế và thị trường như hiện nay. Không có câu trả lời tuyệt đối đúng hoặc sai cho tất cả trường hợp – điều quan trọng là bạn hiểu rõ:

• Dòng tiền của bạn hiện tại và trong tương lai.

• Lợi thế và bất lợi của vị trí thuê (thuê văn phòng hay thuê mặt bằng).

• Thời điểm bạn sẵn sàng rút lui hoặc tái cấu trúc.

• Kế hoạch và chiến lược B nếu thị trường không như kỳ vọng.

Nếu mặt bằng hoặc văn phòng bạn đang thuê có tiềm năng lâu dài (vị trí tốt, nhu cầu thị trường tăng, thương hiệu đã ổn) thì việc chấp nhận gồng lỗ trong một khoảng thời gian nhất định có thể là lựa chọn chiến lược.
Ngược lại, nếu thị trường thay đổi, mô hình kinh doanh không còn phù hợp, chi phí thuê quá lớn và không biến động theo chiều hướng tăng khách – thì việc trả mặt bằng để bảo toàn vốn, tìm thuê văn phòng/mặt bằng nhỏ hơn, hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh mới có thể là bước đi thông minh.

Kinh doanh không chỉ là giữ chỗ, mà còn là linh hoạt & nhạy bén với mọi biến động. Và đôi khi, dám buông tay đúng lúc mới là bản lĩnh của người làm kinh doanh khôn ngoan.

Hãy hành động sớm, cân nhắc kỹ và có chiến lược rõ ràng. Nếu bạn đang tìm thuê văn phòng hoặc mặt bằng, hoặc muốn chuyển mô hình thuê – hãy liên hệ với chuyên gia hoặc với nền tảng bất động sản uy tín để được hỗ trợ lựa chọn phù hợp.