NGUYÊN LÝ TĂNG GIÁ CỦA HÀNH ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI THEO HENRY GEORGE – BÀI HỌC CHO THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM

ĐẤT ĐAI, TÀI NGUYÊN HỮU HẠN VÀ CƠN SỐT KHÔNG HỒI KẾT

Đất đai là nền tảng của mọi nền văn minh, là điều kiện tiên quyết để con người tồn tại và phát triển. Không có đất, không thể có nông nghiệp, không thể có công nghiệp, cũng chẳng thể xây dựng bất kỳ thành phố nào. Thế nhưng, nghịch lý là trong khi đất đai là quà tặng của tự nhiên, tồn tại trước cả khi con người xuất hiện, thì xã hội hiện đại lại chứng kiến một thực trạng: đất đai bị chiếm giữ, tư nhân hóa và trở thành công cụ đầu cơ sinh lợi cho một số ít người.

Từ New York, London đến Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng – ở đâu có hạ tầng mới, dự án lớn, ở đó giá đất tăng vọt. Nhưng điều đáng nói, phần lớn lợi nhuận không đến từ nỗ lực lao động hay sáng tạo của người sở hữu đất, mà đến từ sự phát triển chung của cộng đồng. Một con đường mở ra, một khu công nghiệp hình thành, một sân bay được phê duyệt – tất cả đều do nguồn lực xã hội đầu tư, nhưng người nắm giữ đất ở khu vực ấy lại hưởng lợi lớn nhất.

Hơn 140 năm trước, một nhà tư tưởng người Mỹ đã dám vạch trần cơ chế này. Ông là Henry George, tác giả cuốn “Progress and Poverty” (Tiến bộ và Nghèo đói), một trong những tác phẩm kinh tế có ảnh hưởng sâu rộng nhất thế kỷ XIX. George không ngần ngại gọi tên bản chất của hiện tượng: lợi nhuận đầu cơ đất đai không phải kết quả sáng tạo, mà là sự chiếm đoạt thành quả của xã hội.

Ngày nay, khi thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều cơn sốt đất, khi những mảnh đất ven sân bay Long Thành, quanh vành đai 4 Hà Nội, hay ven biển Đà Nẵng – Nha Trang tăng giá gấp nhiều lần chỉ sau vài năm, tư tưởng của George càng trở nên thời sự.

Vậy nguyên lý tăng giá của hành động đầu cơ đất đai mà Henry George chỉ ra là gì? Vì sao “bàn tay vô hình” của Adam Smith lại bất lực trước giá đất? Và đâu là lời giải cho một thị trường bất động sản công bằng, bền vững?

PHẦN 1: HENRY GEORGE VÀ TƯ TƯỞNG KINH TẾ ĐẤT ĐAI

Henry George (1839–1897) sinh ra trong một gia đình nghèo ở Philadelphia, Mỹ. Ông từng làm thợ in, phóng viên, thủy thủ, và chính những trải nghiệm trực tiếp với đời sống của công nhân, nông dân đã khiến ông trăn trở: tại sao xã hội càng tiến bộ, máy móc càng hiện đại, sản xuất càng nhiều, thì người lao động lại càng khó khăn?

Câu trả lời, theo George, nằm ở đất đai. Trong bối cảnh nước Mỹ thế kỷ XIX, công nghiệp hóa diễn ra mạnh mẽ, dân nhập cư đổ về, nhu cầu đất ở, đất sản xuất tăng cao. Cơn sốt đất xuất hiện khắp nơi. Người giàu mua đất chờ giá lên, trong khi người nghèo phải trả giá thuê ngày một cao. Sự bất công ấy thôi thúc George viết “Progress and Poverty” năm 1879, cuốn sách được bán hàng triệu bản và gây tiếng vang toàn cầu.

Trong đó, George chỉ ra: nguyên nhân của nghèo đói không nằm ở thiếu sản xuất, mà ở cơ chế địa tô – tức lợi nhuận từ đất đai. Địa tô không phải do người chủ đất tạo ra, mà do sự phát triển của cộng đồng. Khi xã hội mở thêm đường sá, xây thêm nhà máy, giá trị đất tăng lên. Người sở hữu đất chỉ việc ngồi đó và hưởng lợi.

George gọi đây là sự chiếm đoạt “quà tặng của tự nhiên” và đề xuất một giải pháp triệt để: đánh thuế duy nhất vào đất – Single Tax – để thu lại cho xã hội phần giá trị mà cộng đồng đã tạo ra.

PHẦN 2: VÌ SAO “BÀN TAY VÔ HÌNH” BẤT LỰC VỚI ĐẤT?

Adam Smith – cha đẻ kinh tế học cổ điển – từng khẳng định “bàn tay vô hình” của thị trường sẽ điều tiết cung – cầu, đưa giá cả về mức hợp lý. Điều này đúng với hầu hết hàng hóa: khi giá bánh mì tăng, nhiều người mở lò nướng, sản lượng tăng, giá hạ.

Nhưng đất đai thì khác. Đất không thể sản xuất thêm. Cung cố định, cầu thì ngày càng tăng. Chính vì vậy, cơ chế cạnh tranh không thể làm giá đất giảm xuống mức hợp lý.

Ví dụ: một thành phố mở rộng, dân số tăng. Dù có bao nhiêu doanh nhân muốn “sản xuất thêm đất” để đáp ứng nhu cầu, họ cũng bất lực. Hệ quả tất yếu: giá đất tăng theo cầu, và người nắm giữ đất trở thành kẻ độc quyền.

Henry George chỉ ra: đất đai giống như không khí, nước – là điều kiện tồn tại của loài người. Nhưng khác với không khí, nó bị một số ít người chiếm giữ và cho thuê lại. Địa tô vì thế bản chất là một loại thuế mà người dân phải trả để được sống và làm việc trên chính quà tặng của tự nhiên.

PHẦN 3: NGUYÊN LÝ ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI – VÍ DỤ KINH ĐIỂN

Giả sử có một người tên A biết thông tin mật: sắp có một nhà máy với 10.000 công nhân được xây dựng. Trước khi nhà máy khởi công, A mua một căn nhà bên cạnh với giá 1 tỷ đồng, đang cho thuê 1 triệu/tháng (12 triệu/năm). Lợi suất chỉ 1,2%/năm, kém xa lãi suất ngân hàng.

Nhưng khi nhà máy hoạt động, công nhân đổ về, giá thuê tăng lên 5 triệu/tháng (60 triệu/năm). Lợi suất thành 6%/năm. A bán căn nhà với giá 1,5 tỷ đồng – tức bán lại quyền thu địa tô 4% mỗi năm – và bỏ túi lợi nhuận 50% vốn ban đầu.

Câu hỏi: tại sao giá thuê tăng từ 1 triệu lên 5 triệu, không phải 2 hay 3 triệu? Câu trả lời nằm ở quy luật địa tô cận biên của David Ricardo.

Một công nhân ở quê có nhà miễn phí nhưng cách 100km. Nếu đi làm, mỗi ngày mất 200km, chi phí xăng xe khoảng 150-200 nghìn, tức 4,5-6 triệu/tháng, chưa kể công sức, thời gian. Vì thế, mức thuê 5 triệu ngay cạnh nhà máy hoàn toàn hợp lý với họ.

Người đầu cơ nắm rõ logic này. Họ không cần sản xuất, không cần lao động, chỉ cần đi trước một bước, mua đất, rồi bán lại “quyền qua cửa” khi dòng người buộc phải đi qua.

Thực tế Việt Nam cũng đầy ví dụ: đất quanh sân bay Long Thành, quanh cao tốc Bắc – Nam, quanh các khu công nghiệp Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương. Chỉ cần một dự án công bố, giá đất tăng gấp 3-5 lần, bất kể chưa có giá trị khai thác thực tế.

PHẦN 4: SÁU PHƯƠNG PHÁP THU LỢI CỦA NHÀ ĐẦU CƠ (THEO GEORGE)

Henry George đã hệ thống hóa thành 6 phương pháp mà nhà đầu cơ dùng để thu lợi từ đất đai:

1. Mua trước khi có hạ tầng, chờ công trình công cộng nâng giá.

   • Ví dụ: mua đất ven đường vành đai 4 Hà Nội trước khi khởi công.

2. Mua đất quanh các khu công nghiệp, nhà máy, trường đại học.

   • Ví dụ: đất quanh KCN Yên Phong (Bắc Ninh), giá tăng gấp nhiều lần nhờ Samsung.

3. Chiếm giữ đất vị trí độc đạo – cửa ngõ, bến cảng, cửa sông.

   • Người đi qua buộc phải trả “vé” dưới dạng giá thuê, giá mua cao.

4. Đón đầu quy hoạch du lịch, nghỉ dưỡng.

   • Đất ven biển Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang, trước khi hạ tầng du lịch bùng nổ.

5. Khai thác kỳ vọng – mua tin đồn, bán kỳ vọng.

   • Nhiều cơn sốt đất tại Việt Nam bùng lên chỉ từ tin hành lang: “chuẩn bị lên đặc khu”, “chuẩn bị mở sân bay”.

6. Nắm giữ đất lâu dài, thu lợi từ tăng trưởng dân số và đô thị hóa.

   • Ví dụ: đất quanh TP.HCM, Hà Nội tăng đều suốt hàng chục năm nhờ dòng người nhập cư.

Điểm chung: tất cả lợi ích này không do nhà đầu cơ tạo ra, mà do sự phát triển của xã hội, hạ tầng, công nghiệp, công nghệ, dân số. Họ chỉ đơn giản chiếm giữ một tài nguyên hữu hạn và bắt buộc cộng đồng trả giá cao để được sử dụng.

George gọi đó là trạm BOT tự nhiên.

PHẦN 5: GIẢI PHÁP – THUẾ ĐẤT DUY NHẤT (SINGLE TAX)

Trước thực trạng ấy, Henry George đề xuất một giải pháp táo bạo: Single Tax – thuế duy nhất đánh vào đất.

Cơ chế: Nhà nước thu toàn bộ địa tô – phần giá trị tăng thêm do cộng đồng tạo ra – thông qua thuế đất. Người sử dụng đất trả thuế theo giá trị vị trí, nhưng không bị đánh thuế vào lao động, máy móc, vốn.

Lợi ích:

• Giảm động cơ đầu cơ, vì nắm giữ đất không còn sinh lời vô hạn.

• Khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tránh bỏ hoang.

• Tái phân phối công bằng lợi ích phát triển cho toàn xã hội.

Một số quốc gia đã áp dụng biến thể: Singapore thu thuế đất cao và sở hữu phần lớn đất đai quốc gia; Hàn Quốc, Đài Loan kiểm soát chặt chẽ đầu cơ đất; nhờ đó giá nhà ở vẫn trong tầm kiểm soát so với thu nhập người dân.

KẾT LUẬN – BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

Đầu cơ đất đai không tạo ra thịnh vượng thật sự. Nó chỉ dịch chuyển của cải từ xã hội vào túi một số ít người. Trong khi đó, hệ quả là giá nhà tăng vọt, người trẻ khó mua được nhà, doanh nghiệp khó thuê được đất, xã hội gánh thêm chi phí.

Bài học của Henry George vẫn còn nguyên giá trị: cần chính sách đánh thuế đất công bằng, minh bạch, cần phân biệt rõ đầu tư giá trị và đầu cơ ăn theo.

Với nhà đầu tư cá nhân, thông điệp cũng rõ ràng: đừng chỉ chạy theo cơn sốt, hãy đầu tư dài hạn, vào những giá trị thật, bền vững.

Ai nắm giữ đất đai có thể giàu lên, nhưng chỉ khi biết tạo ra giá trị cho cộng đồng, sự giàu có ấy mới vững bền. Và chỉ khi xã hội cùng phát triển, thị trường bất động sản mới thật sự khỏe mạnh.

Henry George từng viết: “Công bằng không phải là điều xa vời, nó chỉ đòi hỏi chúng ta trả lại cho cộng đồng những gì vốn thuộc về cộng đồng.”

Hơn một thế kỷ đã trôi qua, nhưng tư tưởng ấy vẫn vang vọng trong từng cơn sốt đất hôm nay.