Ứng dụng nguyên lý lưu chuyển tiền tệ vào đầu tư bất động sản

Ứng dụng nguyên lý lưu chuyển tiền tệ vào đầu tư bất động sản !

-----

• Đầu tiên ta giả định đặt bối cảnh giả định là đang trong 1 nền kinh tế ổn định với tỉ lệ lạm phát trong khoảng cho phép ( 4 -4,5%) và không có khủng hoảng

-----

Về nguyên tắc thì tiền tệ phải lưu chuyển liên tục. Lượng tiền trên thị trường không được quá nhiều cũng không được quá ít. Tức có điểm cân bằng giữa cung và cầu. Nếu trong 1 thị trường bình thường thì sẽ có "Bàn tay vô hình" điều tiết việc này. Bàn tay vô hình này sẽ là nhiều thứ như tâm lý đám đông, tâm lý xã hội, nhu cầu, sở thích chung...vv

Và tại sao lại phải như thế này, từ những nguyên lý nguyên tắc kinh tế gì nữa thì mình xin không bàn chi tiết trong khuôn khổ nội dung này

------

Tiếp tục. Sẽ có 1 thời điểm nào đó. Lượng cung tiền của 1 địa phương hay 1 thị trường nào đó tăng lên đột ngột ( Vì đầu tư công, chi tiêu chính phủ, các gói hỗ trợ, tài trợ, vốn ODA, FDI....)

Nói chung là sẽ có 1 nguồn tiền bên ngoài vào. Trong 1 số trườn hợp, nguồn tiền này sẽ lớn hơn mức tiêu thụ cơ bản của địa phương. Người lao động sẽ có thêm nhiều lương, người buôn bán vật liệu, buôn bán hàng tiêu dùng có nhiều tiền lời hơn => 1 lượng tiền dư thừa trong mỗi cá nhân tăng cao

Nếu vòng quay cứ quay như vậy, tiền càng lúc càng nhiều => giá cả chung tăng cao => lạm phát cao. Cái này thì lại không tốt

Vì vậy sẽ phải có 1 số kênh để hấp thụ lượng tiền dư thừa này 1 cách tạm thời. Thông thường sẽ là vàng, đất, gửi tiết kiệm...

Đây chính là lý do khiến cho đất đai tại 1 số địa phương tăng giá bất chợt khi có thông tin có nguồn vốn đầu tư lớn đổ vào. Ngoài việc niềm tin vào thị trường thì thực tế là do ngoài thị trường có 1 nguồn tiền dư thừa. Chưa kể ngân hàng còn sẵn sàng bơm thêm, dư thừa 30% thì bơm thêm 70%

----

Tuy nhiên. Điều này khi không kiểm soát tốt thì nó lại gây ra những hệ lụy khôn lường như hiện tại đây. Giá đất tăng quá cao, vượt hẳn khỏi sự "dư thừa tiền". Thay vì dùng tiền dư để mua thì người ta bóp chặt chi tiêu các mặt hàng tiêu dùng khác để dành mua đất, các mặt hàng khác đình trệ lên. Mà điều này nó lại đưa nền kinh tế lâm vào 1 vòng lặp khác. Cầu giảm kéo cung giảm, cung giảm lại khiến giá cả tăng, giá cả tăng lại khiến cầu giảm, cầu giảm lại kéo cung giảm => khi vòng lặp này xảy ra khoảng 2 ,3 vòng thì khủng hoảng kinh tế xảy ra

Chưa kể là khi giá bđs tăng quá cao trước khi thời kỳ khai thác xảy ra. Thì đến khi các công trình đầu tư công hoàn thành thì giá đất, giá thuê đã lên quá cao, không còn phù hợp để kinh doanh nữa. Chẳng hạn như 1 đô thị mới thành lập mà giá thuê mặt bằng bán cf 30,40tr/tháng thì lời đâu ra??? => hiệu quả phát triển kinh tế của khoản đầu tư công không đạt

------

Vì vậy. Cần có biện pháp điều hòa hài hòa các trường hợp này. Vừa thu hút tiền về tiết kiệm, vừa vào đất đai "một cách hợp lý" .

Tức vẫn không thể bỏ qua vai trò của BĐS. Nhưng không thể để BĐS tăng bất chấp mất kiểm soát. Những điều này đang được ban hành trong dự luật mới ( đánh thuế lướt sóng, đánh thuế đầu cơ, đánh thuế bđs thứ 2, đánh thuế bđs hoang hóa...)

Khi làm được điều đó. Sẽ đạt được các hiệu quả như dùng BĐS làm kênh hấp thụ lạm phát, giữ tiền tạm thời. Đến kỳ cần khai thác kinh doanh thì vẫn có thể xay ( như xay sinh tố í) ra lợi nhuận. Làm BĐS trở thành 1 nguyên liệu tốt, 1 động lực để phát triển chứ không trở thành 1 gánh nặng. Như 1 công ty vậy thôi, 1 nhân viên dù giỏi nhưng lương đòi hỏi quá cao thì cũng không thể trả nổi, khi lợi ích anh đem tới cho công ty là 10 đồng mà anh đòi lương hết 8 đồng rồi thì lấy đâu ra tiền chi trả những thứ khác, khi này người nhân viên thay vì là nguồn lực thì lại trở thành gánh nặng của công ty. Nếu tiền thuê, mua đất để kinh doanh chiếm hết đa phần cơ cấu vốn thì là không được

Theo kinh tế học đại cương. Giá tiền thuê đất được định nghĩa như sau:

" Tiền thuê đất được quy định bởi lượng giá trị hàng hóa được tạo ra trên mảnh đất đó, chứ không phải giá tiền thuê đất quyết định giá trị hàng hóa tạo ra trên mảnh đất đó. Ví dụ giá thuê đất trồng lúa cao vì giá gạo cao, chứ không phải vì giá thuê đất trồng lúa cao mà giá gạo cao"

-------

Từ những dữ kiện trên ta ứng dụng vào việc đầu tư đất đai, bđs như thế nào?

- Đầu tiên là đo lường dự đoán khoảng "tăng giá hợp lý" có thể xảy ra khi có 1 nguồn tiền mới đổ vào. Chẳng hạn 1 địa phương chi tiêu trung bình là 10 tỷ đồng/năm. Sắp tới có 100 tỷ đổ vào mua sắm hàng hóa các thứ xong còn lại 20 tỷ. Người dân có khả năng phát sinh chi tiêu cho là gấp rưỡi đi vậy còn lại 5 tỷ tiền dư thừa. Nếu đổ hết vào đất ( giả định khu vực đó có 10 miếng đất và tăng đều nhau) vậy thì sẽ có độ tăng giá là 500tr/lô đất. Để có thể đo lường được con số này có thể tìm các số liệu báo cáo của các hạng mục

- Và cũng từ đây ta có thể dự đoán được khoảng giá đạt "Đỉnh hợp lý" là bao nhiêu. Từ đó chốt lời đúng thời điểm

- Đồng thời cũng đọc được rủi ro khi nhận định được giá đã qua đỉnh hợp lý. Sẽ có những trường hợp khi sốt nóng quá sức thì sẽ có công văn ngăn chặn giao dịch luôn ( đã từng xảy ra ở 1 vài địa phương )

------

Như vậy. Có thể xem như nhà nước đang tạo ra những dự luật rất tốt để tạo ra 1 môi trường đầu tư bất động sản lành mạnh

Người đầu tư cũng cần nương theo điều này để tính toán cho khoản đầu tư của mình. Tránh trường hợp Fomo, chuyền cục than nóng, tăng giá vì sang tay quá nhiều lần

-------

Mình tạm gọi phương pháp cá nhân này gọi là phương pháp "Đầu Tư Thuận Thiên"

Và mình cũng cho rằng khoảng lời nếu sinh ra từ phương pháp đầu tư này là xứng đáng. Xem như công sức nghiên cứu, giữ tiền, giữ nguồn lực dùm cho tương lai. Thời gian đó những nguồn tiền khác có thể lưu thông ra tiền. Còn NĐT chôn vốn ở đất chờ người tới thì có lẽ cũng xứng đáng nhận được khoản lợi nhuận tương đương với : lãi suất ngân hàng + rủi ro + kiến thức + may mắn + giá trị khi là 1 tác nhân ổn định lạm phát . Ví dụ như 20-30%/năm đi, là hợp lý

---------

Lưu ý: Bài phân tích dựa hoàn toàn chủ quan trên nhận định cá nhân với bối cảnh kinh tế bình thường

----

(Theo Nhất Tiếu Sơn Trà)