Đầu tư bất động sản Vân Phong Khánh Hoà có thực sự là miếng bánh thơm ngon

Miếng Bánh Vân Phong - Ăn Làm Sao?

----

- Vân Phong những ngày qua được quan tâm trở lại. Những người đang kiếm tiền từ đất, những nhà đầu tư đất đai, với độ nhạy thị trường vốn có, dĩ nhiên sẽ không bỏ qua một vùng đất được định hướng quy hoạch đẹp như Vân Phong hay rộng hơn là tỉnh Khánh Hòa

- Chưa từng thấy 1 quy hoạch nào quy mô như ở đây. Trong vài chục cây số vuông mà các hạ tầng trọng điểm ken dày đặc. Còn nếu nói đến quy mô tỉnh thì thật khủng khiếp. Điểm qua 1 vài thứ như

+ Quốc lộ : 5 cái ( QL1, QL26, QL26B, QL27B, QL27C)

+ Cao tốc: 3 cái ( Cao tốc Bắc Nam phía Đông, Cao tốc Khánh Hòa-Buôn Mê Thuột, Cao tốc Nha Trang - Liên Khương)

+ Đường cấp tỉnh DT: 35 cái

+ Đường sắt tốc độ cao: 1 cái

+ Cảng biển: 16 cái (Đầm Môn, Hòn Khói, Nhà máy đóng tàu Hyundai Việt Nam, Trạm phân phối xi măng Ninh Thủy, Kho xăng dầu ngoại quan Vân Phong, cảng Nha Trang, cảng Học viện Hải quân, cảng Ba Ngòi, Nhà máy xi măng Cam Ranh, cảng Quốc tế Cam Ranh, Xăng dầu K662, Khí hóa lỏng Hồng Mộc, cảng Nhà máy đóng bao và Trạm phân phối xi măng Long Sơn, cảng tổng hợp Bắc Vân Phong, cảng Nhà máy đóng bao, Trạm phân phối Xi măng Xuân Thành)

+ Sân bay quốc tế: 1 cái

+ Bến thủy nội địa: 4 cái

- Về khu công nghiệp: 29 khu

- Về đô thị hóa: Định hướng tới 2030 toàn tỉnh sẽ đô thị hóa đạt 70%

------

- Với 1 vài thống kê sơ lược thì có thể thấy Khánh Hòa hay Vân Phong là 1 miếng bánh thực sự ngọt và lớn. Nếu chỉ nói trong lĩnh vực BĐS, đất đai thì có 1 vài sự so sánh nho nhỏ như. Chỉ 1 cao tốc Dầu Giây - Liên Khương khiến Bảo Lộc sốt đất 3 năm trời, 1 cái sân bay Tecnic làm cả Bình Phước phập phù mấy năm trời,....

- Tuy nhiên. Cái bánh ngọt này cũng không dễ ăn. Có nhiều thứ cần phải cân nhắc và cẩn trọng

- Đầu tiên là thời gian thực hiện quy hoạch. Ngay trong bản quy hoạch đã nêu rõ. Tầm nhìn tới 2050. Tức đây là 1 tầm nhìn dài hạn cho tận 30 năm nữa. 30 năm là cả 1 cuộc đời làm việc của 1 người. Vậy nên cần chú ý điểm này. Coi chừng quá mong chờ đẫn đến hụt hẫng hay tệ hơn là định vị lệch dòng thời gian tài chính khiến đi vào thế ngộp

- Tiếp nữa là các quy hoạch chi tiết đang còn thiết lập. Quy hoạch ngày 2/4 vừa qua mới là quy hoạch phân khu, ranh giới phân khu. Nên việc mua bđs trong phân khu vẫn có rủi ro.

-----

Vậy giải pháp là gì? Một vài giải pháp nho nhỏ đề xuất như sau:

- Nếu muốn thắng nhiều thắng lớn thì tiếp tục chờ cho quy hoạch chi tiết công bố rồi mua luôn ngay trong trung tâm phân khu để đó chờ tiếp 5,7 năm

- Nếu muốn an toàn, ăn ít, ăn mỏng thì cứ ven phân khu, đất nhỏ có thổ cư mà mua.

-----

Chúc mọi người thành công

Đầu tư bất động sản Vân Phong - Kỳ 2

-----

• Sau thất bại của Vinalines trong việc xây dựng cảng trung chuyển quốc tế.

Lần tiếp theo Vân Phong được nhắc lại là trong dự án Đặc Khu Kinh Tế. Dự án dự kiến ra luật cho 3 đặc khu Vân Phong - Vân Đồng - Phú Quốc

3 đề án đặc khu ước tính cần 70 tỷ usd để thực hiện. Khi các đặc khu thành công ước GDP đầu người tại đặc khu đạt trung bình 13.000 usd/người

Mọi thứ đã được chuẩn bị sẵn sàng..... bao gồm cả giá đất. Năm ấy 2016-2018, trong vòng 2 năm, giá đất của Bắc Vân Phong sốt nóng tăng lên tới 100 lần chỉ trong vòng 2 năm. Tuy nhiên sau đó đã tụt dốc không phanh. Có những nơi từ 80tr/m2 giảm xuống còn 3-5tr/m2. Đây là 1 bài học lớn cho giới đầu tư bđs cũng như trong việc quản lý chống đầu cơ ( việc này quy hoạch mới đã làm rất tốt)

----

Tuy nhiên dự thảo luật đặc khu hay gọi chính xác là Luật đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt đã kkhông được thông qua do vấp phải phản đối dữ dội bởi nhiều nguồn từ trong và ngoài nước

Năm đó Bình Thuận đã có 1 cuộc bạo động lớn khiến Trung Ương phải vào cuộc, với hơn 100 người bị bắt giữ

Sự phản đối được cho là căn cứ vào điều khoản "Cho Trung Quốc thuê đất 99 năm".  Tuy nhiên thực tế luật không nhắc chữ nào đến Trung Quốc cả. Và thời gian thuê căn bản chỉ là 70 năm. 99 năm là trường hợp đặc biệt cần có thủ tướng chính phủ phê duyệt. Không biết đây là sự hiểu lầm hay cố tình gây hiểu lầm từ các bên có ý đồ.

Tuy vậy, rút cục luật đặc khu đã không được thông qua. Cuộc biểu tình đã lan rộng khắp Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Thuận, Hà Tĩnh, Khánh Hòa, Tây Ninh. Ngoài ra còn có tại Hoa Kỳ, Đài Loan, Nhật Bản

Đây là phái phản đối cực đoan

-----

Phái phản đối ôn hòa thì cho rằng. Các điều khoản ưu đãi về thời gian cho thuê đất lâu dài là không cần thiết vì thường không có vòng đời dự án nào lên tới 70 năm hay 99 năm

Có những luồng ý kiến khác thì cho rằng đặc khu kinh tế SEZ là không cần thiết. Thâm Quyến thành công vì thành lập từ tận năm 1980. Khi ấy toàn thế giới chỉ có 100 đặc khu nên có thể cạnh tranh được rất tốt. Còn bây giờ thì có hàng ngàn đặc khu khác nhau rồi nên khó có thể cạnh tranh được với những đặc khu đã tồn tại. Hơn nữa các hiệp định thương mại tự do đã ký nhiều nên có thể vai trò của 1 đặc khu kinh tế sẽ không còn quá cần thiết .

Hơn nữa 1 đặc khu ra đời thì sẽ ưu tiên nhiều cho nước ngoài, khiến cho doanh nghiệp VN không cạnh tranh lại và sẽ bị dừng ở mức mãi mãi chỉ làm gia công

-----

Phái ủng hộ thì cho rằng 1 đặc khu kinh tế là cực kỳ cần thiết để thu hút nguồn vốn, công nghệ, kỹ thuật từ quốc tế. Thu nhập quốc gia sẽ tăng cao, người dân không còn cần phải đi xuất khẩu lao động nữa. Lợi ích của 1 đặc khu kinh tế là không thể đong đếm hết

Về chính trị và quốc phòng thì luôn luôn có phương án khả dĩ để đảm bảo an toàn. Ngoài ra đây là đặc khu kinh tế vẫn theo luật của VN, nằm trong tầm pháo của VN

Sự kiện 2018 đã kéo tụt kinh tế của cả nước chậm lại ít nhất là 20 năm

-------

Ý kiến cá nhân ( có tham khảo qua một số nguồn và tư liệu khác)

- Đối với các đặc khu như Vân Đồn hay Phú Quốc mình chưa có nhiều nghiên cứu nên không biêt sao. Nhưng riêng với Vân Phong thì việc có 1 SEZ là hết sức phù hợp, có thể khai phá hết tiềm năng vị trí đặc biệt chiến lược của cảng Vân Phong, đưa Vân Phong trở thành 1 cảng trung chuyển quốc tế lớn nhất khu vực

"Nếu chấm Compa xuống Vân Phong, quay một vòng từ Nhật Bản qua Hàn Quốc, Trung Quốc, một phần Liên bang Nga, Trung Đông, xuống tới Ấn Độ, Pakistan, Malaysia… đã thấy hơn một nửa dân số thế giới. Trên thế giới không có cảng trung chuyển quốc tế nào có địa thế chiến lược tiềm năng như Vân Phong, kể cả cảng lớn nhất thế giới Rotterdam (Hà Lan)." ( Theo Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành -Cố vấn cấp cao của 3 đời thủ tướng, 1 trong những người đầu tiên khởi sự Vân Phong ở thời kỳ trước)

- Việc có 1 cảng trung chuyển quốc tế + 1 Sez nằm ngay vị trí mà 40,50% lượng hàng hóa của toàn thế giới đi qua trước mặt là 1 việc hết sức hợp lý

- Dĩ nhiên, hầu như mọi người có hiểu biết về kinh tế đều công nhận Vân Phong là 1 câu chuyện dài hơi đến hàng thế kỷ, điều này không bàn cãi. Vì nó là 1 đại công trình. Ngoài ra còn rất nhiều rào cản khác về luật, chính trị, tương quan thế giới ( nếu VP hoàn thành thì nhiều quốc gia khác sẽ thiệt hại) . Nhưng không thể vì thấy khó mà bỏ qua, mà không làm. Chính phủ có vẻ cũng đồng điệu với quan điểm này nên đã cho tái khởi động lại Vân Phong vào 2/4/2023 vừa qua với 1 quy hoạch mới. Không phải là đặc khu, cũng không phải là cảng trung chuyển container. Lần này mọi sự có vẻ bình tĩnh hơn, làm từng bước

- Khi chuyển cảng vận tải qua Nam Vân Phong ( không sâu bằng Bắc Vân Phong, cũng không có các dãy núi che chắn tự nhiên như BVP) cũng đã có 1 vài lo ngại từ những chuyên gia lập quy hoạch từ thời kỳ trước. Tuy nhiên trên ý kiến cá nhân của mình. Việc này cũng hợp lý. Làm nhỏ nhỏ trước, thành công rồi, full rồi thì  mở tiếp, mở lại BVP. Ngay trong quy hoạch tầm nhìn cũng đã nêu rõ là sẽ không bỏ qua mong muốn với cảng trung chuyển, sẽ làm ngay khi có điều kiện

- Dĩ nhiên, khi thu hẹp lại quy mô, tham vọng thì các nguồn lực hỗ trợ sẽ nhỏ hơn. Có thể sẽ không có các nguồn lực từ WB, ADB. Nhưng bù lại , tiến độ có thể nhanh hơn, sớm đưa vào hoạt động từng phần. Có thể định hướng kỳ này chỉ là dòng vốn FDI sẵn có từ những doanh nghiệp nước ngoài là đủ. 1 phần nào đó mà các doanh nghiệp cũng không cần được hỗ trợ bởi WB hay ADB

- Hơn nữa, trong thời kỳ đang chạm ngưỡng suy thoái kinh tế như thế này. Mức chi tiêu chính phủ cần được tăng lên, cần có nguồn tiền để đầu tư công sớm để làm 1 phần nào đó phục hồi lại kinh tế cũng là 1 điều nên làm

- Về việc VN có trở thành đất nước gia công hay không, điều này thực sự không cần quá lo lắng. Khi có đủ tiền, đủ thời gian, muốn gì mà không được. Chưa kể việc gì mình đang làm tốt thì cứ làm tốt hơn và hơn nữa, tập trung hơn nữa thì mới là tối ưu nhất đối với thương mại đa quốc gia

- Tuy không có các điều kiện cực kỳ mở như Luật Đặc Khu. Nhưng đã có nghị quyết 55 dành riêng cho tỉnh Khánh Hòa với 11 cơ chế đặc thù, 7 cơ chế có 1 số địa phương khác có, 4 cơ chế chỉ Khánh Hòa mới có. Và tỉnh Khánh Hòa cũng đang ráo riết quán triệt, học tập để triển khai nghị quyết 55. Vì thời gian cho thí điểm là chỉ có 5 năm

-----

Bóc tách sâu hơn nữa 1 số vấn đề khác về việc dòng vốn FDI sẽ đưa cả nền kinh tế đi lên như thế nào và các vấn đề khác mình xin được bóc tách tiếp trong kỳ 3 của loạt bài này

Ví dụ như tổng tài sản quốc nội của VN là 409 tỷ usd. Bằng khoảng 0.4% so với thế giới. Nên chỉ cần kéo về được thêm 0.4% thì nghiễm nhiên chúng ta đã giàu gấp đôi rồi

-------

Còn tiếp.....

(Theo Nhất Tiếu Sơn Trà)

Lee D Hoy

Yên tâm, tới 2100 chưa chắc được 50% quy hoạch

Pham Tung

Quy hoạch là 1 chuyện. Nguồn lực thực hiện là 1 chuyện khác

Minh Hải

Quy hoạch nó vẫn là câu chuyện dài hơi với nhiều sự thay đổi mà khó lường trước được. Tuy nhiên thì vẫn như bác Tiếu nói ạ, tài chính vừa đủ, không dùng xa beng, đất có thổ cư tại các khu cảm thấy được thì mua vẫn ok ạ ^^!

Mạnh Tuấn

CHÚ Ý đất đai Khánh Hòa 

- Vạn Ninh, Cam Ranh và Cam Lâm có từ 50% trở lên sẽ lỗ khi thực hiện giá Nhà nước, trong đó Cam Lâm chiếm nhiều nhất.  Mọi người cần nghiên cứu kỹ pháp luật, đổi mới tư duy "sử dụng đất".

- Dù chọn mức độ phát triển Quy hoạch theo phương án nào để phát triển kinh tế xã hội thì mọi cán bộ và người dân đều phải nhớ: "Đất có thổ cư, trong khu dân cư, đông đúc" sẽ khác các loại đất khác (theo luật và theo cách làm của các tỉnh phát triển đã làm, Khánh Hòa chỉ khác là có thêm các cơ chế MẠNH hơn do Trung ương cho).

===》Khánh Hòa tăng tốc phát triển nhanh lắm bà con nhé. Mọi người dân và Doanh nghiệp đều hưởng lợi. Thời gian vừa qua chỉ minh chứng phần nhỏ thôi.
Lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa bây giờ đã KHÁC, tư duy phát triển Khánh Hòa tối đa nhất.

Mạnh Tuấn

Đã cắm mốc lộ giới cho các tuyến đường trọng điểm tiếp theo khu bán đảo Hòn Gốm - Bắc Vân Phong  

Ngày 24 các ban ngành họp bàn cùng người dân triển khai dự án tại 3 phân khu :  

* Phân Khu 1 : Khu du lịch sinh Đảo Hòn Lớn 
* Phân Khu 2 : Khu du lịch Núi Khải Lương 
* Phân Khu 3 : Trung Tâm Cảng Biển , đô thị , du lịch , nghỉ dưỡng cao cấp