HẬU QUẢ CỦA VIỆC ĐI MUA ĐẤT MÀ KHÔNG ĐO ĐẠC LẠI THỬA ĐẤT VÀ KÝ GIÁP RANH - GIÁP THỬA VỚI CÁC CHỦ ĐẤT LIỀN KỀ

1️⃣ TÌNH HUỐNG 1 : KHÔNG ĐO DIỆN TÍCH THỰC TẾ TRƯỚC KHI GIAO DỊCH MÀ TIN VÀO SỔ ĐỎ

Bạn đi mua đất, chủ đất nói với bạn diện tích lô đất là 5000m2 và đưa sổ gốc cho bạn xem. Sổ gốc cũng thể hiện đúng diện tích là 5000m2. Sau khi công chứng chuyển nhượng thanh toán tiền đầy đủ cho chủ đất. Một thời gian sau do sổ đã cũ nên bạn đi làm thủ tục cấp đổi lại sổ mới. Địa chính xuống đo đạc lại thửa đất thì phát hiện thửa đất của bạn thực tế chỉ có 4000m2. Các bạn có biết lý do tại sao không ?

Trước đây, khi tiến hành cấp sổ đỏ cho người dân, địa chính thường sử dụng các thiết bị đo đạc cũ nên độ chính xác không cao dẫn tới tình trạng có thửa đất diện tích thực tế nhiều hoặc ít hơn trong sổ. Cho nên khi đi mua đất, tốt nhất bạn nên mời địa chính xuống đo đạc lại thửa đất để xem diện tích thực tế có đúng với diện tích trong sổ hay không. Việc biết chính xác diện tích cũng là căn cứ để bạn deal giá với chủ đất. Nhiều người mua được lô đất 5000m2 tưởng giá hời, đo lại còn có 4000 thì tính lại giá còn cao hơn cả giá thị trường nữa đấy.

2️⃣ TÌNH HUỐNG 2: KHÔNG LÀM BIÊN BẢN KÝ GIÁP RANH - GIÁP THỬA VỚI CÁC CHỦ ĐẤT LIỀN KỀ

Bạn đã gặp tình huống nào như thế này hay chưa ? Bạn mua một thửa đất ngang 20 dài 50 và có dự định xây nhà trên mảnh đất đó. Chủ nhà chỉ cho bạn chiều ngang của thửa đất là từ điểm A đến điểm B và bạn đo đạc đủ 20m rồi tiến hành giao dịch. Một ngày đẹp trời, bạn xây nhà, chủ nhà bên cạnh chạy sang làm toáng lên, anh ta nói với bạn rằng lúc anh ta xây nhà anh ta không xây hết đất mà chừa ra một khoảng 0,5m và yêu cầu bạn phải chừa ra khoảng trống 0,5m. Nếu bạn không chịu anh ta đâm đơn kiện bạn. Lúc này bạn sẽ toát mồ hôi để giải quyết tranh chấp, đó là chưa kể tới trường hợp bạn đã xây tường lên rồi và thẳng kế bên nó kiện bắt bạn đập bỏ xây lại. Đi kiếm lại chủ đất cũ để nhờ đứng ra giải quyết thì ông ta đã mất rồi.

Cho nên khi đi mua đất, để sau này không xảy ra tranh chấp tốt nhất anh em cứ kêu các chủ đất liền kề ra ký biên bản giáp ranh, giáp thửa và đóng cọc mốc ranh giới rõ ràng.

Lưu ý là người ký biên bản phải là chủ đất đứng tên trong sổ của các thửa đất liền kề chứ không phải người thân trong gia đình nhé. Nhiều gia đình cũng âm binh cho người thân ký xong sau này tranh chấp cái thằng đứng tên sổ đỏ nó bảo nó không ký thì anh em cãi kiểu gì.

Tham khảo thêm:

---------
 

Câu hỏi "HÀNG XÓM KHÔNG KÍ GIÁP RANH CÓ CẤP SỔ ĐỎ ?" 

- Đa số bị dính ở TH2, có khi thằng hàg xóm nổi máu tham, ko chịu ký hay xác nhận ranh giới làm khó các kiểu... Phải thưa gửi kiện tụng lên toà án, thuê luật sư các kiểu mới giải quyết xong.

Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận. 

Việc xác định ranh giới thửa đất không phụ thuộc 100% vào người sử dụng đất liền kề. Hay nói cách khác, không phải vì lý do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liền kề không ký giáp ranh mà dừng việc xác định ranh giới thửa đất. Hàng xóm không ký giáp ranh vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện, không ký giáp ranh không đồng nghĩa với việc tranh chấp đất đai. 

Lưu ý:  Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi có thửa đất để giải quyết.

Đất rào như vậy đố ai ai dám kiện cáo, đúng không nào ?

(Theo Nghiem Lee Si)

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của Luật sư Trần Minh Cường)

PHÒNG TRÁNH RỦI RO KHI MUA ĐẤT KHÔNG ĐO ĐẠC – HÀNG XÓM KHÔNG KÝ GIÁP RANH ! 

• Thời gian qua giải quyết một số vụ việc liên quan đến tình huống này cũng như nhận được nhiều câu hỏi của các Nhà đầu tư quan tâm, trong phạm vi bài viết này, Tác giả chia sẻ một số trường hợp đang xử lý và đưa ra một số khuyến cáo cho cộng đồng như sau:

1. TRANH CHẤP DO KHÔNG ĐO ĐẠC LẠI DIỆN TÍCH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN.

Đa số các tranh chấp xảy ra đối với các bds quy mô lớn và sổ cấp đã lâu, như chúng ta đã biết thì trước đây các Sổ đỏ được cấp quá trình đo đạc không chính xác như bây giờ, các trường hợp này sau khi hoàn tất giao dịch hoặc Hợp đồng đặt cọc quy định không rõ ràng liên quan đến diện tích, sau khi đo đạc lại (tùy địa phương) thì phát hiện ra mảnh đất mình mua có diện tích ít hơn sổ được cấp (rất nhiều trường hợp); Sau đó các bên thương lượng giảm giá bán tương ứng nhưng bên mua không đồng ý (chủ đất bán theo sổ) và Hợp đồng cọc cũng không quy định về vấn đề nàyà thế là hai bên tranh chấp phải nhờ Luật sư tư vấn và yêu cầu Tòa án giải quyết.

Ví dụ là khi bạn đi mua đất thì chủ đất báo miếng đất 5000m2, nhìn vào sổ đỏ cũng là 5000m2 (Sổ cũ cấp từ cách đây vào hàng chục năm). Sau khi trích lục có đo đạc ngoài thực địa thì mảng đất 5000m2 chỉ còn hơn 4.000 m2. Vậy là là thay vì mua được mảnh đất giá Tốt bạn lại mua bất động sản có giá chưa thật sự tốt (tính trên giá mua/m2).

Khuyến cáo của Luật sư: Đa số các trường hợp Sổ đỏ cấp thời gian lâu, các diện tích sẽ không chính xác nên khi giao dịch các bất động sản dạng này, Sổ đỏ chỉ là công cụ mang tính tham khảo, khi tiến hành giao dịch, các bên nên đưa điều khoản đo đạc lại sau khi ký Hợp đồng đặt cọc và dự phòng trường hợp diện tích tang/giảm thì giá mua bán tang giảm tương ứng (theo công thức giá mua/m2) để hạn chế các phát sinh tranh chấp và  đảm bảo quyền lợi cho bên mua.

2. KHÔNG LÀM BIÊN BẢN KÝ GIÁP RANH VỚI CÁC CHỦ  BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ.

Đa số các bạn khi mua hầu như chúng ta không yêu cầu chủ đất hướng dẫn ranh cụ thể (trong các trường hợp đất lớn và ranh mốc/hàng rào không rõ ràng). Khi tiến hành giao dịch xong, bạn tiến hành xây dựng, làm hàng rào….. thì chủ đất kế bên ra ngăn chặn, thậm chí làm đơn lên ủy ban tranh chấp, khiến cho việc xin phép xây dựng, chuyển mục đích, cấp giấy… của bạn bị đứng lại, rồi các bên tiến hành hỏa giải tại Phường, thậm chí khởi kiện nhau ra Tòa rất tốn thời gian và công sức.

Khuyến cáo của Luật sư: Khi giao dịch với tất cả các bất động sản (không hẳn là bds đã có ranh giới ổn định/rõ ràng, chúng ta yêu cầu chủ đất hướng dẫn ranh mốc và yêu cầu các chủ đất liền kế ký giáp ranh xác nhận (phần này thuộc trách nhiệm của chủ đất liên quan đến mảnh đất “không tranh chấp”) để hạn chế tối đa các rủi ro sau này khi bạn tiếp quản, sử dụng bất động sản này.

3. XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO KHI HÀNG XÓM KHÔNG KÝ GIÁP RANH KHI LÀM HỒ SƠ SANG TÊN?

• Theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định phải xin chữ ký của người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề để xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất (trừ các trường hợp đã có vb thỏa thuận ranh giới rõ ràng và ranh giới này không thay đổi hoặc thửa đất NN có bờ thửa/cột mốc rõ ràng) tùy địa phương khi lập hồ sơ đăng bộ sang tên sẽ có biên bản xác định ranh mốc sử dụng. Oái ăm nhiều trường hợp vì “không thích” thì không ký hoặc chủ đất hiện không biết ở đâu thì chủ đất phải làm sao?

Khuyến cáo của Luật sư: Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì tùy trường hợp mà chúng ta xử lý như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

- Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

- Trường hợp mà có tranh chấp (bằng văn bản) thì phải hòa giải tại chính quyền cơ sở thậm chí phải khởi kiện ra Tòa (nếu không hòa giải được).

Một số chia sẻ và lưu ý đến cộng đồng đầu tư bất động sản.

(Theo Luật sư Trần Minh Cường - Luật sư Điều hành Công ty Luật TMC LAWYERS)

Tham khảo thêm: Quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ, nhà phố, đất đai đã có sổ đỏ.