Hàng loạt ông lớn bất động sản Việt Nam chết vì trái phiếu - Thị trường lao dốc do đã có tín hiệu vũ trụ từ trước !

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Phong Lê)

Hàng loạt ông lớn BĐS “đắm” vì trái phiếu, thị trường lao đốc. Tất cả đã có tín hiệu “vũ trụ” từ trước.

• Việc phân tích và đánh giá đúng thị trường BĐS 2022 cộng thêm chút may mắn đã giúp doanh nghiệp của mình có hướng đi đúng đắn: thu hồi vốn nhanh chóng, phân bổ lại danh mục đầu tư, lựa chọn phân khúc BĐS phù hợp và quan trọng nhất: chủ động được dòng tiền cho doanh nghiệp.

KHỞI ĐẦU TỪ ĐẠI DỊCH COVID-19

Cuối năm 2019, đầu năm 2020, dịch Covid bắt đầu bùng phát gây ảnh hưởng nghiêm trọng và trực tiếp đến nhiều ngành, lĩnh vực như: sản xuất, kinh doanh, giáo dục, y tế, du lịch, các hoạt đông vận tải, dịch vụ…

Kinh tế Việt Nam ở giai đoạn bị chao đảo, nhiều ngành kinh tế bị đứt gãy sản xuất kinh doanh, trong đó ngành bất động sản không phải là một ngoại lệ. Các dự án phát triển phải ngừng hoạt động xây dựng và hoàn thiện thủ tục đầu tư, đứt gãy các chuỗi sản xuất cung cấp vật liệu, thiết bị cho các công trình làm ảnh hưởng đến nguồn cung thị trường.

Riêng ngành BĐS chỉ mới bị ảnh hưởng ở một số phân khúc nhất định, trong đó, Bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng là loạt hình bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi lực cầu quá yếu dẫn đến tồn kho ở phân khúc này rất cao.

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2021 cho biết tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước đạt 35.852 sản phẩm, giao dịch đạt 16.647 sản phẩm, tương đương tỉ lệ hấp thụ 40,9%.

Đối với thị trường nhà ở, hầu hết các dự án phát triển bất động sản trên cả nước, đều phải dừng xây dựng, thi công vì lệnh giãn cách và đứt gẫy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu và thiết bị.

Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư không thể triển khai vì cơ quan chính quyền các tỉnh thành cũng phải tập trung chống dịch làm nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt không có cơ hội để cải thiện.

Hoạt động giao dịch mua – bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận… trong khi bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch.

Với thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng gần như tê liệt vì giãn cách xã hội. Nhiều cơ sở du lịch không có doanh thu. Lượng sản phẩm BĐS phân khúc nghỉ dưỡng đang chào bán trên thị trường trong Quý II/2021 đạt 7.206 sản phẩm, giao dịch đạt 2,280 sản phẩm. Tương đương tỉ lệ hấp thụ 31,6 %.

Khi đó, mình đã có suy nghĩ rằng với lượng tồn kho quá lớn như này, thêm việc tâm lý nhà đầu tư vừa mới gồng mình đi qua cơn dịch, thì sắp tới liệu lượng cầu có đủ để vực dậy thị trường BĐS, trong khi các tập đoàn thời điểm này lại ra sức gia tăng nguồn cung.

Bản thân mình đặt câu hỏi bán không ra được sản phẩm, lại gia tăng nguồn cung thì dòng tiền ở đâu để các công ty BĐS phát triển như vậy? Tất cả đã ngầm sáng tỏ bắt đầu từ vụ phá sản của tập đoàn Bất động sản lớn nhất nhì Trung Quốc – Evergrande.

TỪ EVERGRANDE VỠ NỢ…

Tháng 8/2020, Ngân hàng Trung ương (NHTW) Trung Quốc đã ban hành chính sách giới hạn “3 lằn ranh đỏ”, đó là:

(i) Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản dưới 70%;

(ii) Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100%; và

(iii) Tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng với nợ ngắn hạn.

Các công ty không đáp ứng được những yêu cầu này sẽ phải đối mặt với những hạn chế trong việc vay vốn từ ngân hàng. Chính sách này đã khiến tập đoàn bất động sản hàng đầu của Trung Quốc - China Evergrande Group (Tập đoàn Hằng Đại) không thể tiếp tục kéo dài các khoản nợ của mình, đồng thời phải nỗ lực điều chỉnh tình hình tài chính để đáp ứng các quy định này. Tập đoàn đã giảm giá các căn hộ chung cư để bán nhanh hơn, thu về tiền mặt và tạm dừng các dự án để bảo toàn tiền mặt. Đến cuối năm 2021, Evergrande đã chính thức bị công ty xếp hạng tín nhiệm lớn của Mỹ - Fitch Rating tuyên bố “vỡ nợ giới hạn”, điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đã vỡ nợ nhưng chưa nộp đơn phá sản, xin thanh lý tài sản.

Bloomberg: giá Cổ phiếu của China Evergrande Group trong phiên sáng 8/9/2021 tại thị trường Chứng khoán HongKong có lúc giảm xuống còn 3,46 Đô la HongKong/cổ phiếu … nghĩa là thấp hơn mức giá IPO năm 2009 (cách đây 12 năm) là 3,5 USD/cổ phiếu !
Hiểu đơn giản là … nếu bạn mua Cổ phiếu của “đế chế” Evergrande từ năm 2009 … thì tới sáng ngày 8/9/2021 … bạn đã LỖ NẶNG và mất toi 12 năm “công cốc”!
Trước đó, ngày 6/9/2021 Trái phiếu của “đế chế” China Evergrande Group đã bị NGỪNG GIAO DỊCH trên thị trường chứng khoán của TQ!
Tổng nợ của “đế chế” China Evergrande Group là hơn 305 tỷ USD, với Nợ Trái phiếu sắp đến hạn thanh toán là 7,4 tỷ USD, và nguy cơ là không thể trả nổi, trong khi NỢ CŨ vẫn còn chưa thanh toán.

Chủ tịch phụ trách mảng BDS của China Evergrande Group đã nghỉ việc !

Ngày 9-12, hãng xếp hạng tín dụng Fitch đã hạ xếp hạng của Evergrande xuống mức “vỡ nợ giới hạn - restricted default” do không thể trả lãi kịp 2 lô trái phiếu đáo hạn ngày 6-11 và ân hạn đến 6-12.

Và cuối cùng, “BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ VỠ”, Tập đoàn Evergrande chính thức vỡ nợ.

Thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam đều có những nét tương đồng. Cụ thể, cách thức phát triển của các doanh nghiệp đều dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng và gần đây là trái phiếu. Cả hai nước đều cho phép loại hình bán nhà hình thành trong tương lai và thiếu đi các quỹ đầu tư tài chính bền vững. Vì vậy đây cũng được xem như là một hồi chuông cảnh báo cho thị trường BĐS Việt Nam sắp tới.

… ĐẾN CÁC TẬP ĐOÀN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Từ cuối năm 2021, mình đã đọc được một số bài báo nói về việc đáo hạn trái phiếu vào tháng 2/2022, và sau đó được NHNN nới thời gian tối đa đến tháng 6/2022. Tức là các tập đoàn BĐS sống dựa vào trái phiếu tiềm ẩn rất rất nhiểu rủi ro (các ưu đãi như cơ cấu ngân hàng, việc hoãn thanh toán gốc lãi sẽ chấm dứt, tháng 6/2022 sẽ là hạn chót). Nếu tính thêm sai số 2-3 tháng thì tới tháng 9/2022 mọi vấn đề sẽ hiện rõ.

Đánh giá tiêu chí "3 lằn ranh đỏ" tại Việt Nam

• Trong tổng số 74 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (tính đến Quý II/2021), nếu áp tiêu chí "3 lằn ranh đỏ", kết quả là không có doanh nghiệp nào đáp ứng đồng thời cả 3 tiêu chí. Nếu xét riêng từng tiêu chí, 72/74 đáp ứng chỉ tiêu 1, hơn nửa số doanh nghiệp (41/74) không đáp ứng chỉ tiêu 2 và đa số vi phạm tiêu chí 3. Chỉ có duy nhất một doanh nghiệp trong tổng số 74 doanh nghiệp thỏa mãn điều kiện 3 với tỷ lệ 1,47 lần.

N.V.L vừa công bố kết quả tài chính hợp nhất quý III. Theo số liệu trong BCTC cho thấy, nợ phải trả của doanh nghiệp tính đến ngày 30/9 ghi nhận tăng 34% so với đầu năm lên 214.922 tỷ đồng, cao gấp gần 5 lần vốn chủ sở hữu và chiếm 83% tổng tài sản.

Trong đó, nợ vay đạt 71.742 tỷ đồng bao gồm 11.346 tỷ đồng nợ vay ngân hàng, 50.489 tỷ đồng nợ trái phiếu và nhiều khoản vay khác, với 42% sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới.

Đây là một ví dụ điển hình của rất nhiều Công ty BĐS ở Việt Nam. Thường các doanh nghiệp sẽ phát hành trái phiếu, cổ phiếu, vay ngân hàng, và bán hàng là 4 kênh chính để có dòng tiền đáo hạn khi đến kì thanh toán trái phiếu.

Thời điểm hiện tại chính phủ không cho phép phát hành trái phiếu ồ ạt, ngân hàng không cho vay, sản phẩm khó ra hàng, thì câu hỏi được đăt ra kỳ đáo hạn trái phiếu sắp tới các doanh nghiệp sẽ trả nợ như thế nào?

Nói một chút về đặc điểm trái phiếu Việt Nam là “trái phiếu 3 không”: không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán của các tổ chức tài chính có uy tín và không tài sản bảo đảm. Ngoài ra còn có cái "không" thứ 4, thứ 5 khác đáng lo hơn. Như không có năng lực tài chính tốt của tổ chức phát hành trái phiếu, không có dòng tiền, phương án kinh doanh không khả thi, thậm chí sử dụng vốn huy động qua phát hành trái phiếu không đúng mục đích.

Trong đó “sử dụng vốn huy động qua phát hành trái phiếu không đúng mục đích” theo mình đánh giá là nguy hiểm nhất. Các doanh nghiệp sẽ phát hành trái phiếu thay vì dung vào mục đích phát để phát triển dự án A, các doanh nghiệp lại dùng số vốn đó để mua – thâu tóm dự án B, dự án C,…

Và khi một biến động xảy ra (chiến tranh, thị trường, dịch bệnh, …) làm đứng dòng tiền, dự án A sẽ không đủ tiền xây dựng bàn giao cho khách hàng, và kéo theo dự án B, dự án C,… và như thế sự sụp đổ là điều tất yếu xảy ra.

[HOT NEWS] Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát Trương Mỹ Lan bị bắt

Chung quy lại, đây là thời kì Chính phủ “vạch lá tìm sâu” , hạn chế những doanh nghiệp BĐS yếu kém, doanh nghiệp sống bằng trái phiếu, để nhường chỗ cho BĐS giá trị thật. Đây là “kỉ băng hà” của ngành BĐS Việt Nam, nhưng cũng là thời kì thanh lọc lại các doanh nghiệp, giúp cho ngành BĐS phát triển thật với giá trị của nó.

Phân tích, dự đoán, định hướng và hành động đối mặt với khủng hoảng

• Với những phân tích về sự thiếu ổn định trái phiếu doanh nghiệp, mình đã có những bước suy đoán ban đầu về thị trường BĐS cuối năm 2022. Cụ thể thời điểm từ tháng 9/2022 trở đi, BĐS sẽ bước vào giai đoạn suy trầm thật sự. Thời điểm từ tháng 4 – 6/2022 sẽ là lúc thị trường sôi động nhất, tập trung bán hàng giai đoạn này sau đó sẽ bắt đầu “nghỉ tết sớm”.

Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4 mọi dự đoán của mình bắt đầu đúng. Thị trường bất động sản sau diễn biến tiêu cực của vụ đấu giá, bỏ cọc đất Thủ Thiêm, tiếp đến là những bất ổn trong hoạt động huy động trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt là sự tăng trưởng – sốt nóng giá nhà đất , Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã chính thức có những hành động mạnh mẽ trong việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản từ 4/2022. Lúc đó mình có viết một bài về những yếu tố tiêu cực sẽ xảy đến vào cuối năm 2022 dựa trên việc siết room và bê bối của các tập đoàn BĐS. Các bạn có thể tham khảo:

NGÂN HÀNG SIẾT CHẶT DÒNG VỐN: DOANH NGHIỆP VÀ NHÀ ĐẦU TƯ GẶP THÁCH THỨC LỚN

• Chi phí vay và lãi suất sẽ bị đẩy lên cao.

Điều kiện xét duyệt giải ngân khó khăn hơn: tài chính doanh nghiệp minh bạch, chứng minh thu nhập, chứng minh mục đích vay vốn phù hợp. Khó khăn nhất là những phân khúc xa xỉ và gói vay cá nhân trên 1 tỷ sẽ bị “soi” rất kĩ.

Tìm kiếm kênh dẫn vốn thay thế: khi cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt bị siết chặt, giải pháp nguồn vốn nào để thay thế?

Hạn chế nguồn cung: Việc bị chặn nguồn vốn đột ngột sẽ đẩy nhiều doanh nghiệp và chủ đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn trong việc triển khai dự án mới và nhiều dự án dang dở cũng phải ngưng hoạt động.

Tâm lý hoảng loạn – tiêu cực dẫn đến thị trường sẽ chậm hoặc mất thanh khoản ở một vài phân khúc: nghỉ dưỡng, cao cấp hoặc dự án nằm trên giấy.

Mặc cho thời điểm trước và sau dịch, Bất động sản Bảo Lộc lên ngôi với xu thế “bỏ phố về rừng”, tuy nhiên đây cũng là thời điểm xuất hiện hàng loạt thông tin tiêu cực về pháp lý, trong khi BĐS biển gần như “đóng băng” vì thiếu lượng khách du lịch, mình đã có những bước chuẩn bị từ sớm bắt đầu ở thị trường ngách.

Để chuẩn bị cho cơn sóng dữ thị trường 2022, từ cuối 2021 trong vòng 3-4 tháng mình đẩy nhanh tiến độ gom tiền mặt, sau giãn cách nhà nước bung gói hỗ trợ giúp thị trường khởi sắc hơn, doanh nghiệp mình lựa chọn những BĐS mang thiên hướng giá trị THẬT hơn, không còn hoạt động theo mô hình môi giới nữa mà đã chuyển sang làm Công ty vừa đầu tư vừa bán hàng.

Doanh nghiệp của mình hoạt động theo sự phân bổ danh mục đầu tư:

• 50% đầu tư sang mảng khác (xin phép không nói sâu),
• 50% vào mảng bất động sản,
• và từ 50% BĐS này sẽ trích ra 1 khoản tiền mặt dành lại để đi gom thêm BĐS ngộp khi thị trường đứng.

Cấu trúc doanh nghiệp mình đi theo hướng tinh và gọn (tinh gọn bộ máy – nhân sự, sử dụng mặt bằng có sẵn của nhà để giảm chi phí thuê, tinh gọn chi phí, phân bổ chế độ lương bổng phù hợp với thời kì như thu nhập sẽ tập trung vào hoa hồng trả cao hơn, giảm lương cứng)

Mình sẽ bàn sâu về việc lựa chọn phân khúc BĐS phù hợp với tình hình thị trường.

Giống như đã phân tích ở trên, khi xảy ra biến động dòng tiền đứng thì phân khúc nào phù hợp

Mình đã lựa chọn sản phẩm theo tiêu chí:

- Chọn phát triển BĐS ở những vùng đất sơ khai, có giá trị thực, giá đất còn mềm nhưng rất nhiều tiềm năng phát triển. Đặc biệt phải theo “tam phú”: Khu công nghiệp, Cảng biển, Cao tốc.

- Phải phù hợp định hướng của chính phủ, sẽ đổ dòng tiền về đâu trong nhiệm kỳ này. Theo như sự chỉ đạo của Thủ tướng sẽ tập trung vào phát triển Khu công nghiệp, hạ tầng trước nên mình đi theo định hướng sẽ thành công. Đây cũng là kim chỉ nam nắn chỉnh dòng vốn về nơi kinh doanh sản xuất sau hội nghị Trung ương 13

- Gần TP.HCM: mình bắt đầu với những khu vực quanh bán kính tối đa 60km kể từ trung tâm TP.HCM. Lý do thứ nhất là tiền sẽ đổ chỗ trũng, khi BĐS TP.HCM đã quá cao sẽ bắt đầu loang dần về những khu vực xung quanh mà giá còn rẻ. Thứ hai gần TP.HCM sẽ được thừa hưởng hệ thống giao thông kết nối liên vùng rất thuận tiện.

- Và yếu tố quan trọng nhất có đầu vào phải có đầu ra, mình hay gọi vui là là “BĐS cơm ăn áo mặc” dù thời kì nào vẫn rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu của người dân sẽ đem lại giá trị cao và bền vững

Với những tiêu chí như trên, mình đã chọn ra được phân khúc khách hàng có 1 lượng tiền tích lũy (dưới 800 triệu), ít bị ảnh hưởng bởi thị trường, có khao khát làm giàu, mong muốn sở hữu nhà rất lớn.

• Chung quy lại, dù cho thị trường có thay đổi như thế nào, Bất động sản vẫn là kênh giữ tiền và kiểm soát lạm phát rất tốt. Nhưng phải biết dự đoán trước được tình hình thị trường, từ đó mình nhận ra phân khúc nào sẽ phát triển bền vững, và lựa chọn phân khúc phù hợp, vừa phát triển BĐS giá trị thực, vừa đưa doanh nghiệp của mình tồn tại qua những thời điểm đóng băng này.

(Theo Phong Lê)

Tham khảo thêm: