Cơn sốt bất động sản trở thành bong bóng

[Góc nhìn]

“THỜI ĐIỂM NÀY NHẮC TỚI BONG BÓNG TÀI SẢN LÀ KHÔNG HIỂU GÌ VỀ KHỦNG HOẢNG”

Khi cơn sốt bất động sản và sự tăng trưởng mạnh của thị trường chứng khoán đang dẫn tới những lo ngại về bong bóng, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định rằng, ở thời điểm hiện tại nhắc tới "bong bóng" tài sản là không hiểu gì về khủng hoảng.

Xuất phát từ thực tế giá bất động sản ở một số phân khúc đang tăng mạnh dẫn tới tình trạng "sốt ảo" và việc thị trường chứng khoán đã có bứt phá ngoạn mục vượt ngưỡng tâm lý 1.200 điểm, nhiều người băn khoăn rằng liệu có phải "bong bóng" đang hình thành trên 2 thị trường tài sản này?

Mới đây, có thông tin cho rằng cung tiền (M2) - một trong những chỉ số chính được sử dụng để tính toán lạm phát của Việt Nam đang rất cao và đặc biệt tăng mạnh trong giai đoạn 2020, 2021 khi so sánh với tốc độ tăng trưởng GDP. Hay nói cách khác "tiền đang tràn ngập trên thị trường" dẫn tới rủi ro về bong bóng tài sản như chứng khoán, bất động sản và ảnh hưởng tới ổn định kinh tế vĩ mô.

Một vài số liệu được đưa ra làm dẫn chứng như: GDP danh nghĩa của năm 2020 là 6,29 triệu tỷ đồng, tăng 0,26% so với năm 2019. Trong khi đó cung tiền M2 là 12,11 triệu tỷ đồng, tăng 1,54% so với năm trước. Nếu lấy tăng trưởng cung tiền M2 chia cho tăng trưởng GDP danh nghĩa sẽ thấy "năm 2020 cần tới 6 đồng M2 mới tạo ra 1 đồng GDP".

Trong khi giai đoạn trước đó chỉ cần khoảng 2,7 đồng M2 đã tạo ra 1 đồng GDP. Thông số này sẽ là đáng báo động nếu kéo dài, đặc biệt khi giá bất động sản, chứng khoán không ngừng tăng.

Tuy nhiên, cả thế giới và Việt Nam đều đang trong một giai đoạn "bình thường mới", đặt trong bối cảnh dịch bệnh Covid - 19 và suy thoái kinh tế từ khủng hoảng y tế. Để làm rõ hơn nguy cơ "bong bóng" tài sản nhìn từ tốc độ tăng cung tiền M2 và tăng trưởng tín dụng năm 2020, đầu 2021, chúng tôi đã có cuộc trao đổi trực tiếp với TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia.

Có ý kiến cho rằng, tiền đang tràn ngập trên thị trường dẫn tới giá bất động sản, chứng khoán tăng quá nhanh, tạo "bong bóng" tài sản, gây bất ổn vĩ mô. Ông nghĩ sao quan điểm này?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Cung tiền M2 dùng chỉ lượng cung cấp tiền tệ trong nền kinh tế nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm của người dân và doanh nghiệp. M2 sẽ bằng tiền cung tiền giao dịch cộng với tiền gửi tiết kiệm.

Nhìn một cách khái quát như vậy để thấy cấu phần của M2 là cung tiền từ Chính phủ và tăng trưởng tín dung. Theo đó, tôi cho rằng ở thời điểm hiện tại không có bất cứ lý do nào để lo ngại về "bong bóng" tài sản.

Trước tiên, tăng trưởng tín dụng trong khoảng 5 năm trở lại đây duy trì đều ở mức rất thấp, xoay quanh 12-13%. Trong khi tăng trưởng bình quân GDP là khoảng 6%. Đó là tỷ lệ tăng trưởng tương đối bình thường và rất thấp so với nhiều năm trước đây, khi tăng trưởng tín dụng có năm lên tới 54%, còn đa số là trên 30%.

Năm 2020 có thể coi là năm đặc biệt khi tín dụng vẫn tăng trưởng khoảng 12% nhưng GDP lại tăng rất thấp chỉ gần 3%. điều này cho thấy còn lượng tiền nào đó tồn tại trong lưu thông, trong doanh nghiệp nhưng con số này cũng không nhiều. Khi doanh nghiệp gặp khó khăn về sản xuất kinh doanh họ sẽ xoay sang giữ tiền của mình vào các kênh tài sản. Điều này đã phần nào hỗ trợ giá bất động sản và chứng khoán tăng trong thời gian qua.

Tuy nhiên, cung tiền ở Việt Nam thực tế không đáng lo ngại, với mức tăng đâu đó khoảng 12-13% - tương đương tăng trưởng tín dụng, không có gì bất thường. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam gần như không có gói cứu trợ nào bằng "tiền tươi thóc thật" lớn mà chủ yếu là dưới hình thức giãn, hoãn, xoá nợ.

Một số gói hỗ trợ nhỏ vào khoảng 1% GDP là không đáng kể so với các nước phát triển đang sử dụng những gói cứu trợ lên tới 20 – 25% GDP.

Ví dụ: Mỹ dùng gói cứu trợ là 3.000 tỷ USD so với GDP là 9.000 tỷ USD thì đã lên tới 30% GDP; Nhật Bản dùng gói cứu trợ 1.800 tỷ USD /4.500 tỷ USD GDP. Những nước như vậy mới cần lo tới bong bóng tài sản nếu như người dân dùng tiền đó để đầu tư chứng khoán, bất động sản.

Còn Việt Nam thì không đáng lo ngại, vì lượng tiền bơm vào nền kinh tế không có sự bất thường.

Vậy hiện tượng tăng giá bất động sản "đột biến" thời gian gần đây có đáng lo ngại không, thưa ông?

Nếu gọi là hiện tượng bong bóng bất động sản thì phải sốt giá trên toàn tuyến. Còn thực tế thời gian gần đây cho thấy chỉ sốt đất ở một vài phân khúc, chủ yếu là đất nền và cũng chỉ ở một số tỉnh thành.

Qua các phiên đấu giá gần đây nhất của các công ty đấu giá cho thấy, hiện tượng đầu cơ, lừa đảo ở phân khúc này là rất lớn. Những đối tượng này mua bán trao tay, mua xong, làm giá rồi bán ngay. Hiện tượng này thổi giá đất lên cao mà không căn cứ trên nhu cầu thực tế và đã có nhiều người dân bị lừa. Tuy nhiên, chỉ có phân khúc đó và ở một số địa phương là sốt ảo như vậy nên không thể nói "bong bóng" bất động sản.

Vậy theo ông, ở thời điểm hiện tại Ngân hàng Nhà nước - với vai trò điều hành chính sách tiền tệ có cần phải có những động thái nhằm siết lại chính sách tiền tệ. Đặc biệt với 2 lĩnh vực là chứng khoán và bất động sản?

Việc cung tiền M2 tăng trưởng nhanh so với GDP ở thời điểm hiện tại là không đáng lo ngại. Quan trọng là chúng ta không bơm thêm tiền vào lưu thông, tăng trưởng tín dụng bình thường và không có gói kích thích kinh tế nào "ra tấm ra món".

Giai đoạn suy thoái lần này dẫn tới suy thoái cả mặt cung và cầu. Ngay cả người có tiền cũng không tiêu dùng, doanh nghiệp có tiền cũng không dám sản xuất - là hiện tượng bất bình thường xảy ra trên toàn cầu khiến ngay cả khi nhiều gói kích thích kinh tế rất lớn đã được tung ra nhưng giá cả vẫn không tăng được. Vì thế mà ở thời điểm hiện tại lại có những lo ngại về hiện tượng bong bóng tài sản thì tôi cho rằng, họ không hiểu gì về khủng hoảng.

Ngân hàng Nhà nước với vai trò điều hành, quản lý tiền tệ cũng không cần có bất cứ động thái can thiệp nào tới thị trường. Trong khoảng vài năm trở lại đây cách điều hành của NHNN vốn đã là rất thận trọng, không vì suy thoái kinh tế mà tăng cung tiền.

Ngay cả việc khoanh, giãn, hoãn nợ ở thời điểm hiện tại cũng không có ảnh hưởng gì lớn với tăng trưởng cung tiền nên không có điều gì đáng lo ngại với chính sách tiền tệ ở thời điểm hiện tại.

Xin cảm ơn ông!

(Theo N.Thoan)

Đọc thêm : Thu phí Cảng biển Cát Lái BĐS QUẬN 2 DẬY SÓNG 

Xem thêm bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây 

Xem thêm các tin tức hot tại đây