Rủi ro khi giao dịch mua bán bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền công chứng

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của Luật sư Trần Minh Cường)

GIAO DỊCH MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN – CÓ RỦI RO GÌ?

Hiện nay trên thị trường, vì nhiều lý do như muốn né thuế Thu nhập cá nhân (tùy địa phương), lướt cọc….mà nhiều nhà đầu tư đang giao dịch bất động sản bằng Hợp đồng ủy quyền.

Tùy theo nhu cầu của nhà đầu tư, trong phạm vi bài viết này phân tích một số rủi ro và cách phòng ngừa rủi ro để các Nhà đầu tư chúng ta cân nhắc.

Theo quy định pháp luật (Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015) thì Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Do đó về bản chất khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức làm Hợp đồng ủy quyền, bạn chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Tùy theo thỏa thuận mà phạm vi ủy quyền có thể bao gồm: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất... bằng tư cách nhân danh bên ủy quyền.

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản, đồng thời sau khi chuyển nhượng, các bên phải thực hiện việc đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

Với các quy định trên, có thể thấy, việc giao dịch quyền sử dụng đất bằng hình thức ủy quyền tiềm ẩn một số rủi ro sau:

• Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền (bên mua) phải chứng minh có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất chứ không phải là ủy quyền (làm thay – nhân danh bên ủy quyền);

Thông thường các bên sẽ lập một Hợp đồng mua bán bằng giấy tay để phòng ngừa vấn đề này.

Tuy nhiên, dù có làm đầy đủ các bước trên thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).

• Bộ luật dân sự quy định, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm. Như vậy khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bạn đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (bên bán) từ chối thực hiện thì bạn không còn quyền đối với bất động sản này nữa.

Do đó các bên nên làm thời hạn này dài chẳng hạn như 20 năm hoặc theo thời hạn sử dụng đất còn lại của Sổ đất.

• Điều 422 BLDS quy định trường hợp một trong các bên không may bị chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực, khi sự kiện này xảy ra thì thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế kể cả Hợp đồng ủy quyền lại (mua bán 2 lần thông qua Hợp đồng ủy quyền).

Trên thực tế nhiều trường hợp yêu cầu bên bán và các đồng sở hữu làm thêm Di chúc cho tài sản này để hạn chế rủi ro tuy nhiên Di chúc vẫn có thể được sửa -thay đổi bất kỳ lúc nào bởi người lập.

• Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Điều 569 BLDS, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Trên thực tế đối với các giao dịch mua bán bất động sản bằng Hợp đồng ủy quyền các bên nên lựa chọn hình thức ủy quyền có thù lao.

Trên đây là một số phân tích các rũi ro và một số giải pháp cho Cộng đồng Nhà đầu tư quan tâm khi lựa chọn hình thức giao dịch bất động sản bằng Hợp đồng ủy quyền, Thực tiễn hành nghề có nhiều tranh chấp phát sinh từ vấn đề này do không có giải pháp triệt để xử lý rủi ro, do đó Tôi khuyến nghị Cộng đồng tùy theo nhu cầu tuy nhiên nên hạn chế nhận chuyển nhượng quyền sử đất thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền mà nên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất và sau đó đăng ký biến động (trước bạ, sang tên) theo quy định của pháp luật.

(Theo Luật sư Trần Minh Cường)

Tham khảo thêm:

Xuân Thế

Cám ơn anh & 1 rủi ro nữa nếu không kỹ càng có thể bị truy thu thuế thu nhập cá nhân, trong khi người bán đã đi đâu đó không liên lạc được. 

Trinh Trần

Chân thành cảm ơn chia sẻ của anh ạ