Cảnh báo Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng uỷ quyền tại Việt Nam

RỦI RO KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT Ở VN BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Bữa nay cậu em vốn là dân kinh doanh nhà đất " sừng sỏ " gọi điện rủ đi uống cà phê, cậu này hôm nay tỏ vẻ thất vọng khi thông báo mới nhận được bản án đầy bất lợi của Tòa án nhân dân quận về vụ việc tranh chấp mua bán nhà đất, trong đó cậu ấy là bị đơn. Vụ án tranh chấp đã diễn ra đủ các kiểu kiện tụng mấy năm nay và bây giờ mới có kết quả.

Theo bản án, Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cậu này ký bán theo hợp đồng ủy quyền trước đó là vô hiệu. Theo giải thích của tòa án thì hợp đồng ủy quyền giữa cậu này và vợ chồng chủ nhà ký ủy quyền trước đó đã tự vô hiệu khi một trong các người ủy quyền đã chết và việc người được ủy quyền sau đó vẫn dùng giấy ủy quyền đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng là trái pháp luật. Vì cậu này là bị đơn, lại thua kiện. Cho nên phải trả toàn bộ án phí mà nguyên đơn đã tạm ứng trước đó. Tất nhiên cậu ấy có thể tiếp tục kháng án ở cấp phúc thẩm.

Là người biết và theo dõi vụ việc ngay từ đầu, bằng sự hiểu biết của mình. Tôi cũng đã dự đoán được đúng kết quả và đã từng đưa ra rất nhiều lời khuyên với cậu ấy là cần phải thương lượng với nguyên đơn, để tránh sự việc kiện tụng kéo dài và rất bất lợi cho mình. Nhưng cậu này vốn rất tự tin, nhà đất tranh chấp cũng đã bán qua người khác rồi và đặc biệt là nghe theo lời ông luật sư "đểu" nào đó mà không chịu xuống nước với người khởi kiện ngay từ đầu và cuối cùng nhận kết quả đắng!. Tôi nghĩ khả năng thay đổi kết quả ở cấp phúc thẩm nếu như cậu này kháng án là rất thấp.

Quay lại câu chuyện cách đây 3 năm, cậu này mua tài sản là thửa đất có dt đến hơn 300m2 thuộc phường Trung Mỹ Tây, Quận 12, Tp. Hcm, trên thửa đất có khoảng 20 phòng trọ đang cho thu nhập ổn định. Điều đáng nói là 2 dãy nhà trọ trên có giấy phép xây dựng, nhưng có thể do xây sai phép hoặc lý do khác, mà chủ nhà không chịu hoàn công đã nhiều năm và trên sổ đỏ hoàn toàn không thể hiện đất có nhà. Theo quy định của quận, trong trường hợp này nếu muốn sang tên chủ mới thì phải trả lại hiện trạng như trong sổ. Nghĩa là, 20 căn phòng trọ sẽ phải phá đi mới sang tên được.

Ở tình huống này, với mối quan hệ và chịu chi, tôi tin là cậu ấy dư sức vẫn sang được tên mà không cần phải phá nhà trả lại hiện trạng như trong sổ đỏ. Nhưng chắc do chủ quan, không muốn chi thêm tiền, phần vì vẫn muốn tiếp tục duy trì thu nhập từ phòng trọ để làm tăng giá trị thửa đất, phần vì cũng chỉ là dân cò lái và sẽ bán ngay khi có lợi nhuận. Hơn nữa, việc mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền toàn phần ( người bán sẽ ủy quyền tất cả các quyền của mình cho người mua ) ở VN rất là rất phổ biến. Cho nên cậu này quyết định làm hợp đồng ủy quyền toàn phần với thửa đất thay vì hợp đồng mua bán.

Mọi việc sẽ là đơn giản nếu như không có rắc rối từ phía gia đình người bán. Gia đình nhà người bán là 2 ông bà già ngoài 70 tuổi, họ đứng tên trên sổ đỏ. Thực ra trước khi bán đất, ông chồng cũng đang đau ốm một thời gian dài, việc bán đất cũng là nhằm mục đích lấy tiền chữa bênh và chia cho các con. Vấn đề là trong gia đình đã không có sự đồng thuận khi bán và cuối cùng 2 ông bà già vẫn quyết định bán. Tất nhiên là họ bán dấu các con và bán giá rẻ hơn thị trường. Điều đặc biệt là chỉ sau thời gian bán đất khoảng nửa năm thì ông chồng đột ngột chết và kèm theo giá đất tăng phi mã lên rất nhiều, đã khiến gia đình nhà người bán bất hòa và gây chuyện với bên mua. Lúc này cậu em vội vàng bán lại thửa đất cho một người khác, việc sang tên diễn ra nhanh chóng sau đó khi chủ mua mới chấp nhận san bằng các dãy nhà trọ để trả lại hiện trạng như trong sổ đỏ.

Trở lại chuyện của gia đình bán đất, các con của chủ nhà cho rằng bố mẹ mình trong lúc ốm đau không tỉnh táo và đã bị người mua lừa bán tài sản với giá rẻ. Họ chắc chắn có sự hiểu biết và đã được tay luật sư " thứ thiệt " nào đó tư vấn cho mẹ mình thưa kiện, lái câu chuyện sang việc yêu cầu Tòa án tuyên bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy ủy quyền toàn phần công chứng trước đó là vô hiệu. Lý do họ đưa ra là, một trong những người ủy quyền đã chết và tất nhiên hợp đồng ủy quyền đã ký trước đó phải vô hiệu. Như vậy khi người được ủy quyền đã thay mặt bán tài sản trong khi người ủy quyền đã chết là sai. Vì lý do nào đó, phòng công chứng, phòng tài nguyên vẫn thực hiện thủ tục sang tên trong trường hợp này cũng là sai và đương nhiên gần như chắc chắn phòng tài nguyên sẽ phải thu lại quyết định sang tên theo kết luận của tòa án, bất kể là sổ đỏ đã sang tên chủ mới. Việc tranh chấp giữa bên nhận ủy quyền và bên chủ mua mới có thể sẽ được giải quyết ở 1 vụ án khác nếu như có khởi kiện.

Cậu này sẽ vô cùng đau đầu vì nguy cơ mất tiền án phí, những khoản lợi nhuận tưởng như đã chắc ăn trước đó, đặc biệt là sẽ rất khó khăn khi lấy lại tiền trước đó đã bỏ ra mua và đối diện với sức ép đòi tiền của chủ mua mới, kiện tụng còn miên man nếu như mọi việc không được dàn xếp ổn thỏa.

Tôi nghĩ, nếu theo luật thì đúng ra giấy ủy quyền chỉ cần 1 bên ủy quyền ký chấp nhận cho một pháp nhân khác thay mình thực hiện 1 công việc nhất định, trong một thời gian nhất định là đã đủ trong việc ủy quyền mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Nhưng ở VN, tôi thấy giấy ủy quyền thường chỉ được làm để thực hiện các công việc ủy quyền đơn giản. Còn những công việc lớn liên quan đến mua bán quyền sử dụng nhà đất, thường được làm thành hợp đồng ủy quyền toàn phần.

Thực tế, hợp đồng ủy quyền toàn phần rất phổ biến trong các giao dịch mua bán nhà đất ở VN. Nó được áp dụng trong các trường hợp như : mua bán nhà đất hình thành trong tương lai, nhà đất chưa đủ các điều kiện sang tên, dân kinh doanh mua bán chờ sang lại kiếm lời...

Theo luật, Hợp đồng ủy quyền sẽ tự vô hiệu khi : hết thời hạn ủy quyền, mục đích ủy quyền đã hoàn thành, 2 bên ủy quyền và nhận ủy quyền đồng ý chấm dứt hợp đồng, 1 trong các bên ủy quyền bị mất năng lực dân sự, mất tích, đặc biệt là 1 trong các bên đã chết thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền cũng tự động vô hiệu.

Thực ra bên ủy quyền hoặc bên nhận ủy quyền cũng có thể đơn phương chấm dứt nghĩa vụ ủy quyền nếu thực hiện theo một số điều trong luật giao dịch dân sự. Nhưng tôi thấy đa phần ở VN, các phòng công chứng không đồng ý cho 1 trong các bên đơn phương chấm dứt nghĩa vụ ủy quyền. Có thể họ thực hiện việc này theo luật công chứng.

Để tránh lách luật và trốn thuế, hiện tại thì gần như tất cả các phòng thuế đều có quy định sẽ áp thuế 2 lần khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền. Ngoài ra thì hợp đồng ủy quyền còn chứa đựng rất nhiều rủi ro mà không phải ai cũng biết nếu như bên ủy quyền có dụng ý xấu.

Như vậy là không phải cứ có hợp đồng ủy quyền toàn phần rồi là đã yên tâm. Nhà đất dù đã sang tên thì cũng chưa hẳn đã an toàn nếu như lịch sử giao dịch có vấn đề.

Tất cả những phức tạp trên cũng chỉ là một phần trong rất nhiều rắc rối thủ tục pháp lý liên quan đến nhà đất ở VN. Hãy tỉnh táo, hiểu biết. Cũng Không nên quá tin tưởng hoàn toàn vào phòng công chứng, luật sư hay người làm dịch vụ. Đừng ngại hỏi, cần cố vấn những người am hiểu, thông thạo công việc, có thể tin tưởng trước khi quyết định thực hiện những việc liên quan đến mua bán, sang nhượng, tách, chuyển, xây dựng... nhà đất ❤.

(Theo Cà Phê Lộc Vừng)

Có thể bạn chưa biết: Vi bằng - Chiêu lừa đảo kiểu mới trong giao dịch mua bán nhà đất