Có phải tất cả đều là lỗi của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Nguyễn Hữu Thanh)

TẤT CẢ ĐỀU LÀ LỖI CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ?

• Nhiều người đang có quan điểm: Các công ty BĐS rơi vào thảm cảnh hiện nay đều do dùng đòn bẩy tài chính quá đà, tham quá nên giờ phải chịu thôi, hãy để thị trường tự điều tiết, ông nào tham thì cứ cho phá sản thôi.

Không đồng tình với quan điểm này, tôi xin đưa ra Top 5 nguyên nhân chính khiến thị trường rơi vào tình trạng khó khăn hiện nay.

ĐẦU TIÊN, ĐÓ LÀ HÀNH ĐỘNG QUYẾT LIỆT CỦA CỦA CƠ QUAN HÀNH PHÁP ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN VI PHẠM PHÁP LUẬT.

“Phát súng” đầu tiên vào ngày 29/3/2022, chủ tịch Tập đoàn FLC bị bắt với tội lừa đảo trên thị trường chứng khoán, 1 tuần sau đó, ngày 5/4/2022, ông Dũng, Chủ tịch Tân Hoàng Minh và gần đây nhất ngày 9/10/2022 là bà Lan, chủ tịch Vạn Thịnh Phát bị bắt cùng vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản do phát hành trái phiếu sai quy định.
Các động thái quyết liệt của cơ quan chức năng làm toàn bộ thị trường trái phiếu như “bừng tỉnh” sau cơn mê.

• Doanh nghiệp rà soát lại các trái phiếu phát hành và cấp tập mua lại các trái phiếu có rủi ro làm cho thị trường bị hút nguồn tiền đột ngột; việc rà soát và mua lại không chỉ là doanh nghiệp bất động sản, mà cả ngân hàng, công ty chứng khoán, và các ngành nghề khác tiêu biểu như năng lượng…

• Các kế hoạch phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp tại tất cả các ngành nghề gần như dừng lại, chỉ có 1 số ngân hàng, tổ chức tài chính mới có thể phát hành nhưng với giá trị nhỏ.

Các sai phạm này ở 1 số cá nhân, 1 số doanh nghiệp nhưng lại gây hiệu ứng tâm lý cho toàn bộ thị trường, nhiều doanh nghiệp BĐS không vi phạm cũng bị ảnh hưởng, nhiều doanh nghiệp ở ngành nghề khác không liên quan đến BĐS cũng không thể phát hành trái phiếu để huy động vốn phụ vụ sản xuất kinh doanh.

NGUYÊN NHÂN THỨ HAI LÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC VỀ TRÁI PHIẾU CHẶT CHẼ HƠN.

• Từ tháng 3/2022, thị trường Trái phiếu doanh nghiệp đã chậm lại chờ sửa đổi NĐ 153/NĐ-CP/2020. Tới tháng 9/2022, nghị định 65/2022/NĐ-CP chính thức được ban hành với nhiều quy định chặt chẽ hơn (điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp, đơn vị phát hành...), tưởng rằng có quy định mới thị trường TPDN được khơi thông nhưng tâm lý nhà đầu tư trái phiếu đang trầm lắng kể từ vụ Tân Hoàng Minh được cộng hưởng với vụ bà Trương Mỹ Lan, chủ tịch Vạn Thịnh Phát bị bắt ngày 9/10, khiến thị trường TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP rơi vào tình trạng “bất động hẳn”.

Nền kinh tế bị mất 1 kênh huy động vốn hiệu quả từ trái phiếu, nên mất cân đối nguồn là điều dễ hiểu.

NGUYÊN NHÂN THỨ BA, CHÍNH SÁCH CƠ CẤU NỢ CHO KHÁCH HÀNG BỊ ẢNH HƯỞNG COVID19.

Để giảm ảnh hưởng của đ.ại dịch, Ngân hàng nhà nước đã ban hành Thông tư 1/2020/TT-NHNN việc chấp thuận cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi Covid19 đến 30/6/2022; do đó số dư nợ của các ngân hàng giảm chậm hơn so với kế hoạch, dẫn tới số cho vay ra cho khách hàng mới cũng bị giảm.

Ta có thể hình dung đơn giản, dư nợ tín dụng Ngân hàng A tại 31/12/2021 là 100 ngàn tỷ đồng, giả định tỷ lệ trả nợ theo tiến độ thông thường là 20%, tương ứng sẽ có 20 ngàn tỷ đồng được trả để cho KH mới vay, cộng với tỷ lệ tăng trưởng 14%, tương ứng 14 ngàn tỷ đồng, vậy tổng cho vay mới là 20+14 = 34 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên do chính sách cơ cấu nợ, nên tỷ lệ trả gốc chỉ là 10%, dẫn tới số cho vay mới giảm xuống chỉ còn 10 + 14 = 24 ngàn tỷ đồng.

Rõ ràng, chính sách cơ cấu nợ cho các Khách hàng đã trực tiếp làm ảnh hưởng đến tổng cung tín dụng của thị trường, dẫn tới các doanh nghiệp phải xoay sang các hướng duy động khác như phát hành trái phiếu để đáp ứng nhu cầu.

NGUYÊN NHÂN THỨ TƯ, CÁC YẾU TỐ KHÁCH QUAN: ĐẠI DỊCH VÀ CHIẾN TRANH

• Đại dịch làm nền kinh tế vận hành không giống bình thường, với sự bơm tiền ào ạt của Châu Âu & Mỹ để ngăn nền kinh tế rơi vào suy thoái sau Covi.d19, hệ quả là tỷ lệ lạm phát tăng quá cao, làm cho FED phải liên tục tăng lãi suất đồng USD để hút tiền về, kiểm soát lạm phát.

Chiến tranh Nga, Ukraine kéo dài, mang màu sắc chiến tranh ủy nhiệm, nên có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều nền kinh tế của Châu Âu và lan ra cả toàn thế giới, giá cả nhiều mặt hàng bị biến động do chiến tranh.

Cộng hưởng của đại dịch và chiến tranh, làm sức ép lạm phát và tỷ giá hối đoái nên nước ta là rất lớn, để ổn định vĩ mô, NHNN áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng chặt chẽ, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng (room) đang giới hạn ở mức 14%, nên không thể bù đắp được sự thiếu hụt dòng tiền cho doanh nghiệp từ các kênh khác đang tắc nghẽn.

NGUYÊN NHÂN THỨ NĂM, SỰ “THAM LAM” CỦA CẢ THỊ TRƯỜNG.

Thị trường BĐS Việt Nam có nhịp tăng nóng trong Co.vid19, khi các ngành nghề đều bị ảnh hưởng bởi các lệnh phong tỏa, dãn cách, rất khó phát triển và sinh lời, kết hợp mối lo lạm phát khi giá xăng có lúc tăng tới trên 30.000 đồng/lít, dòng tiền nhàn rỗi từ người dân, từ các ngành khác đổ xô tìm về bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận. Đối tượng hưởng lợi khi thị trường tăng nóng rất đa dạng: các nhà đầu tư nhỏ lẻ có sẵn sản phẩm, những người nông dân ở tất cả các vùng miền bán được đất giá cao, một số các chủ đầu tư BĐS đang có sản phẩm đủ pháp lý để bán trong giai đoạn này…

Nhiều chủ đầu tư BĐS nhìn thấy cơ hội từ thị trường sốt nóng, nhưng pháp lý dự án bị chậm nên không có hàng để bán, không được hưởng lợi gì trong giai đoạn thị trường nóng sốt, nhưng đang phải cùng gánh chịu hệ quả hiện nay.

Nếu chỉ nhìn dưới giác độ hẹp là trái phiếu của doanh nghiệp BĐS thì:

• 623.616 tỷ đồng là tổng giá trị TPDN phát hành trong năm 2021, tài chính – ngân hàng là nhóm lớn nhất, chiếm 42% tổng giá trị. Doanh nghiệp có giá trị phát hành trái phiếu cao nhất cũng là 1 ngân hàng.

• Trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành TPDN chỉ còn 248,603 tỷ đồng, giảm 43,5% so với cùng kỳ. Tuy nhiên cũng lưu ý là: Tài chính – ngân hàng lại 1 lần nữa là ngành dẫn dầu với 57,7%, Bất động sản chỉ chiếm 21,5% tổng giá trị phát hành. Top 5 doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất thì có tới 3 Ngân hàng.

TẠI SAO BẤT ĐỘNG SẢN LẠI LÀ NGÀNH ĐANG “THẤT BẠI THÊ THẢM” NHẤT?

• Là người từng trực tiếp xây dựng kế hoạch dòng tiền cho các doanh nghiệp bất động sản, có kế hoạch được xây dựng trong cả giai đoạn Covid 19. Khi lập kế hoạch dòng tiền, tôi thường lập cho 3 kịch bản: Xấu, Tiêu chuẩn, Tốt hoặc có giai đoạn là 3 kịch bản: Tạm, Xấu và Rất xấu.

Tôi chắc chắn khi lập kế hoạch dòng tiền cho năm 2022, trong các kịch bản xấu và rất xấu của các doanh nghiệp đều không thể tưởng tượng ra được phương án thị trường BĐS năm 2022 gần như không có giao dịch, đóng băng thanh khoản.

Không bán được hàng, thì không thu được dòng tiền, nguyên lý giản đơn mà khắc nhiệt. Không tiền, thì không trả được nợ trái phiếu, nợ ngân hàng, nợ nhà thầu, nhà cung cấp, lương nhân viên, nghĩa vụ thuế cho nhà nước. Các kế hoạch tài chính dự phòng như phát hành trái phiếu đảo nợ, cũng không thực hiện được do niềm tin với trái phiếu của cả thị trường đang tổn thương nghiêm trọng như phân tích phía trên.

Nền kinh tế bị đứt gãy dòng tiền không phải hoàn toàn do lỗi của doanh nghiệp BĐS mà là tổng hòa từ 5 nguyên nhân, có cả chủ quan và khách quan, cả từ thị trường và chính sách, có các điều kiện bất khả kháng như dị.ch bệ.nh, chiến tranh. Trong khi đó, doanh nghiệp BĐS bất kể tốt xấu đang ảnh hưởng nghiêm trọng nhất do bị đứt gãy dòng tiền từ bán hàng.

Hiểu đúng nguyên nhân, có cái nhìn công bằng thì sẽ có giải pháp tháo gỡ và đó phương án cho tổng thể nền kinh tế, chứ không chỉ giải cứu 1 ngành hay doanh nghiệp cụ thể nào.
Không phải tất cả là lỗi của bất động sản, nhưng các Doanh nghiệp Bất động sản lại đang bị ảnh hưởng nặng nề nhất, cần giải pháp linh hoạt, kịp thời để tránh những đổ vỡ lan truyền ra cả nền kinh tế.

(Theo Nguyễn Hữu Thanh)

Tham khảo thêm: