Top những rủi ro khi mua bất động sản dự án khi chưa đủ điều kiện bán hàng

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Trần Vũ - S.P.E.R.S - Đà Nẵng)

RỦI RO KHI MUA BĐS DỰ ÁN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN BÁN HÀNG

Bài 1: Loại hình BĐS rủi ro nhất hiện tại, mua đất nền hình thành trong tương lai của CĐT nhỏ lẻ và mang tính địa phương

• Chắc trong các bạn ai đi đầu tư mua DA BĐS, khi hỏi đến Pháp Lý đến đâu rồi cũng nghe Sale tư vấn văn mẫu “ Đầu tư phaỉ có rủi ro chứ đợi nó hình thành xong hết rồi thì không còn lợi nhuận nữa đâu Anh/Chị” Và sau đó là hàng loạt các tư vấn tiềm năng vậy nên ở bài viết này Team SPE.R sẽ chỉ phân tich về các rủi ro mà các bạn gặp phải.

1/ Cách thức huy động vốn phổ biến hiện tại trên thị trường BĐS hiện nay

Khi phát triển dự án phân lô bán nền, doanh nghiệp bất động sản nhỏ thường rất ít vốn, họ chỉ đủ tiền mua đất bước đầu (tiền thịt hay tiền vay hay tiền gì thì chịu), sau đó là xin giấy phép chủ trương thành lập dự án và Quy hoạch 1/500. Sau đó sẽ vẽ ngay ra tên thương mại của dự án bằng tiêngs nước ngòai thật oách, rồi quây tôn dự án lại cùng việc là một cổng chào dự án. Tiếp đó là mua ít đất, cát và thuê máy ủi, máy đào rồi bắt đầu chạy chương trình giới thiệu và mở bán dự án cho khách hàng.

Họ sẽ làm lễ mở bán hoành tránh tại TP lớn với chương trình hào nhoáng, thiết kế dự án 3D đầy đủ tiện ích đẹp, sau đó khách hàng nào muốn xuống coi thực tế dự án, họ sẽ cho đi nhưng chỉ đi cuối tuần và đi tập trung, khi đó họ cho người vận hành máy xúc, máy ủi như kiểu dự án đang xây dựng, nhưng có khi DA chưa có giấy phép xây dựng và chưa được xây dựng

Khi khách hàng đã đặt cọc và bắt đầu đóng tiền mua dự án, họ sẽ thu số tiền khá lớn lên tới trên 30% giá trị sản phẩm họ đưa ra với hợp đồng gọi là hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn hay hợp đồng thoả thuận đặt mua v.v…. miễn sao tránh được Luật Kinh doanh BĐS. Số tiền thu của khách hàng này họ sẽ dùng để tiếp tục làm thủ tục pháp lý như đóng tiền sử dụng đất… rồi tiếp đó là san lấp mặt bằng và làm hạ tầng. Tiến độ thanh toán mua đất nền cũng được họ đưa ra với khách hang vào các tháng tiếp theo, số tiền này họ tiếp tục thực hiện làm hạ tầng dự án. Nếu êm xuôi như họ tính toán thì khi dự án đủ pháp lý và có thể bàn giao thì họ thu số tiền còn lại của khách hàng lên tới khoảng 20 đến 30% giá trị đất nền, đây là tiền lời của họ bỏ túi.

Tham khảo thêm:

2/ Các rủi ro khách hàng có thể phải gánh chịu

• Trên đây chỉ là bài toán với CĐT có tâm, còn đối với CĐT nhiều DÃ TÂM thì khi thu xong tiền của khách họ lại không tiếp tục hoàn thành nốt DA mà dùng tiền đó vào mục địch khác như: “thâu tóm DA khác, đầu tư vào Cổ Phiếu, hay các thậm chí mua BĐS đắc điạ khác vs mục đích đầu tư giảu nhanh hơn v.v…” Suy cho cùng thì đâu ai muốn giàu chậm bao giờ. Hậu quả là DA k hoàn thành đúng tiến độ và tầm 3 đến 5 năm sau NN đổi khung giá đất, hậu quả là số tiền thu được k đủ để nộp tiền sử dụng đất

Ví dụ: CDT bán một lô đất giá 500 triệu/ lô, đơn giá 5 triệu/m2

Trong đó bao gồm, 1,5tr tiền SDĐ, 1tr làm hạ tầng, 500k bán hàng, 1tr chi phí đội vốn… sau khi hoàn thành sẽ lãi 500k/m2 nhưng ngâm DA 5 năm. Đến khi xong đi nộp tiền SDĐ thì giá đất lên khung 4,5tr/m2…. Trong khi số tiền thu của KH bị CĐT sử dụng sai mục địch thì lúc này đang teo lại

Lúc này các tính toán không “như mơ” thì CĐT cũng chả có tiền để trả lại cho khách hàng và họ chấp nhận đi tù hoặc bỏ trốn, chỉ khách hàng là người chịu thiệt

Chiêu thức này đang khá phổ biến ở thị trường bất động sản Đà Nẵng Quảng Nam nhiều năm qua. Vậy nên khi tìm hiểu một DA sẽ thấy nhiều dự án được chạy quảng cáo có giấy phép quy hoạch 1/500 và được sale tư vấn là Pháp Lý vững, nhưng nên LƯU Ý rằng điều này không đồng nghĩa doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất, đất dự án đã hoàn thành chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án được cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép quy hoạch 1/500 chỉ công nhận quy hoạch dự án mà thôi, k có nhiều ý nghĩa

Tại Quảng nam, đặc biệt khu vực Điện Bàn, Điện Ngọc, trước đây ( 2011 đến nay), phong trào “bán đất trên giấy” đã từng có thời điểm “nở rộ”. Nhiều dự án chưa hoàn thành pháp lý, thậm chí chưa giải phóng xong mặt bằng… nhưng đã được chủ đầu tư bán cho khách hàng từ hơn 5-7 năm trước. Hậu quả là, đến nay, nhiều dự án vẫn ngổn ngang, bất động, nằm chờ xử lý nợ xấu, trong đó, không ít vụ việc đau lòng như khách hàng kéo băng rôn đi đòi quyền lợi, gây mất niềm tin vào thị trường hay thậm chí kiện tụng ra toà án, xét xử như cty BĐA với hàng loạt dự án HR, GA, AC, hay Thành nam land với DA Coco Greenhome, hay PGT với DA MG v.v…và đương nhiên, phần rủi ro luôn thuộc về khách hang, chẳng biết ngày nào lấy được tiền về

Theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2014) nghiêm cấm các trường hợp giao dịch tài sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện giao dịch. Tuy nhiên nhiều khách hàng k nắm được điều này và nhắm mắt ký vào các hợp đồng góp vốn, hợp đồng tư vấn v.v… mà k biết rằng họ đã tự mua dây buộc mình, nên nhớ đây là các giao dịch dân sự của 2 bên và cơ quan chức năng k có quyền can thiệp trừ phi có đơn tố cáo. Cơ quan chức năng lúc này chỉ có chức năng cảnh báo chứ chưa có chức năng xử lý

Hẹn gặp lại các bạn ở bài sau: Các dấu hiệu giúp khách hàng nhận biết rủi ro ở các DA như thế này

Tham khảo thêm:

Bài 2: Nhận biết rủi ro khi đi mua dự án đất nền (DA) của các chủ đầu tư (CĐT) địa phương hoặc các CĐT chưa có danh tiếng trên thị trường

Theo quan điểm của chúng tôi, sẽ có 4 yếu tố chính khách hàng nên quan tâm để có thể nhận định một dự án có đảm bảo an toàn khi xuống tiền hay không, đó là:

- Vị trí, quy mô và tính khớp nối của Dự Án.

- Tiến trình pháp lý hiện tại của DA.

- Năng lực của CĐT.

- Văn bản ký kết khi mua bán.

Chúng ta cùng đi sâu vào từng mục nhé:

1. Vị trí, quy mô và tính khớp nối của Dự Án:

- Thường các CĐT năng lực yếu kém không có khả năng lấy dc những quỹ đất đẹp và “sạch” nên những DA của họ thường nằm gọn trong các khu dân cư cũ, chưa được điều chỉnh quy hoạch. Các lộ giới đất ở, đất trồng cây, đất nghĩa địa v.v… nằm đan xen lẫn nhau. Vậy nên khi đi mua BĐS DA đất nền mà thấy Dự Án quy mô nhỏ (thông thường quy mô dưới 20ha), có những yếu tố trên thì nên cẩn trọng… vì lúc này sẽ xuất hiện 3 rủi ro: “Năng lực CĐ yếu”, “Tính thanh khoản thấp và tiềm năng thấp”, “Khả năng khớp nối thấp và RẤT DỄ bị điều chỉnh quy hoạch”.

- Thông thường khách hàng và các bạn nhân viên bán hàng (Sale) thường chỉ chú ý tới quy hoạch chi tiết 1/500, điều đó đúng nhưng chưa đủ, còn có 1 bản quy hoạch rất quan trọng phải nắm đó là quy hoạch 1/2000 của khu vực mà dự án nằm. Quy hoạch 1/2000 này thể hiện tính khớp nối giao thông, hạ tầng xây dựng của DA đang triển khai với các khu dân cư hiện hữu hoặc các DA đang triển khai khác cùng với các đầu mối hạ tầng đã, đang và sẽ được xây dựng cùng với nhiều thông tin khác.

- Vì vậy khi xem xét DA, phải kiểm tra kết nối giao thông, khớp nối hạ tầng của 2 bản quy hoạch 1/500 và 1/2000 có đồng nhất không. Vì nếu một DA có quy hoạch 1/500 không khớp với 1/2000 thì chắc chắn sẽ bị điều chỉnh quy hoạch. Lúc này khách hàng chắc chắn sẽ đối diện với rủi ro không mong muốn như: bị mất một phần diện tích đất hoặc có khi mảnh đất của mình có một con đường đi xuyên qua. Nói chung là rủi ro mất đất rất cao.

- Điều này đã từng diễn ra Đà Nẵng và Quảng Nam trước năm 2019. Có một số dự án nhỏ có 1/500 không khớp với 1/2000 và đến giờ sau 5 năm vẫn thấy “Đang giải quyết” dù khách hàng ôm hợp đồng và đơn kiện nhưng vẫn chưa biết kết quả của số tiền dành dụm cả đời sẽ đi về đâu…

2. Tiến trình pháp lý hiện tại của DA:

Đầu tiên các bạn nên nhận biết lộ trình pháp lý CƠ BẢN của một Dự án đất nền (ở đây chúng tôi đã lược bỏ mộtphần, chỉ nêu những bước cốt lõi mà khách hàng cần lưu ý). Lộ trình thủ tục pháp lý bao gồm:

1. Phê duyệt danh mục Dự án

2. Xin chủ trương đầu tư (hiện nay đã chuyển sang hình thức đấu thầu công khai)

3. Chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc trúng đấu giá khu đất DA

4. Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

5. Quyết định giải toả đền bù

6. Thực hiện xong giải toả đền bù

7. Quyết định giao đất (từng phần hay theo diện tích đã giải toả hoặc toàn bộ)

8. Cấp giấy phép xây dựng(GPXD) (đi kèmPCCC, Điện Chiếu Sáng, Cấp thoát nước v.,v…)

9. Thực hiện thi công hoàn thiện hạ tầng theo GPXD

10. Nghiệm thu Hạ tầng xây dựng và nộp tiền sử dụng đất => đủ điều kiện mở bán

11. Ra sổ đỏ tổng theo giấy phép xây dựng và nộp thuế

12. Ra sổ đỏ từng lô cho khách hàng

- Thông thường khách hàng vẫn thường nghe các bạn nhân viên bán hàng tư vấn: “DA đã có 1/500, anh chị cứ yên tâm…”, nhưng thực sự có nên an tâm về điều đó? Theo góc nhìn của chúng tôi thì chưa, trong thực tế tại thị trường ĐN-QN giai đoạn 2015-2019 có khá nhiều DA chỉ có 1/500 đã triển khai bán rầm rộ và hết giỏ hàng, nhưng sau đó không thể bàn giao đất và sổ cho khách vì…không giải toả đền bù được, hoặc bị điều chỉnh quy hoạch (khi DA chậm triển khai quá lâu, cơ quan chức năng điều chỉnh quy hoạch chung tại khu vực khiến dự án thay đổi diện tích, hệ số…) hoặc nặng nề hơn là CĐT ko thực hiện xây dựng dự án, ko nộp thuế kịp thời => thuế tăng => mất khả năng nộp… Rồi cuối cùng khách hàng vẫn là người chịu thiệt hại lớn nhất.

- Vậy thì ở thời điểm nào khách hàng sẽ an toàn để đầu tư? Theo quan điểm chúng tôi thì tuỳ vào mục đích mua, có 2 thời điểm có thể đáp ứng điều này:

+ Chắc chắn lựa chọn mua vào mục 12 hoặc 11 có thể nói là an toàn nhất vì lúc này sản phẩm đã hình thành xong, khách có thể đến cảm nhận trực quan DA, hồ sơ pháp lý cũng đã xong xuôi, quy trình giao dịch cũng gần như mua một căn nhà hoặc lô đất thổ cư trong phố. Chọn mua tại thời điểm này phù hợp với những khách hàng có nhu cầu sử dụng ngay sản phẩm hoặc muốn chắc chắn 100% an toàn, tất nhiên đi kèm với an toàn thì giá sẽ ở giai đoạn cao nhất và sẽ khó chọn được vị trí mình muốn (vì chưa chắn người mua trước đã muốn bán).

+ Thời điểm thứ 2 dành cho những khách mua đầu tư là ở giai đoạn 6, 7, hoặc 8 (những bước thủ tục này có thể diễn ra đồng thời chứ không nhất thiết nối tiếp nhau). Lúc này có những điều sau giúp khách hàng an tâm hơn: (1)CĐT thực hiện giải phóng mặt bằng, giải toả đền bù xong => đất đã sạch, không tranh chấp, hơn nữa CĐT cũng thể hiện được một phần năng lực tài chính cũng như năng lực triển khai; (2) CĐT được giao đất và cấp GPXD đồng nghĩa với việc CĐT hoàn toàn đủ khả năng triển khai các bước tiếp theo mà không gặp quá nhiều trở ngại từ yếu tố bên ngoài (nếu có thì rắc rối sẽ chủ yếu đến từ ý muốn chủ quan của CĐT). Thêm nữa khi đã có GPXD và được giao đất thì thông thường DA đã đựợc thẩm duyệt với quy hoạch 1/2000, đặc biệt là phần khớp nối hạ tầng mà chúng tôi đã đề cập phía trên. Vậy nên đối với khách hàng đầu tư với rủi ro ở mức có thể chấp nhận được thì có thể mua DA tại thời điểm này.

- Tại mục này chúng tôi đưa ra 1 vài quan điểm cá nhân cơ bản và mang tính tương đối, khách hàng có thể lựa chọn mua tại những thời điểm khác cũng không sao, miễn chúng ta có cơ sở để quản trị được rủi ro đầu tư (ví dụ như thông tin nội bộ, có người thân làm bên sở XD chẳng hạn ) thì việc mua càng sớm sẽ càng có nhiều lợi nhuận.

3. Nhìn vào uy tín và năng lực của CĐT

- Đầu tiên phải nhìn vào tiểu sử của CĐT đã được thị trường đón nhận như thế nào, hãy xem xét các sản phẩm đơn vị đó đã từng thực hiện và nhận xét của thị trường. Nhưng ở đây chúng tôi nhấn mạnh một điểm là “TỈ LỆ SẢN PHẨM THÀNH CÔNG” và “SỐ LƯỢNG SẢN PHẨM TRONG THỜI GIAN GẦN NHẤT”. Tại sao lại như vậy? Như chúng tôi đã nói ở bài trước, khi một CĐT đem tiền khách hàng của DA này đi làm DA khác khi DA đó chưa hoàn thành thì tỉ lệ rủi ro của khách hàng gánh chịu vẫn rất cao. Không phải cứ uy tín trong quá khứ thì trong hiện tại chắc chắn uy tín… Có nhiều CĐT chỉ làm dc 01 DA bài bản, ra sổ đầy đủ, rồi đi quảng cáo rất “UY TÍN” nhưng cùng lúc này họ làm đến 5-6 DA khác thì rủi ro lại phụ thuộc rất nhiều vào khả năng xoay dòng tiền, xoay chuyển vốn của CĐT, chỉ cần mộtDA bán không tốt, dòng tiền không thông thì toàn bộ hệ thống sẽ có nguy cơ dừng lại và có khả năng sụp đổ.

- Tiếp theo có thể xem xét danh sách các đối tác trực tiếp của CĐT và nhìn vào tiểu sử của họ để đánh giá sơ bộ về uy tín của một CĐT. Về cơ bản VẬT TỤ THEO LOÀI.

- Ngoài ra còn xem xét cách CĐT thực hiện tiến độ xây dựng hạ tầng để đánh giá năng lực tài chính năng lực xoay vòng tài chính. Một CĐT đủ mạnh sẽ ít khi chây ì trong việc làm hạ tầng. Và hiển nhiên CĐT nào đủ mạnh về tài chính luôn thích làm xong xong rồi mới bán vì sẽ bán được giá cao hơn, thu lợi nhuận lớn hơn.

- Lưu ý một thủ thuật nhỏ để nhận xét về năng lực của CĐT : Trong các văn pháp lý DA luôn có ngày phê duyệt, nếu thấy khoảng cách phê duyệt các cơ sơ pháp lý quá xa nhau, và đặc biệt hạ tầng không có tiến triển lớn so vs thời hạn cấp GPXD hoặc dự án có nhiều công văn điều chỉnh (kèo dài) thời gian thực hiện dự án thì mọi người nên cân nhắc.

4. Văn bản ký kết khi thực hiện mua bán:

- Đầu tiên chúng ta nên hiểu một điều cơ bản là: Tất cả các văn bản ký kết của khách hàng với bất cứ đơn vị nào (CĐT hoặc bên thứ ba) khi mua bán sản phẩm của một DỰ ÁN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN đều là thỏa thuận dân sự và dựa trên luật Dân sự 2015. Vì sao lại như thế? Điều này là cách các CĐT được phép huy động vốn mà không dựa vào luật kinh doanh BĐS.

- Đặc tính của các loại văn bản này là khi xảy ra sự cố, tranh chấp và kiện tụng, điều đầu tiên làm sẽ là HÒA GIẢI 2 bên, và tất cả đều xử lý theo luật Dân sự, vì vậy việc kiện tụng của khách hàng sẽ kéo dài rất lâu và lằng nhằng. Ở ĐN, QN đã có rất nhiều vụ kiện như vậy rồi, thậm chí dù cho khách hàng thắng kiện thì vài năm trôi qua vẫn chưa nhận được đất hay lấy lại được đủ tiền.

- Tuy vậy chúng tôi không nói là tất cả các dự án bán lúa non đều không nên đặt bút vào ký, vẫn có nhiều dự án CĐT có đủ uy tín và năng lực để thực hiện, việc huy động vốn vẫn đúng theo Pháp luật. Điều khách hàng nên lưu tâm để hạn chế rủi ro khi kí kết các văn bản này là: (1) Đọc rõ các điều khoản bên trong văn bản, đặc biệt về thời gian hiệu lực, kết thúc văn bản (đơn phương hoặc đến hạn…), quyền-nghĩa vụ các bên, giải quyết tranh chấp,… (2) Nếu có thể hãy ký văn bản này trực tiếp với CĐT (tên doanh nghiệp đứng tên DA), hoặc bên thứ ba nhưng phải có văn bản “ỦY QUYỀN THU TIỀN HỘ” hoặc các văn bản tương đương (Lưu ý các văn bản này phải có ghi rõ mã block, mã lô được phép thu hộ).

Tóm lại khi nhận định một dự án có an toàn để đầu tư hay không khách hàng hãy kết hợp tất cả các yếu tố cơ bản trên để có được góc nhìn toàn diện hơn. Chúng tôi nhấn mạnh bài viết chỉ có tính tương đối và tham khảo, không có quan điểm nào là tuyệt đối, nếu biết vận dụng linh hoạt thì chắc chắn sẽ có ích cho mọi người.

Lời kết: Trên đây là các quan điểm cá nhân mà chúng tôi nhận thấy khách hàng cần lưu ý trong quá trình hành nghề, bài viết này chỉ mang tính xây dựng và không công kích bất cứ ai hay tổ chức nào, rất hoan nghênh các ý kiến đóng góp của cộng đồng để cùng nhau trau dồi thêm kiến thức.

Trân trọng.

(Theo SPE.R - Kênh thông tin BĐS khu vực Đà Nẵng Quảng Nam)

Tham khảo thêm: