KINH NGHIỆM HẠN CHẾ RỦI RO KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN GIẤY TỜ VIẾT TAY

Mình có nhận được khá nhiều câu hỏi về tính an toàn của việc mua bất động sản giấy tờ viết tay – có nên mua hay là không nên mua đối với loại bất động sản này – mua bất động sản giấy tờ viết tay có những rủi ro gì – có những kinh nghiệm nào để hạn chế được rủi ro hay là không ?!

Vậy thì hôm nay tôi xin chia sẻ với các bạn một chủ đề đó là kinh nghiệm mua bât động sản giấy tay để hạn chế rủi ro

Nếu có một lời khuyên thì tôi vẫn khuyên không nên mua nhà hoặc đất giấy viết tay vì nó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với các anh chị không có kiến thức nhiều về luật đất đai - rất dễ đánh mất số tiền tích lũy nhiều năm. Chúng ta không nên mang tiền đi mua một bất động sản mà ta chỉ có 50% hy vọng sẽ sau này sẽ được cấp sổ đỏ sổ hồng. 

Nhà đất giấy tờ tay là hình thức mua bán do 2 bên tự lập, tự ký kết với nhau. Giấy tờ này không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không đảm pháp luật bảo vệ

Dù không đảm bảo về mặt pháp luật nhưng các giao dịch mua bán này vẫn diễn ra ở nhiều nơi do giá bán rẻ hơn rất nhiều so với thị trường - dó chính là lý do khiến nhiều người bất chấp rủi ro mua bất động sản giấy tờ tay

Việc mua hay không là tùy thuộc vào hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên dưới góc độ pháp luật thì việc mua bất động sản không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủi ro như sau:

Hạn chế và rủi ro thứ nhất

Đó chính là không được pháp luật công nhận : theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà đất, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đó là sổ hồng – sổ đỏ. 

Nếu trường hợp có tranh chấp thì việc mua bất động sản giấy tờ viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Hạn chế và rủi ro thứ hai

Đó chính là khó xác minh nguồn gốc đất :

Ngoài thông tin về quyền sở hữu hợp pháp, sổ hồng còn là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất: vị trí, hiện trạng, loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng… hoặc kiểm tra xem đất có đang vướng quy hoạch, vướng vào lộ giới thì những đều được thể hiện rõ ràng trên giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Do đó, bất động sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc không được xác minh nguồn gốc của bất động sản. Không loại trừ khả năng bên bán cố tình che giấu thông tin khiến bạn mua phải mảnh đất có nguồn gốc bất hợp pháp, đất lấn chiếm, vướng tranh chấp, dính quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi,…

Hạn chế và rủi ro thứ ba

Đó là không được cấp phép xây dựng :

Trong thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở phải có “bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ hồng sẽ rất khó để xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa

Hạn chế và rủi ro thứ tư

Đó chính là dễ xảy ra tranh chấp:

Về mặt pháp lý, việc chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng, dù bên mua đã trả tiền cho bên bán nhưng người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Luật Đất đai quy định khi chuyển nhượng đất, tài sản gắn liền với đất các bên phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì mới có hiệu lực

Vì vậy bât dộng sản không có sổ hồng đồng nghĩa với việc không có giấy tờ, tài liệu làm căn cứ cho công chứng viên thực hiện thủ tục công chứng. Hợp đồng giấy tờ tay khi đó không có giá trị pháp lý và nếu sau này có xảy ra tranh chấp, người mua không có căn cứ để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Hạn chế và rủi ro thứ năm

Đó chính là không được thế chấp để vay tiền ngân hàng :

Theo khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai (2013) đất được dùng để thế chấp cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu mua đất không có sổ hồng, người mua sẽ không thể tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng hoặc các công ty tài chính, tín dụng.

Hạn chế và rủi ro thứ sáu

Đó là không được bồi thường nếu bị thu hồi :

Theo Luật Đất đai quy định, Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ được bồi thường nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện: 

– Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
– Có chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp chứng nhận nhưng chưa được cấp

Như vậy, nếu mua đất không có sổ hồng, người mua sẽ đối diện với nguy cơ mất trắng nếu chẳng may đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh… 

Hạn chế và rủi ro thứ bảy

Đó chính là khó bán lại :

Đối với đất không có sổ hồng, thì việc mua vào rất  dễ nhưng bán ra lại rất khó bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với những tài sản giá trị cao như bất động sản sẽ rất khó để tìm được người mua vì giao dịch không đảm bảo tính an toàn. 

Đồng thời, bất động sản không đầy đủ giấy tờ pháp lý thường sẽ bị người mua ép giá, đến lúc này, bạn có thể phải chấp nhận bán tháo, bán lỗ nếu không muốn rơi vào cảnh ở không được, bán cũng chẳng xong. 

Kể cả khi tìm được một khách hàng giống mình trước đây, chấp nhận mua mảnh đất này thì những rắc rối chưa chắc đã khép lại. Trong trường hợp đất đã chuyển nhượng nhưng rơi vào tranh chấp, bạn cũng sẽ vô tình bị kéo vào cuộc với tư cách là người liên quan.

Hạn chế và rủi ro thứ tám

Đó chính là khó thực hiện các quyền của người sử dụng đất :

Khi không có sổ hồng, người dân sẽ rất khó thực hiện các thủ tục pháp lý khác liên quan đến nhà đất như làm sổ hộ khẩu trên chính mảnh đất đã mua. Kéo theo những rắc rối khác trong quá trình xin việc làm, đăng ký bảo hiểm y tế hay đăng ký nhập học cho con cái…

Đồng thời, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất sẽ có một số quyền như: chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế,… đối với bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình. Và nếu như đất không có sổ hồng thì người mua sẽ bị hạn chế, thậm chí là không thể thực hiện được các quyền nêu trên.

Để việc mua bán nhà đất giấy tờ viết tay đảm bảo được quyền lợi của mình, bạn nên tham khảo 11 kinh nghiệm dưới đây giúp hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra – nâng cao tính an toàn trong giao dịch mua bán bất động sản giấy từ viết tay !

Việc đầu tiên cần làm đó chính là bạn cần tìm hiểu kỹ lịch sử hình thành và các thông tin liên quan đến bất động sản bạn muốn mua

Thông thường những người đi mua đất giấy tờ tay là những người ít biết cách kiểm tra thông tin của thửa đất - để kiểm tra có thể dùng các ứng dụng như là THONGTIN.LAND, GULAND.VN. REMAPS.VN để kiểm tra thông tin quy hoạch của khu vực đó bằng tọa độ từ google maps ( mình đã có video hướng dẫn trên youtube) hoặc là đến văn phòng địa chính xã huyện nơi có bất động sản bạn muốn mua để tìm hiểu thông tin - đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn nên để được kiểm tra chính xác và nhanh chóng cũng không nên tiếc một ít chi phí để mọi việc suôn sẻ – Bạn nên hỏi những câu hỏi như sau : Đất vùng này có bị quy hoạch hay không – đất khu vực bạn muốn mua có kế hoạch sử dụng ntn – đất ở đây có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay là không đủ điều kiện – đất có được tách thửa hay không – điều kiện tách thửa ntn – đất có tiếp giáp đường giao thông hay không . căn cứ vào những thông tin này mà bạn sẽ có quyết định mua hay là không mua.

Việc thứ hai cần làm đó là tìm hiểu thông tin chủ bất động sản bạn muốn mua : Việc mua bán đất giấy tờ tay là thỏa thuận mua bán giữa hai bên hầu như không được pháp luật bảo vệ do vậy để hạn chế tối thiểu rủi ro bạn cũng nên tìm hiểu kỹ thông tin của chủ đất. Bạn nên hỏi hàng xóm xung quanh – hỏi trưởng thôn  …. hỏi cô bán nước đầu xóm – hỏi chú xe ôm . Nếu trong khu vực đều có nhận xét tốt về đạo đức của chủ đất - đó cũng là căn cứ để hạn chế rủi ro cho người mua. Bạn gặp năm sáu người hàng xóm - thì gần như đã biết hết thông tin về chủ đất và thông tin về bất động sản đó

Việc cần làm thứ ba đó chính là phải kiểm tra kỹ các giấy tờ liên quan : Dù là giấy tay không công chứng được nhưng trong quá trình mua bán, bạn vẫn cần kiểm tra các giấy tờ bao gồm CMND – CCCD – sổ hộ khẩu – giấy đăng ký kết hôn.. Nếu chủ đất đồng ý cung cấp thì nó thể hiện thiện chí và không có ý lừa đảo. Bạn nên giữ lại bản sao để đề phòng rủi ro. Một bất động sản chỉ được bán khi đã có sự đồng ý của mọi người trong gia đình. Vì vậy, bạn cần yêu cầu người bán chứng thực được cái giấy tờ đồng ý giao dịch mua bán của mọi người trong gia đình. Bên cạnh đó, hãy đề nghị xem những giấy chứng nhận đóng thuế nhà ở, giấy phép xây dựng… nếu có

Việc cần làm thứ tư đó chính là nhờ sự tư vấn của luật sư họ sẽ giúp bạn nhìn nhận, đánh giá để quá trình giao dịch được an toàn hơn. Không những thế, luật sư sẽ tư vấn sẽ chia sẻ với bạn những kinh nghiệm mua nhà giấy tay cũng như giải đáp thắc mắc của bạn. 

Việc cần làm thứ năm đó chính là hãy áp dụng chiến thuật sang Đông Ngô hỏi vợ của Lưu Bị để gia tăng tính an toàn : Trong Tam Quốc Diễn Nghĩa thì Lưu Bị biết sang Đông Ngô hỏi vợ vô cùng nguy hiểm nếu đi một cách âm thầm rất dễ bị hãm hại có khi mất mạng do đó Khổng Minh đã nói với các thủ hạ của Lưu Bị khi tới đông ngô sẽ tung tin rằng Lưu Bị sang Đông Ngô để cưới vợ là em gái của Ngô Hầu – tin đồn này đã giúp Lưu Bị vào hang cọp cưới được vợ đẹp và trở về Kinh Châu an toàn. Như vậy khi bạn đi mua một bất động sản giấy tay thì bạn cũng tung tin đồn làm sao để cho mội người xung quanh biết rằng bạn sẽ mua miếng đất đó – nếu có rủi ro về bất cứ vấn đề gì bạn sẽ biết trước khi xuống tiền - đồng thời mọi người xung quanh cũng ngầm xác định bạn đã là chủ mới bất động sản đó - sau khi bạn mua bán xong với chủ đất -  mặc dù chỉ là giấy tay. Tuy hơi rắc rối nhưng mà ít tiền đành chịu các bạn cố gắng áp dụng chiến thuật này – vì nó vô cùng hiệu quả đấy

Việc cần làm thứ sáu đó chính là hãy nhờ ít nhất hai người làm chứng không có quan hệ với chủ đất khi tiến hành giao dịch mua bán việc này rất quan trọng : bạn có thể nhờ người có uy tín trong vùng – bác trưởng thôn – chủ tịch hội phụ nữ….các hợp đồng không được công chứng thì vị trí của người làm chứng khá quan trọng.. Người làm chứng sẽ giúp sẽ hạn chế rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Thì trong hợp đồng viết tay với các nội dung liên quan đến giao dịch mua bán,  người làm chứng phải ký tên hoặc điểm chỉ thì mới có hiệu lực các bạn hãy lưu ý đừng quên vấn đề này

Việc cần làm thứ bảy đó chính là soạn thảo hợp đồng ràng buộc chặt chẽ cụ thể : Trong hợp đồng nên có các điều khoản -  cam kết đất không có tranh chấp – cam kết đất không thuộc diện đền bù giải tỏa – cam kết đất không phải diện lấn chiếm – cam kết đất không chưa có bán cho ai – mức bồi thường khi vi phạm cam kết. Những cam kết này thực tế ra sẽ không có giá trị trước pháp luật nhưng đây cũng là một chiến thuật tâm lý giúp bạn ít gặp rắc rối nếu chủ đất muốn lật lọng nhưng không am hiểu pháp luật họ sẽ lo sợ và không dám trở mặt. Còn nếu bạn gặp phải chủ đất am hiểu luật pháp và có ý định lừa đảo thì nó cũng không có giá trị gì

Việc cần làm thứ tám đó chính là thỏa thuận kéo dài việc thanh toán và thanh toán nhiều lần – việc này giúp đề phòng rủi ro mất hoàn toàn số tiền khi bạn thanh toán một lần mà sau đó bất động sản này xảy ranh chanh chấp kiện cáo

Việc cần làm thứ chín đó là thực hiện quá trình thanh toán giao dịch mua bán tại ngân hàng
Bạn không nên thực hiện thanh toán tiền mặt nhà tại nhà. Thay vào đó, bạn hãy thanh toán bằng hình thức chuyển khoản cho người mua tại ngân hàng. Vì giao dịch với số tiền lớn việc chuyển khoản tại ngân hàng sẽ giúp bạn yên tâm hơn. Sau khi thanh toán, ngân hàng sẽ giao cho bạn biên lai chuyển tiền vào tài khoản người bán. Đồng thời bạn nên yêu cầu người bán viết thêm biên lai đã nhận đủ số tiền. Cẩn thận hơn bạn thể quay video hoạc chụp hình lại để củng cố thêm bằng chứng đề phòng có tranh chấp

Việc cần làm thứ mười đó là hãy lập vi bằng xác nhận quá trình người bán đã nhận để tiền của  người mua để cung cố thêm chứng cứ nếu có xảy ra tranh chấp về sau 

Việc cần làm thứ mười một đó chính sau khi việc mua bất động sản thành công - nếu là nhà thì bạn nên dọn vào ở ngay hoặc làm như thế nào đó để có người ở hoặc trông coi giúp bạn. Nếu là đất bạn phải yêu cầu chủ đất xác định ranh giới rõ ràng sau đó xây hàng rào – cắm bảng thông tin về chủ đất mới và nhờ người gần đó trông nom thường xuyên có thể trả một ít chi phí cho người trông coi. Bạn hãy giữ liên lạc với hàng xóm xung quanh miếng đất và nhờ thông báo nếu miếng đất đó có thay đổi mà k phải do bạn – đây cũng là một giải pháp khá hữu hiệu

Đây là bài viết mình tổng hợp lại và có đưa thêm một vài quan điểm theo kinh nghiệm cá nhân thực thế của của mình. Chúc các nhà đầu tư X2 hay X5 tài sản chính ở những cơ hội mập mờ này nhưng sẽ hạn chế được tối đa rủi ro nếu có

(Theo Phú Ngô)

Thanh Nguyen

"Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường." họ cầm tiền đi xa rồi thì hoàn trả kiểu gì nhỉ?

Phú Ngô

Thanh Nguyen thì đó là luật thôi còn thực tế làm gì có chuyện đó xảy ra khi họ chủ động lừa đảo

Thanh Nguyen  có thể áp dụng cho trường hợp ông A và ông B hai nhà giáp ranh nhau, ông B diện tích mặt tiền quá hẹp thỏa thuận mua lại thêm 1 hay 2 mét mặt tiền sau đó làm giấy tờ viết tay. Trường hợp này nếu có tranh chấp xảy ra sẽ dễ áp dụng điều 137 hơn ah