TOP 3 RỦI RO KHI KÊ KHAI GIÁ BÁN THẤP ĐỂ NÉ THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT

Khi chuyển nhượng nhà đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% giá trị ghi trong hợp đồng.

Tuy nhiên, nhiều người vì muốn giảm bớt thuế phí trên nên đã cố tình khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn mà không biết rằng hành vi này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, có thể bị truy tố và xử lý hình sự.

☑️ QUY ĐỊNH VỀ THUẾ PHÍ KHI CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT

Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, người dân sẽ phải nộp thuế TNCN (trừ trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật), được tính theo công thức như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó, 2% là thuế suất còn giá trị chuyển nhượng là con số thỏa thuận mua bán được ghi trong hợp đồng có công chứng (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

Ví dụ, ông A bán một mảnh đất với giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 600 triệu đồng, thì tiền thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) mà ông A phải nộp được tính bằng 600.000.000 x 2% = 12.000.000 đồng.

Thông thường, bên chuyển nhượng/bán nhà đất sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm việc các bên thỏa thuận với nhau và thống nhất việc bên nhận chuyển nhượng/mua nhà đất sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế.

☑️ KÊ KHAI GIÁ THẤP ĐỂ "NÉ THUẾ" CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT

Giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay cho nên các cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều đó tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, bên bán thường sẽ đề nghị bên mua chỉ kê khai một mức giá tượng trưng trong hợp đồng chuyển nhượng để làm cơ sở tính thuế. Trong khi số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lớn hơn gấp nhiều lần. Thỏa thuận này chủ yếu dựa trên lòng tin giữa các bên, nếu có cũng chỉ là soạn thảo thành hợp đồng không công chứng.

☑️ RỦI RO KHI CỐ TÌNH KHAI THẤP GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG ĐỂ "NÉ THUẾ"

Thứ nhất, bị truy thu, xử phạt, nặng hơn là xử lý hình sự

Luật Quản lý thuế quy định rõ việc người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế…

Điều đó có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá "ảo" trong hợp đồng chuyển nhượng để né thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật.

Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Thứ hai, hợp đồng bị vô hiệu

Khi phát hiện người dân kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thanh toán, hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo, che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế (Theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo).

Khi đó, thiệt hại nhiều nhất sẽ nghiêng về phía người mua.

Không loại trừ trường hợp người mua không được hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thanh toán cho người bán mà chỉ nhận được số tiền tượng trưng ghi trong hợp đồng (do không có bằng chứng chứng minh khoảng chênh lệch giữa số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả).

Thứ ba, công chứng viên bị liên đới trách nhiệm

Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chỉ đảm bảo tính pháp lý khi được công chứng thay vì giấy tay.

Khi đó, nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là sai, phải liên đới chịu trách nhiệm, bị xử lý theo quy định của pháp luật.

(Theo Pháp Luật)

Tham khảo thêm:

Nguyễn Bá Hoàng

Về mặt pháp lý thì bên thuế có trách nhiệm tính thuế (căn cứ theo cơ sở Pháp luật), trong hợp đồng mua bán không phải ghi giá giao dịch.

Thế đẻ ra cái khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để làm gì? Không dùng thì ỉa ra làm gì. Đòi người dân phải khai đúng, thu thuế đủ nhưng thu hồi lại bồi thường theo giá do ubnd cấp tỉnh quy định.

Hoàn Nguyễn

Dưới đây là một số ý kiến bổ sung cho bài viết của bạn:

• Về mặt pháp lý, hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm, người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
• Về mặt thực tế, hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế khá phổ biến. Điều này là do các cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng.
• Về mặt kinh tế, hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Đây là một vấn đề cần được giải quyết để đảm bảo công bằng xã hội và an sinh quốc gia.

Để hạn chế hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía cơ quan chức năng và người dân.

• Về phía cơ quan chức năng, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm. Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thuế để nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân.
• Về phía người dân, cần nâng cao ý thức trách nhiệm, nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Người dân cần hiểu rõ rằng hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý nghiêm.

Dưới đây là một số giải pháp cụ thể để hạn chế hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế:

• Sử dụng khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để xác định giá trị chuyển nhượng. Khung giá đất là cơ sở để xác định giá chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp các bên không thỏa thuận được giá.
• Tăng cường công khai minh bạch thông tin về giá đất. Người dân cần được tiếp cận thông tin về giá đất một cách đầy đủ và chính xác để có thể đưa ra quyết định mua bán nhà đất phù hợp.
• Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý nhà nước về thuế. Việc ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp cơ quan chức năng dễ dàng hơn trong việc xác minh giá trị chuyển nhượng nhà đất.

Việc hạn chế hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế là một vấn đề cần được quan tâm giải quyết. Các giải pháp nêu trên có thể góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thuế và đảm bảo công bằng xã hội.

Về ý kiến của bạn Nguyễn Bá Hoàng, tôi đồng ý rằng bên thuế có trách nhiệm tính thuế (căn cứ theo cơ sở Pháp luật). Tuy nhiên, hiện nay, khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Điều này khiến cho việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế trở nên dễ dàng hơn.

Để giải quyết vấn đề này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai để xây dựng khung giá đất sát với giá thị trường. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.