Khủng hoảng bất động sản tại Nhật Bản và sự kiêu ngạo của người Nhật

Khi ấy, một phóng viên hỏi đùa với chủ tịch tập đoàn phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Nhật Bản Mitsubishi Estate rằng:

• “Khi nào ông tính mua Tòa nhà Rockefeller ở New York?”

Một năm sau, Mitsubishi Estate thông báo rằng họ đã mua Tòa nhà Rockefeller với giá 200 tỷ Yên và cắm lá cờ Mặt trời mọc trên “đỉnh của New York”.

------------------

Nước Nhật đã phải chịu “20 năm mất mát” để mang lại cho nền kinh tế thế giới một ví dụ thực tế khi chủ động đâm thủng bong bóng bất động sản.

Và các nhà hoạch định chính sách bất động sản trên thế giới đều nghiên cứu kỹ mẫu ví dụ này từ xứ sở mặt trời mọc.

Chủ đề về khủng hoảng bất động sản Nhật Bản mình xin được chia là 2 phần:

Phần đầu sẽ nói về quá trình hình thành bong bóng bất động Nhật Bản (từ Thế vận hội Tokyo 1964 đến năm 1991)

Phần hai sẽ nói về tình hình xã hội Nhật Bản ở đỉnh bong bóng và sau khi vỡ, cũng như góc nhìn của mình vì sao bong bóng BĐS Trung Quốc (và Việt Nam?) đang được xử lý cẩn trọng và ổn định hơn vết xe đổ Nhật Bản.

1. KHỞI NGUYÊN: THẾ VẬN HỘI TOKYO 1964

Trong những năm 1960 và 1980, nền kinh tế Nhật Bản có tốc độ phát triển nhanh chóng. Chỉ trong 20 năm, Nhật Bản đã chuyển từ một nền kinh tế nông nghiệp nhỏ thành nước xuất khẩu thép và ô tô lớn nhất thế giới.

Tất cả bắt đầu với Thế vận hội Tokyo 1964. Đây được xem là một trong những Thế vận hội thành công nhất trong lịch sử, và Nhật Bản đã trở thành quốc gia đầu tiên sử dụng Thế vận hội để thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia.

Theo thống kê, tổng số tiền đầu tư cho Thế vận hội Tokyo lên tới 1 nghìn tỷ Yên. Tính theo tỷ giá hối đoái lúc bấy giờ là khoảng 3 tỷ USD, tạo nên kỷ lục đầu tư cao nhất trong lịch sử Thế vận hội Olympic lúc bấy giờ.

Hơn 90% vốn đầu tư cho Thế vận hội được sử dụng để xây dựng đường xá, tàu điện ngầm, đường cao tốc và các công trình hạ tầng đô thị khác.

Sau những công trình vĩ đại mang lại lợi ích cho đất nước và con người Nhật Bản, và sau Thế vận hội Olympic, Tokyo khi ấy trở thành đô thị năng động nhất thế giới.

Ngành bất động sản Nhật Bản đã phát triển trong thời gian chuẩn bị cho Thế vận hội, giá nhà ở xung quanh Tokyo đã gia tăng nhanh chóng từ đó.

Từ năm 1961 đến năm 1963, bất động sản Nhật Bản mở ra thời kỳ hoàng kim với nguồn cung và giá cả đều tăng. Giá nhà ở Nhật Bản đã tăng gần gấp đôi và tổng số lượng nhà ở tư nhân xây dựng đã tăng 71% kể từ năm 1951.

Vào những năm 1970, Nhật Bản bắt đầu nâng cấp các ngành công nghiệp, phát triển mạnh mẽ các ngành công nghiệp điện tử, viễn thông và bán dẫn.

Vào những năm 1980, nền kinh tế Nhật Bản bước vào thời kỳ thịnh vượng rực rỡ. Các sản phẩm Made in Japan có mặt ở mọi nơi trên thế giới, và các công ty Nhật Bản đầy tham vọng đã tung ra các khoản đầu tư và mua lại quy mô lớn toàn cầu.

2. THỎA ƯỚC PLAZA GIÁN TIẾP TẠO RA BONG BÓNG BĐS NHẬT BẢN?

Trong khi Nhật Bản phát triển bùng nổ, Mỹ lại thất bại ở chiến trường Việt Nam, cùng với nhiều cuộc khủng hoảng như khủng hoảng dầu mỏ, khiến Mỹ rơi vào một cuộc khủng hoảng lạm phát đình trệ thê thảm.

Giá cả hàng hóa và tỷ lệ thất nghiệp ở Mỹ tăng cao.

Để kiểm soát lạm phát, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ 3 lần nâng lãi suất chuẩn liên bang và thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. (nghe giống giống bữa giờ không?)

Chính sách này đã nâng lãi suất của Mỹ lên khoảng 20%, thu hút một lượng lớn vốn từ nước ngoài đổ vào Mỹ, dẫn đến đồng đô la tăng giá mạnh, nhưng lại khiến thâm hụt ngoại thương của Mỹ tăng đáng kể.

Để cải thiện thâm hụt thương mại và khả năng cạnh tranh của hàng xuất khẩu, Mỹ phải tìm cách giảm giá đồng đô la.

Vào tháng 9 năm 1985, dẫn đầu bởi Mỹ, cùng Nhật Bản, Đức, Pháp và Anh đã tổ chức một cuộc họp tại khách sạn Plaza ở New York, quyết định cùng can thiệp vào thị trường ngoại hối để thúc đẩy sự mất giá có kiểm soát của đồng đô la. Trong lịch sử gọi đây là "Thỏa ước Plaza".

Sau khi "Thỏa ước Plaza" được ký kết, 5 quốc gia này bắt đầu bán đồng đô la trên thị trường ngoại hối. Đồng đô la giảm giá và đồng tiền của 4 quốc gia còn lại tăng giá nhanh chóng.

Đồng Yên Nhật tăng giá mạnh ảnh hưởng đến các công ty xuất khẩu của Nhật Bản. Chính phủ Nhật Bản phải áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ nhằm hỗ trợ các công ty duy trì sản lượng xuất khẩu cao và giảm nợ doanh nghiệp.

Lãi suất đã được cắt giảm 5 lần liên tiếp, từ 5% vào năm 1985 xuống còn 2.5% vào năm 1987, lượng cung tiền vượt mức tăng trưởng, dẫn đến tình trạng dư thừa thanh khoản lớn trên toàn nước Nhật.

(Về việc đồng yên tăng giá, thực ra ban đầu Nhật Bản cũng hợp tác, thứ nhất là do Nhật Bản muốn thúc đẩy nâng cấp cơ cấu công nghiệp, hơn nữa Nhật Bản là nước khan hiếm tài nguyên nên việc đồng yên tăng giá có thể giảm chi phí thu mua. nguyên liệu thô.

• Lý do thứ hai là Nhật Bản nắm giữ một lượng lớn trái phiếu kho bạc của Hoa Kỳ vào thời điểm đó.

Một nguyên nhân khác là sau khi đồng Yên tăng giá, sức mua của người dân đã tăng lên.)

Dòng tiền từ các ngân hàng đổ vào khiến thị trường chứng khoán tăng vọt. Từ năm 1985 đến 1989, chỉ trong 4 năm, chỉ số Nikkei đã tăng gấp 4 lần.

Nhật Bản khi ấy dân ngày càng đông, đất ngày càng ít, dường như giá đất sẽ chỉ có tăng chứ không có giảm. Chính vì vậy, những người Nhật với túi tiền căng phồng bắt đầu dòm ngó đến thị trường bất động sản.

3. BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÀY CÀNG CĂNG

Với niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào sự tăng trưởng của nền kinh tế và bất động sản Nhật Bản, cũng như sự hỗ trợ bởi chính sách nới lỏng tiền tệ, giá nhà đất Nhật Bản đã tăng nhanh chóng.

Kể từ năm 1985, giá đất ở 6 thành phố lớn Tokyo, Osaka, Nagoya, Kyoto, Yokohama và Kobe đã tăng hai con số mỗi năm.

Giá bất động sản ở Tokyo tăng dữ dội vào năm 1986 và 1987, tăng 22% vào năm 1986 và 70% vào năm 1987.

Trong thời kỳ kinh tế bong bóng 1985-1990, giá đất thương mại ở Tokyo đã tăng 3.4 lần và giá đất thổ cư tăng 2.5 lần.

Sự tăng giá thậm chí còn lớn hơn ở Osaka, tăng 3.9 lần đất thương mại và tăng 3 lần đất ở.

Ở mức cao điểm, một thửa đất trống rộng 3m2 nằm trong một góc của khu mua sắm Ginza ở Tokyo được bán với giá 600,000 USD, mặc dù nó quá nhỏ để xây thành nhà ở.

Để dễ tưởng tượng, tổng giá trị tài sản đất đai ở phường Chiyoda, Tokyo bằng tổng giá trị tài sản đất đai ở Canada lúc bấy giờ!

Vào cuối những năm 1980, với sự gia tăng nhanh chóng của giá đất, bong bóng bất động sản nhanh chóng hình thành một “hiệu ứng thịnh vượng” dễ dàng nhìn thấy được:

Năm 1987, 71 trong số 100 người giàu nhất Nhật Bản đều là những người làm giàu nhờ đất đai.

Tất nhiên, ngoài mua sắm trong nước, người Nhật còn thích mua bất động sản ở nước ngoài.

Từ năm 1986 đến năm 1988, công ty của Shigeru Kobayashi đã mua hơn 35 tòa nhà văn phòng ở Hoa Kỳ, bao gồm Arco Plaza ở Los Angeles và ABC Building ở New York.

Những người Nhật kiêu hãnh, cầm rất nhiều tiền và vung sổ séc khắp nơi, đã mua hơn 96% nhà hàng và dinh thự cao cấp ở Hawaii, một nửa bất động sản ở trung tâm thành phố Los Angeles, những tòa nhà tiêu biểu nhất ở New York và cả xưởng phim Columbia - xưởng phim Hollywood đáng tự hào nhất của nước Mỹ.

Thậm chí, có tờ báo còn giật tít rằng "Mỹ đang trở thành tỉnh thứ 41 của Nhật Bản".

Có một phóng viên đã nói đùa với chủ tịch tập đoàn phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Nhật Bản Mitsubishi Estate rằng:

“Khi nào ông tính mua Tòa nhà Rockefeller ở New York?”

Một năm sau, Mitsubishi Estate thông báo rằng họ đã mua Tòa nhà Rockefeller với giá 200 tỷ Yên và cắm lá cờ Mặt trời mọc trên đỉnh của tòa nhà cao nhất New York.

Tuy nhiên, một cuộc khủng hoảng đang ngầm bùng phát trong khi người Nhật mãi hả hê kiêu ngạo và coi mình là "vua của thế giới".

Do giá tài nguyên và chi phí tăng nhanh, lợi nhuận của một số lượng lớn các doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ ở Nhật Bản giảm sút.

Việc ngành này không tạo ra lợi nhuận khiến dòng vốn trên thị trường chảy sang các công ty tài chính và bất động sản, từ đó làm xấu đi môi trường tài chính của doanh nghiệp. Trong vòng luẩn quẩn này, phần lớn các doanh nghiệp vừa và nhỏ bắt đầu đóng cửa.

Những công ty sống sót thì chuyển hướng sang đầu tư vào thị trường bất động sản và kiếm sống bằng cách đầu cơ. Bằng cách này, Nhật Bản đã mở ra kỷ nguyên đầu cơ bất động sản quốc gia.

Tình trạng đầu cơ bất động sản leo thang và giá nhà đất tăng nhanh chóng bắt đầu khiến xã hội hoang mang. Một số nhân viên công ty ngày trước thường mải mê với công việc, thì nay cũng bận rộn vay ngân hàng để mua nhà vì sợ giá nhà tăng cao.

Đi làm có ích gì khi người lao động Nhật Bản nhận thấy mức lương họ nhận được không thể theo kịp với giá nhà đang tăng?

(còn tiếp)

(Theo Norman Nội Tâm)