Condotel Ầu ơ zí zầu

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Thanh Nam)

+++++++++++++

Mình là người khá để ý đến loại hình BĐS nghỉ dưỡng dạng Condotel, để ý đến từ ngày đầu nó xuất hiện ở VN, từ những manh nha như kiểu bán kỳ nghỉ 5 sao trọn đời Alma Resort Cam Ranh, rồi đến CoCo Bay Đà Nẵng, rồi những dự án nở rộ FLC hay đỉnh cao như No như Vi…

Để ý đến loại hình Condotel này không phải vì mới lạ và là kênh đầu tư đáng quan tâm mà là bởi tính ẦU Ơ VÍ DẦU kém bền vững của nó, cũng như nhận định từ đầu của mình về loại hình này là NĐT nắm dao đằng lưỡi, vì vậy mình theo dõi sát để thấy nhận định của mình đúng đến đâu.

1) NHÌN TỔNG THỂ : CÁC CONDOTEL LÀ MỘT HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN MỚI !

Tại sao các chủ đầu tư không chọn cách huy động vốn cổ phần, hay vay ngân hàng như truyền thống cho dự án?

Câu trả lời đơn giản là họ muốn có lời từ dự án BĐS chứ mục đích tối thượng không phải là kiếm tiền từ kinh doanh Du lịch. Ai cũng nhìn thấy rằng với một nước đang phát triển như VN thì tỉ suất lợi nhuận ngành BĐS hấp dẫn như thế nào. Nên thay vì CĐT huy động cổ phần hay đi vay, kinh doanh và chia cổ tức cho NĐT, trả lãi cho NH thì họ cầm đồng vốn từ NĐT và có lời ngay khi NĐT góp vốn, còn chủ dự án không phải chia lợi nhuận cho ai.

Rõ ràng như vậy có phải chủ đầu tư đã có thể có 1 làm 10 mà không phải tốn 1 đồng chi phí vốn.

Tham khảo thêm:

2/ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN? NHÀ ĐẦU TƯ … HÃY CỨ CHỜ.

Ngay từ khi các Dự Án Condotel đầu tiên xuất hiện tại VN, giới chuyên gia đã lên tiếng về vấn đề pháp lý cho các BĐS Condotel, tuy nhiên NĐT với tâm lý lướt sóng chẳng cần màng tới (miễn sao trò chơi truyền hòn than, mình cứ truyền qua tay là được).

Rồi báo chí lên tiếng, Quốc hội họp hành cũng đề cập lên xuống và kết quả là … chỉ tạo thêm lý do để các Sale Condotel hứa hẹn “sắp tới, năm sau, thời gian tới …” chứ không biết ngày nào là ngày chính xác luật cho CẦM SỔ ĐỎ.

Nhìn nhận một cách thẳng thắn vấn đề thì việc một SP Condotel trở thành BĐS (có sổ đỏ) cho NĐT là chuyện không bao giờ xảy ra, nên QH có bàn đến đâu thì cũng không có chuyện Condotel thành BĐS sở hữu đúng như bản chất của BĐS, nên tốt nhất nó cứ mãi chỉ là bàn …

Vì bản chất các dự án đầu tư Du lịch thì hoàn toàn là đất thương mại, thời hạn sử dụng 50 năm theo vòng đời dự án, không nhà nước nào bẻ luật để biến đất thương mại thành đất sở hữu lâu dài cho người dân một cách MIỄN PHÍ.

Tham khảo thêm:

3/TIẾNG NÓI NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG DỰ ÁN CONDOTEL.

Nếu như ở hình thức góp vốn Cổ phần, hàng năm còn có đại hội cổ đông để nhà đầu tư có tiếng nói, có thể thay đổi cung cách quản lý, thậm chí thay đổi bộ máy điều hành nếu thấy không phù hợp.

Ngược lại, với nhà đầu tư vào Condotel họ chỉ được thực hiện các quyền qua một bản hợp đồng mẫu, soạn sẵn từ chủ đầu tư – được cài cắm, che đậy, đầy rủi ro cho NĐT, một hợp đồng vài chục năm trọn đời dự án.

4/ CAM KẾT LỢI NHUẬN CÓ LÂU DÀI ?!

Với một dự án Codotel, thời gian hoạt động vài chục năm, không có gì đảm bảo rằng CĐT sẽ theo sát trọn đời dự án khi mà mục đích tối thượng của họ (kinh doanh BĐS) đã không còn.

Trường hợp họ đã bán hết 100% bất động sản trong dự án thì khi này rõ ràng dự án chỉ còn cái vỏ của CĐT, còn phần ruột là của NĐT, trong khi đó điều trớ trêu là NĐT lúc này vẫn không phải người sở hữu bất động sản. Giấy tờ dự án vẫn mang tên của chủ đầu tư từ sở hữu đất đến sở hữu công trình.

5/ KINH DOANH MAY NHỜ, RỦI CHỊU.

Nhìn qua thực tế một số Dự Án mình biết được thì có vài kiểu như thế này:

1 – Tự doanh: NĐT tự tìm khách, tự thu, tự chi:

Cách này kể như kinh doanh kiểu cải lương, vì nhà đầu tư phải tự bơi tìm khách giữa bạt ngàn căn hộ do chủ đầu tư kinh doanh và bộ máy Marketing của họ.

Nên các NĐT dạng này cuối cùng cũng phải trả phí thông qua các Group có cùng dạng sở hữu như mình hay lại chính là Sale của CĐT, ngoài ra thì NĐT vẫn phải trả phí thương hiệu, phí quản lý chung phần công cộng ngoài khoản phí vệ sinh, bảo trì phần riêng của mình.

2 – Giao hoàn toàn cho chủ đầu tư với lãi suất cam kết:

Thường kiểu cam kết này chỉ áp dụng 1 – 2 năm đầu với lãi suất tương đương tiền gởi NH (đây dường như CĐT bắt buộc phải cam kết, để mang lại niềm tin với NĐT trong giai đoạn bán hàng).

3 – Chủ đầu tư kinh doanh và chia lãi sau khi trừ chi phí vận hành:

Các dự án Condotel ở Việt Nam đều chưa vận hành quá 10 năm nên cũng không biết các cam kết lâu dài của CĐT tới đâu, nhưng nhìn chung có vài điều cần lưu ý ở hình thức này:

- Chi phí vận hành là thứ nhà đầu tư không có quyền kiểm soát.

- Rủi ro thiên tai, dịch bệnh, ảnh hưởng đến doanh thu nhà đầu tư tự chịu

- Căn hộ của bạn mua vị trí đẹp hay xấu, hot hay không hot không còn quan trọng, vì LN bạn nhận là kết quả kinh doanh chung, chứ không tính riêng cho từ căn, chỉ phụ thuộc phần giá trị căn hộ trên hợp đồng.

- CĐT kinh doanh kém, bạn có quyền gì? – cầu nguyện.

• Vì bạn chẳng có quyền lực gì để đuổi chủ đầu tư ra khỏi dự án khi họ mới là người đứng tên BĐS, nếu bạn không vừa lòng chỉ còn cách quay ra tự làm như cách 1.

6/ LƯỚT SÓNG, MUA BÁN LẠI.

Lướt sóng:

Thực tế hiện tại mình thấy lướt đi vào lòng đất thì nhiều chứ lãi không thấy.

Vì về hình thức thì hợp đồng căn hộ Condotel là một dạng đầu tư kinh doanh chứ không phải đầu tư BĐS nên chuyện giá trị tăng theo thời gian là không có, chỉ những người không hiểu bản chất mới dám nhảy vào mua cao hơn giá gốc (do CĐT cũng chỉ cam kết, hay phân chia lợi nhuận trên giá trị HĐ gốc chứ không liên quan đến giá trị sang nhượng).

Mua Bán lại:

Cầm chắc bán giá trị thấp hơn giá trị gốc, do sản phẩm không phải là bất động sản nên giá trị của nó sẽ giảm dần theo thời gian khấu hao, và nhất là muốn bán khi lợi nhuận hàng năm dự án không đạt kỳ vọng, CĐT nhiều tai tiếng thì khi đó con đường duy nhất có thể thoát hàng là bán cho CĐT (theo giá họ muốn).

7/ DÃ TÂM CỦA CHỦ ĐẦU TƯ (KHÔNG PHẢI CĐT NÀO CŨNG NHƯ VẬY, NHƯNG ĐÂY LÀ VIỆC HỌ CÓ KHẢ NĂNG LÀM - NẾU MUỐN):

Chủ đầu tư là người điều hành kinh doanh, họ nắm rõ hiệu quả dự án, nhưng việc kinh doanh một cách thống nhất, chủ động sẽ hiệu quả hơn nhiều, nên khi họ muốn thu nhiều hơn từ dự án hoặc nhắm thấy bán lại DA được giá, họ có thể đẩy chi phí vận hành lên, ép doanh thu, lợi nhuận xuống thấp, gây xung đột quyền lợi làm cho NĐT mệt mỏi và phải tìm cách bán lại.

Khi này CĐT bằng nhiều con đường có thể âm thầm thâu tóm lại dự án với giá có lợi nhất cho họ rồi END GAME.

8/ NẾU BỨC TRANH TOÀN MÀU ĐEN SAO DỰ ÁN MỚI VẪN MỞ, NĐT VẪN ĐỔ TIỀN VÀO?

- Tâm lý lướt sóng:

• Tâm lý này là phổ biến trong các NĐT nhỏ lẻ (chiếm số đông ở VN), tuy nhiên từ thực tế lướt sóng chìm xuồng các dự án Condotel giai đoạn đầu thì hiện nay các Sale CĐT (có tâm) chính họ cũng cảnh báo trước các NĐT về việc cần có nguồn vốn nhàn rỗi dài hạn nếu muốn đầu tư vào Condotel, giảm tình trạng gãy gánh giữa đường, ảnh hưởng đến NĐT, cũng là ảnh hưởng đến giá F0 của Dự án.

- Thu nhập thụ động:

• Nếu coi đây là khoản đầu tư nhận về thu nhập thụ động hàng năm (đừng đòi hỏi tỉ suất như kinh doanh BĐS x2; x3) thì có thể coi là ổn, khi hiện nay các CĐT ngày càng là các thương hiệu lớn (hy vọng không ăn xổi). Những NĐT Việt Kiều sống tại những Quốc gia lãi suất thấp dưới 5% có thể coi Condotel là kênh đầu tư tốt hơn lãi tiền gởi, hoặc cũng có thể coi như sở hữu BĐS tại VN khi mà luật không cho sở hữu lâu dài.

- “Có tiền mua chơi thôi chứ đầu tư gì”:

• Một số gia đình hiện nay kinh tế đủ vững để mua một căn nhà thứ 2 vài tỷ đến vài chục tỷ để lâu lâu tụ họp, tiếp khách, còn khi rảnh thu bao nhiêu thì thu, không coi Condotel là khoản đầu tư, nên họ sẽ rất vững tâm, không cần lo lắng (số này ngày càng gia tăng cùng với sự phát triển kinh tế).

Diễn biến mọi thứ có vẻ như đang tốt lên:

- Dịch bệch đã qua đi, khách du lịch đang hăng hái đi du lịch TRẢ THÙ, kinh tế VN sáng nhất hệ mặt trời ????  

- Nhà đầu tư giảm bớt kỳ vọng kiểu ăn liền, ăn nhanh, ăn ngập mặt.

- Các chủ đầu tư thì đang ngày càng lớn, bài bản, chuyên nghiệp, coi trọng thương hiệu.

Như vậy thì cũng có cơ sở để hi vọng thị trường Condotel sẽ phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Nhưng trước khi tất cả những điều trên trở nên ổn định, bền vững thì thị trường Condotel vẫn rất ẦU Ơ, ẤT Ơ

(Theo Thanh Nam)

Ngoc Nguyen

Huy động vốn là bản chất rõ ràng nhất. Một hình thức nửa nạc nửa mỡ phần thiệt về nhà đầu tư nhiều.

An Huynh

Dự án trong hình lấy biểu tượng là những chú heo nhảy múa vui lắm nè...

Mạc Thiệu Khiêm

Mình có nhiều nhà đầu tư lắm ở đây
Giờ họ không hiểu sao chặn mình hết rồi
Chắc là trúng lớn