Condotel có nên mua ? - Góc khuất của dòng bất động sản nghĩ dưỡng ít ai biết

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Dũng Phan)

Có nên mua Condotel không? Góc khuất của dòng BĐS nghỉ dưỡng (PHẦN 1)

Adam Smith có thể coi là cha đẻ của ngành kinh tế học, nổi tiếng với học thuyết Bàn tay vô hình. Thuyết này đại khái nói rằng : mỗi cá nhân sẽ tự ra các quyết định có lợi nhất cho bản thân( tối đa hóa lợi ích bản thân) , từ đó sẽ giúp tối đa hóa lợi ích chung cho cả xã hội.

Học thuyết này cho tới ngày nay vẫn đúng ở mệnh đề ” Mỗi cá nhân sẽ tự ra các quyết định có lợi nhất cho bản thân họ”.

Tuy vậy, vẫn có những rào cản khiến mỗi cá nhân không thể ra quyết định có lợi nhất cho họ.Trong kinh tế học gọi những rào cản này là “những khuyết tật của thị trường”. Một trong những rào cản/khuyết tật đó chính là Thông tin bất cân xứng, Thông tin không đầy đủ.

Để cho gần gũi, cứ thử bước vào 1 quán cà phê Highland, khi bạn order cà phê sẽ được nhân viên hỏi là “Bạn dùng size vừa hay dùng size lớn ?”.

Thực ra đồ uống tại quán Highland có 3 size là size nhỏ, size vừa, size lớn. Một số người có thể chỉ cần uống size nhỏ và quyết định có lợi nhất cho họ chính là order size nhỏ. Nhưng vì THIẾU THÔNG TIN (quán chỉ hỏi Bạn chọn size vừa hay chọn size lớn), nên khách hàng đã không ra được quyết định tối ưu nhất/có lợi nhất cho bản thân.

Tóm lại , Mỗi cá nhân sẽ tự ra quyết định có lợi nhất cho bản thân nếu họ không bị các rào cản như rào cản Thiếu thông tin.

Trở lại với Chủ đề chính của bài viết này là “Có nên mua Condotel không?” .

Theo mình thì người trả lời tốt nhất là chính bản thân khách hàng. Việc của mình là đưa ra thông tin đa chiều,đầy đủ hơn cho khách hàng mà thôi. Do vậy bài viết này sẽ viết theo dạng trình bày những câu chuyện với những ý kiến trái chiều về condotel, xem xem liệu “có size cà phê nào bị chủ quán condotel bỏ sót không ?”

CÂU CHUYỆN SỐ 1 VỀ CONDOTEL: “CONDOTEL LÀ ĐỒ ĐỂU VÌ CHỈ CONDOTEL CHỈ ĐƯỢC SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN?”

Đây gần như là cái đầu tiên mà nhiều người CHÊ condotel, thậm chí một số người còn gọi condotel là côn-đồ-tèo. Vậy thì condotel có đểu như lời đồn vậy không?

Thật ra vấn đề này xuất phát từ Luật đất đai, trong Luật đất đai thì Đất đai có những đặc điểm đi kèm với nhau như là Đối tượng Sử Dụng Đất, Thời Hạn Sử Dụng Đất ,Mục Đích Sử Dụng Đất. Tùy vào Đối tượng sử dụng đất , Mục đích sử dụng đất mà nhà nước quy định Thời hạn sử dụng đất khác nhau.

Nếu đất có Mục Đích Sử Dụng là Đất Ở thì thường là được cấp sổ có Thời Hạn Sử Dụng Đất lâu dài. Còn các loại đất có Mục Đích Sử Dụng khác thường có được cấp sổ Thời Hạn Sử Dụng Đất có thời hạn. Khi chỉ nhìn vào Thời Hạn Sử Dụng Đất mà quên mất Mục Đích Sử Dụng Đất sẽ khiến ta có cái nhìn không mấy thiện cảm dành cho những loại đất Thời Hạn Sử Dụng Đất có thời hạn. Nhưng ta nên biết rằng quỹ đất của cả nước không thể nào chỉ dùng làm đất ở (để mà ra sổ lâu dài) vì như thế là lãng phí tài nguyên đất đai, ngoài làm đất ở thì còn phải có quỹ đất làm kinh tế, chăn nuôi, trồng trọt, làm dịch vụ, làm sản xuất , tạo ra công ăn việc làm ,có phải không ạ?

Condotel chính là sản phẩm được xây dựng trên đất có Mục Đích Sử Dụng Đất là Thương Mại Dịch Vụ (TMDV). Đối với đất thương mại dịch vụ thì Mục đích sử dụng là kinh doanh , là thương mại, dịch vụ. Vậy đáng lẽ cái yếu tố quan trọng nhất cần đánh giá khi nói về loại đất này phải là Kinh doanh có hiệu quả không, có giúp phát triển kinh tế ,tạo ra công ăn việc làm không, tạo ra nguồn thu không, các dịch vụ có thỏa mãn khách hàng không, đi du lịch đi nghỉ dưởng ở đây có sướng không…? Đây mới là trọng tâm khi đánh giá loại đất thương mại dịch vụ này.

Rõ ràng những yếu tố trên rất nhiều dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đã làm được. Rất nhiều dự án condotel, nghỉ dưỡng đã cung cấp rất nhiều dịch vụ tốt phục vụ nhu cầu du khách, tạo các điểm đến lý tưởng cho du lịch nghỉ dưỡng, thu hút cả khách nội địa lẫn khách quốc tế lui tới, tạo ra công ăn việc làm, phát triển du lịch, thay đổi bộ mặt của nhiều khu vực ở nước ta. Nếu bạn tận mắt nhìn thấy 2 khu đất sát cạnh nhau, 1 khu đất làm resort nghỉ dưỡng (đất thương mại dịch vụ, sổ có thời hạn) và 1 khu đất là dạng phân lô bán nền ( đất ở, sổ lâu dài). Bạn sẽ có cái nhìn khác về đất TMDV, bởi lẽ khu đất TMDV làm resort nghỉ dưỡng được xây dựng và thu hút cực kỳ nhiều khách hàng tới nghỉ dưỡng, cực kỳ sống động , Còn khu đất phân lô bán nền bên cạnh vẫn là khu đất bỏ hoang từ năm này sang năm khác(không tạo ra được giá trị gia tăng gì cho xã hội cả).

Vậy thì rõ ràng nếu nhìn vào Mục Đích Sử Dụng Đất thì condotel là sản phẩm tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội, tạo ra giá trị cho người sử dụng, đóng góp vào sự phát triển kinh tế, cần khuyến khích phát triển. Vậy thì condotel chẳng phải là đồ đểu như khi ta chỉ nhìn vào Thời Hạn Sử Dụng Đất.

Nói thêm 1 chút về Thời Hạn Sử Dụng Đất của condotel thì theo Điều 126 Luật Đất Đai 2013, khi hết thời hạn sử dụng đất, sẽ được nhà nước xem xét gia hạn (gia hạn thêm không quá 50 năm, một số trường hợp đặc biệt thì không quá 70 năm). Nếu Mục đích đạt được thì Thời gian trên ta thấy cũng đủ dài chớ không hề ngắn ngủi gì cả.

CÂU CHUYỆN SỐ 2 VỀ CONDOTEL: CONDOTEL LÀ ĐẦU BẾP LÁO CÁ CHUYÊN DÙNG CHIÊU” LẤY MỠ NÓ RÁN NÓ”?

Chia sẻ lợi nhuận/Cam kết lợi nhuận thay vì là điểm mạnh của Condotel, thì ngày nay lại nó lại biến thành chủ đề để nhiều người “cà khịa” condotel. Họ cho rằng đây chỉ là hình thức Lấy mỡ nó rán nó, lấy tiền của khách hàng để trả cho khách hàng mà thôi.

Theo Dũng thì việc “lấy mỡ nó rán nó” là có xảy ra ở một số dự án condotel chớ không phải là không có. Tuy nhiên nếu đánh đồng tất cả các dự án condotel đều như vậy thì cũng thật bất công cho những dự án khác. Có phải mọi dự án condotel đều là tay đầu bếp láo cá “lấy mỡ nó rán nó ” không? Từ đây ta thấy cần tìm size cà phê bị giấu nhờ câu hỏi sau : giá nào của condotel là mới là giá hợp lý, giá nào không hợp lý mà chỉ là lấy mỡ nó rán nó?

Việc định giá bất động sản là việc cực kỳ khó. May thay condotel là 1 bất động sản có dòng tiền nên việc định giá cũng tương đối dễ nhằn hơn các loại bất động sản khác. Gọi P là giá của condotel, E là thu nhập dòng tiền hàng năm codotel mang lại cho chủ sở hữu. Vậy thì tỷ số P/E là số năm hoàn vốn khi đầu tư condotel.

Một mức giá được coi là hợp lý của condotel theo Dũng là mức giá P mà tại đó số năm hoàn vốn P/E nằm trong khoảng 7-10 năm là hợp lý.

P là giá mà Chủ đầu tư condotel đã đưa ra nên ta biết trước, để tính số năm hoàn vốn P/E thì ta cần đi ước tính E (dòng tiền hàng năm mà condotel mang lại cho chủ sở hữu). Dòng tiền hàng năm E này sẽ rất khác nhau tại các dự án condotel, phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, có thể kể ra như:

•    Thời tiết và khí hậu khu vực condotel ( codotel nằm trong khu vực mưa bão thì có số ngày khai thác ngắn, nên tất nhiên E thấp)

•    Vị trí condotel có di chuyển thuận tiện cho du khách. Condotel có gần các TP lớn không, có gần sân bay, gần cao tốc, gần các tuyến đường lớn không? Vị trí condotel càng đắc địa thì lượng khách hàng tới càng lớn, nên dòng tiền E càng lớn.

•    Xung quanh condotel có nhiều điểm checkin, tham quan du lịch không? Càng nhiều thì càng thu hút khách tới nhiều và thời gian khách lưu trú càng lâu , nên dòng tiền E càng lớn.

•    Condotel có nhiều tiện ích dịch vụ nội khu nổi bật không? Càng nhiều tiện ích thì tất nhiên càng thu hút khách hàng và giữ chân khách hàng lâu hơn, nên E càng lớn.

•    Chất lượng bàn giao và đơn vị vận hành condotel cũng ảnh hưởng lớn tới trải nghiệm của du khách , nên đây cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới dòng thu nhập E.

Việc không đánh giá đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng tới dòng tiên khai thác E như trên có thể khiến khách hàng mua phải dự án condotel không thực sự tiềm năng. Ngược lại, nếu một dự án condotel đáp ứng được những yếu tố trên thì E cao, và giá của condotel có thể là mức giá hoàn toàn hợp lý.

Hiện nay, có những dự án condotel còn đưa ra Option cho khách hàng tự do lựa chọn: có thể lựa chọn tham gia chương trình cho thuê chia sẻ lợi nhuận, hoặc không tham gia. Vì vậy khách quan nhất vẫn là ước lượng chỉ số P/E để biết giá bán có hợp lý không, chớ chẳng thể cứ mặc định rằng chia sẻ lợi nhuận là xấu , là “lấy mỡ nó rán nó”.

PHẦN 2: Có nên mua Condotel không? Góc khuất của dòng BĐS nghỉ dưỡng

Bảng giá các dự án Condotel tại Đà Nẵng

CÂU CHUYỆN SỐ 3 : CONDOTEL ,TẠI SAO NGƯỜI NÓI GÀ, NGƯỜI NÓI VỊT?

Nhiều khi đơn giản hóa quá mức lại là vấn đề gây hiểu nhầm sâu và lâu nhất. Chẳng hạn cái từ condotel, nó đơn giản tới mức hễ có ai nói về condotel là cũng thường nói thế này: condotel là từ ghép giữa condo (căn hộ) và hotel(khách sạn).Tức là condotel là căn hộ khách sạn. Hết.

Như trong phần 1 của chuỗi bài, khi  thông tin không đầy đủ( chỉ biết rằng có size vừa, size lớn , mà không biết có size nhỏ của ly cà phê, nó khiến người ta không ra được quyết định có lợi nhất cho bản thân). Theo mình thì dự án condotel không chỉ có 1 size mà có tới 3 size lận:

Dự án condotel theo mình chia ra làm 3 loại, để cho dễ phân biệt thì tên gọi mỗi loại sẽ được viết hoa ở đặc điểm khác nhau: 

•    Loại thứ 1 đó là dự án condoTEL. Dự án condoTEL loại 1 này chỉ tập trung vào TEL, tức là KHAI THÁC KHÁCH SẠN ,các chủ sở hữu được cam kết/chia sẻ lợi nhuận thu được từ việc KHAI THÁC KHÁCH SẠN, và mỗi năm sẽ được tặng thêm một số đêm nghỉ dưỡng. Loại 1 này chủ sở hữu KHÔNG ĐƯỢC tự do sử dụng chính căn condoTEL đã mua (vì nó đã được đưa vào hệ thống KHAI THÁC KHÁCH SẠN).

•    Loại thứ 2 đó là dự án CONDOtel. Loại thứ 2 thì ngược lại với loại thứ 1, loại CONDOtel này chỉ tập trung vào yếu tố CONDO. Khách hàng sở hữu loại CONDOtel này sẽ toàn quyền quyết định sử dụng CONDO vào mục đích làm second home nghỉ dưỡng, hoặc hoăc tự đứng ra cho thuê, giống như sở hữu 1 căn hộ bình thường.

•    Loại thứ 3 là dự án CondoTel : Dự án CondoTel loại này có gần như đầy đủ đặc điểm của cả CONDO và của cả TEL. Chủ đầu tư sẽ chia các sản phẩm của dự án ra làm 2 dòng cho khách hàng lựa chọn: nếu chọn là CONDO thì căn của khách hàng sẽ dùng vào mục đích second home nghỉ dưỡng(gần giống loại 2, nhưng tại 1 số dự án sẽ hạn chế việc tự cho thuê), Còn nếu chọn là TEL thì căn của khách hàng được dùng vào mục đích KHAI THÁC KHÁCH SẠN(giống loại 1).

Loại hình dự án condotel xuất hiện đầu tiên tại Việt Nam và cũng loại hình phổ biến nhất, đó là loại 1 (loại hình condoTEL, tập trung vào TEL). Chính vì vậy, nhiều người chỉ biết tới loại 1 và mặc định đó là loại hình condotel duy nhất. Việc mặc định condotel chỉ có 1 loại (là loại 1) nên dẫn tới một số tranh cãi không đáng có, ví dụ tranh cãi  : "condotel không được tự do sử dụng để nghỉ dưỡng"( điều này chỉ đúng với loại 1, không đúng với loại 2 và loại 3).

Do vậy, tùy vào nhu cầu mà khách hàng mà tìm hiểu kỹ để chọn loại cho phù hợp. Đối với khách hàng có nhu cầu mua condotel làm CONDO second home nghỉ dưỡng thì cân nhắc chọn dự án loại 2, loại 3 để có thể tự do sử dụng căn hộ. Về chọn chi tiết CONDO thì cũng phải có các tiêu chí chọn lựa giống như khi chọn căn hộ bình thường. Như chọn Chủ đầu tư uy tín và có tiềm lực có kinh nghiệm, đơn vị quản lý vận hành , vị trí dự án, tiện ích nội ngoại khu, bàn giao…. Nếu mua mà không có tiêu chí lựa chọn thì mua loại hình bds nào cũng rủi ro cả, từ đất nền, nhà phố, căn hộ…chớ không riêng gì condotel.

CÂU CHUYỆN SỐ 4: NẾU CHỈ ĐỂ NGHỈ DƯỠNG THÌ NÊN MUA HAY NÊN THUÊ CONDOTEL

Cái gì tồn tại được, nghĩa là nó phải có lý do để tồn tại. Lý do đó có thể không phù hợp với người này, nhưng lại phù hợp với người khác.

Đã từ rất lâu rồi, khi loại hình căn hộ chung cư xuất hiện, đã có nhiều bài viết phân tích tính toán tối ưu tài chính cho bài toán "nên thuê căn hộ chung cư hay nên mua căn hộ chung cư?". Nhiều chuyên gia đã phân tích rất nhiều lý do hợp lý để đi đến kết luận là : KHÔNG NÊN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ, MÀ CHỈ NÊN THUÊ THÔI .

Nếu như phân tích trên là đúng thì tại sao từ khi xuất hiện tới nay, đã ,đang và sẽ còn rất nhiều người chọn MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ? Bởi vì là nhu cầu của mỗi người là khác nhau, đơn giản hóa nhất theo tháp Maslow cũng đã ra con số 5 rồi. Nhu cầu khác nhau thì lựa chọn hợp lý của mỗi người sẽ khác nhau. Thuê có thể hợp lý cho người này, nhưng Mua lại mới là phương án hợp lý cho người khác.

Condotel cũng vậy thôi. Thay vì mua condotel để làm Condo second home nghỉ dưỡng thì hoàn toàn có thể Thuê đúng không ạ? Rồi lấy tiền dư đi đầu tư tài sản khác thì có khi sinh lời hơn so với mua condotel. Nhưng tại sao vẫn có người chọn mua condotel để làm second home? Vì như đã nói, vì lựa chọn đó là phù hợp với họ nhất. 

Kinh tế ngày càng phát triển, tương lai chắc chắn còn phát triển, nên số người có tiềm lực tài chính mạnh ngày càng nhiều. Nhiều người trong số họ có nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng. Kết hợp việc hạ tầng giao thông ngày càng phát triển, thời gian di chuyển tới các địa điểm nghỉ dưỡng rút ngắn chỉ còn vài giờ đồng hồ, thì nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng sẽ ở mức độ thường xuyên hơn rất nhiều, có thể là đi hàng tuần.

Đồng thời , nhiều người không chỉ muốn du lịch chỉ là đi tham quan khám phá cho biết, mà họ còn muốn trải nghiệm sâu hơn, tận hưởng nhiều tiện ích dịch vụ sâu hơn, muốn cả gia đình gắn kết với nhau hơn, hay để phục hồi sức khỏe và tái tạo năng lượng .Một số dự án condotel hiện nay nằm trong các khu phức hợp nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) được xây dựng rất nhiều tiện ích dịch vụ từ ăn uống,vui chơi, thể thao,giải trí,mua sắm, làm đẹp, chăm sóc sức khỏe… Những tiện ích dịch vụ trong dự án condotel còn đáp ứng cho mọi lứa tuổi từ trẻ em, người lớn ,cho tới người lớn tuổi, nên thành viên nào trong gia đình cũng đều có trải nghiệm cho riêng mình. Để đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng hàng tuần cho cả gia đình như trên, tự do muốn đi lúc nào thì đi,  luôn luôn có căn hộ của mình,không cần phải đặt phòng trước , thì những khách hàng này có thể chọn mua condotel để làm second home cũng là lựa chọn dễ hiểu.

• Tóm lại, việc nên thuê hay nên mua sẽ là tùy thuộc vào từng nhu cầu riêng của khách hàng. Tuy nhiên condotel cũng có condotel this, condotel that, chủ đầu tư this, chủ đầu tư that, nên nếu mua thì khách hàng cũng cần đánh giá chi tiết dự án condotel, chớ bài viết này hoàn toàn không ủng hộ việc cứ mua bất chấp 1 dự án condotel bất kỳ nào đó.

Vì bài quá dài nên phần nói về TEL- Khai thác khách sạn hay các vấn đề pháp lý sẽ ở phần tiếp theo.

(Theo Dũng Phan)

Tham khảo thêm:

Admin Bất động sản

Condotel chính là sản phẩm được xây dựng trên đất có Mục Đích Sử Dụng Đất là Thương Mại Dịch Vụ (TMDV). Đối với đất thương mại dịch vụ thì Mục đích sử dụng là kinh doanh , là thương mại, dịch vụ. Vậy đáng lẽ cái yếu tố quan trọng nhất cần đánh giá khi nói về loại đất này phải là Kinh doanh có hiệu quả không, có giúp phát triển kinh tế ,tạo ra công ăn việc làm không, tạo ra nguồn thu không, các dịch vụ có thỏa mãn khách hàng không, đi du lịch đi nghỉ dưởng ở đây có sướng không…? Đây mới là trọng tâm khi đánh giá loại đất thương mại dịch vụ này.

Bạn sẽ có cái nhìn khác về đất TMDV, bởi lẽ khu đất TMDV làm resort nghỉ dưỡng được xây dựng và thu hút cực kỳ nhiều khách hàng tới nghỉ dưỡng, cực kỳ sống động , Còn khu đất phân lô bán nền bên cạnh vẫn là khu đất bỏ hoang từ năm này sang năm khác(không tạo ra được giá trị gia tăng gì cho xã hội cả).

Hồ Quang Mẫn  

Chia sẻ lợi nhuận/Cam kết lợi nhuận thay vì là điểm mạnh của Condotel được cho rằng đây chỉ là hình thức Lấy mỡ nó rán nó, lấy tiền của khách hàng để trả cho khách hàng mà thôi.

Việc này là có xảy ra ở một số dự án condotel. Tuy nhiên đánh đồng tất cả các dự án condotel đều như vậy thì chưa hợp lý lắm

Vin vừa công báo lỗ và dự kiến không chia lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2022 cho khách hàng sở hữu condotel (thời kỳ hoạt động lại sau covid). Điều này làm thị trường bđs nghỉ dưỡng hôm nay có phần ồn ào …

Chất lượng condotel phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố:

• Thời tiết và khí hậu khu vực condotel ( codotel nằm trong khu vực mưa bão thì có số ngày khai thác ngắn)

• Vị trí condotel có di chuyển thuận tiện cho du khách. Condotel có gần các TP lớn không, có gần sân bay, gần cao tốc, gần các tuyến đường lớn không?

• Xung quanh condotel có nhiều điểm checkin, tham quan du lịch không?

• Condotel có nhiều tiện ích dịch vụ nội khu nổi bật không?

• Chất lượng bàn giao và đơn vị vận hành condotel

Thy Vo

Nhận mail Vin gửi CSH sau khi xin trì hoãn trả lợi nhuận đến ngày 15/8, toàn bộ CSH bật ngửa luôn ad ơi. Không có 1 con số nào thể hiện trên mail, không minh bạch, công khai, không số liệu chứng minh điều mình nói, ngoài sự than thở vô bổ, thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp của 1 tập đoàn bđs hàng đầu, thiếu tôn trọng khách hàng, CSH không còn cảm thấy bị lừa, mà thật sự là " bị lùa " ! Lỗ cũng đâu phải lý do để tự hạ nhục danh tiếng Vingroup.

Trần Thị Bích Tiên

Nếu Condotel báo lỗ thì tập thể Chủ sở hữu có thể chọn nhà quản lý khai thác khác không Admin?