Có nên đầu tư Condotel ? Cho 1 cuộc tình 50 năm ?!

Có nên đầu tư Condotel ? Cho 1 cuộc tình 50 năm ?!

Có nên đầu tư vào Condotel?

Condotel, một cuộc tình có hạn 50 năm….

Hầu hết những ai đã lỡ đầu tư vào condotel tới thời điểm này chắc đều thấy đó là một quyết định không sáng suốt. Nguyên nhân có nhiều, khách quan có (dịch Covid 19), chủ quan có (chủ dự án quá chuối: FLC, Cocobay), tỷ lệ lãi suất thấp (ngay cả khi chủ đầu tư trả cam kết đầy đủ lãi suất thực tế chỉ khoảng 5-6%/năm), tính thanh khoản kém, pháp lý…

Có muôn vàn lý do để không nên đầu tư vào condotel và trên group này đã có nhiều bài phân tích về nó. Hôm nay tôi muốn cho các bạn thấy một lý do nữa không nên đầu tư vào condotel, vì nó sẽ là một cuộc tình mà bạn không mong muốn chút nào, kéo dài tới 50 năm.

Một khi bạn quyết định quyết định đầu tư vào condotel, bạn sẽ phải chung sống với chủ dự án suốt thời hạn của condotel, mà có thể ví von đó là một cuộc tình bất đắc dĩ kéo dài 50 năm. Cuộc tình nào cũng có những lúc thăng trầm, hờn giỗi, cãi nhau, nhưng ở đây bạn sẽ phải ngậm ngùi chịu đựng cuộc tình này bởi cái giá của sự chia tay sẽ là quá đắt đối với bạn.

Condotel về bản chất không được ở, bạn chỉ hưởng thụ khoảng 10 ngày du lịch mỗi năm, còn lại để cho chủ dự án kinh doanh trên tài sản của mình. Có rất nhiều lý do bạn phải phụ thuộc vào “người tình bất đắc dĩ này” (chủ dự án)

Trong những năm đầu chủ dự án sẽ trả tiền lãi theo cam kết, mà thực tế nếu họ không trả lãi bạn cũng không có cách nào khác để bắt buộc họ trả tiền (thực tế ở FLC, Cocobay đã và đang diễn ra như vậy).

 

Nhược điểm của Condotel :

Sau thời hạn cam kết, bạn sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư để hy vọng thu về tiền lãi còm cõi hàng năm.

•    Bạn phụ thuộc vào họ trong việc họ có bố trí khách nghỉ vào phòng của mình hay không. Nếu chủ đầu tư vẫn giữ một số căn để kinh doanh, hoặc có tòa nhà khách sạn ngay cạnh đó, khả năng nhiều là họ sẽ ưu tiên các phòng nghỉ của họ trước khi đặt booking vào phòng của bạn

•    Lợi nhuận của bạn sẽ được trả sau khi trừ đi các chi phí quản lý, dịch vụ, vận hành, các chi phí bạn không có chút kiểm soát nào. Chủ đầu tư, đơn vị vận hành dự án có thể tính các chi phí này cao hơn thực tế mà bạn khó có thể biết/kiểm soát được.

•    Nhiều người suy nghĩ đơn giản, có thể tự vận hành các căn phòng này thông qua airbnb, agoda … để tự quyết định số phận của mình. Thực tế phức tạp hơn bạn nghĩ rất nhiều. Thứ nhất việc tự vận hành các căn hộ này rất mất thời gian: tìm khách, cho khách checkin, checkout, kiểm tra phòng, dọn phòng. Các nhà đầu tư ở xa các khu căn hộ này khó có thể thực hiện được, thường phải thuê thêm người bản địa để giúp mình, tuy vậy vẫn tốn khá nhiều thời gian, nhiều khi bạn không kiểm soát được chất lượng dịch vụ, dẫn tới bad review, mất uy tín, mất khách. Việc tự vận hành chỉ có ý nghĩa khi bạn có trên 10 phòng, lập 1 team riêng để đảm bảo việc chất lượng dịch vụ.

Ngoài ra, du lịch là một trải nghiệm tổng thể, ngoài chất lượng phòng ốc, chất lượng tổng thể của khu đó cũng là các yếu tố quan trọng quyết định khách có đặt phòng hay không: lobby, bể bơi, nhà hàng, thang máy, hành lang, cảnh quan, tiểu cảnh…các yếu tố này bạn phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Nếu họ không bảo trì, vận hành tốt các phần này thì việc bạn không có khách cũng dễ hiểu. Nếu bạn tự vận hành, bạn vẫn phải chịu các chi phí quản lý chung này, và chủ dự án phân bổ các chi phí này có hợp lý hay không, có trời mới biết được. Một điển hình là ông chủ cũ của xúc xích Đức Việt bỏ ra hơn 600 tỷ mua 42 tài sản ở Cocobay, cực chẳng đã phải tự thuê đơn vị vận hành. Đơn vị đó vận hành có tốt hay không, chi phí của họ có hợp lý hay không, chi phí quản lý chung do cocobay phân bổ có đúng hay không, các hạ tầng chung có được bảo trì, vận hành theo tiêu chuẩn hay không? có hàng ngàn lý do để bạn lo lắng

 

Hàng ngàn lý do không nên đầu tư vào Condotel?

Các cụ đã nói, sông có khúc, người có lúc. Xin chúc mừng, bạn đã tự trói buộc mình trong một cuộc tình tới 50 năm. Ngay sau khi ký hợp đồng, một số chủ đầu tư đã trở mặt (FLC, cocobay). Bạn có thể tự an ủi mình, condotel bạn mua của Vin và hiện nay họ vẫn vận hành tốt. Có gì để đảm bảo 5 năm nữa, thậm chí 10 năm nữa mọi thứ vẫn sẽ tốt đẹp hay không? Vâng, ở đây hai bên cam kết gắn bó với nhau tới 50 năm cơ đấy.

Bạn có thể kết thúc cuộc tình này sớm hơn không?

Có, nhưng sẽ là một bài học nhớ đời. Thanh lý hợp đồng sẽ phải chịu phạt rất cao, còn chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác gần như chắc chắn là bạn sẽ phải cắt lỗ khá lớn.

Với những nhà đầu tư đã lỡ bước chân vào con đường condotel có lẽ cũng phải cam chịu số phận, chung sống với người tình bất đắc dĩ đó tới 50 năm, hàng năm mong chờ chủ dự án đưa tiền lãi cho mình, một số tiền khá là còm cõi.

Còn những nhà đầu tư khác đang đứng ngoài, hãy cân nhắc thật kỹ xem mình có nên dẫn thân vào cuộc tình 50 năm đầy chông gai này không. Đừng nghe các bạn sales rót vào tai bạn những lời đường mật về một cuộc tình đẹp đẽ. Vâng, có lẽ nó chỉ đẹp cho tới lúc bạn nộp hết tiền, sau đó số phận đã không còn nằm trong tay bạn nữa.

CAM KẾT LỢI NHUẬN CONDOTEL

Cam kết lợi nhuận Condotel - Lấy mỡ nó rán nó

Một trong những đặc điểm của ngành condotel là hầu hết các dự án đều có cam kết lợi nhuận, mức phổ biến là 10%, cá biệt có trường hợp lên tới 12% (Cocobay). Thời gian trước kia đa số 5 năm, gần đây đại đa số giảm xuống chỉ còn 3 năm.

Vậy chúng ta nên hiểu cam kết lợi nhuận này như thế nào?

1)    Cam kết 10%, thực nhận về bao nhiêu? 

Con số 10% nghe có vẻ to, nhiều người không dư giả gì, bao gồm cả các cụ về hưu, vay mượn ngân hàng để đầu tư, hy vọng có khoản thu nhập ổn định.

Tuy nhiên 10% tính trên số tiền trước VAT, ngoài ra chủ sở hữu phải trả thuế thu nhập cá nhân 10%, do vậy khoản thực thu trên số tiền bỏ ra chỉ khoảng 8%.

Chưa hết, căn hộ condotel có thời gian sở hữu 50 năm, có nghĩa khấu hao hàng năm khoảng 2%.

Ngoài ra, chi phí khấu hao trang thiết bị, TV, tủ lạnh… tạm tính mỗi năm khoảng 1%/năm. Đây là đặc thù của ngành kinh doanh ks, nghỉ đưỡng, sau vài năm phải bỏ tiền ra làm mới lại toàn bộ nội thất, ngoại thất để đảm bảo tính cạnh tranh, mức doanh thu...

Sau khi trừ hết các thuế, khấu hao, số tiền chủ sở hữu nhận về hàng năm chỉ khoảng 5%, thua xa lãi ngân hàng. 

Nếu bạn có tiền, gửi tiết kiệm ngân hàng có những ưu điểm sau so với condotel:

•    Hưởng lãi suất cao hơn, hiện 6% so với 5% của condotel

•    Thanh khoản cực tốt (rút tiết kiệm nhanh gọn), trong khi đó condotel thanh khoản cực kém, chưa kể khi bán đi còn phải trả các loại thuế, phí lên tới 4-5%

•    An toàn cực tốt, gần như không bao giờ bị mất tiền khi gửi tiết kiệm, chẳng phải lo chủ đầu tư chơi xấu (Cocobay, FLC…) hoặc lo khủng hoảng du lịch do covid…

Ngoải gửi tiết kiệm (phương án an toàn nhất, tỷ suất lợi nhuận thấp nhất), bạn có thể đầu tư vào CK, BĐS với mức lơi nhuận cao hơn nhiều con số 5% còm cõi kia.

2. Mỡ nó rán nó.

Đại đa số người đầu tư vào condotel nghĩ rằng mình đang được hưởng lợi tức hàng năm mà không biết chủ đầu tư trả lại từ chính số tiền của họ.

Ví dụ chủ đầu tư kinh doanh condotel thu lãi 5%/năm, do cam kết lợi nhuận 9% (sau VAT), do đó họ chỉ phải bù 4% cho nhà đầu tư, 12% trong vòng 3 năm. Trong khi đó, căn hộ condotel hiện bán với giá rất cao, lợi nhuận của chủ đầu tư lên tới 40, 50%, thậm chí hơn nữa, việc bỏ ra 12% trả lại cho chủ sở hữu là một đầu tư rất hiệu quả, cho một miếng mồi ngon về cam kết đầu tư.

3. Condotel có bán được nếu không có cam kết lợi nhuận không?

Có thể sẽ rất ít người mua condotel nếu không có cam kết lợi nhuận. Bỏ 2-3 tỷ ra để cho người khác kinh doanh, không biết lợi nhuận thu về là bao nhiêu, chẳng ai dại mà làm vậy.

Tuy nhiên có nhiều người dại hơn, tin tưởng vào con số 10% mà không hiểu con số thực tế mình nhận lại, và những rủi ro tiềm ẩn.

4. Ở nước ngoài có cam kết lợi nhuận không?

Condotel không chỉ tồn tại ở Việt Nam mà còn ở một số nước khác, tuy nhiên tại các nước phát triển, pháp luật nghiêm cấm cam kết lợi nhuận trong lĩnh vực condotel, vì đây bản chất chỉ là miếng mồi ngon (hoặc đắng). 

Tại Việt Nam pháp luật làm ngơ, một số người lợi dụng sự lơ đễnh của pháp luật và sự nhẹ dạ cả tin của nhiều người tiêu dùng nên vấn tiếp tục dùng hình thức cam kết lợi nhuận để bán condotel. Trước kia mình từng được giới thiệu, không phải 1 lần mà nhiều lần: cứ mua đi, sau 10 năm tiền lãi chủ đầu tư trả sẽ hoàn vốn đầu tư, sau đó hàng năm bạn sẽ được lãi 10% đều đặn, một khoản lương hưu để tận hưởng tới cuối đời (chưa kể 10-15 ngày nghỉ dưỡng). 

Quả là một viễn cảnh trong mơ, nhưng liệu đó là một giấc mơ hay là cơn ác mộng?

(Theo Thái Hoà)

Kha Duc Huynh
NĐT VN đang gói gọn tầm nhìn vào tính sở hữu lâu dài, mà chưa nhìn nhận bđs dưới góc độ tài chính của Condotel. Mình sẽ không phân tích sâu vào condotel là gì? pháp lý như thế nào? hay nên đầu tư hay không? vì đã có quá nhiều luồng thông tin từ trái chiều đến ủng hộ đầy trên các MXH, đại chúng ... em có 3 luận điểm sau để đánh giá khái niệm của condotel:
- Condotel: Căn hộ + khách sạn hoặc căn hộ du lịch hoặc căn hộ nghỉ dưỡng: Vẫn có 2 loại là sở hữu lâu dài và có thời hạn, nhưng không hình thành đơn vị ở - vì mục đích sử dụng là thương mại dịch vụ. Điều này ai đầu tư nghỉ dưỡng sẽ biết rõ.
- Condotel được chi trả lợi nhuận theo cam kết và theo hiệu quả kinh doanh: tức dưới góc độ tài chính là loại hình sản phẩm sinh ra dòng tiền liên tục và dòng tiền đó bị tác động bởi kinh tế, tài chính, lạm phát, con người... không khác gì một nền kinh tế vĩ mô. MÀ Ở KINH TẾ VĨ MÔ THÌ QUY LUẬT PHÁT TRIỂN LÀ KHÔNG THỂ DỪNG LẠI.
- Condotel vẫn là bất động sản + tài sản + hàng hóa + dịch vụ vì vậy mang đủ tính chất của quy luật thị trường như: An toàn của BĐS, phải có người ở, gia tăng dân số, là tài sản vẫn thuộc sở hữu định danh, có chứng nhận, có cam kết và chế tài, hàng hóa là một thứ có giá trị và sản sinh ra giá trị, Cơ quan quản lý và cđt tác động nhiều hay ít cũng tạo ra những biến động
Đúc kết lại: nếu phản ánh giá trị thật của BĐS thì Condotel phản ánh chính xác hơn các loại hình BĐS khác. Mình ví dụ luôn một bất động sản sinh lời 10% 1 năm từ việc cho thuê, tức 10 năm hoàn vốn. và 1 bất động sản sinh lời 3-4%/ năm từ cho thuê/ 30 năm mới hoàn vốn. Mình ví dụ đây các nhà đầu tư sẽ biết là nói đến các loại hình sản phẩm nào. Và cả hai loại hình này đều mang đến thặng dư tự nhiên do dân số và sự khan hiếm.
Trên đây là nhìn nhận cá nhân, mong anh em có thêm góp ý! 

 

Danny Dang

Xin giải thích 1 tý cho các bạn đỡ nhọc nhằn định nghĩa condotel và 2nd home.
1. Condotel: condo + hotel, là khái niệm nhiều người hay nhầm lẫn và quy chụp hết cho tất cả các BDS nghỉ dưỡng. Thực chất Condotel không sử dụng để ở, không làm được nơi lưu trú dài hạng, mục đích của Condotel là chỉ có thể khai thác để thu được dòng tiền cho thuê, và một số lợi ích khác như số đêm nghỉ dưỡng hằng năm. Hạn chế là việc phụ thuộc CDT, khả năng kinh doanh và vận hành dự án. Một số nơi hứa hẹn cam kết chi trả hằng năm, nhưng bài toán này cũng là một hình thức cam kết sales, đều có các rủi ro mà CDT và người mua có thể gặp phải

2. 2nd home là một ngôi nhà có thể sử dụng được lâu dài, và có thể đưa vào vận hành nếu muốn (tùy thuộc dự án và chính sách của mỗi dự án khác nhau). Do đó một số dự án chỉ là Condotel, nhưng một vài dự án nghỉ dưỡng làm được 2nd home, nơi người sở hữu có toàn quyền quyết định, sử dụng cá nhân cho toàn thời gian hoặc đưa vào vận hành.
Lý tưởng nhất của ngôi nhà 2nd home là có thể linh hoạt giữa việc khai thác vận hành và sử dụng cá nhân khi cần thiết.

Mai Thi Hanh

Thực tế rằng chẳng có 1 loại hình đầu tư nào đảm bảo 100% đầu tư là không có rủi ro cả, nhà đầu tư nào cũng muốn tài sản được đảm bảo và sinh lời, quan trọng là họ chọn cách nào và giao cho ai thôi? Anh nói hầu hết ai lỡ đầu tư vào condotel đều thấy đó là quyết định không sáng suốt? Bằng chứng đâu ạ? Anh đã đi hỏi hết 90% những người đầu tư Condotel tại Việt Nam chưa? Nếu Anh sửa lại là quan điểm cá nhân của mình anh thì nó đương nhiên đúng nhưng phát biểu như vậy thì không thực tế chút nào Anh ạ! 

Vo Tien Tri

Condotel của Vin tại Phú Quốc luôn đầy khách trc khi có dịch xảy ra kìa a. Trong thời gian dịch xảy ra nặng thì Vin vẫn trả đúng cam kết lợi nhuận tối thiểu 10% 1 năm!

Kha Duc Huynh

Võ Tiến Trí ko những của Vin mà còn TMS, Nova, Fussion, Shunshine, Wyndyham, … hàng loạt các  thương hiệu lớn vẫn trả đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư Condotel

 

Có thể bạn cần biết: 

TOP 10 CUỐN SÁCH GỐI ĐẦU GIƯỜNG DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

 

Tham khảo thêm các bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây 

Xem thêm các tin tức hot về thị trường bất động sản tại đây

 

Thân mời bạn đọc có ý kiến hoặc bài viết chia sẻ xin gửi về hòm thư Email: chodat.com.vn0@gmail.com nhé.

 

Bạn cần thêm thông tin? Hãy tìm kiếm...