Có nên đầu tư mua Condotel ? Cho 1 cuộc tình 50 năm ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Thái Hòa)

CÓ NÊN ĐẦU TƯ VÀO CONDOTEL NGHỈ DƯỠNG HAY KHÔNG ?

Condotel, một cuộc tình có hạn 50 năm….

- Hầu hết những ai đã lỡ đầu tư vào condotel tới thời điểm này chắc đều thấy đó là một quyết định không sáng suốt. Nguyên nhân có nhiều, khách quan có (dịch Covid 19), chủ quan có (chủ dự án quá chuối: FLC, Cocobay), tỷ lệ lãi suất thấp (ngay cả khi chủ đầu tư trả cam kết đầy đủ lãi suất thực tế chỉ khoảng 5-6%/năm), tính thanh khoản kém, pháp lý…

- Có muôn vàn lý do để không nên đầu tư vào condotel và trên group này đã có nhiều bài phân tích về nó. Hôm nay tôi muốn cho các bạn thấy một lý do nữa không nên đầu tư vào condotel, vì nó sẽ là một cuộc tình mà bạn không mong muốn chút nào, kéo dài tới 50 năm.

- Một khi bạn quyết định quyết định đầu tư vào condotel, bạn sẽ phải chung sống với chủ dự án suốt thời hạn của condotel, mà có thể ví von đó là một cuộc tình bất đắc dĩ kéo dài 50 năm. Cuộc tình nào cũng có những lúc thăng trầm, hờn giỗi, cãi nhau, nhưng ở đây bạn sẽ phải ngậm ngùi chịu đựng cuộc tình này bởi cái giá của sự chia tay sẽ là quá đắt đối với bạn.

- Condotel về bản chất không được ở, bạn chỉ hưởng thụ khoảng 10 ngày du lịch mỗi năm, còn lại để cho chủ dự án kinh doanh trên tài sản của mình. Có rất nhiều lý do bạn phải phụ thuộc vào “người tình bất đắc dĩ này” (chủ dự án)

- Trong những năm đầu chủ dự án sẽ trả tiền lãi theo cam kết, mà thực tế nếu họ không trả lãi bạn cũng không có cách nào khác để bắt buộc họ trả tiền (thực tế ở FLC, Cocobay đã và đang diễn ra như vậy).

I. NHƯỢC ĐIỂM CỦA CONDOTEL.

Sau thời hạn cam kết, bạn sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư để hy vọng thu về tiền lãi còm cõi hàng năm.

•    Bạn phụ thuộc vào họ trong việc họ có bố trí khách nghỉ vào phòng của mình hay không. Nếu chủ đầu tư vẫn giữ một số căn để kinh doanh, hoặc có tòa nhà khách sạn ngay cạnh đó, khả năng nhiều là họ sẽ ưu tiên các phòng nghỉ của họ trước khi đặt booking vào phòng của bạn

•    Lợi nhuận của bạn sẽ được trả sau khi trừ đi các chi phí quản lý, dịch vụ, vận hành, các chi phí bạn không có chút kiểm soát nào. Chủ đầu tư, đơn vị vận hành dự án có thể tính các chi phí này cao hơn thực tế mà bạn khó có thể biết/kiểm soát được.

Tham khảo thêm: Vinpearl Condotel: Vin-Dotel: Cú đổ thêm dầu vào lửa thị trường căn hộ nghỉ dưỡng

•    Nhiều người suy nghĩ đơn giản, có thể tự vận hành các căn phòng này thông qua airbnb, agoda … để tự quyết định số phận của mình. Thực tế phức tạp hơn bạn nghĩ rất nhiều. Thứ nhất việc tự vận hành các căn hộ này rất mất thời gian: tìm khách, cho khách checkin, checkout, kiểm tra phòng, dọn phòng. Các nhà đầu tư ở xa các khu căn hộ này khó có thể thực hiện được, thường phải thuê thêm người bản địa để giúp mình, tuy vậy vẫn tốn khá nhiều thời gian, nhiều khi bạn không kiểm soát được chất lượng dịch vụ, dẫn tới bad review, mất uy tín, mất khách. Việc tự vận hành chỉ có ý nghĩa khi bạn có trên 10 phòng, lập 1 team riêng để đảm bảo việc chất lượng dịch vụ.

- Ngoài ra, du lịch là một trải nghiệm tổng thể, ngoài chất lượng phòng ốc, chất lượng tổng thể của khu đó cũng là các yếu tố quan trọng quyết định khách có đặt phòng hay không: lobby, bể bơi, nhà hàng, thang máy, hành lang, cảnh quan, tiểu cảnh…các yếu tố này bạn phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Nếu họ không bảo trì, vận hành tốt các phần này thì việc bạn không có khách cũng dễ hiểu.

- Nếu bạn tự vận hành, bạn vẫn phải chịu các chi phí quản lý chung này, và chủ dự án phân bổ các chi phí này có hợp lý hay không, có trời mới biết được. Một điển hình là ông chủ cũ của xúc xích Đức Việt bỏ ra hơn 600 tỷ mua 42 tài sản ở Cocobay, cực chẳng đã phải tự thuê đơn vị vận hành. Đơn vị đó vận hành có tốt hay không, chi phí của họ có hợp lý hay không, chi phí quản lý chung do cocobay phân bổ có đúng hay không, các hạ tầng chung có được bảo trì, vận hành theo tiêu chuẩn hay không? có hàng ngàn lý do để bạn lo lắng

II. HÀNG NGÀN LÝ DO KHÔNG NÊN ĐẦU TƯ VÀO CONDOTEL.

Các cụ đã nói, sông có khúc, người có lúc. Xin chúc mừng, bạn đã tự trói buộc mình trong một cuộc tình tới 50 năm. Ngay sau khi ký hợp đồng, một số chủ đầu tư đã trở mặt (FLC, Cocobay,...). Bạn có thể tự an ủi mình, condotel bạn mua của Vingroup và hiện nay họ vẫn vận hành tốt. Có gì để đảm bảo 5 năm nữa, thậm chí 10 năm nữa mọi thứ vẫn sẽ tốt đẹp hay không?

Vâng, ở đây hai bên cam kết gắn bó với nhau tới 50 năm cơ đấy.

Bạn có thể kết thúc cuộc tình này sớm hơn không?!

Có, nhưng sẽ là một bài học nhớ đời. Thanh lý hợp đồng sẽ phải chịu phạt rất cao, còn chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác gần như chắc chắn là bạn sẽ phải cắt lỗ khá lớn.

-Với những nhà đầu tư đã lỡ bước chân vào con đường condotel có lẽ cũng phải cam chịu số phận, chung sống với người tình bất đắc dĩ đó tới 50 năm, hàng năm mong chờ chủ dự án đưa tiền lãi cho mình, một số tiền khá là còm cõi.

- Còn những nhà đầu tư khác đang đứng ngoài, hãy cân nhắc thật kỹ xem mình có nên dẫn thân vào cuộc tình 50 năm đầy chông gai này không. Đừng nghe các bạn sales rót vào tai bạn những lời đường mật về một cuộc tình đẹp đẽ. Vâng, có lẽ nó chỉ đẹp cho tới lúc bạn nộp hết tiền, sau đó số phận đã không còn nằm trong tay bạn nữa.

III. CAM KẾT LỢI NHUẬN CONDOTEL CÓ PHẢI TRÒ ĐÙA?

Một trong những đặc điểm của ngành condotel là hầu hết các dự án đều có cam kết lợi nhuận, mức phổ biến là 10%, cá biệt có trường hợp lên tới 12% (Cocobay). Thời gian trước kia đa số 5 năm, gần đây đại đa số giảm xuống chỉ còn 3 năm.

VẬY CHÚNG TA NÊN HIỂU CAM KẾT LỢI NHUẬN NAY NHƯ THẾ NÀO ?

1. Cam kết 10%, thực nhận về bao nhiêu? 

- Con số 10% nghe có vẻ to, nhiều người không dư giả gì, bao gồm cả các cụ về hưu, vay mượn ngân hàng để đầu tư, hy vọng có khoản thu nhập ổn định.

- Tuy nhiên 10% tính trên số tiền trước VAT, ngoài ra chủ sở hữu phải trả thuế thu nhập cá nhân 10%, do vậy khoản thực thu trên số tiền bỏ ra chỉ khoảng 8%.

- Chưa hết, căn hộ condotel có thời gian sở hữu 50 năm, có nghĩa khấu hao hàng năm khoảng 2%.

- Ngoài ra, chi phí khấu hao trang thiết bị, TV, tủ lạnh… tạm tính mỗi năm khoảng 1%/năm. Đây là đặc thù của ngành kinh doanh ks, nghỉ đưỡng, sau vài năm phải bỏ tiền ra làm mới lại toàn bộ nội thất, ngoại thất để đảm bảo tính cạnh tranh, mức doanh thu...

- Sau khi trừ hết các thuế, khấu hao, số tiền chủ sở hữu nhận về hàng năm chỉ khoảng 5%, thua xa lãi ngân hàng. 

Nếu bạn có tiền, gửi tiết kiệm ngân hàng có những ưu điểm sau so với condotel:

•    Hưởng lãi suất cao hơn, hiện 6% so với 5% của condotel

•    Thanh khoản cực tốt (rút tiết kiệm nhanh gọn), trong khi đó condotel thanh khoản cực kém, chưa kể khi bán đi còn phải trả các loại thuế, phí lên tới 4-5%

•    An toàn cực tốt, gần như không bao giờ bị mất tiền khi gửi tiết kiệm, chẳng phải lo chủ đầu tư chơi xấu (Cocobay, FLC…) hoặc lo khủng hoảng du lịch do covid…

Ngoải gửi tiết kiệm (phương án an toàn nhất, tỷ suất lợi nhuận thấp nhất), bạn có thể đầu tư vào CK, BĐS với mức lơi nhuận cao hơn nhiều con số 5% còm cõi kia.

2. Mỡ nó rán nó.

Đại đa số người đầu tư vào condotel nghĩ rằng mình đang được hưởng lợi tức hàng năm mà không biết chủ đầu tư trả lại từ chính số tiền của họ.

- Ví dụ chủ đầu tư kinh doanh condotel thu lãi 5%/năm, do cam kết lợi nhuận 9% (sau VAT), do đó họ chỉ phải bù 4% cho nhà đầu tư, 12% trong vòng 3 năm.

- Trong khi đó, căn hộ condotel hiện bán với giá rất cao, lợi nhuận của chủ đầu tư lên tới 40, 50%, thậm chí hơn nữa, việc bỏ ra 12% trả lại cho chủ sở hữu là một đầu tư rất hiệu quả, cho một miếng mồi ngon về cam kết đầu tư.

3. Condotel có bán được nếu không có cam kết lợi nhuận không?

- Có thể sẽ rất ít người mua condotel nếu không có cam kết lợi nhuận. Bỏ 2-3 tỷ ra để cho người khác kinh doanh, không biết lợi nhuận thu về là bao nhiêu, chẳng ai dại mà làm vậy.

- Tuy nhiên có nhiều người dại hơn, tin tưởng vào con số 10% mà không hiểu con số thực tế mình nhận lại, và những rủi ro tiềm ẩn.

4. Ở nước ngoài có cam kết lợi nhuận không?

- Condotel không chỉ tồn tại ở Việt Nam mà còn ở một số nước khác, tuy nhiên tại các nước phát triển, pháp luật nghiêm cấm cam kết lợi nhuận trong lĩnh vực condotel, vì đây bản chất chỉ là miếng mồi ngon (hoặc đắng). 

- Tại Việt Nam pháp luật làm ngơ, một số người lợi dụng sự lơ đễnh của pháp luật và sự nhẹ dạ cả tin của nhiều người tiêu dùng nên vấn tiếp tục dùng hình thức cam kết lợi nhuận để bán condotel. Trước kia mình từng được giới thiệu, không phải 1 lần mà nhiều lần: cứ mua đi, sau 10 năm tiền lãi chủ đầu tư trả sẽ hoàn vốn đầu tư, sau đó hàng năm bạn sẽ được lãi 10% đều đặn, một khoản lương hưu để tận hưởng tới cuối đời (chưa kể 10-15 ngày nghỉ dưỡng). 

- Quả là một viễn cảnh trong mơ, nhưng liệu đó là một giấc mơ hay là cơn ác mộng?

(Theo Thái Hoà)

Nguyên nhân vỡ trận dự án căn hộ nghỉ dưỡng Cocobay Đà Nẵng

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Đào Quốc Việt)

CONDOTEL - ĐỨA CON SAI THỜI ĐIỂM

- Condotel : Viết tắt của từ condo và hotel tức là căn hộ khách sạn . Nở rộ từ 2017 , thăng hoa 2018 khi du lịch VN nóng hơn bao giờ hết và đỉnh điểm là đu theo tin đặc khu kinh tế.

- Lịch sử condotel tại VN khá mới, tuy nhiên đã từng được kì vọng đáp ứng nhu cầu du lịch tăng đột biến, mô hình đi kèm thường là cam kết lợi nhuận / chia sẻ lợi nhuận để giải quyết bài toán mua xong ai khai thác. Xét bối cảnh các chỉ số và thị trường hỗ trợ  với các con số luôn dương và tăng luỹ tiến. Ai cũng nghĩ đó sẽ là sự thành công hiển nhiên và dĩ nhiên.

NGUYÊN NHÂN CÁI CHẾT CONDOTEL

- Pháp lý: Sự phát triển nhanh chóng của condotel khiến hàng rào pháp lý không theo kịp. Sự vô thừa nhận, không thống nhất về khai sinh của đứa con này và thời hạn 50 năm tối đa khiến nhu cầu sở hữu nó ở thị trường thứ cấp nguội lạnh . NDT F1 mua cùng 1 lúc lại có xu hướng ra cùng 1 lúc - đây là tâm lý chung khi phân tích thói quen hành vi của khách hàng, những người mua cùng thời điểm thường bị ảnh hưởng bởi cùng 1 thông điệp truyền thông và tương đồng các tác động xã hội lên tâm lý.

- Bỏ đặc khu kinh tế: Tốc độ phát triển của các điểm nóng du lịch biển nhanh đến mức, các đề án đặc khu không còn phù hợp để triển khai. Tuy nhiên ở thị trường, người ta lại có thể hiểu là không có mốc tin quan trọng để tạo nhu cầu tăng trưởng. 

- Các chủ đầu tư chạy đua theo trend để bán bằng các thủ thuật xin - cho khiến các dự án vướng pháp lý hàng loạt. Và tới giai đoạn các bác bị phanh phui thì đứng luôn dự án. Thời gian càng dài, tâm lý khách hàng càng nôn nao , tranh bán, thị trường tiếp tục đi xuống.

- Covid và sự đổ sập của Cocobay: Covid là cú đấm thép vào thị trường du lịch ( việc này thì mình không phân tích sâu) và giọt nước tràn ly của cocobay khiến niềm tin vào condotel là con số Âm. Bạn biết đấy , khi mà mất niềm tin , ghét bỏ, thù định, hàng loạt các group cộng đồng , diễn đàn , nhóm cư dân đăng đàn biểu tình, chửi rủa , lên án mô hình này . Kết quả là thị trường condotel hết gặp sóng này đến bão nọ , người mua condotel như mắc cạn trong chính mô hình kinh doanh này, vừa kẹt tiền vừa chết luôn thị trường thứ cấp. 

CƠ HỘI NÀO CHO CONDOTEL

- Thực ra về căn hộ du lịch khai thác thương mại dịch vụ thì pháp lý 50 năm là không có gì sai, tất cả các bds tm dv đều theo khung này.

- Vậy khó khăn của condotel là làm sao người mua có thể tự vận hành khai thác, ngoài app , hiện mình cũng thấy nhiều khi thuê lại để khai thác với mức giá cạnh tranh. 2022 khi đáy tâm lý với covid đã thiết lập thì hoàn toàn có thể kì vọng thị trường du lịch trở lại đỉnh cao trong 3 năm. 

CONDOTEL THÍCH HỢP KHU PHỨC HỢP NGHỈ DƯỠNG

-  Mình là "con nghiện du lịch", với mình condotel là loại hình khách sạn đơn thuần. Mình cảm thấy là mình ở như trải nghiệm khách sạn bth thôi , cái mình quan tâm là nếu ở khách sạn này thì mình sẽ có những dịch vụ nào tiện nghi hơn k. Rồi mình chấm luôn mình sẽ ở căn hộ khách sạn nếu nó nằm trong khu phức hợp full tiện ích( nhà hàng, cafe, spa , bar, lễ hội , waterpark , bãi biển , hồ bơi,.... nếu có golf luôn thì ngon nhất ) , vì 1 chuyến đi của mình thường là 3 ngày 2 đêm cho 1 dịp lễ nên mình rất biếng chạy vòng vòng. Có lẽ xu hướng bây giờ là ALL IN ONE  - CHÁY TỪNG PHÚT GIÂY - TRỌN VẸN CẢM XÚC

- Ở trên là góc nhìn của tôi trong quá trình trải nghiệm khắp nơi . Mong nhận được sự góp ý từ Anh Chị Em cộng đồng Review bất động sản

(Theo Đào Quốc Việt)

Tham khảo thêm:

Kha Duc Huynh

NĐT VN đang gói gọn tầm nhìn vào tính sở hữu lâu dài, mà chưa nhìn nhận bđs dưới góc độ tài chính của Condotel. Mình sẽ không phân tích sâu vào condotel là gì? pháp lý như thế nào? hay nên đầu tư hay không? vì đã có quá nhiều luồng thông tin từ trái chiều đến ủng hộ đầy trên các MXH, đại chúng ... em có 3 luận điểm sau để đánh giá khái niệm của condotel:
- Condotel: Căn hộ + khách sạn hoặc căn hộ du lịch hoặc căn hộ nghỉ dưỡng: Vẫn có 2 loại là sở hữu lâu dài và có thời hạn, nhưng không hình thành đơn vị ở - vì mục đích sử dụng là thương mại dịch vụ. Điều này ai đầu tư nghỉ dưỡng sẽ biết rõ.
- Condotel được chi trả lợi nhuận theo cam kết và theo hiệu quả kinh doanh: tức dưới góc độ tài chính là loại hình sản phẩm sinh ra dòng tiền liên tục và dòng tiền đó bị tác động bởi kinh tế, tài chính, lạm phát, con người... không khác gì một nền kinh tế vĩ mô.

MÀ Ở KINH TẾ VĨ MÔ THÌ QUY LUẬT PHÁT TRIỂN LÀ KHÔNG THỂ DỪNG LẠI.

- Condotel vẫn là bất động sản + tài sản + hàng hóa + dịch vụ vì vậy mang đủ tính chất của quy luật thị trường như: An toàn của BĐS, phải có người ở, gia tăng dân số, là tài sản vẫn thuộc sở hữu định danh, có chứng nhận, có cam kết và chế tài, hàng hóa là một thứ có giá trị và sản sinh ra giá trị, Cơ quan quản lý và cđt tác động nhiều hay ít cũng tạo ra những biến động

Đúc kết lại: nếu phản ánh giá trị thật của BĐS thì Condotel phản ánh chính xác hơn các loại hình BĐS khác. Mình ví dụ luôn một bất động sản sinh lời 10% 1 năm từ việc cho thuê, tức 10 năm hoàn vốn. và 1 bất động sản sinh lời 3-4%/ năm từ cho thuê/ 30 năm mới hoàn vốn. Mình ví dụ đây các nhà đầu tư sẽ biết là nói đến các loại hình sản phẩm nào. Và cả hai loại hình này đều mang đến thặng dư tự nhiên do dân số và sự khan hiếm.
Trên đây là nhìn nhận cá nhân, mong anh em có thêm góp ý! 

Danny Dang

Xin giải thích 1 tý cho các bạn đỡ nhọc nhằn định nghĩa condotel và 2nd home.
1. Condotel: condo + hotel, là khái niệm nhiều người hay nhầm lẫn và quy chụp hết cho tất cả các BDS nghỉ dưỡng. Thực chất Condotel không sử dụng để ở, không làm được nơi lưu trú dài hạng, mục đích của Condotel là chỉ có thể khai thác để thu được dòng tiền cho thuê, và một số lợi ích khác như số đêm nghỉ dưỡng hằng năm. Hạn chế là việc phụ thuộc CDT, khả năng kinh doanh và vận hành dự án. Một số nơi hứa hẹn cam kết chi trả hằng năm, nhưng bài toán này cũng là một hình thức cam kết sales, đều có các rủi ro mà CDT và người mua có thể gặp phải

2. 2nd home là một ngôi nhà có thể sử dụng được lâu dài, và có thể đưa vào vận hành nếu muốn (tùy thuộc dự án và chính sách của mỗi dự án khác nhau). Do đó một số dự án chỉ là Condotel, nhưng một vài dự án nghỉ dưỡng làm được 2nd home, nơi người sở hữu có toàn quyền quyết định, sử dụng cá nhân cho toàn thời gian hoặc đưa vào vận hành.
Lý tưởng nhất của ngôi nhà 2nd home là có thể linh hoạt giữa việc khai thác vận hành và sử dụng cá nhân khi cần thiết.

Mai Thi Hanh

Thực tế rằng chẳng có 1 loại hình đầu tư nào đảm bảo 100% đầu tư là không có rủi ro cả, nhà đầu tư nào cũng muốn tài sản được đảm bảo và sinh lời, quan trọng là họ chọn cách nào và giao cho ai thôi? Anh nói hầu hết ai lỡ đầu tư vào condotel đều thấy đó là quyết định không sáng suốt? Bằng chứng đâu ạ? Anh đã đi hỏi hết 90% những người đầu tư Condotel tại Việt Nam chưa? Nếu Anh sửa lại là quan điểm cá nhân của mình anh thì nó đương nhiên đúng nhưng phát biểu như vậy thì không thực tế chút nào Anh ạ! 

Vo Tien Tri

Condotel của Vin tại Phú Quốc luôn đầy khách trc khi có dịch xảy ra kìa a. Trong thời gian dịch xảy ra nặng thì Vin vẫn trả đúng cam kết lợi nhuận tối thiểu 10% 1 năm!

Kha Duc Huynh

Võ Tiến Trí ko những của Vin mà còn TMS, Nova, Fussion, Shunshine, Wyndyham, … hàng loạt các  thương hiệu lớn vẫn trả đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư Condotel

Quân Hoàng

Túm lại là Ccb ko có mafia bảo kê nên bị anh em đập ko còn gì. 
Thế nên đừng kêu sai thời điểm khi chính anh em còn từng chửi nđt và cđt ko ra gì

Trung Hạ

Về tâm lý mua cái gì có thời hạn 50 năm thì luôn cảm thấy nó không có giá trị như vĩnh viễn, mặc dù người mua 40 tuổi và biết là ko sống tới 90 để thấy tài sản nó hết hạn.

Nhân Lê

Mua condotels/ căn hộ du lịch và biệt thự biển của FLC với cam kết bất cứ hoàn cảnh nào cũng nhận được 10% lợi nhuận cam kết bằng VND và được miễn phí 15 đêm nghỉ( Dự án The Grand Hotel Qui Nhơn, căn hộ điển hình 40916).
+ Năm đầu khi đóng đủ tiền thì FLC làm đúng như cam kết.
+ Năm thứ 2 thì nhận 50% bằng tiền mặt, 50% bằng thẻ Bamboo pass hay còn gọi là vé máy bay.
+ Năm thứ 3 thì nhận toàn bộ lợi nhuận bằng vé máy bay.
+ Năm thứ 4: không thanh toán bằng tiền, không thanh toán bằng vé máy bay mà mỗi năm được ở tại căn hộ của mình thêm 45 ngày xem như lợi nhuận cam kết. Vậy là tổng cộng 60 ngày được phép ở chính căn hộ hay biệt thự biển của mình mua. Còn lại 300 ngày là thuộc sở hữu của FLC.
  
Vậy là FLC quá khôn. Nhà mình cho nó thuê, nó cho ở đúng 2 tháng xem như huề, còn 10 tháng nó hưởng.

Vậy căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng của mình là tài FLC không ta????

Bảo Bảo

Mua căn hộ biển sở hữu lâu dài mà chơi thôi ????

Tham khảo thêm:

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Dũng Phan)

Có nên mua Condotel không? Góc khuất của dòng BĐS nghỉ dưỡng (PHẦN 1)

Adam Smith có thể coi là cha đẻ của ngành kinh tế học, nổi tiếng với học thuyết Bàn tay vô hình. Thuyết này đại khái nói rằng : mỗi cá nhân sẽ tự ra các quyết định có lợi nhất cho bản thân( tối đa hóa lợi ích bản thân) , từ đó sẽ giúp tối đa hóa lợi ích chung cho cả xã hội.

Học thuyết này cho tới ngày nay vẫn đúng ở mệnh đề ” Mỗi cá nhân sẽ tự ra các quyết định có lợi nhất cho bản thân họ”.

Tuy vậy, vẫn có những rào cản khiến mỗi cá nhân không thể ra quyết định có lợi nhất cho họ.Trong kinh tế học gọi những rào cản này là “những khuyết tật của thị trường”. Một trong những rào cản/khuyết tật đó chính là Thông tin bất cân xứng, Thông tin không đầy đủ.

Để cho gần gũi, cứ thử bước vào 1 quán cà phê Highland, khi bạn order cà phê sẽ được nhân viên hỏi là “Bạn dùng size vừa hay dùng size lớn ?”.

Thực ra đồ uống tại quán Highland có 3 size là size nhỏ, size vừa, size lớn. Một số người có thể chỉ cần uống size nhỏ và quyết định có lợi nhất cho họ chính là order size nhỏ. Nhưng vì THIẾU THÔNG TIN (quán chỉ hỏi Bạn chọn size vừa hay chọn size lớn), nên khách hàng đã không ra được quyết định tối ưu nhất/có lợi nhất cho bản thân.

Tóm lại , Mỗi cá nhân sẽ tự ra quyết định có lợi nhất cho bản thân nếu họ không bị các rào cản như rào cản Thiếu thông tin.

Trở lại với Chủ đề chính của bài viết này là “Có nên mua Condotel không?” .

Theo mình thì người trả lời tốt nhất là chính bản thân khách hàng. Việc của mình là đưa ra thông tin đa chiều,đầy đủ hơn cho khách hàng mà thôi. Do vậy bài viết này sẽ viết theo dạng trình bày những câu chuyện với những ý kiến trái chiều về condotel, xem xem liệu “có size cà phê nào bị chủ quán condotel bỏ sót không ?”

CÂU CHUYỆN SỐ 1 VỀ CONDOTEL: “CONDOTEL LÀ ĐỒ ĐỂU VÌ CHỈ CONDOTEL CHỈ ĐƯỢC SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN?”

Đây gần như là cái đầu tiên mà nhiều người CHÊ condotel, thậm chí một số người còn gọi condotel là côn-đồ-tèo. Vậy thì condotel có đểu như lời đồn vậy không?

Thật ra vấn đề này xuất phát từ Luật đất đai, trong Luật đất đai thì Đất đai có những đặc điểm đi kèm với nhau như là Đối tượng Sử Dụng Đất, Thời Hạn Sử Dụng Đất ,Mục Đích Sử Dụng Đất. Tùy vào Đối tượng sử dụng đất , Mục đích sử dụng đất mà nhà nước quy định Thời hạn sử dụng đất khác nhau.

Nếu đất có Mục Đích Sử Dụng là Đất Ở thì thường là được cấp sổ có Thời Hạn Sử Dụng Đất lâu dài. Còn các loại đất có Mục Đích Sử Dụng khác thường có được cấp sổ Thời Hạn Sử Dụng Đất có thời hạn. Khi chỉ nhìn vào Thời Hạn Sử Dụng Đất mà quên mất Mục Đích Sử Dụng Đất sẽ khiến ta có cái nhìn không mấy thiện cảm dành cho những loại đất Thời Hạn Sử Dụng Đất có thời hạn. Nhưng ta nên biết rằng quỹ đất của cả nước không thể nào chỉ dùng làm đất ở (để mà ra sổ lâu dài) vì như thế là lãng phí tài nguyên đất đai, ngoài làm đất ở thì còn phải có quỹ đất làm kinh tế, chăn nuôi, trồng trọt, làm dịch vụ, làm sản xuất , tạo ra công ăn việc làm ,có phải không ạ?

Condotel chính là sản phẩm được xây dựng trên đất có Mục Đích Sử Dụng Đất là Thương Mại Dịch Vụ (TMDV). Đối với đất thương mại dịch vụ thì Mục đích sử dụng là kinh doanh , là thương mại, dịch vụ. Vậy đáng lẽ cái yếu tố quan trọng nhất cần đánh giá khi nói về loại đất này phải là Kinh doanh có hiệu quả không, có giúp phát triển kinh tế ,tạo ra công ăn việc làm không, tạo ra nguồn thu không, các dịch vụ có thỏa mãn khách hàng không, đi du lịch đi nghỉ dưởng ở đây có sướng không…? Đây mới là trọng tâm khi đánh giá loại đất thương mại dịch vụ này.

Rõ ràng những yếu tố trên rất nhiều dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đã làm được. Rất nhiều dự án condotel, nghỉ dưỡng đã cung cấp rất nhiều dịch vụ tốt phục vụ nhu cầu du khách, tạo các điểm đến lý tưởng cho du lịch nghỉ dưỡng, thu hút cả khách nội địa lẫn khách quốc tế lui tới, tạo ra công ăn việc làm, phát triển du lịch, thay đổi bộ mặt của nhiều khu vực ở nước ta. Nếu bạn tận mắt nhìn thấy 2 khu đất sát cạnh nhau, 1 khu đất làm resort nghỉ dưỡng (đất thương mại dịch vụ, sổ có thời hạn) và 1 khu đất là dạng phân lô bán nền ( đất ở, sổ lâu dài). Bạn sẽ có cái nhìn khác về đất TMDV, bởi lẽ khu đất TMDV làm resort nghỉ dưỡng được xây dựng và thu hút cực kỳ nhiều khách hàng tới nghỉ dưỡng, cực kỳ sống động , Còn khu đất phân lô bán nền bên cạnh vẫn là khu đất bỏ hoang từ năm này sang năm khác(không tạo ra được giá trị gia tăng gì cho xã hội cả).

Vậy thì rõ ràng nếu nhìn vào Mục Đích Sử Dụng Đất thì condotel là sản phẩm tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội, tạo ra giá trị cho người sử dụng, đóng góp vào sự phát triển kinh tế, cần khuyến khích phát triển. Vậy thì condotel chẳng phải là đồ đểu như khi ta chỉ nhìn vào Thời Hạn Sử Dụng Đất.

Nói thêm 1 chút về Thời Hạn Sử Dụng Đất của condotel thì theo Điều 126 Luật Đất Đai 2013, khi hết thời hạn sử dụng đất, sẽ được nhà nước xem xét gia hạn (gia hạn thêm không quá 50 năm, một số trường hợp đặc biệt thì không quá 70 năm). Nếu Mục đích đạt được thì Thời gian trên ta thấy cũng đủ dài chớ không hề ngắn ngủi gì cả.

CÂU CHUYỆN SỐ 2 VỀ CONDOTEL: CONDOTEL LÀ ĐẦU BẾP LÁO CÁ CHUYÊN DÙNG CHIÊU” LẤY MỠ NÓ RÁN NÓ”?

Chia sẻ lợi nhuận/Cam kết lợi nhuận thay vì là điểm mạnh của Condotel, thì ngày nay lại nó lại biến thành chủ đề để nhiều người “cà khịa” condotel. Họ cho rằng đây chỉ là hình thức Lấy mỡ nó rán nó, lấy tiền của khách hàng để trả cho khách hàng mà thôi.

Theo Dũng thì việc “lấy mỡ nó rán nó” là có xảy ra ở một số dự án condotel chớ không phải là không có. Tuy nhiên nếu đánh đồng tất cả các dự án condotel đều như vậy thì cũng thật bất công cho những dự án khác. Có phải mọi dự án condotel đều là tay đầu bếp láo cá “lấy mỡ nó rán nó ” không? Từ đây ta thấy cần tìm size cà phê bị giấu nhờ câu hỏi sau : giá nào của condotel là mới là giá hợp lý, giá nào không hợp lý mà chỉ là lấy mỡ nó rán nó?

Việc định giá bất động sản là việc cực kỳ khó. May thay condotel là 1 bất động sản có dòng tiền nên việc định giá cũng tương đối dễ nhằn hơn các loại bất động sản khác. Gọi P là giá của condotel, E là thu nhập dòng tiền hàng năm codotel mang lại cho chủ sở hữu. Vậy thì tỷ số P/E là số năm hoàn vốn khi đầu tư condotel.

Một mức giá được coi là hợp lý của condotel theo Dũng là mức giá P mà tại đó số năm hoàn vốn P/E nằm trong khoảng 7-10 năm là hợp lý.

P là giá mà Chủ đầu tư condotel đã đưa ra nên ta biết trước, để tính số năm hoàn vốn P/E thì ta cần đi ước tính E (dòng tiền hàng năm mà condotel mang lại cho chủ sở hữu). Dòng tiền hàng năm E này sẽ rất khác nhau tại các dự án condotel, phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, có thể kể ra như:

•    Thời tiết và khí hậu khu vực condotel ( codotel nằm trong khu vực mưa bão thì có số ngày khai thác ngắn, nên tất nhiên E thấp)

•    Vị trí condotel có di chuyển thuận tiện cho du khách. Condotel có gần các TP lớn không, có gần sân bay, gần cao tốc, gần các tuyến đường lớn không? Vị trí condotel càng đắc địa thì lượng khách hàng tới càng lớn, nên dòng tiền E càng lớn.

•    Xung quanh condotel có nhiều điểm checkin, tham quan du lịch không? Càng nhiều thì càng thu hút khách tới nhiều và thời gian khách lưu trú càng lâu , nên dòng tiền E càng lớn.

•    Condotel có nhiều tiện ích dịch vụ nội khu nổi bật không? Càng nhiều tiện ích thì tất nhiên càng thu hút khách hàng và giữ chân khách hàng lâu hơn, nên E càng lớn.

•    Chất lượng bàn giao và đơn vị vận hành condotel cũng ảnh hưởng lớn tới trải nghiệm của du khách , nên đây cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới dòng thu nhập E.

Việc không đánh giá đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng tới dòng tiên khai thác E như trên có thể khiến khách hàng mua phải dự án condotel không thực sự tiềm năng. Ngược lại, nếu một dự án condotel đáp ứng được những yếu tố trên thì E cao, và giá của condotel có th&