Đầu tư căn hộ có còn sinh lời tốt không ?!

(Bài viết chia sẻ của tác giả Cao Hữu)

Lợi thế của đầu tư căn hộ so với các phân khúc khác là dòng tiền thanh toán linh hoạt. Việc mua một căn hộ chưa bao giờ dễ như ở hiện tại. Với vốn khoảng 15% ban đầu là đã có thể bắt đầu mua một căn hộ. Tất nhiên 80% còn lại bạn phải vay ngân hàng. Giá thành một căn hộ sơ cấp hiện tại đã tăng rất nhiều so với cách đây 3-5 năm, nhưng so với phân khúc khác như nhà phố thì giá trị của nó vẫn phù hợp với túi tiền của một tập lớn khách hàng. Vì vậy nhiều người chọn cách đầu tư căn hộ.

Ưu điểm nữa của đầu tư căn hộ là có thể khai thác thu về dòng tiền được ngay mà có thể không cần đầu tư thêm gì cả.

Vậy thực trạng việc đầu tư căn hộ hiện tại có hấp dẫn như cách đây 3-5 năm không, theo quan sát cá nhân của mình:

1. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê thấp.

Trước dịch covid tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ rơi vào mức 5-6%, cao hơn so với mức 3-4% của nhà phố. Khách thuê nhộn nhịp, người này ra người khác vào thế, dễ thấy nhất là khu vực PMH và Thảo Điền. Hiện tại giá thuê giảm nhiều nhưng nhà vẫn trống. Nên nhiều khách hàng đầu tư cảm thấy mệt mỏi vì chờ người thuê, mệt mỏi vì phải dẫn khách coi nhà quá nhiều. Mùa này người thuê có quá nhiều lựa chọn và yêu cầu. Nhiều chủ nhà có xu hướng bán luôn thay vì cho thuê tiếp.

2. Tăng giá chậm.

Tốc độ tăng giá từ lúc mở bán đến 1-2 năm sau bàn giao rất chậm. Mình để ý hầu hết các dự án khi bàn giao, sau khi bàn giao 1-2 năm hiện tại bán chênh ở mức khá thấp. Các dự án trung cấp phổ biến ở mức chênh 100-200 triệu, thậm chí bán hoà vốn rao đầy thị trường.

3. Đơn giá quá cao để đầu tư.

Mình nghe đâu đó, nếu đơn giá đất khu vực cao hơn 1,5-2 lần đơn giá căn hộ sẽ đầu tư tốt. Nhưng hiện tại đơn giá căn hộ tiệm cận, thậm trí cao hơn giá đất tại khu vực. Dẫn đến khách hàng đủ luôn về tài chính sẽ chọn đất thay vì căn hộ.

Tham khảo thêm:

4. Số lượng sản phẩm tại một dự án quá nhiều

Dẫn đến khi bàn giao, nguồn cung bị thừa cục bộ. Nên khó ra hàng và chốt lời cao.

5. Tỷ lệ khách hàng mua thuần tuý căn hộ để đầu tư giảm rất nhiều so với trước.

Hiện tại khách hàng mua căn hộ mới có xu hướng để ở hoặc đầu tư nhưng ở thì cũng được (dạng ba phải). Nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TPHCM bị bóp rất nhiều về tính đa dạng và cả số lượng từ 2019. Khách hàng ít sự lựa chọn, chính vì thế nên các dự án mới vẫn cháy hàng. Nó không phản ánh sức hấp dẫn đầu tư.

6. Nhưng không phải không có cửa sáng.

Nhiều dự án khách hàng cắt lỗ, ra hàng rất nhiều nhưng bên cạnh đó vẫn có nhiều khách hàng ( 10-20%) chốt được lời theo dự tính ban đầu. Nên việc các bạn sale nói mua lời 100%, 200% vốn đã bỏ ra là đúng. Nhưng nó không đại diện cho đa số. Cách trường hợp chốt lời theo mình quan sát là do cách chọn căn, thời điểm mua và thời điểm bán. Trong đó chọn một căn giá tốt, giai đoạn 1 và tầm view, layout tốt là quan trọng nhất.

Tóm lại thời điểm hiện tại mình thấy phân khúc căn hộ không phải là một case đầu tư tốt so với các phân khúc khác, nhiều nhà đầu tư đã không còn thấy thơm. Nhưng nếu ai vốn ít, bắt đầu muốn đầu tư bđs thì có thể thử, hãy chọn căn thật đúng. Đừng quá tin sự dẫn dắt của sale, đừng bị cảm xúc cá nhân chi phối. Chọn được căn tốt (về giá, về vị trí, về layout ) là đã nắm 70% có lợi nhuận, cơ hội ra hàng.

(Theo Cao Hữu)

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Lê Quốc Kiên)

ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHO THUÊ LIỆU CÒN "CÓ CHỖ ĐỨNG"?

Nhiều nhà đầu tư gần đây đang dần rời bỏ thị trường Căn Hộ Chung Cư Cho Thuê vì ế khách, vốn cao, giá thuê giảm để chuyển sang kênh sinh lời khác. Liệu trong thời gian tới thị trường này có thể ngóc đầu lại?

Mô hình đầu tư này bắt đầu từ 2010-2012 với các dự án bàn giao có nhiều người vào ở Bình Thạnh, Q2, nở rộ trong giai đoạn 2014-2016 (với các dự án bàn giao ở Q2, Q7), đạt đỉnh trong giai đoạn 2017-2018 - thời điểm bùng nổ căn hộ,... 

Sự phát triển của mô hình này đến từ một số nguyên nhân:

1. Dễ nhận thấy, trong giai đoạn 2010-2016, Lãi Vốn (chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào) của thị trường bđs ở hầu hết phân khúc gần như đi ngang, chỉ tăng thêm chút đỉnh phần trượt giá. Do đó, mô hình đầu tư có thêm thu nhập từ Dòng Tiền Cho Thuê thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

2. Kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá với 1 loại hình sản phẩm BĐS “Lãi Vốn kết hợp Dòng Tiền” mới xuất hiện trong giai đoạn thị trường đi ngang 2010-2015

3. Do vừa mới xuất hiện trên thị trường + nguồn cung chưa nhiều + giá mua căn hộ chưa cao, nên tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” đạt mức 6%/năm xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng, trong khi vẫn sở hữu được BĐS, không phải giữ tiền mặt bị mất giá. VD một căn chung cư 2,5 tỷ có thể cho thuê được 15tr/tháng ~ 180tr/năm, trừ đi 20% chi phí (phí môi giới, phí tút tát, tỷ lệ trống) thì nhà đầu tư thu về 144tr/năm, đạt tỷ suất lợi nhuận 144tr/2,5tỷ ~ 5,75%/năm (nhiều bạn sales bán căn hộ không trừ đi chi phí mà lập lờ luôn “doanh thu tối đa” = “thu nhập” để quảng cáo tỷ suất lợi nhuận 180tr/2,5 tỷ ~ 7,2%/năm).

4. Mô hình đầu tư “Mua căn hộ chung cư cho thuê vừa tăng giá căn hộ vừa có dòng tiền cho thuê hàng tháng” được các chủ đầu tư dùng làm key selling point, đẩy mạnh quảng cáo PR để bán hàng làm tăng sức nóng về thị trường này.

5. Giai đoạn 2015-2018, mô hình kinh doanh “Thuê Căn Hộ Chung Cư - Tát tát - Cho Thuê lại” bùng nổ cũng góp phần làm thị trường Cho thuê Căn hộ Chung cư “nóng bỏng”. Các bạn sales bán căn hộ cũng rất mạnh dạn tự tin cam kết thuê lại hoặc kết nối thuê lại cho người đầu tư căn hộ.

Nhưng từ sau 2018, các nhà đầu tư này bắt đầu phát hiện ra một số vấn đề với mô hình này:

1. 2016 - 2018 là giai đoạn thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở tất cả các phân khúc. Đất nền ở vùng ven và tỉnh tăng x3 - x5 lần, Nhà Phố - phân khúc thường có sự ổn định nhất về giá cũng tăng trung bình 2 đến 3 lần. Trong khi đó, các căn chung cư sau khi đã được bàn giao vào ở thì giá gần như tiếp tục đi ngang và chỉ tăng ko đánh kể theo trượt giá. Lúc này, dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bù đắp nổi sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc BĐS khác (VD chung cư có thu nhập cho thuê 6%/năm x 5 năm = 30%, vẫn kém xa các phân khúc kia tăng 200%-500%). Do đó nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng chuyển dần sang các phân khúc cho lợi nhuận Lãi Vốn cao hơn.

2. Khi dự án đang được xây dựng thì giá vẫn tăng theo từng tiến độ xây dựng, theo các block mở bán sau, và các hoạt động bán chênh từ nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng sau khi căn hộ được bàn giao và đi vào hoạt động, nhà đầu tư vỡ mộng với kỳ vọng tăng giá.

3. Thị trường bất động sản bật tăng nên giá mở bán của các chung cư mới cũng bật tăng theo (Ví dụ thời điểm 2012-2014 chung cư hạng khá chỉ có giá 35tr-40tr/m2, thì cũng phân khúc này nếu mở bán từ 2018 có giá không dưới 60tr/m2), trong khi giá cho thuê không tăng theo kịp, chưa kể nguồn cung căn hộ chung cư ngày càng nhiều cũng góp phần níu chân giá cho thuê. Điều này làm tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” giảm xuống chỉ còn 3,5% - 4,5%/năm. Ví dụ chỉ với số tiền 14 triệu/tháng, lúc này người đi thuê có thể thuê căn chung cư 70m2 ở Q4 trị giá 3,5 tỷ, tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” chỉ còn (14tr x 12 tháng x 80%)/3,5 tỷ = 3,84%/năm; Hay 1 căn hộ 70m2 ở Q7 có giá bán 2,8 tỷ, cho thuê được 12tr/tháng, tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” chỉ còn (12tr x 12 tháng x 80%)/2,8 tỷ = 4,1%/năm. Chưa kể thời gian bị trống chờ kiếm khách thuê giờ cũng lâu hơn nhiều trước đây.

4. Những nhà đầu tư thích Dòng Tiền Cho Thuê cũng dần thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với thời điểm họ nghe từ Chủ Đầu Tư/ Sales để ra quyết định đầu tư. Ví dụ họ quyết định đầu tư một căn hộ trị giá 4 tỷ vì kì vọng dòng tiền cho thuê 25tr/tháng như giới thiệu của sales, đạt tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” (25tr x 12 tháng x 80%)/4 tỷ = 6%/năm bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế đi vào khai thác thì giá 25tr phải chấp nhận thời gian trống dài để kiếm khách, khách thuê cũng không ở ổn định, trong khi mức cho thuê ổn định lâu dài chỉ là 20 triệu, đạt 4,8%/năm.

5. Khách thuê chung cư đa phần đều yêu cầu có sẵn trang thiết bị nội thất, nên các nhà đầu tư cũng phải cạnh tranh nhau gay gắt trong việc trang bị này. Nhưng khác với các vật dụng do chủ nhà vừa sử dụng cẩn thận vừa tự giữ gìn bảo quản, các đồ dùng thiết bị cho khách thuê sử dụng cũng mau hư hỏng xuống cấp hơn nhiều. Và sau 5 năm kinh doanh cho thuê, các nhà đầu tư bắt đầu đối mặt với vấn đề “xuống cấp đồ nội thất trang thiết bị phải thay mới”, điều mà khi tính toán tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” họ chưa nghĩ tới.

6. Vì mô hình “Thuê Căn Hộ Chung Cư - Tát tát - Cho Thuê lại” không còn ngon ăn như kỳ vọng ban đầu, nên nhiều cá nhân và đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ dần rời cuộc chơi, chỉ còn lại những đơn vị lớn đủ tiềm lực trụ nổi.

7. Bên cạnh việc các nhà đầu tư dần nhận thấy những điểm bất cập, thì sau vài năm phát triển, mô hình này không còn mới mẻ, việc cho thuê khó hơn, tỷ suất lợi nhuận không còn cao như trước, nên chủ đầu tư và sales cũng ít dùng làm điểm nhấn bán hàng để quảng cáo truyền thông.

Với những vấn đề trên, thực tế mô hình đầu tư “Mua căn hộ chung cư cho thuê” tự nó đã dần giảm sức hút từ cuối 2018. Dịch bệnh bùng phát từ đầu 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm bộc lộ rõ thêm nhược điểm và góp phần thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào. Căn hộ chung cư giờ được trả về đúng với giá trị cốt lõi của nó là “nơi để ở An Cư”, không còn là một sản phẩm đầu tư đủ hấp dẫn nhà đầu tư.

(Theo Lê Quốc Kiên)

Nguyen Thanh Hoa

Nhiều người đầu tư cc cách đây 1-2 năm đều có nhà ở cả rồi. 

Nguyen Khang

Đầu tư căn hộ hiện tại không dành cho lướt sóng và thích hợp cho ndt có dòng tiền nhưng không có 1 cục. Thấy Hữu nói nhiều bất lợi thế nhưng hiện tại dự án toàn giá cao va cao cấp nhưng cứ ra là cháy hàng. Phải chăng ndt đang có vấn đề chăng?

Cao Huu

Nguyen Khang cháy hàng là do nguồn cung sơ cấp bị giảm, sản phẩm không đa dạng, khách hàng ít lựa chọn nên vẫn mua. Ngoài khách hàng thuần tuý đầu tư thì còn có tập khách mua để ở, mua tích luỹ tài sản, mua không rõ mục đích nên vẫn cháy hàng. Và quan trọng vẫn có khách hàng lời thì vẫn có sự hấp dẫn với một tập này nữa. Hoặc chỉ vừa tiền và thu nhập thường xuyên chọn case này. Đại ý là tập ndt giảm, nguồn cung giảm xuống thì vẫn cháy. Hiện tại không còn khét nẹt nữa đâu, đừng quá tin các thông tin marketing.

Nguyen Khang

Cao Hữu trước giờ a hok tin vào mảketing bao giờ nhưng nguồn cung cũng nhiều chứ không phải ít. Nhiều ndt đôi lúc không biết để tiền làm gì khi lạm phát tăng nên mua đại chứ tính toán thì nhiều case huề vốn hay lỗ. Giờ tìm căn nào va dự án nào mà lời trong tương lai cung đau đầu lắm.

Nguyen Nam

thị trường căn hộ lợi nhuận dành cho các bạn sale hoặc CDT, 1 số ít đầu tư sành sỏi mà thôi, ngây thơ 99% là khó ăn lắm, chơi thêm đòn bẩy lại còn giảm lãi nữa.

Ali 

cố tình trồng hoa, hoa không nở... vô tình lướt sóng thành dân cư

Binh An

Sao ai cũng nghĩ đến từ đầu tư nhỉ, bản chất nó là nhà ở thì mua để ở đi. Chứ cái gì cũng mua đầu tư này kia làm gì

Xe Om

Dich Côvid nay thi xac dinh Can ho, Cc...xem nhu xong phim. Chua ke cu nhin TQ dang Siet chat BDS thi tam 2 nam sau VN se y chang.

Lương Ngọc Khánh    

Vầng, chung cư chỉ nên để an cư và tích sản thui anh à

Nguyễn Nam    

Cái này ad nói quá đúng luôn rồi. Nhà Đầu tư nhỏ lẻ ôm căn hộ trung hạn có lãi, phải rất kinh nghiệm, còn ko thì rơi vào hoàn cảnh như ad, căn hộ giờ chỉ dành cho người mua ở và các bạn môi giới lướt lát thời gian đầu thui

Hiệp Lực    

Tỷ suất 4% 1 năm còn là cao. Căn hộ Phú Mỹ Hưng mình đang thuê 13tr/tháng. Giá căn hộ lúc mình thuê (1 năm trước) là 4,5 tỷ. Bây giờ 4,2 tỷ.

Chủ nhà vừa lỗ tiền vốn, tiền thu được chỉ khoảng 1/2 lãi suất bank

Trịnh Quân Trương    

Mấy anh này trước cũng đi vay đầu tư mấy lô, mua giá lỡ cao mà giờ room ngân hàng đóng nên cũng khó khăn 

Thái Sơn Bđs    

Đầu tư chỗ đứng

Tham khảo thêm: