Chủ đầu tư phải chi bao nhiêu tiền để bán một căn hộ chung cư ?

Chủ đầu tư phải chi bao nhiêu tiền để bán một căn hộ chung cư ?

Chi phí đầu tư để bán được 1 dự án căn hộ chung cư gồm những gì ?

Nếu bạn tò mò về việc kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản, có thể bạn sẽ quan tâm đến lợi nhuận cũng như số tiền chủ đầu tư phải bỏ ra để bán được một căn nhà. Chi phí để bán được một căn nhà bao gồm những gì và do ai chi trả sẽ được giải đáp sau đây. Nó có thể giúp ích cho bạn trong việc tìm hiểu cũng như cung cấp kiến thức về cách tạo ra lợi nhuận và chia đều lợi nhuận trong giới đầu tư.

 

Chi phí bán hàng dự án là gì ?

Chủ đầu tư phải trả phí khi thực hiện việc bán một căn hộ chung cư, đó gọi là Chi phí bán hàng.

Vậy chi phí đó chiếm bao phần trăm trăm doanh thu bán hàng? Hãy cùng xem xét một ví dụ làm rõ khoản chi phí này. Hình dung một căn hộ có giá khoảng 1,7 tỷ chưa tính thuế VAT, Chủ đầu tư phải bỏ ra khoảng 6-8% và thậm chí là 10% đối doanh thu để chi trả cho Chi phí bán hàng.

Chủ đầu tư phải chi bao nhiêu tiền để bán một căn hộ chung cư ?

Chi phí bán hàng bao gồm những gì?

Khoảng chi phí này được phân biệt với tổng chi phí (bao gồm tiền đất đai, phí quản lý, phí xây dựng,..). Trong khoảng 6-8% doanh thu, chỉ 1% được chia cho những người trực tiếp giao dịch với khách hàng hay thường được mọi người gọi là Sale, vậy thì phần chi phí còn lại chi trả cho việc gì.

Các loại chi phí bán hàng thường gặp

Đầu tiên có thể kể đến việc đầu tư cho Showroom – phòng trưng bày. Thường thì phòng làm mẫu ngốn rất nhiều tiền và bị bỏ đi khi hết thời gian trưng bày. Đi kèm theo đó là tiền chi trả cho các buổi event giới thiệu showroom cũng như căn hộ, và việc đầu tư cho buổi event sang trọng là điều cần thiết để gây ấn tượng với khách hàng. Chủ đầu tư cũng bỏ ra một khối tiền khá lớn cho việc chạy quảng cáo, từ việc làm bảng quảng cáo, chạy quảng cáo trên truyền hình, phim ảnh, sóng radio đến chạy Ads báo chí.

Chi phí đầu tư marketing nhà mẫu

Quan trọng nhất và cũng chiếm số phần trăm cao nhất của chi phí bán hàng chính là tiền khoán cho các Sàn giao dịch (từ 4% trở lên). Chỉ có duy nhất một sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư, từ đó sẽ phân phối xuống các sàn dưới từ F1 đến Fn theo tỉ lệ giảm dần lợi nhuận. Càng xuống càng sàn thấp hơn, họ sẽ càng phải chấp nhận việc chia sẻ lợi nhuận của mình cho các sàn trước đó. Các sàn dưới thấp sẽ đối phó bằng cách cắt giảm hoa hồng của Sale, xây dựng văn phòng nhỏ hơn,… Ngoài 1% được trích cho Sale, còn lại 1% cho các cấp quản lý, nhân viên kể cả người không bán được hàng, 1% dùng thanh toán khoảng cơ sở vật chất, tiền điện nước, tiền thuê văn phòng,… , 1% còn lại mới là lợi nhuận của họ.

Chi phí để bán 1 căn hộ chung cư ?

Bên cạnh những chi phí kể trên, phải kể đến khoảng tiền chi trả cho nhiệm vụ quản lý giấy tờ, hợp đồng của bộ phận nhân sự. Ngoài ra, có một khoảng phí ít ai chú ý tới, đó chính là chi phí báo chí. Ở Việt Nam ngày nay, báo lá cải mọc lên như nấm, họ kiếm tiền bằng cách viết những bài báo “tin đồn” không đúng sự thật gây áp lực cho các doanh nghiệp. Vì thế khoảng tiền này dùng để xử lý truyền thông đối với những dạng tin tức như thế. Chúng ta cần có biện pháp mạnh tay hơn nữa cho những sự việc kiếm tiền bằng tin đồn ảnh hưởng đến doanh nghiệp như thế.

Trên đây là những chi phí có thể nhìn thấy được và chấp nhận được, và suy cho cùng thì khách hàng vẫn là người chịu hết tất cả mọi chi phí phát sinh.

Nhìn lại tập đoàn Vingroup được cả thị trường biết đến, tại sao Sale vẫn phải chi tiền cho việc quảng cáo để khách hàng biết đến các sản phẩm của Vingroup? Vì nếu không đầu tư cho việc quảng cáo, khách hàng có thể bị thu hút bởi công ty đối thủ và chi phí này có mục đích hoàn toàn nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng.

Những chi phí khác ... (bà con cùng đóng góp ý kiến nhé)

(Theo Duc Le)

Chia sẻ từ chuyên gia Martin Hồ

1) CĐT có quyền đặt lợi nhuận 100% bạn có quyền không mua. Kinh tế thị trường mà ai cấm đâu 2. Nhưng quy luật cạnh tranh thì các cdt k bao giờ có được mức đó. Trung bình các dự án nếu tính theo giá đất hiẹn tại thì không thể có mức đó. (Nếu mua 20 năm trước thì thôi khỏi bàn %) .

Chủ đầu tư phải chi bao nhiêu tiền để bán một căn hộ chung cư ?

Ví dụ vị trí tương đương Thủ Thiêm River. Giá đất Thủ thiêm giờ 250tr/m2 bèo bèo mặt sông. Mật độ xây dựng 50% mua 10,000m2 xây được có 5,000m2 . Thủ thiêm hệ số sử dụng 12 lần + dân số tối đa khoảng 25 tầng x 5000m2 = GFA 125,000m2. Tiền đất 2500 tỷ. Tiền xây nhà 125,000m2 x 12tr/m = 1.500 tỷ. Tiền hạ tầng kỹ thuật san lấp các kiểu 10.000m2 x 5tr = 500 tỷ ; chi phí chung chi phí dịch vụ pháp lý thiets kế tư vân v.v...

10%, chi phí quản lý 10%, thuế vat 10% tổng sơ sơ khoảng 6,000 tỷ giá vốn.

Dự án 4-5 năm tính Lãi ngân hàng 3 năm x 3 x 12% (vì sau đó thu tiền khách) =gần 8.200 tỷ giá vốn

  • Xây 125.000m2 GFA bán được diệm tích NFA 70% = 87.500m2 x $5,000/m x 90% (mất 10% chi phí marketing PR bán hàng) = 9.000 tỷ 

Nếu bán $5.000/m tính ra bỏ 8600 tỷ lấy 9.000 tỷ lãi 400 tỷ trong 3 năm được chưa đến 5%. Hỏi sao phải bán $6000 $7000 để lấy được 25 30% :) đó là mới tính nhẩm chưa tính chi phí lo ngoài chi phí vận hành của cdt nữa. Nên xây được 50 tầng thì lời chứ xây 25 30 tầng như Empire River Metropole lỗ sặc máu ....

Trong đó, 5% chi phí chuẩn bị material và marketing quà cáp bốc thăm vounchers các kiểu + 3_4% chi phí bán hàng cho sàn + 1% dự phòng phí và thưởng = 10% chi phí bán hàng 

Tiền đất tiền hạ tầng vẫn phải bỏ 100%; mà cái.đó mới chi phí lớn. Tiền xây bỏ tầm 25% giai đoạn đầu. Cho nên dự án 5 năm tính lãi có 3 năm. Hồi xưa mua đất phát in hình 3D bán luôn. Giờ các loại điều kiện mới đc bán mất cả 1 đến 2 năm. Vinhomes Grand Park Q9 mất cả năm rưỡi,  hay Laimian hay Rome ngâm bao lâu? Tiền xây chưa bỏ hết chứ các tiền khác cũng lòi con mắt. 

XEM THÊM: KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ DỰ ÁN DÀNH CHO CHỦ ĐẦU TƯ (P.1)

 

Trải nghiệm mới:

HỆ THỐNG ĐĂNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THUÊ/MUA/BÁN CHO ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG LÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 

 

Tham khảo thêm các bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây 

Xem thêm các tin tức hot về thị trường bất động sản tại đây

 

Thân mời bạn đọc có ý kiến hoặc bài viết chia sẻ xin gửi về hòm thư Email: chodat.com.vn0@gmail.com nhé.

 

Bạn cần thêm thông tin? Hãy tìm kiếm...