Chủ đầu tư phải chi bao nhiêu tiền để bán một căn hộ chung cư ?

Chi phí đầu tư để bán được 1 dự án căn hộ chung cư gồm những gì ?

Nếu bạn tò mò về việc kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản, có thể bạn sẽ quan tâm đến lợi nhuận cũng như số tiền chủ đầu tư phải bỏ ra để bán được một căn nhà. Chi phí để bán được một căn nhà bao gồm những gì và do ai chi trả sẽ được giải đáp sau đây. Nó có thể giúp ích cho bạn trong việc tìm hiểu cũng như cung cấp kiến thức về cách tạo ra lợi nhuận và chia đều lợi nhuận trong giới đầu tư.

Chi phí bán hàng dự án là gì ?

Chủ đầu tư phải trả phí khi thực hiện việc bán một căn hộ chung cư, đó gọi là Chi phí bán hàng.

Vậy chi phí đó chiếm bao phần trăm trăm doanh thu bán hàng? Hãy cùng xem xét một ví dụ làm rõ khoản chi phí này. Hình dung một căn hộ có giá khoảng 1,7 tỷ chưa tính thuế VAT, Chủ đầu tư phải bỏ ra khoảng 6-8% và thậm chí là 10% đối doanh thu để chi trả cho Chi phí bán hàng.

Chi phí bán hàng bao gồm những gì?

Khoảng chi phí này được phân biệt với tổng chi phí (bao gồm tiền đất đai, phí quản lý, phí xây dựng,..). Trong khoảng 6-8% doanh thu, chỉ 1% được chia cho những người trực tiếp giao dịch với khách hàng hay thường được mọi người gọi là Sale, vậy thì phần chi phí còn lại chi trả cho việc gì.

Các loại chi phí bán hàng thường gặp

Đầu tiên có thể kể đến việc đầu tư cho Showroom – phòng trưng bày. Thường thì phòng làm mẫu ngốn rất nhiều tiền và bị bỏ đi khi hết thời gian trưng bày. Đi kèm theo đó là tiền chi trả cho các buổi event giới thiệu showroom cũng như căn hộ, và việc đầu tư cho buổi event sang trọng là điều cần thiết để gây ấn tượng với khách hàng. Chủ đầu tư cũng bỏ ra một khối tiền khá lớn cho việc chạy quảng cáo, từ việc làm bảng quảng cáo, chạy quảng cáo trên truyền hình, phim ảnh, sóng radio đến chạy Ads báo chí.

Quan trọng nhất và cũng chiếm số phần trăm cao nhất của chi phí bán hàng chính là tiền khoán cho các Sàn giao dịch (từ 4% trở lên). Chỉ có duy nhất một sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư, từ đó sẽ phân phối xuống các sàn dưới từ F1 đến Fn theo tỉ lệ giảm dần lợi nhuận. Càng xuống càng sàn thấp hơn, họ sẽ càng phải chấp nhận việc chia sẻ lợi nhuận của mình cho các sàn trước đó. Các sàn dưới thấp sẽ đối phó bằng cách cắt giảm hoa hồng của Sale, xây dựng văn phòng nhỏ hơn,… Ngoài 1% được trích cho Sale, còn lại 1% cho các cấp quản lý, nhân viên kể cả người không bán được hàng, 1% dùng thanh toán khoảng cơ sở vật chất, tiền điện nước, tiền thuê văn phòng,… , 1% còn lại mới là lợi nhuận của họ.

Bên cạnh những chi phí kể trên, phải kể đến khoảng tiền chi trả cho nhiệm vụ quản lý giấy tờ, hợp đồng của bộ phận nhân sự. Ngoài ra, có một khoảng phí ít ai chú ý tới, đó chính là chi phí báo chí. Ở Việt Nam ngày nay, báo lá cải mọc lên như nấm, họ kiếm tiền bằng cách viết những bài báo “tin đồn” không đúng sự thật gây áp lực cho các doanh nghiệp. Vì thế khoảng tiền này dùng để xử lý truyền thông đối với những dạng tin tức như thế. Chúng ta cần có biện pháp mạnh tay hơn nữa cho những sự việc kiếm tiền bằng tin đồn ảnh hưởng đến doanh nghiệp như thế.

THAM KHẢO THÊM:

Trên đây là những chi phí có thể nhìn thấy được và chấp nhận được, và suy cho cùng thì khách hàng vẫn là người chịu hết tất cả mọi chi phí phát sinh.

Nhìn lại tập đoàn Vingroup được cả thị trường biết đến, tại sao Sale vẫn phải chi tiền cho việc quảng cáo để khách hàng biết đến các sản phẩm của Vingroup? Vì nếu không đầu tư cho việc quảng cáo, khách hàng có thể bị thu hút bởi công ty đối thủ và chi phí này có mục đích hoàn toàn nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng.

Những chi phí khác ... (bà con cùng đóng góp ý kiến nhé)

(Theo Duc Le)

Chia sẻ từ chuyên gia Martin Hồ

1) CĐT có quyền đặt lợi nhuận 100% bạn có quyền không mua. Kinh tế thị trường mà ai cấm đâu 2. Nhưng quy luật cạnh tranh thì các cdt k bao giờ có được mức đó. Trung bình các dự án nếu tính theo giá đất hiẹn tại thì không thể có mức đó. (Nếu mua 20 năm trước thì thôi khỏi bàn %) .

Ví dụ vị trí tương đương Thủ Thiêm River. Giá đất Thủ thiêm giờ 250tr/m2 bèo bèo mặt sông. Mật độ xây dựng 50% mua 10,000m2 xây được có 5,000m2 . Thủ thiêm hệ số sử dụng 12 lần + dân số tối đa khoảng 25 tầng x 5000m2 = GFA 125,000m2. Tiền đất 2500 tỷ. Tiền xây nhà 125,000m2 x 12tr/m = 1.500 tỷ. Tiền hạ tầng kỹ thuật san lấp các kiểu 10.000m2 x 5tr = 500 tỷ ; chi phí chung chi phí dịch vụ pháp lý thiets kế tư vân v.v...

10%, chi phí quản lý 10%, thuế vat 10% tổng sơ sơ khoảng 6,000 tỷ giá vốn.

Dự án 4-5 năm tính Lãi ngân hàng 3 năm x 3 x 12% (vì sau đó thu tiền khách) =gần 8.200 tỷ giá vốn

• Xây 125.000m2 GFA bán được diệm tích NFA 70% = 87.500m2 x $5,000/m x 90% (mất 10% chi phí marketing PR bán hàng) = 9.000 tỷ 

Nếu bán $5.000/m tính ra bỏ 8600 tỷ lấy 9.000 tỷ lãi 400 tỷ trong 3 năm được chưa đến 5%. Hỏi sao phải bán $6000 $7000 để lấy được 25 30% :) đó là mới tính nhẩm chưa tính chi phí lo ngoài chi phí vận hành của cdt nữa. Nên xây được 50 tầng thì lời chứ xây 25 30 tầng như Empire River Metropole lỗ sặc máu ....

Trong đó, 5% chi phí chuẩn bị material và marketing quà cáp bốc thăm vounchers các kiểu + 3_4% chi phí bán hàng cho sàn + 1% dự phòng phí và thưởng = 10% chi phí bán hàng 

Tiền đất tiền hạ tầng vẫn phải bỏ 100%; mà cái.đó mới chi phí lớn. Tiền xây bỏ tầm 25% giai đoạn đầu. Cho nên dự án 5 năm tính lãi có 3 năm. Hồi xưa mua đất phát in hình 3D bán luôn. Giờ các loại điều kiện mới đc bán mất cả 1 đến 2 năm. Vinhomes Grand Park Q9 mất cả năm rưỡi,  hay Laimian hay Rome ngâm bao lâu? Tiền xây chưa bỏ hết chứ các tiền khác cũng lòi con mắt. 
 

Anh Đức Lê (bổ sung thêm)

MẤT BAO NHIÊU TIỀN ĐỂ BÁN MỘT CĂN HỘ CHUNG CƯ?

Giả sử một căn hộ chung cư khoảng 1.7tỷ (Chưa VAT), thì Chủ đầu tư mất khoảng bao nhiêu tiền gọi là Chi phí bán hàng?

Câu trả lời là riêng Chủ đầu tư phải bỏ ra khoảng 6-8%, thậm chí có Dự án mất tới 10% trên doanh thu (1.7tỷ).

Nhiều người sẽ nghi ngờ con số này. Khi mà Sale (người bán hàng trực tiếp) được chia khoảng 1% tương đương 17tr.

Vậy 6-8% đó chi cho các khoản nào?

1. Làm nhà mẫu - Nhà bán hàng: Thường thì phải làm cái Showroom, nhà mẫu... cái quần thể này ngốn của CĐT không ít, và sau khi bán hết thì thường là dẹp.

2. Chi phí Marketing: Chạy quảng cáo báo chí tốn khối tiền, từ lên hình, làm phim, làm hàng rào, bảng quảng cáo, cho đến chạy Ads báo chí.

3. Lam event: Mỗi chương trình bán hàng thì đều có các Event giới thiệu nhà mẫu, event này kia nọ. Event càng sang thì càng tốn nhiều xèng.

4. Chi phí bán hàng: Cái này là dành cho lực lượng bán hàng nè: Thường thì CĐT sẽ KHOÁN cho các Sàn (từ sàn thuộc CĐT đến Sàn F1 bên ngoài) với chi phí khoảng 4%, nếu dưới 4% thường các Sàn không chịu làm. Sàn F1 lại đẩy xuống F2 với phí khoảng 3.0-3.5%. Với số tiền 3.0-4.0% này, các sàn sẽ trích ra 1% để trả hoa hồng cho người bán hàng (sale), trích tiếp khoảng 1% để trả lương cho các cấp quản lý (Team, trưởng phòng, GĐ Sàn và trả lương cho cả những Sale không bán được (lương cứng), 1% để thanh toán các chi phí như là CP văn phòng, chi phí điện nước, còn 1% là lời của mấy ổng làm Sàn.
Như dzi là nếu F1 thì được bán 1 căn được khoảng 1%, bán dc trăm căn thì được khoảng 1.7tỷ. Nếu F2, F3 thì "hẻo" hơn vì bị F1 ăn bớt, lúc đó thì chỉ có cách VP nhỏ hơn hoặc lấy bớt của Sale.

5. Chi phí quản lý hợp đồng, giấy tờ; Một đống hợp đồng, giấy tờ, thì cũng phải tính toán chớ, cái này cho cái nhóm nhân sự phục vụ ấy.

6. Chi phí báo chí: Nói một cách mỹ miều là chi phí xử lý truyền thông. Ở VN báo chí có đôi báo thích viết bài "phong long", theo dạng nghe nói, nghe đồn, hình như... nó không thuộc về chứng cứ, cũng chả có ý mong muốn cung cấp sự thật, mà mục đích chính là "hù" doanh nghiệp, và doanh nghiệp phải có động thái nào đó để cho thôi mày đừng viết nữa. Bởi thế sao nhiều nhà báo nhanh giàu. ^^

Và gì thì gì, tất cả đều được đưa vào giá bán và người cuối cùng chịu vẫn là Khách hàng.
Quảng cáo và bán hàng ngày nay giống như một cuộc đua thể thao thành tích cao ý, nta bỏ ra khối tiến chỉ để hơn cái thằng bên cạnh nhằm thu hút khách hàng.

Vincity thì cả thị trường này biết, cớ sao sale vẫn phải bỏ tiền túi để quảng cáo rằng tui bán Vin?
Chi phí Sale như vậy đó, nếu so sánh với các chi phí khác thì cho cho bạn vài con số tham khảo hén.

Ví dụ:

- Cái căn hộ bán với giá 1.7tỷ gọi là Doanh thu
- Chi phí bán hàng như trên đã nói, khoảng 8% hén, tương đương: 136tr
- Lợi nhuận của Chủ đầu tư theo các bạn là bao nhiêu? Gọi là X hén.
- Tổng chi phí (không bao gồm chi phí kinh doanh) thì nó là: Total Cost = 1.700 - 136 - X.

Trong cái Total Cost này bao gồm:

- Chi phí đất:
- Chi phí xây dựng: Trả cho nhà thầu
- Chi phí quản lý chung: (Gồm Chi phí pháp lý, chi phí thiết kế, chi phí quản lý dự án, chi phí quản lý doanh nghiệp chung, chi phí tài chính, chi phí hợp tác đầu tư, chi phí hậu mãi...)
Tính toán theo kinh nghiệm ta có:
- Chi phí quản lý tổng cộng chiếm khoảng 18-20% Total Cost
- Chi phí Xây dựng chiếm khoảng 45-55% Total Cost.
- Chi phí Đất chiếm phần còn lại khoảng 25-37% Total Cost.

So sánh với Chi phí Sale & Marketing cho tha thấy:

- Sale & Mar Cost = 8% Doanh thu
- Đất: 30% Total Cost (lấy trung bình)
- Xây dựng: 50% Total Cost
- Quản lý chung: 20% Total Cost.

Trong đó: Doanh thu = Total Cost + X (Lợi nhuận) + Sale & Mar Cost.
Ai làm toán giỏi tính cho mình cái đê. Nhưng theo kinh nghiệm thì Cái tiền dùng để bán hàng ấy nó gần bằng tiền cục đất.
Phí vậy đó.

(Theo Anh Đức Remaps)

XEM THÊM: KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ DỰ ÁN DÀNH CHO CHỦ ĐẦU TƯ (P.1)

- THE BEVERLY SOLARI -

- TRẢ 300 NHẬN NHÀ  3 TỶ - CHO VAY 80%  LIÊN HỆ NGAY 

SỐNG TRỌN CHẤT MỸ - LÀM CHỦ TẦM CAO