Cách nhìn nhận đúng về sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam

Cách nhìn nhận đúng về sự hồi phục của thị trường bất động sản

Dạo gần đây có rất nhiều thông tin tích cực về sự hồi phục của thị trường bất động sản, nhưng chúng ta nên nhìn nhận sự hồi phục này với cái nhìn thực tế như thế nào?
 

Trước tiên xin trở lại với giai đoạn khó khăn tương tự lúc trước là 2010-2011: lãi suất huy động vốn tăng cao, lên đến 20-24%/năm, lúc này thì rất ít dự án mở bán, và nhà đầu tư cũng quay lưng với thị trường do thiếu niềm tin. Còn hiện nay, một tình huống khác so với giai đoạn trước: lãi suất cực kỳ thấp 4-5%, nhiều dự án đang mở bán, đang nhận booking hoặc thậm chí là tồn lại từ các đợt mở bán 2020, 2021, …, lượng anh em sales của chúng ta cũng nhiều, giai đoạn trước chắc toàn TP.HCM thì có được 10,000 người làm sales-môi giới, giờ thì tổng số lượng có thể là hơn 100,000, xem như gấp 10 lần.

Nhưng điều gì đang thực tế xảy ra?

Các công ty nghiên cứu thị trường thì nhận định có đâu đó khoản 10,000-15,000 sẽ mở bán trong năm nay, có một số post của các anh chị em thì thấy quá trời UNC đặt cọc và đặt chỗ, nhưng thực sự liệu chúng ta nhìn lại tỷ lệ các anh em sales trong sàn của chúng ta là bao nhiêu người có giao dịch trong một tháng? Thị trường bất động sản là một thị trường của giao dịch chứ không phải 1 mặt của vấn đề giá trị gia tăng của bất động sản. Nghĩa là thị trường hồi phục dựa trên số lượng giao dịch của thị trường đó trong 1 khoản thời gian: 1 quý, 1 năm, 1 tháng, hơn là việc hồi phục mà mọi người làm tưởng là giá trị của bất động sản tăng cao giữ vững thậm chí không hề suy giảm dù nhu cầu thực tế của nhiều người mua là mong trở lại giá trị thực.

• Nên thực tế là khi nói về thị trường bất động sản thì chúng ta nên nói là liệu những anh em xung quanh mình đều đã có giao dịch bán được nhà hay chưa, khách hàng của chúng ta có mua được một căn nhà nào với mức giá tốt hay chưa, hay khách hàng rao căn nào là bán được liền căn đó, tính thanh khoản của bất động sản tăng cao thì đó mới là gọi là hồi phục.

Rất mong thị trường sẽ có những khởi sắc thật sự, một công ty nhỏ, phòng bán hàng nào có 10 người mà có 5 người có giao dịch 1 tháng là vui rồi. Chứ công ty có 10 người mà chỉ có 1 người bán được thì chưa thể nói là thị trường hồi phục. Mà các bài báo các trang mạng cứ viết tạo tâm lý fomo cho thị trường về việc ko có đáy nữa đâu. Đúng là giá đất sau này của các dự án giá trị sẽ cao, dẫn đến giá thành phẩm sẽ cao, nhưng vẫn còn đó lượng hàng tồn kho, các giai đoạn chưa mở bán của các dự án đã trả tiền sử dụng đất trước đó sẽ là một nhân tố mới cho thị trường 2024-2025, ngoài ra các gói hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội sẽ tốt hơn cho thị trường từ 2025 trở đi.

Ngoài ra khủng hoảng sẽ có một số người mua trước đây cần tiền mặt sẽ đưa sản phẩm mình mua ra thị trường với giá giảm từ 10-20% so với hiện tại, nó có thể không là lỗ lắm nhưng giải quyết sớm nhu cầu tiền mặt vẫn hơn. Với các anh chị nhà đầu tư thì giờ có nhiều lựa chọn, chi phí đòn bẩy hợp lý, quan trọng là lựa được cơ hội mua bán đúng giá, lựa chọn đúng người môi giới đồng hành cùng mình lâu dài.

Với các đồng liêu sales bất động sản, rất mong anh em chúng ta sẽ có thêm nhiều giao dịch và đều đặng trở lại, lúc trước bán 20-30 căn/năm thì năm nay mong là 6-10 giao dịch là vui. Tập trung vào khách cũ khai thác cho dễ bán được.

Với các CĐT mong các anh chị cùng chia sẽ khó khăn này với thị trường bằng những chính sách thực sự tốt hơn nữa để chúng ta cùng nhau vượt qua khó khăn. Nếu giá trị bất động sản mỗi năm tăng khoản 5%/năm thì hãy làm mức Giá có giảm 15-20% so với kỳ vọng thực ra là cứ xem như mình bán với giá cùa 2020-2021 đi, bán với số lượng 10-15% của tổng thể dự án thì cũng ít ảnh hưởng đến lợi nhuận hơn. Bù lại, việc bán chạy với mức giá hợp lý (giảm 15-20% nêu trên) thì sẽ kích thích thị trường có nhiều quan tâm đến dự án của mình, rồi sau 2025 tăng giá bán lại cũng không muộn, nhà đầu tư vẫn còn đó. Chứ giá gì mà 120-140tr/m2 cho Q.2 là thua rồi, Thủ Thiêm mà 200-300tr/m2 là cũng chát, Q.1 giá 300-400tr/m2 cũng là còn cao, rồi Q.9, Nhà Bè giá trên 60tr/m2 mà bán được quả là nỗ lực nhiều của CĐT và Đại lý.

Thủy triều lên, thủy triều xuống, giá đã từng cao ngất ngưỡng thì giá sẽ đến lúc tự điều chỉnh, đã gọi là thị trường thì dù giá cao, giá thấp chỉ mong bán được hàng cho khách, cho chủ đầu tư.

Rồi mọi việc sẽ qua.

(Theo Donald To)