Bất động sản Không phải cái gì cũng tăng hoài

BẤT ĐỘNG SẢN : KHÔNG PHẢI CÁI GÌ CŨNG TĂNG HOÀI.

Từ 1960 - 1990 dân số VN tăng hơn gấp đôi sau 30 năm, từ 30 triệu lên hơn 60 triệu. Nhưng 30 năm tiếp theo từ 1990 - 2020 cũng chỉ tăng thêm khoảng 30tr. Và dự báo thêm 30 năm nữa thì có lẽ mức tăng còn ít hơn 30tr, lý do thời điểm này cho dù tuổi thọ tăng lên nhưng mức sinh giảm xuống. Lúc trước gia đình nào cũng 3 - 4 đứa, thậm chí 7- 8 đứa con, còn bây giờ thì chỉ loanh quanh 1 - 2 đứa con thôi.
Dân số đã thế, BĐS cũng như thế. Theo thống kê thì trong quá khứ, cứ 10 năm BĐS sẽ tăng gấp 3, tuy nhiên đó là quá khứ, tương lai thì chưa chắc, do đó 10 năm tới không có nghĩa là giá BĐS sẽ tăng gấp 3 bây giờ. Khi giá neo ở mức cao thì tăng càng ít.

Chúng ta thấy rằng thời 2011 - 2013, ngay trong thành phố thì những khu vực ở quận 9 còn chưa được khai thác, giá cả còn thấp, còn hiện nay thì cách sài gòn trong bán kính vài trăm km cũng đã được khai thác rồi, và giá đang neo ở mức tương đối cao.

Có người bảo đất nông nghiệp sẽ tăng nhanh và an toàn. Tuy nhiên cần cẩn thận, vì quá khứ với tương lai không đồng nhất. Như dân số, cùng một mức tăng 30tr người trong 30 năm, nhưng tăng từ 30tr lên 60tr sẽ khác với tăng từ 60tr lên 90tr. Vì 30 lên 60 là gấp đôi, còn 60 lên 90 chỉ là 50%. Điều này cho thấy là khi đã neo mức cao thì mức tăng sẽ chậm lại.

Chúng ta đi đầu tư BĐS chỉ muốn tăng x lần chứ không phải tăng theo giá trị tuyệt đối, nghĩa là muốn tăng gấp mấy lần, chứ không phải tăng thêm mấy triệu, cùng mức tăng mấy triệu nhưng tỉ lệ khác nhau nếu mức neo ban đầu khác nhau.

Theo mình đánh giá hiện nay, thì nhiều nơi mức giá đã neo ở mức cao rồi, ví dụ đất nông nghiệp thì cũng đã cao so với giá trị khai thác, ở thì cũng cao so với thu nhập. Ví dụ đất nông nghiệp những nơi tốt tốt thì giá đã tầm tầm 1-2ty mỗi ha, hàng năm thu nhập được mấy trăm triệu thôi, tăng nữa thì làm cái gì bù lại. Hay ở thì giá đã ở mức 2-3ty rồi, mức này phải thu nhập trên 50tr mới ở nổi (nếu vay).
Đương nhiên BĐS sẽ tăng thôi, nhưng mà nên nghĩ đến mức tăng tuyệt đối thay vì tỉ lệ, nghĩa là nó sẽ tăng thêm mấy triệu so với bây giờ chứ không phải mấy lần so với bây giờ. Hay nói cách khác thì BĐS sẽ không còn ngon như xưa cho dù thị trường có phục hồi, lý do không ngon thì vì mọi thứ đang ở mức cao rồi. Cùng một mức tăng tuyệt đối nhưng trên giá trị cao hơn thì tỉ lệ thấp hơn thôi.

Luật Mới, Xu Hướng & Sân Chơi Mới !

Theo cá nhân Phong khi câu chuyện : ngày trước " người đẻ chứ đất không đẻ " sẽ không còn như trước nữa, ngày trước dễ dàng nhân vài lần 1 lô đất vài năm, ngày trước có thể mua bán nhà đất chỉ cần giấy tay là đủ, ngày trước nhiều chủ đầu tư có thể bán lúa non, ngày trước sẽ dễ dàng hiến đường phân lô tách thửa .v.v. Nhưng qua đợt luật đất đai sửa đổi mới này, những cái ngày trước đây dễ dàng sẽ không còn có thể dễ dàng như trước nữa. Sẽ giúp bảo vệ cho nhà đầu tư ít kinh nghiệm, không bị cò lái địa phương hay chủ đầu tư thiếu uy tín lừa gạt nữa. Xu hướng tương lai mọi việc sẽ không còn dễ dàng nên nhu cầu " đầu cơ " hay " lướt sóng " sẽ giảm đi rất nhiều, chắc chắn nhu cầu đầu tư của đại đa số nhà đầu tư trên thị trường sẽ tập trung vào tài sản " nhu cầu ở thực " và " lâu dài ". Khi giá bán xe hơi càng ngày càng tốt sẽ dễ dàng giúp người dân sở hữu, thì nhu cầu mua và sở hữu của người dân cũng sẽ gia tăng, khi xe hơi có càng nhiều thì các hạ tầng đường xá sẽ được nâng cấp, chắc chắn căn nhà của chủ sở hữu 1 chiếc xe hơi cũng rất quan trọng, có thể sau này các căn nhà phố hẻm nhỏ chật hẹp tương lai sẽ khó thanh khoản và khó tăng giá. Người sở hữu xe cũng cần căn nhà có thể di chuyển xe ra vào dễ dàng, và có chỗ đỗ xe an toàn che nắng che mưa cho chiếc xe của mình. Hiện nay thương mại điện tử lại đánh mạnh vào các mặt bằng mặt tiền cho thuê, khiến thị trường nhà phố sẽ khó thu hút được nhiều người quan tâm mua như trước. Hiện tại giá thuê căn hộ chung cư cũng không quá chênh lệch nhiều với giá thuê căn hộ dịch vụ, bù thêm số tiền không quá nhiều người thuê sẽ có không gian, môi trường, tiện ích hơn CHDV khi thuê CHCC.

Việc cấm hiến đường tách thửa không đúng theo quy hoạch tổng thể của khu vực, sẽ giúp nhà đầu tư hiểu đúng thế nào mới là đất nền dự án khi đất nền phải theo quy hoạch 1/5000 và phải có quy hoạch 1/2000 1/500, khi đường xá mở rộng có các đường vành đai và khi trung tâm quá chật chội với thiếu mãng xanh thì người dân càng ngày càng chú trọng chăm sóc cho sức khoẻ và không gian sống, sẽ giãn dân di chuyển ra các tỉnh vùng ven ví dụ như TP.HCM sẽ có Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh để có không gian thoải mái rộng rãi hơn ở trong trung tâm TP.HCM. Vùng ven TP.HCM đáng chú ý nhất phải nói đến Đồng Nai và Bình Dương là 2 tỉnh nơi có các khu vực tiềm năng nhưng thiếu bóng dáng người ở thực là Nhơn Trạch - Đồng Nai và Thành Phố Mới - Bình Dương, ngày trước đầu tư BĐS cứ những người đến trước là người chiến thắng, nhưng Nhơn Trạch và Thành Phố Mới lại khiến nhiều nhà đầu tư phải bị chôn vốn ở đó vì khi mua không kịp ra hàng khi còn cơn sóng. Câu chuyện hiện tại của người đến trước của 2 khu vực này, lại đang giúp nhà đầu tư đến sau nếu người mua nào không gồng nổi nữa bắt buộc phải bán hoà vốn cũ để ra hàng. Nhưng không thể phủ nhận chính quyền của tỉnh Bình Dương làm hạ tầng kết nối rất nhanh và xịn, Đồng Nai có vị trí tốt hơn Bình Dương và Long An, Tây Ninh nhưng chính quyền tỉnh lại quá yếu trong việc làm hạ tầng kết nối khu vực, khó thu hút người có nhu cầu ở thực và giúp giá bất động sản tăng bền vững. Lấy ví dụ cụ thể chính xác nhất huyện Nhơn Trạch được thành lập và phát triển đến nay là 30 năm, còn TP Mới được thành lập và phát triển đến nay là 14 năm, tuy gấp đôi thời gian nhưng không khó nhìn thấy sau từng ấy năm 2 khu vực tiềm năng nhất của 2 tỉnh này khác nhau như thế nào.

#macvanhan
#nhà_phố_sài_gòn
 

(Theo Mạc Văn Hấn)