Báo cáo sơ bộ thị trường bất động sản Bà Rịa Vũng Tàu 2022

(Bài viết chia sẻ nghiên cứu thống kê thị trường bất động sản Bà Rịa Vũng Tàu của tác giả Ngô Tân)

I/ NHẬN ĐỊNH SƠ BỘ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BÀ RỊA VŨNG TÀU 2022

------------------

Nhìn chung, thị trường BRVT đang bị chững lại ở tất cả các phân khúc tương tự như tình hình chung của toàn thị trường, ngoại trừ phân khúc biệt thự, liền kề.

Lý do thị trường chững lại, cũng là điều hiển nhiên khi thời gian qua, có nhiều thông tin ảnh hưởng tới thị trường bất động sản như: siết tín dụng, thuế, lạm phát,... làm ảnh hưởng tâm lý các nhà đầu tư.

Nhưng theo các chuyên gia dự đoán, với các hành động kiểm soát đúng thời điểm vừa qua của chính phủ, lẫn các thông tin tốt từ FDI, từ kinh tế, .... thị trường sẽ sớm quay trở lại trong thời gian tới.

NHẬN ĐỊNH TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THỊ TRƯỜNG CHÍNH CỦA BÀ RỊA VŨNG TÀU TRONG THỜI GIAN TỚI:

TP. Vũng Tàu:

• đất nền: chủ yếu là nền biệt thự, nền diện tích lớn, giá cao nên kén khách.

• nhà phố: sẽ dần hồi phục trở lại, khi du lịch tốt dần lên vì đa phần nhà liền kề ở Vũng Tàu, chủ yếu được khai thác làm lưu trú, home-stay là chính.

• căn hộ: sớm hồi phục do lượng chuyên gia quay lại khu vực làm việc trở lại, và đối tượng khách hàng này ưu tiên thuê căn hộ là chính.

• lưu trú, nghỉ dưỡng: Vũng Tàu đang mất dần khách về hướng Bình Châu - Xuyên Mộc, vì không cạnh tranh lại ở mảng dịch vụ, chăm sóc khách hàng. Chủ yếu khách đến Vũng Tàu ngắn ngày vẫn là chính.

TP. Bà Rịa:

• thị trường ổn định, mặt bằng giá cao, ít động lực tăng trưởng vì khan hiếm quỹ đất lẫn nguyên nhân kích cầu.

• nhu cầu mua định cư vẫn là chính.

TX. Phú Mỹ:

• đất nền: là thị trường có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất (từ 2021 - 5 tháng đầu 2022) so với các thị trường khác xung quanh Hồ Chí Minh + 70km, và tăng cao nhất khi so với các thị trường khác trong tỉnh (tăng >22%). Hiện tại đang chững lại, vì các chính sách uốn nắn thị trường đã nên bên trên, nhưng được dự đoán sẽ sớm hồi phục lại từ 1 tới 2 tháng tới nhờ hạ tầng, cảng biển, sân bay bắt đầu triển khai và chính sách dần rõ ràng.

• Vẫn được đánh giá là thị trường giàu tiềm năng nhất, vì đa dạng sản phẩm, phù hợp túi tiền từ nhà đầu tư nhỏ lẻ cho tới nhà đầu tư tài chính lớn.

• căn hộ: nhóm người nước ngoài có công việc tại Phú Mỹ đang quay lại khu vực, và căn hộ cho thuê sẽ tăng trưởng tốt từ cuối năm trở đi.

• dự án 1/500: trước đây không cạnh tranh được với đất nền bên ngoài vì giá, nhưng cuối năm thị trường sẽ khởi sắc hơn vì rất nhiều dự án mới tung ra.

Xuyên Mộc:

• đất nền: ảnh hưởng nhiều bởi các thương hiệu lớn đang triển khai các khu nghỉ dưỡng tại khu vực. Loại hình đất nền làm second-home là chủ đạo tại nơi này.

• biệt thự biển: tập trung nhiều chủ đầu tư lớn lẫn sàn phân phối quy mô, là phân khúc có điểm sáng duy nhất trong 5 tháng đầu 2022 của BRVT. Giá từ 60 - 80 triệu/m2, mặt bằng giá tăng đáng kể trong 5 tháng đầu năm (14%).

• nghỉ dưỡng: đang hút khách hơn so với Vũng Tàu, luôn nằm trong tình trạng kín phòng ở cuối tuần.

------------------

Nhìn chung trong thời gian tới, những sản phẩm giàu tiềm năng nhất của BRVT vẫn là đất nền và biệt thự biển, còn căn hộ sẽ được Tân xem là một ẩn số đáng lưu tâm thời điểm cuối năm. Và những thị trường được đánh giá cao nhất vẫn là Phú Mỹ (đất nền, dự án 1/500, căn hộ), Xuyên Mộc (biệt thự - nhà phố biển, đất nền), TP. Vũng Tàu (căn hộ, nhà phố).

II/ Báo cáo thị trường Bất động sản Bà Rịa Vũng Tàu quý II.2022

Tổng quan:

Số dự án nhà ở được chấp thuận đầu tư trong quý II.2022: 1 dự án căn hộ tại Phú Mỹ, quy mô 1,05ha, tổng mức đầu tư 1.772 tỷ.

Đánh giá:

1. Tỷ trọng giao dịch:

Tỷ trọng giao dịch toàn tỉnh BRVT trong quý II.2022: đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhấ, sau đó tới nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư. Còn văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại dịch vụ chiếm tỷ trọng rất thấp.

 

• Đất nền chiếm tỷ lệ 89,03%, với 15.295 sản phẩm.

• Nhà ở riêng lẻ: 7,89% với 1.355 sản phẩm.

• Căn hộ chung cư: 2,93% với 504 sản phẩm.

• Văn phòng cho thuê: 0,08% với 13 sản phẩm.

• Mặt bằng thương mại dịch vụ: 0,07% với 12 sản phẩm.

2. Biến động giao dịch:

Thị trường Quý II.2022 sụt giảm so với quý I.2022, cũng như cùng kỳ năm trước quý II.2021. Cụ thể:

• Thị trường đất nền giảm 30% so với quý I.2022, giảm gần 20% so với quý II.2021.

• Nhà ở riêng lẻ giảm mạnh nhất, với 36% so với quý I.2022, giảm hơn 45% so với quý II.2021.

• Căn hộ chung cư có mức tăng gần 20% so với Quý I.2022, thấp hơn 5% so với quý II.2021.

• Văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại có lượng giao dịch tăng mạnh, nhưng tỷ trọng còn thấp do nguồn cung hạn chế.

Thị trường sụt giảm sau những biến động chung của thị trường như:

• Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu mang tính rủi ro cao.

• Siết tín dụng BĐS, các dự thảo chính sách thuế mới đối với việc sở hữu nhiều BĐS, gửi trả hồ sơ khi khai báo giá trị chưa đúng, ....

3. Diễn biến thị trường BĐS ở các khu vực của tỉnh:

Phân khúc đất nền: Thị xã Phú Mỹ, huyện Đất Đỏ vẫn dẫn đầu về phân khúc đất nền. Phần lớn giao dịch đều nằm trong KDC hiện hữu, riêng Đất Đỏ khá nhiều giao dịch là trong dự án được triển khai.

Phân khúc nhà ở riêng lẻ: Thị xã Phú Mỹ chiếm tỷ trọng lớn nhất, sau đó là huyện Long Điền.

Phân khúc chung cư: TP. Vũng Tàu dẫn đầu, tiếp đến là TP. Bà Rịa và thị xã Phú Mỹ với giao dịch không đáng kể.

Phân khúc văn phòng cho thuê & mặt bằng thương mại: tập trung chủ yếu ở TP. Vũng Tàu.

--------

Nhận định riêng của cá nhân tác giả:

Việc sụt giảm giao dịch ở các phân khúc do nguyên nhân khách quan, chung với thị trường BĐS cả nước. Còn nhìn nhận vào nội lực của thị trường tỉnh BRVT, thì thị trường vẫn có rất nhiều điểm mạnh, tác động tích cực tới BĐS khi các nguyên nhân chung qua đi, như:

• Tiềm năng công nghiệp, năng lượng, cảng biển, logistics thuộc vào dạng hàng đầu Việt Nam.

• Tiềm năng du lịch dẫn đầu trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Với hàng loạt dự án resort mới, và nhiều chính sách, dịch vụ cần cải thiện thêm. Nếu hoàn hảo 100% thì tiềm năng du lịch còn phát triển hơn nữa.

• Dân số cơ học tăng 24%/năm, thuộc TOP cả nước. Kịch bản cơ sở đến 2025 mỗi năm tăng 2.200 - 2.300 người, kịch bản kỳ vọng từ 4.500 5.000 người, kịch bản tiềm năng từ 10.000 - 15.000 người.

• Tiềm năng từ hạ tầng khi cần nâng cấp, làm mới hàng loạt tuyến giao thông từ các KCN của các tỉnh khác nối ra cảng Cái Mép - Thị Vải, như cao tốc BH-VT, cầu Phước An, VĐ 4, sân bay Long Thành, các tuyến đường huyết mạch của tỉnh và các tuyến ven biển liên quan tới du lịch.

• Phát triển kinh tế: trong 6 tháng đầu 2022, tốc độ tăng trưởng của BRVT dẫn đầu vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với 7,62%, Đồng Nai đứng thứ 2 với 7,06%, thứ 3 là Bình Phước với 6,91%, Bình Dương theo sau với 6,84%.

Trong thời gian tới, Phú Mỹ tiếp tục sẽ là thị trường trọng điểm của các nhà đầu tư tìm săn đất nền, theo sau đó sẽ là các khu vực khác như Đất Đỏ, Châu Đức, .... Còn phân khúc căn hộ: TP. Vũng Tàu vẫn chiếm tỷ trọng cao trong 6 tháng cuối năm, tiếp theo đó là thị xã Phú Mỹ. Về nghỉ dưỡng: TP. Vũng Tàu, Hồ Tràm - Bình Châu vẫn là 2 điểm nóng thu hút nhiều NĐT quan tâm phân khúc này.

(Theo Ngô Tân)