PROPTECH - CÔNG NGHỆ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ 1 ĐẠI DƯƠNG XANH THẲM

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Đức Lê)

PROPTECH - ĐẠI DƯƠNG XANH "THẲM"

Trong Startup mình hay nghe về đại dương xanh hoặc đại dương đỏ, xanh thể hiện tiềm năng cao đang chờ khai phá, còn đỏ chứng tỏ nhiều cạnh tranh.

Vậy thì cái ngành Proptech ở Việt Nam nó có xanh hay không?

1_ Hầu hết những ai làm Proptech thì cũng nghe qua cái Zillow, đó là nền tảng hàng đầu Mỹ cũng như thế giới, doanh thu tính đến tỷ đô hàng năm. Và nó như là cái kim chỉ nam cho nhiều anh khác hướng đến.

2_ Cái gì khi khởi đầu người ta cũng mơ mộng nhiều hơn thực tế, lý do là lúc đó chỉ có kế hoạch chứ đã có thực tế đâu mà theo, mà kế hoạch không mơ mộng một chút thì lại nhát tay. Và để mơ thì cứ lấy zillow mà mơ, cũng tính hàng triệu đô trong thời gian mấy năm. Cũng không tính khác được.

3_ Nhưng khi đã đi vào thực tế thì có hành vi, có số liệu, có thống kê. Mọi thứ chuyển từ màu hường sang màu thật. Mà màu thật là màu cuộc sống, là những sắc màu mà nếu không đâm đầu vào đó đôi khi chúng ta không nhận ra nổi. Vậy thì màu thật ở Việt Nam là gì?

(3.1)

Thông tin thị trường Mỹ

_ Tìm hiểu một số thông tin ở Mỹ, hàng năm Mỹ có khoảng 6 triệu giao dịch bất động sản được thực hiện, mỗi giao dịch có giá trung bình là 400K USD, vị chi thị trường giao dịch bất động sản ở Mỹ là 2.400ty usd, khoảng 10% GDP.

_ Cũng ở Mỹ, có khoảng 1.5 triệu môi giới để thực hiện 6 triệu giao dịch, coi như mỗi môi giới hàng năm có 4 giao dịch là đủ sống, mà theo tính toán thì thu nhập trung bình của môi giới Mỹ khoảng 70.000 usd mỗi năm, vì thế tính ra mỗi giao dịch thì môi giới thu được xấp xỉ 20.000usd, hay là 5% cho mỗi giao dịch.

_ Lại nói ở Mỹ, thị trường quảng cáo Bất động sản ở Mỹ có độ lớn đâu đó 10ty usd. Nếu so với tổng thị trường thì chi quảng cáo cho bất động sản nằm ở mức 0.4% thị trường, nếu tính trên đầu môi giới thì mỗi môi giới sẽ chi khoảng 10% thu nhập cho quảng cáo.

_ Ở Mỹ thật hay, theo thói quen người dùng, thì họ mua cái gì họ sẽ đi sâu vào cái nền tảng đó, ví dụ mua bất động sản họ sẽ vào zillow, mua gì vào đó, nên "độ gom" nó lớn.

(3.2)

Thông tin thị trường Việt Nam.

_ Theo báo cáo của Bộ xây dựng, năm 2022 thì cả nước có khoảng 800.000 giao dịch bất động sản, mỗi giao dịch nếu tính trung bình là 1ty thì có 800K tỷ, tương ứng 33 tỷ usd. Cũng gần được 10% GDP. Có thông tin bảo rằng giao dịch "ẩn" (lướt, không được ghi nhận) ở VN phải gấp 3 lần báo cáo. Cũng có một thông tin cho ràng thực tế thị trường BĐS ở VN trong giai đoạn hot thì phải chiếm 25% nền kinh tế, hay đạt ở mức 85ty USD, cũng gần gần mốc gấp 3 như đề thông tin ở trên.

_ Cũng theo một số báo cáo ghi nhận thì ở Việt Nam có khoảng 100K môi giới BĐS có chứng chỉ, còn số lượng hoạt động khoảng 350-400K môi giới, vừa hay cũng khoảng gấp 3 lần số lượng báo cáo.

_ Nếu cứ lấy số lượng gấp 3 mà tính, thì lúc nóng sốt, thị trường BĐS Việt Nam có tổng giá trị giao dịch khoảng 85 ty usd, 2.4 triệu giao dịch chia cho 350K môi giới, như vậy mỗi môi giới có 6 giao dịch mỗi năm, mỗi giao dịch có thu khoảng 1-2%, tương đương thu nhập tầm 120-240tr/năm.

_ Nếu mỗi môi giới trích ra 10% thu nhập dành cho quảng cáo (lấy trung bình 18tr) thì với 350K môi giới thì thị trường quảng cáo sẽ ở mức 6300ty, hay 275tr usd. Tương tự, thị trường môi giới khoảng 2.7ty usd.

_ Ở Việt Nam, thì google, fb, tiktok được ưa chuộng cho mọi ngành nghề để bán hàng, bao gồm cả BĐS.

(3.3)

Đánh giá chung

_ Theo cảm nhận của cá nhân mình, thì thị trường BĐS lúc thịnh và lúc xẹp nó cách nhau 3-4 lần, thậm chí 5 lần. Khi thịnh đạt là có 2.4tr giao dịch, thì khi bình thường khoảng 800 ngàn. Khi thịnh đạt số môi giới khoảng 350 - 400 ngàn, thì khi bình thường khoảng 100.000.

_ Nếu so sánh một cách tương đồng, có một số chỉ số ở Mỹ giống Việt Nam, kiểu môi giới chi 10% cho quảng cáo, BĐS chiếm 10% GDP..., tuy nhiên có một số cái khác. Đặc biệt cái khác nằm ở độ lớn thị trường và tâm lý khách hàng.

_ Dân Mỹ gấp 3 lần dân Việt, thu nhập gấp 8 lần (theo sức mua, thu nhập trung bình Việt Nam khoảng 3.700usd nhưng nếu theo sức mua thì lên tới 11.000usd), giá nhà trung bình cũng gấp 8 lần (400.000 so với 50.000usd/giao dịch) nhưng ngành quảng cáo BĐS lại cách nhau 100 lần theo độ lớn (10ty so với 100tr).

(3.4)

Làm Proptech? Các proptech nếu làm ở Việt Nam thì sẽ định đi vào khúc nào để dành thị phần?

_ Cái khúc bự nhật là 33 - 85 tỷ usd đó, cái này rất khó để mô tả, mà người tham gia nó toàn ông lớn thôi.

_ Cái khúc từ 1ty - 3ty usd (là phân khúc môi giới), cục này khá to đây và đủ lớn để các quỹ đầu tư mạo hiểm quan tâm. Nhưng nó sẽ cực kỳ chua cay lâm ly bi đát theo tình hình hiện nay, cái tình hình mà người ta thích lờ mờ ảo ảo hơn là minh bạch.

_ Cái khúc từ 100 - 300tr usd là khúc quảng cáo, thì không đủ lớn nếu nhìn góc độ quỹ đầu tư, đấy là chưa kể phần lớn các anh tiktok, fb, zalo, google chia nhau.

_ Thế nên, đúng là đại dương xanh, nhưng có thể là xanh thăm thẳm luôn. Vì theo tính toán số liệu thì muốn làm ngon lành cần thêm thời gian, cần thời gian để miếng bánh to hơn, cũng như tâm lý người dùng thay đổi.

(3.5)

Cơ hội là gì?

_ Ở một góc nhìn khác, bất động sản là một sản phẩm đặc biệt, nó vừa là sản phẩm tiêu dùng và vừa là sản phẩm tích luỹ tài sản. Và đương nhiên, độ lớn của thị trường nó tăng lên theo quy mô GDP cũng như thu nhập. Vì người ta có tiền rồi thì họ làm sao nhỉ, cũng phải quay về mua bất động sản thôi.

_ Về lâu về dài, ngành BĐS là một ngành "ngách" nhưng giá trị lại cao, nghĩa là người tham gia ngành này có thể không nhiều, nhưng mà giá trị thương vụ cao. Do đó có một thứ "vô hình" mà khó ước lượng được mà Proptech có thể theo đuổi đó chính là user. Trong mỗi ngành, cứ nắm bắt được người dùng của ngành đó thì kiểu gì cũng có giá trị đặc biệt.

P/S: Các nhận xét này chưa tính đến thị trường cho thuê. Vì chưa có nhiều số liệu về nó.

(Theo Đức Lê)