Nền tảng nghiên cứu và phân tích BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Nền tảng nghiên cứu và phân tích BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Bài viết dài nên mình sẽ chia làm 3 phần .

Phần 1 :  Kinh Tế Học (Economics)

Nghe thì phức tạp đúng không tuy nhiên nói đơn giản 1 chút , để nhìn rõ về Bất Động Sản Việt Nam chúng ta cần rất nhiều nền tảng kiến thức.

Nếu muốn nhìn rõ bất động sản từ góc độ học thuật thì phải có nền tảng học thuật vững chắc và toàn diện , nền tàng này ít nhất phải bao gồm ba phương diện :

a) Nền tảng kinh tế học vững vàng :

Nền tàng này không phải lý luận suông , mà phải là nắm vững các nguyên lý cơ bản , đồng thời ứng dụng chúng vào việc phân tích thế giới hiện nay . Kinh tế học ngày này bao gồm rất nhiều lĩnh vực nhỏ , ví dụ như kinh tế học vĩ mô , kinh tế học vi mô , kinh tế học lao động .... Việc chúng ta cần học và tìm hiểu là không giới hạn ở một linh vực nhỏ hay trường phái nhất định vì mọi sự biến động của nền kinh tế đều có thể tác động đến Bất động sản.

VD : Đơn giản nhất chúng ta phải biết thị trường BDS nó nằm ở đâu trong nền kinh tế ( Hình 1 ) , nếu ngay những nền tảng cơ bản này chúng ta không biết và hiểu thì rất khó có thể nhìn thấy sự tác động giữa các thị trường ( lao động , tài chính , hàng hóa ) hay tác động của quốc tế tác động thế nào đến các tài sản BDS của chúng ta .

b) Tăng trưởng kinh tế dựa trên các chỉ sổ kinh tế (GDP , Lạm Phát ) :

Ở một mức độ nào đó ngoài căn nhà ở của chúng ta thì các BDS thứ 2 3 4 ... Thì việc đầu tư BDS chính là chúng ta kỳ vọng của chúng ta về việc BDS sẽ tăng giá trong tương lai ( phần này mình đã có bài post về thế nào là ĐẦU TƯ các bạn có thể tìm xem lại ) .
Sự hiểu về sự tăng trưởng kinh tế có thể đưa ra phán đoán về lý trí tình hình trong nước , thấy tương lai của nền kinh tế khả quan thì mua , không khả quan thì không mua .

c) Kinh tế học hành vi :

Đôi khi các quyết định đầu tư , đầu cơ BDS của chúng ta bắt nguồn từ các ảnh hưởng của xã hội, nhận thức, và các yếu tố cảm xúc.

VD : Second Home , Bỏ Thành Thị Về Nông Thôn , Bỏ Nội Đô Về Vùng Ven , Bỏ Vùng Ven Vào Nội Đô ....

Tất cả các sự chuyển dịch tài sản đôi khi được gọi là phi lý trí đấy ở 1 thời điểm , hoàn cảnh nào đó nó lại là sự phù hợp . Việc hiểu và phân tích được những quyết định theo hành vi sẽ giúp chúng ta không bị FOMO , tâm lý bầy đàn .... để rồi tách biệt được việc hiệu quả đầu tư so với sở thích , tâm lý nhất thời từ đó đưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn .

Phần 2 mình sẽ nói về việc nghiên cứu và phân tích : TÀI CHÍNH cho BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .

Nguồn ảnh : VWA Và Kênh Tài Chính Kinh Doanh .

Phần 2 : TÀI CHÍNH cho BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Ngoài nền tảng kinh tế học ở phần 1 mình có chia sẻ thì để hiểu được giá bất động sản bạn cần nền tảng về tài chính . 

a) Định Giá  

Một trong các phương pháp định giá BDS được thế giới sử dụng rất nhiều đó là phương pháp thu nhập (phương pháp lấy thu nhập chia cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập) và nó cũng là 1 trong 5 phương pháp định giá đất ở việt nam theo luật đất đai 2013 . 

Tuy nhiên để ước tính được giá của các BDS thì bạn cần phải đi sâu vào các nguyên lý ơ bản của việc định giá tài sản , cân nhắc đến các yếu tố quan trọng liên quan như : Sự tăng trương của doanh thu , tăng trưởng tiền thuê , lạm phát , tỷ lệ biến động khi xảy ra các rủi ro vi mô v.v. 

b) Cơ cấu vốn tối ưu : 

Phần này nếu đối với các anh chị là CEO , CFO là 1 trong những đầu việc rất quan trọng việc xác định cấu trúc vốn tối ưu của một công ty là sự kết hợp tốt nhất giữa vốn vay và tài trợ vốn cổ phần để tối đa hóa giá trị thị trường của công ty trong khi giảm thiểu chi phí sử dụng vốn của nó . Vậy nếu là những người đầu tư BDS tại Việt Nam thì chúng ta cũng cần phải làm được việc này .

VD : Hiện trên thị trường các CĐT ra các chính sách bán hàng lên tới 8 năm , 15-20% chúng ta đã được kí hợp đồng mua bán và trong đó có 3 - 4 chính sách khác nhau . Vậy nên chọn chính sách nào phù hợp nhất với bản thân với cá nhân chúng ta thì việc phải dựa vào sự hiểu biết về tài chính của mỗi người . 

c) Các sản phẩm TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN: 

Ở Việt Nam cũng đã có những quỹ đầu tư Bất động sản (REIT) hoặc các công ty cho phép các nhà đầu tư mua bán chung 1 phần của bất động sản.

VD như : CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI của tỷ phú Phạm Nhật Vượng .  Thế có nên đầu tư các sản phẩm như này hay không , ưu điểm nhược điểm , hệ thống pháp luật việt nam cho các hình thức này ra sao v.v ... chúng ta đều phải nghiên cứu và phân tích đầy đủ . 

Kết luận : Việc hiểu về tài chính để đầu tư BDS thật sự rất quan trọng , rất nhiều nhà đầu tư BDS hiện h coi nhẹ việc học về tài chính để rồi không phân tích đầy đủ các rủi ro trong việc sử dụng đòn bảy , rủi ro dòng tiền từ doanh thu hoặc cho thuê . Từ đó thất bại trong việc đầu tư của mình . 

Phần 3 : Những thay đổi của nền Kinh Tế Việt Nam  ( Kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa ) . 

#VWA

(Theo Tô Anh Hùng)