REIT Hiểu đúng về quỹ đầu tư uỷ thác bất động sản REIT

(Bài viết chia sẻ kiến thức cá nhân của tác giả Tony Hieu)

Hiểu đúng về Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản (REIT – Real Estate Investment Trust)

REIT là gì?

• REIT được hiểu ngắn gọn là một mô hình công ty quản lý quỹ. REIT sở hữu, vận hành kinh doanh các loại hình BĐS tạo ra dòng tiền. Các nhà đầu tư vào REIT đa phần là các cá nhân và bao gồm cả tổ chức (có qui định những tổ chức nào được phép đầu tư vào REIT mà không tạo ra xung đột lợi ích).

Các loại hình BĐS được REIT đầu tư và vận hành

Có 6 loại hình BĐS chính được các quỹ REIT đầu tư:

1. BĐS bán lẻ: các trung tâm thương mại

2. BĐS nhà ở: các tòa nhà căn hộ dịch vụ cho thuê

3. BĐS y tế: các bệnh viện, phòng khám, viện dưỡng lão

4. BĐS văn phòng: các tòa nhà văn phòng cho thuê

5. BĐS công nghiệp: kho, nhà máy cho thuê

6. BĐS cầm cố

REIT vận hành như thế nào?

• REIT sử dụng tiền huy động từ các nhà đầu tư để mua các loại tài sản (trong 6 nhóm tài sản liệt kê bên trên), vận hành và trả lãi (cổ tức) cho nhà đầu tư. Trong các mô hình quỹ đầu tư, thì REIT là mô hình trả lãi cao nhất (tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế) cho cổ đông. Với các REIT được niêm yết, thì việc mua và bán khoản đầu tư của mình được thực hiện một cách dễ dàng theo dạng mua chứng chỉ quỹ.

Vậy mô hình đầu tư REIT có điểm mạnh/yếu gì?

a/ Điểm mạnh:

- Cổ tức cao

- Danh mục đầu tư đa dạng

- Tính thanh khoản cao

b/ Điểm yếu:

- Cổ tức bị đánh thuế

- Nhạy cảm với việc thay đổi lãi suất

Như vậy, về bản chất thì REIT hoạt động như một quỹ đầu tư. Gần đây có một mô hình đầu tư chung BĐS (VMI), được ví là có những điểm tương đồng như REIT. Tuy nhiên có hai điểm khác biệt chính giữa hai mô hình đầu tư này như sau:

1. REIT đầu tư vào các loại hình BĐS tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê (sau một thời gian vận hành cho thuê có thể bán tài sản nếu có lời). REIT không đầu tư mua bán BĐS, đặc biệt không phải là mô hình mua chung BĐS. Với mô hình REIT, các nhà đầu tư không đầu tư trực tiếp vào loại hình BĐS mà REIT đang vận hành. Điểm này hoàn toàn khác với mô hình của VMI khi chia nhỏ giá trị tài sản ra thành nhiều phần nhỏ để bán cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

2. REIT không cam kết mức lãi suất cố định hàng năm. REIT trả cổ tức cho nhà đầu tư dựa trên lợi nhuận thực tế (thường là cao hơn nhiều so với các mô hình quỹ khác).

Một điểm khác biệt của REIT đối với các quỹ đầu tư khác, đó là REIT không đầu tư vào cổ phiếu và chứng khoán. REIT chỉ đầu tư vào BĐS và kinh doanh cho thuê.

REIT là mô hình rất phổ biến tại Mỹ, và các trung tâm tài chính khác như Singapore, v.v. Hy vọng trong thời gian tới mô hình REIT sẽ được vận hành phổ biến tại thị trường Việt  Nam và tạo ra một sân chơi minh bạch cho nhà đầu tư cá nhân.

Các chuyên gia tài chính cùng đóng góp thêm kiến thức và kinh nghiệm

(Theo Tony Hieu)

Hoang Duy

Trong đầu tư quan trọng là minh bạch để tránh thao túng. Càng minh bạch thì càng đi xa

Tony Hieu

Hoang Duy Có mấy anh minh bạch đi đá thuê cho Juve hết rồi.

Duong Minh Man

Ở Vietnam có đơn vị REIT nào kg nhỉ? Em muốn connect với loại này, anh biết giới thiệu giúp anh

Tony Hieu

Dương Minh Mẫn Có duy nhất TCREIT do Techcom Capital quản lý.

Trần Khang

VMI hoàn toàn ko giống với REIT, VMI đi theo mô hình RoS (Real of Stake) rất phổ biến tại Mẽo, mà RoS dc phát triển từ mô hình PoS (Proof of Stake) tức bằng chứng cổ phần của nền tảng Blockchain thông qua ứng dụng đại diện là các Coin hoặc Token. 

Ở VN ko có hành lan pháp lý cho mô hình RoS cũng như pháp luật ko cấm nên có thể coi là hợp pháp. Tuy nhiên nếu xảy ra tranh chấp 100% nđt mất trắng và ko thể kiện cáo dù cầm bảng HĐ trong tay.