Việt Nam không có thị trường bất động sản chuẩn để công nghệ hoá ?!

(Bài viết chia sẻ theo quan điểm cá nhân của tác giả Hien Dinh)

Bài hơi dài nên chủ yếu dành cho anh em trong nghề bất động sản lâu năm tham khảo nhé.

Anh em có hỏi tôi về Homebase, một  startup cung cấp giải pháp đầu tư bất động sản cho người vay dưới chuẩn ngân hàng, vừa gọi được 30 triệu USD cho vòng gọi vốn Seri A.

Từ năm 2017 đến nay, tôi được biết nhiều Starup công nghệ BĐS tại VN, nhưng Homebase là Starup thành công nhất về gọi vốn. Các công ty này đều hướng tới việc tạo ra một dữ liệu lớn và tin cậy về giá BĐS các loại, qua đó sẽ có ưu thế vượt trội so với các công ty đầu tư và dịch vụ BDS thông thường; tuy nhiên cho đến nay những công ty Công nghệ BĐS mà tôi biết đều chưa thành công (phần nhiều thất bại).

Tôi biết Homebase ngay từ lúc lập team 2019 thông qua người bạn đàn em tham gia. Người đàn em vốn là giảng viên Khoa CNTT của ĐHBK, nhưng chuyển qua làm môi giới và đầu tư BĐS khá thành công; có lẻ do có chuyên môn IT và kinh nghiệm BĐS nên được mời tham gia team. Khi đó bạn đến nhà tôi chơi và trao đổi mô hình này, tôi chưa thấy triển vọng của nó. Sau đó được biết bạn đã rời team, nhưng tôi không rỏ lý do.

Trở về mô hình Homebase, dựa trên kế hoạch kinh doanh cho thấy Homebase có những ưu thế trong 3 hoạt động Công ty tài chính tín dụng, Quỹ đầu tư tín thác và công ty dịch vụ BĐS, mà chỉ cần một hoạt động cũng có thể IPO trở thành công ty lớn đứng đầu trong lĩnh vực tín dụng, đầu tư và dịch vụ về BĐS, một ngành có doanh số lớn nhất VN.

Dưới đây là một số ưu thế của mô hình Homebase (theo tôi tìm hiểu)

1. CÔNG TY TÀI CHÍNH TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

Để lập một tổ chức tài chính cho vay (như NHTM , công ty tài chính) đòi hỏi nhiều thủ tục, quy mô đầu tư mới được Nhà nước cấp phép (rất khó); ngoài ra khi hoạt động còn chịu sự giám sát chặt chẽ của NH nhà nước trong các quy định về tín dụng.

Tuy nhiên với mô hình Fintech trong bất động sản, Homebase dể dàng thực hiện nghiệp vụ này mà không khổ cực xin giấp phép và không phải thực hiện theo các quy định của NHNN.

Homebase cho vay ở chỗ nào ?!

Hihi, danh nghĩa là Homebase cùng đầu tư với nhà đầu tư (xin viết tắt là Investor) có thể tới 80%. Nhưng nhà đầu tư có thể đóng tiền tiếp nhiều lần để chuyển 80% của Homebase thành của mình, tất nhiều số tiền đóng các  lần sau phải cộng thêm lãi suất cao hơn NH cho vay một chút (cái này rất quan trọng, sẽ phân tích sau).

Như vậy Homebase hoạt động không khác Tổ chức tín dụng, mà tài sản thế chấp thuộc loại tốt nhất, chính là nhà – đất mà Investor góp mua chung. Qua hoạt động này, Homebase không cần đầu tư để hưởng lợi chờ tăng giá, mà hưỡng lợi trên lãi suất với tài sản thế chấp an toàn.

Homebase phải bỏ 80% vốn đầu tư của mình chứ cho vay chỗ nào ?

Hihi, Không một tổ chức tài chính nào kể cả những quỹ đầu tư hàng đầu VN có đủ vốn tham gia 80% với investor, thì 30 tr usd góp vốn của Homebase như muốn bỏ biển. Có thể Homebase góp thêm 10% (Investor góp 20%) để đủ 30% và vay NHTM 70%, tất nhiên là dưới tên Homebase và thế chấp cho NH.

Investor dưới chuẩn là Investor không có đủ 30% vốn mua nhà đất, hoặc không chứng minh khả năng trả nợ, hoặc có thể đang có lịch sử tín dụng xấu không thề vay NHTM. Không sao, quan trọng là Investor bỏ vốn vào nhà đất và Homebase đứng tên thì quá good. 
Có thể Homebase không vay từng case đầu tư riêng lẻ, mà làm việc với NHTM một gói vay lớn, giải ngân theo từng hồ sơ nhà đất đầu tư...

Tóm lại, với hoạt động nửa tín dụng, nửa đầu tư kiểu này, Homebase hoạt động mảng tín dụng ngon ơ, mà không phải tốn nhiều sức lực, lại an toàn từ nhà đất nắm quyền sở hữu trong tay (cho đến lúc Investor trả góp hết khoản vốn góp).

Đồng sáng lập Homebase - Phillip An (trái) và JunYuan Tan. Ảnh: Homebase

2. CÔNG TY (QUỸ) ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN

Các Quỹ đầu tư tài chính cũng tương tự như Tín dụng. Muốn được cấp phép rất khó; ngoài ra khi thành lập thì việc huy động vốn không phải dể. Nhiều Quỹ đầu tư ở vN đã không thể gọi thêm vốn. Năm 2008, giải pháp của Ban chủ nhiệm Club Hiệp hội BĐS VN đề xuất lập Quỹ Tín thác BĐS, nhưng đến nay vẫn không ra nổi vì không huy động vốn được.

Với Mô hình này, Homebase hoạt động như một Quỹ tín thác BĐS mà không vất vả giấy phép, và cũng không lo huy động vốn vì đã có 20% vốn đầu tư của Investor, gộp các case đầu tư lại là một số tiền khổng lồ (phần còn lại có NHTM cho vay).

Với hoạt động tín dụng (1) và đầu tư tín thác BĐS (2), xem như Homebase là tổ chức tài chính trung gian trong lĩnh vực có thị trường vốn và doanh số lớn nhất VN, đó là Thị trường BĐS.

Có anh em sẽ hỏi “nhưng Homebase cũng có rủi ro khi tham gia vốn với Investor, và như vậy họ cũng rủi ro như mọi nhà đầu tư BĐS, để xứng đáng hưỡng lợi nhuận từ tham gia vốn” ??

Hihi, Homebase tham gia vào một case đầu tư nhà đất với Investor thì vốn ban đầu là 20% của Investor. Và Homebase sẽ có cơ chế thoát vốn tương tự cty Chúng khoán cho vay Margin. Nếu nhà đầu tư không đóng tiền tiếp để tăng sở hữu, giúp Homebase giảm nợ vay NH và hưởng lãi suất chênh lệch; thì sẽ có điều khoản thoát vốn khi Homebase thấy mức tăng giá nhà (và khai thác) không gánh nổi lãi suất; qua đó giúp cho khoảng đầu tư và vay của Homebase sẽ an toàn. 

Ngoài ra, theo dự kiến, khi Homebase đã đủ uy tín và luôn có một lượng lớn Investor muốn đầu tư; thì nhà đất đang đầu tư hiện tại với Investor cũ sẽ trở thành kênh thoát vốn chốt lời theo cách bán cho Investor mới. Qua đó, mặc nhiên Homebase trở thành một sàn BĐS khổng lồ, mà hàng hóa ở trong tay Homebase, chứ không chỉ là môi giới, nhưng vốn thì do Investor (20%) và NHTM tham gia. Sau đó, bên cạnh vốn NHTM, thì Home có thể phát triển thêm nguốn vốn của người cho vay theo mô hình công ty Fintech P2P để có thêm vốn dựa trên sản phẩm nhà đất và thị trường có sẵn.

3. CÔNG TY DỊCH VỤ THÔNG TIN VÀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Như đã nói ở phần đầu, một số công startuo công nghệ BĐS muốn tạo ra database lớn tin cậy về BĐS nhưng không dể và bị thất bại. Các NHTM quy mô lớn với hàng ngàn nhân viên, chi nhánh khắp nơi nhưng việc thu thập dữ liệu tin cậy về giá BĐS phục vụ cho vay, thế chấp cũng không dễ.

Ngay cả nếu có thông tin giao dịch BDS của các phòng công chứng cũng không khả tin vì giá giao dịch thường ghi giảm hơn thực tế.

Nhưng Homebase có thể tạo ra theo tiến trình mà không cần nguồn nhân lực lớn như các NHTM. Đó là hàng ngàn, hàng ngàn Investor chọn được căn nhà đất ưng ý (địa điểm, hiện trạng, giá cả) để đầu tư chung. Các dữ liệu này sẽ đưa vào hệ thống database của Homebase, và cung cấp có chọn lọc ngược lại cho các Investor muốn đầu tư nhưng chưa có căn nhà đất nào; và nếu Investor chốt căn do Homebase giới thiệu, thì lập tức nó trở thành dữ liệu xịn trong hệ thống. Tiến trình cứ phát triển đến một giai đoạn đủ lớn để trở thành database khổng lồ và tin cậy về giá (giao dịch thiệt).

Khi đó giá trị cốt lõi cho hoạt động tín dụng, đầu tư chung và sàn giao dịch nhà đất của Homebase chính là thông tin tin cậy và đầy đủ về thị trường nhà đất ở mức độ chi tiết hiện trạng cụ thể từng căn với giá giao dịch chính xác; và có thể thống kê đủ kiểu do dữ liệu được database hóa (dữ liệu có tổ chức). Khi đó Homebase sẽ làm trùm về thị trường BĐS Việt Nam. Đó là lý do Homebase được rót 30 triệu USD chỉ trong vòng gọi vốn thứ nhất, một số vốn rất lớn đối với các công ty Starup VN hiện nay.

MÔ HÌNH PROPTECH HOMEBASE LIỆU CÓ THÀNH CÔNG HAY KHÔNG ?!

Không chỉ các anh em đang ấp ủ những dạng kinh doanh BĐS dựa trên ứng dụng công nghệ rất quan tâm điều này để phát triển theo; mà nhiều anh em đầu tư – môi giới BĐS cũng quan tâm vì nếu mô hình này thành công thì rất nhiều anh em đầu tư – môi giới BĐS sẽ thành người ngoài cuộc, bỏ nghề, quay về bán cafe hoặc trồng rau kiếm sống. 

Mô hình này “có thể thành công” nếu thị trường BĐS Việt Nam có thể chuẩn hóa để Homebase sở hữu một database tin cậy cho các hoạt động của mình. Tuy nhiên thị trường BĐS xứ ta chưa thể và có thể không bao giờ chuẩn hóa do nhiều yếu tố.

1. Giá gốc đất thô (xem như giá nguyên liệu) của các nơi rất biến động theo cách chính sách của Chính Phủ và địa phương, từ đó ãnh hưỡng lớn đến giá nhà đất; và tình hình này còn diễn ra nhiều năm nữa.

2. Các sản phẩm sơ cấp từ dự án mở bán mới hấp dẫn thì Chủ đầu tư phối hợp với NHTM rất chặc chẻ đem lại nhiều lợi ích cho Investor, nên Homebase khó chen vào.

3. Các sản phẩm thứ cấp nhà đất các kiểu có động biến động rất lớn, mà các nhà đầu tư và supersale có vai trò quan trọng. Investor xuống tiền thường từ sự giới thiệu của môi giới là chủ yếu.

4. Các Investor dưới chuẩn, nhóm khách hàng chủ yếu của Homebase. 

Nếu thực sự là dưới chuẩn do nguồn thu nhập thiếu ổn định, thiếu khả thi trả góp NH thì cũng không đủ khả năng góp tiền tiếp, khiến Homebase không thể triển khai trọn vẹn vai trò trung gian tài chính, mà phải bán thoát vốn (thoát nợ NH).

Nếu là những nhà đầu tư có thực lực, nhưng vì thích mô hình đầu tư chung của Homebase, thì có thể họ sẽ nhận ra tự vay NH đầu tư sẽ êm hơn (dựa trên các điều khoản đầu tư chung so với tự vay NH).

Tóm lại mô hình Homebase có thể thành công với một giả định giá BĐS luôn tăng tốt hơn lãi vay NH để tạo ra lợi ích Win – Win cho Investor và Homebase. Tuy nhiên thực tế mọi thị trường BĐS, trong đó có VN sẽ có những chu kỳ suy giảm, có khi kéo dài vài năm, là giai đoạn lãi suất NH sẽ ăn vào vốn đầu tư nhà đất khi giá đi ngang (thậm chí có giảm). Lúc đó cũng là lúc thanh khoản thị trường rất thấp để Homebase (hoặc bất kỳ nhà đầu tư BĐS quy mô lớn nào) sẽ gặp khó khăn về gánh nặng lãi vay hoặc chi phí vốn. Rất nhiều Tập đoàn Tài chính và BĐS quy mô cực lớn đã bị thương đau khi thị trường đi vào giai đoạn này, trong đó có Qũy đầu tư BĐS của Vinacap đã mất trắng 200 tr usd.

CHỐT :

Các anh em hành nghề BĐS cứ yêm tâm làm ăn, anh em nào làm ăn có uy tín, bỏ sức nhà đất tốt cho Investor thì sẽ sống phẻ dài dài, không lo Homebase lấy hết thị phần. 

Bài viết đưa ra nhận định đánh giá cho start up HomeBase từ VnExpress

(Theo Hien Dinh)

Duc Le

Việt Nam gần đây xuất hiện Fintech, là một hình thức kêu gọi vốn nhỏ lẻ để đầu tư bất động sản. Ưu điểm của cách này là giúp cho người ít tiền vẫn có thể đầu tư BĐS, còn nhược điểm là ít tiền luôn đòi lãi cao. Thế thì làm cách nào để ít tiền vẫn thích đầu tư, thì phải đánh vào việc sở hữu, nó là một dạng "mua chung" nhưng ko phải là để bán kiếm lời mà để thâu tóm.

Ban đầu, Home Base góp gạo thổi cơm chung với người mua, và có ý định bán hết cho người mua, nếu người mua ko thích thì bán lại cho HBase. Hình thức này người mua đôi khi mong giá giảm để "thâu" lại với chi phí thấp hơn, do đó base cần data để biết được 1 bất động sản tiềm năng để mua chung. Và loại hình BĐS mà Homebase nghĩ tới là nhà có thể ở được ngay, nhà có giá trị sử dụng chứ ko phải là để đó chờ tăng giá.

Thanh Son

@Hien Dinh Em thấy nếu Homebase làm tập trung và làm tốt từng phân khúc sản phẩm/ khu vực thì sau một thời gian có thể đạt được 3 "mục tiêu" xa như anh nêu trong bài. Đương nhiên phải thêm vài vòng gọi vốn nữa đi cùng sự phát triển của họ. Tks bài phân tích của anh! (y)

Tran Dinh Tien

nghe mùi cục pho mai trong cái bẫy chuột 

Tham khảo thêm: Blockchain trong Bất động sản là gì ?