Blockchain: Định nghĩa và thực tiễn áp dụng trong Bất Động Sản

Tiếp nối chủ đề Blockchain Bất Động Sản của Mr.Trần Vũ đang được bàn tán sôi nổi trong thời gian gần đây, mình đã tham khảo một số trang web nước ngoài và dịch cũng như tổng hợp lại để mọi người có cái nhìn rõ hơn về loại hình công nghệ này. 

THAM KHẢO THÊM: BLOCKCHAIN TRONG BẤT ĐỘNG SẢN: BƯỚC TIẾN HAY CÚ LỪA

Blockchain đã trở thành một trong những từ thông dụng phổ biến nhất trong giới công nghệ và kinh doanh trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, chúng ta sẽ chỉ bàn luận về ứng dụng của Blockchain trong lĩnh vực BĐS.

1.    BLOCKCHAIN LÀ GÌ VÀ NÓ HOẠT ĐỘNG RA SAO?

Trước khi tìm hiểu cách ứng dụng Blockchain trong bất động sản, trước hết chúng ta phải hiểu nó là gì và cách thức hoạt động của nó. Về cơ bản, Blockchain là 1 chuỗi bản ghi dữ liệu/cơ sở dữ liệu được đóng dấu thời gian (time-stamped), được phân phối trên 1 mạng máy tính được gọi là "nodes“ . Blockchain cũng thường được coi như 1 sổ cái phân tán ( distributed ledger).

Mỗi khối (block) trong chuỗi (Blockchain) đại diện cho 1 giao dịch mua tài sản hoặc cập nhật hồ sơ trực tuyến. Trước khi 1 khối được them vào, giao dịch mà khối đó đại diện phải được xác minh. Điều này được thực hiện bằng cách phát giao dịch được yêu cầu đến mạng lưới các nodes, nơi những thuật toán sẽ xác nhận giao dịch. 1 khi được xác minh, chi tiết của các cuộc giao dịch được lưu trữ trong 1 khối, mà sau đó sẽ được thêm vào chuỗi sau khi nó được gán 1 mã nhận dạng duy nhất được gọi là “hash”.

Sự khác biệt chính giữa blockchain công khai và riêng tư (public and private Blockchain) là mức độ truy cập được cấp cho người tham gia. Trong khi các Blockchain công khai (public Blockchain) hoàn toàn phi tập trung, mở và cho phép bất kỳ ai tham gia bằng cách xác minh hoặc thêm dữ liệu vào Blockchain, thì các phiên bản riêng tư (private Blockchain) (còn được gọi là “blockchain được cấp phép” (permissioned blockchain) cấp các quyền và hạn chế cụ thể cho những người tham gia mạng lưới.

Theo đó, các blockchain riêng tư có bản chất là tập trung hơn vì chỉ một nhóm hạn chế người tham gia kiểm soát mạng và cơ sở dữ liệu. Trong bài viết này, chúng ta sẽ đề cập đến public Blockchain, vì nó có tác động trên quy mô lớn.

2.    LỢI ÍCH CỦA CÔNG NGHỆ BLOCKCHAIN

-    Tính bảo mật

Mọi nút trên mạng lưới xác minh giao dịch và khi được chấp thuận, khối sẽ được thêm vào chuỗi và trở nên hầu như không thể thay đổi do mật mã phức tạp. Trong 1 mạng lưới ngang hàng phi tập trung (decentralised peer-to-peer), mọi máy tính đều có bản sao Blockchain của riêng nó. Việc thông tin ở khắp mọi nơi khiến nó khó có thể thao túng. Hacker cần phải thao túng mọi bạn sao của chuỗi khối. Đây là tính "bất biến“ của công nghệ Blockchain.

Mặt khác, mạng Blockchain riêng (private blockchain) dễ bị tấn công và thao túng dữ liệu hơn. Với ít nodes hơn, các tác nhân xấu dễ xâm phạm tính toàn vẹn của mạng lưới hơn.

-    Tính minh bạch

Việc có các bản ghi giống nhau trải dài trên một mạng lưới rộng lớn để tất cả mọi người cùng xem là cốt lõi của tính minh bạch của Blockchain. Tất cả các giao dịch đều có thể xem được sau khi một khối được xác thực và thêm vào Blockchain. Công nghệ chuỗi khối được cho là minh bạch về mặt này.

Tuy nhiên, điều quan trọng là phải phân biệt giữa địa chỉ công khai (public adress) và danh tính riêng tư (private identity) của các bên tham gia giao dịch. Mặc dù các giao dịch và nắm giữ của mỗi địa chỉ công khai đều được công khai, thể hiện mức độ minh bạch chưa từng có trong lĩnh vực này, nhưng mức độ minh bạch chỉ dừng lại ở đó. Danh tính người dùng được che giấu đằng sau mật mã mạnh mẽ khiến việc liên kết các địa chỉ công khai với người dùng cá nhân trở nên đặc biệt khó đạt được.

Tương tự như quan điểm về bảo mật, số lượng người tham gia và quy mô mạng có mối quan hệ tỷ lệ nghịch với mức độ minh bạch có thể đạt được, tức là mạng nhỏ hơn / người tham gia bị hạn chế có nghĩa là mức độ minh bạch thấp hơn trong các Blockchain riêng tư (private blockchain).

-    Không niềm tin và không trung gian

Các tính năng bảo mật, phân quyền, quyền riêng tư và tính minh bạch đã chứng minh một mô hình không cần sự tin cậy để giao dịch an toàn là có thật. Thuật toán đồng thuận (consensus algorithm) được sử dụng bởi tất cả các bên trong hệ thống phân tán đảm bảo rằng một giao dịch sẽ chỉ được xác thực khi một số điều kiện nhất định như tính xác thực của các bên giao dịch và giá trị tiền tệ đã được thỏa mãn. 

Giao dịch trong một môi trường không bắt buộc phải có sự tin tưởng khiến những người trung gian  hoặc bên thứ ba, những người theo truyền thống đóng vai trò là một tổ chức đáng tin cậy để tạo điều kiện cho các giao dịch không liên quan. Đây là một thuộc tính quan trọng của blockchain công khai (public blockchain).

Trong trường hợp các blockchain riêng tư (private blockchain), tính toàn vẹn của mạng vẫn dựa vào độ tin cậy của các nodes được ủy quyền. Các bên bên ngoài phải tin cậy vào mạng riêng mà không có bất kỳ hình thức kiểm soát nào đối với quá trình xác minh.

-    Hợp đồng thông minh ( smart contract)

Một tính năng chính của công nghệ Blockchain, hợp đồng thông minh (smart contract) là các thuật toán được nhúng trong blockchain tự động thực thi khi các điều khoản nhất định được đáp ứng. Điều này loại bỏ khái niệm hợp đồng tranh chấp, một lượng lớn thủ tục giấy tờ và có thể cải thiện đáng kể hiệu quả.

3.    NHỮNG LẦM TƯỞNG VỀ CÔNG NGHỆ BLOCKCHAIN

Trong khi thảo luận về những lợi ích, chúng ta cũng nên nhận thức được những quan niệm sai lầm nhất định về những ưu điểm và hạn chế xung quanh công nghệ. Như đã đề cập, tính bất biến của blockchain là một chức năng về cách thức kiểm soát phân tán / tập trung của mạng. Ngay cả trong các ứng dụng có tính bảo mật cực cao, như trong trường hợp của các blockchain công khai, bảo mật tổng thể của hệ thống blockchain phụ thuộc vào các ứng dụng liền kề, những ứng dụng này có thể bị tấn công và vi phạm đôi khi. Blockchains cũng không đóng vai trò là “cỗ máy sự thật”. Mặc dù các blockchain có thể xác minh các giao dịch và dữ liệu, nhưng chúng không thể đánh giá liệu đầu vào bên ngoài là chính xác hay “trung thực”.

4.    HÌNH THỨC ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ BLOCKCHAIN TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Dựa vào vô số tiềm năng của công nghệ Blockchain cũng như 1 số hạn chế của loại hình đầu tư BĐS truyền thống, công nghệ này đã và đang được bàn tán sôi nổi trên group về tính ứng dụng của nó trong mô hình đầu tư vốn truyền thống này.

-    Các hạn chế của mô hình đầu tư BĐS truyền thống

Các giao dịch thường liên quan đến nhiều bên. Ngoài người mua và người bán, các bên liên quan thường bao gồm chính phủ, nhà môi giới, nhà tài chính, luật sư, người định giá, kế toán, người thuê, nhà điều hành, v.v. 

Chi phí giao dịch tương đối cao, đặc biệt là đối với các giao dịch liên quan đến người trung gian, tạo động lực mạnh mẽ cho việc cắt bỏ trung gian.

Các giao dịch thường bao gồm các mệnh đề điều kiện. Ví dụ: việc hoàn thành một thỏa thuận có thể phụ thuộc vào việc phê duyệt khoản vay hoặc xóa quyền sở hữu, một lĩnh vực mà hợp đồng thông minh có thể cải thiện hiệu quả, đặc biệt khi nó được liên kết với giao diện thanh toán tự động.

Ở một số khu vực pháp lý, không có gì lạ khi có các cơ sở dữ liệu bất động sản khác nhau giữa các cơ quan chính phủ và khu vực địa lý. Tùy thuộc vào mức độ hiệu quả của các khu vực pháp lý, hệ thống truyền thống có thể dễ bị thiếu chính xác về dữ liệu. Việc thẩm định có thể trở nên khó khăn, tốn thời gian và chi phí.

Mặc dù thông tin chi tiết về chuyển nhượng quyền sở hữu và cho thuê được nắm bắt ở đâu đó trong hệ thống truyền thống (với cơ quan thuế chẳng hạn), chúng có thể không phải lúc nào cũng dễ dàng truy cập được.

Đầu tư bất động sản thường yêu cầu vốn đầu tư đầu vào cao cũng như nhiều thủ tuc, tạo ra trở ngại cho một số nhà đầu tư nhỏ hoặc mong muốn mức thanh khoản cao hơn. 

Nêu lên những lợi ích của công nghệ blockchain so với bản chất vốn có của đầu tư bất động sản truyền thống như chúng ta vừa làm, có thể dễ dàng thấy làm thế nào có thể có các ứng dụng để giải quyết các khó khăn hiện tại. Những cải tiến về tính toàn vẹn của dữ liệu và khả năng truy cập, tính minh bạch, không trung gian, quy trình hợp lý hóa, v.v. kết hợp với nhau để hứa hẹn tiết kiệm chi phí và thời gian, thanh khoản tốt hơn và giảm độ phức tạp trong các giao dịch bất động sản.

5.    NHỮNG THÁCH THỨC CHO CÔNG NGHỆ BLOCKCHAIN BẤT ĐỘNG SẢN

Nhiều công ty đã bỏ nguồn lực để nghiên cứu và tìm hiểu các tác động của công nghệ Blockchain trong BĐS, tuy nhiên để nói Blockchain sẽ là công nghệ dẫn đầu cho 1 kỷ nguyên mới của đầu tư BĐS với tính bảo mật,minh bạch, hiệu quả cao với chi phí thấp thì theo mình vẫn là bức tranh 1 chiều. Một số rào cản đáng kể đang cản trở những lời hứa hẹn từ „cuộc cách mạng“ này.

-    Giới hạn quy mô

Các lợi ích cốt lõi của blockchain, bao gồm đảm bảo an ninh, tính bất biến và tính minh bạch đi kèm với cái giá phải trả là khả năng mở rộng. Trong tất cả các giao thức đồng thuận blockchain công khai, mọi node tham gia đầy đủ trong mạng phải xử lý mọi giao dịch.

Do đó, tốc độ và số lượng blockchains có thể được xử lý phụ thuộc vào các giới hạn của một node duy nhất. Khi nhiều nodes được thêm vào, các blockchains ít phản hồi hơn do các vấn đề về độ trễ. Cũng nên xem xét kỹ lưỡng về khả năng lưu trữ và truy xuất dữ liệu vì mọi nodes cần duy trì một bản sao của chuỗi khối (blockchain) đang phát triển.

Nếu các giao dịch bất động sản blockchain thực hiện một cách mạnh mẽ, thì cần phải có những đột phá công nghệ mới để ngăn mạng trở nên quá lộn xộn và chỉ khả thi đối với một số nodes có đủ khả năng cung cấp tài nguyên máy tính

-    Xung đột lợi ích 

Không phải tất cả các bên đều xem “lợi ích” của Blockchain bất động sản theo cách giống nhau.

Mặc dù sự minh bạch nghe có vẻ là tốt đối với nhiều người, nhưng việc thiếu nó có thể được coi là một lợi thế cạnh tranh đối với những người khác, chẳng hạn như việc lợi dụng chênh lệch giá. Cắt giảm các công ty môi giới để tiết kiệm phí dường như là mong muốn của các nhà đầu tư trên giấy tờ. Tuy nhiên, bất động sản vẫn đang và sẽ luôn là một ngành kinh doanh địa phương. Một số nhà đầu tư sẵn lòng trả phí và tìm đến các nhà môi giới không chỉ là người trung gian để giao dịch. 

-    Thiếu cơ sở hạ tầng pháp lý

BĐS và tài chính là các ngành được quản lý chặt chẽ về mặt pháp lý, vì thế cần có các quy định dành cho công nghệ Blockchain khi chúng được sử dụng trong những ngành này.

Mặc dù 1 số chính phủ đã tìm hiểu cách áp dụng công nghệ này cho các hệ thống đăng ký quyền sở hữu tài sản, nó là 1 tín hiệu đáng mừng, tuy nhiên cơ sở hạ tầng pháp lý hiện nay vẫn còn cách 1 khoảng rất xa với những yêu cầu pháp lý cần thiết.

Danh sách các tiềm ẩn rủi ro rất đa dạng, bao gồm các mối quan tâm về quyền riêng tư, pháp lý và tuân thủ an ninh mạng cũng như rủi ro rửa tiền

Token- 1 dạng  kĩ thuật số đại diện cho BĐS trên các Blockchain có thể đang được thổi phồng quá mức nhờ những hứa hẹn về việc cải thiện tính thanh khoản kém của BĐS. Sau khi tạo ra Token và giao dịch sơ cấp, cần có nền tảng giao dịch thứ cấp đủ quy mô để hiện thực hoá chúng cũng như 1 cơ quan quản lý chúng để tránh việc thao túng. Uỷ ban Ổn định Tài chính Mỹ ( Financial Stability Board)- 1 cơ quan quản lý và đưa ra các cảnh báo về hệ thống tài chính toàn cầu đã đưa ra 1 báo cáo vào đầu năm nay cảnh báo rằng thanh khoản mã hoá có thể chỉ là ảo tưởng, mơ mộng.

(Theo Lưu Trọng Hiếu lược dịch - Cộng đồng BẤT ĐỘNG SẢN)

Nguyen Van Toi

Cần phải có sự đồng ý, cho phép của chính phủ vào các ngành hoạt động, dù tháng 5-6 trước đó đã có nghị định ban hành tiền kĩ thuật số và công nghệ Blockchain vào ứng dụng nhưng chưa rõ ràng, vẫn còn ở giai đoạn sơ khai. Tuy nhiên nếu Blockchain được dùng vào cuộc sống thì nó qua ngon.
Tưởng tượng: bỏ phiếu bầu quốc hội: tất cả đều public công khai và k có quyền can thiệp bên ngoài, kaka, lúc ấy k biết tnao.
Bác Trọng cũng khỏi cần lo đốt lò nữa

Tran Vu

Bài viết hay của Hiếu
Vũ xin bổ sung thêm một ý ở đây mà rất rất nhiều người đọc hay hiểu nhầm: 

1/ Blockchain là một công nghệ xử lý và lưu trữ thông tin, về cốt lõi nó chỉ là công cụ Công Nghệ Thông tin
2/ Cryton currentcy (tiền số hay tiền ảo) là reward (phần thưởng) của việc tham gia vào việc xác thực trên Blockchain
3/ Các dạng biến tướng lừa đảo để huy động vốn cộng đồng (Crowfunding) thường quảng cáo mỹ miều về đồng coin (tiền số, tiền ảo) của họ mà k tập trung vào nền tảng công nghệ. Đây cũng là một key để quan sát rủi ro nếu muốn thủe đầu tư
4/ Tại VN nên xem việc mua BĐS BLC là đầu tư tài chính trên nền tảng công nghệ (Fintech) có đối ứng BĐS và lợi nhuận dựa trên tăng trưởng của BĐS đó

Ps: Vũ văn phong hơi kém nên giải thích hơi lủng củng nhé.

Doan Thai Vinh

Anh góp ý em một câu thôi: các cơ quan thuế và kiểm toán, các đơn vị chống tham nhũng và rửa tiền không thích điều này! 

Tran Thanh Quang

Chưa có nước nào dùng công nghệ này cho mua bán bds, và nhiều nước công nghệ phát triển xa Việt Nam ...