Nên mua bất động sản hay cổ phiếu bất động sản?

 

 

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Lucy Nguyen)

NÊN MUA BẤT ĐỘNG SẢN HAY CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN?

Nếu pháp luật nghiêm minh, thị trường chứng khoán minh bạch, chính phủ và môi trường kinh doanh trong sạch, Bất Động Sản khó có thể tăng giá khủng như bây giờ và cổ phiếu liên quan đến đất đai cũng không thể thăng thiên như hiện nay.

Ai bỏ qua cơ hội này thì sẽ bị tụt hậu rớt lại phía sau, mất đi cơ hội đổi đời mà 1000 năm mới xảy ra 1 lần.

------//-----

I- NÊN MUA BẤT ĐỘNG SẢN hay CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN hay ĐẦU TƯ SẢN XUẤT KINH DOANH trong 20-30 NĂM TỚI.

Xét về lâu dài thì mua đất hoặc mua cổ đất sẽ luôn mang lại lợi nhuận nhiều hơn đầu tư sản suất kinh doanh.

Vốn huy động ở Việt Nam là 10% lãi, còn vốn huy động tại Âu Mỹ chỉ vài % lãi.

Vậy nên nhà đầu tư VN không có lợi thế cạnh tranh trên thị trường tài chính thế giới. yếu ko nên ra gió, Lãi suất ngân hàng cao hơn % GDP thì sản suất kinh doanh cũng chỉ làm giầu cho ngân hàng, tiền lãi từ SXKD ko đủ bù lạm phát.

BĐS ở Tây thì đóng thuế sở hữu vài % / năm, thừa kế cho con cháu thì mất vài chục % : nhưng BĐS Việt Nam thì khác.

Tây, Tầu không mua đất VN được, đây chính là ưu thế đặc quyền của người việt: nên tận dụng.

Bọn giáo sư tiến sỹ và các chuyên gia kinh tế nào ca ngợi sản suất kinh doanh thì đều IQ thấp hết, vì nó ko hiểu về bản chất của kinh tế vĩ mô của Việt Nam.

Tuy nhiên các ông "Thầy Chứng Khoán" đang hô hào bà con bán đất để mua cổ phiếu BĐS chỉ nói lên: 1/2 sự thật: nếu ko có chuyện thao túng cổ phiếu, phát hành thêm, chuyển lợi nhuận, gửi chi phí, chia cổ tức bất bình đẳng giữa cổ đông thiểu số và cổ đông thường, cô đặc pha loãng cổ phiếu.. nếu chứng khoán VN được kiểm soát minh bạch như chứng khoán Mỹ, khi nào chứng khoán VN bỏ ATC, bỏ ATO, và cho phép giao dịch T0 thì cổ đất sẽ là phương án lợi nhuận và an toàn nhất.

Tuy nhiên VN khác với Mỹ, bọn tạo lập VN nó chó má quá nên mua đất sẽ an toàn hơn cổ đất, thà lãi 10 lần mà chắc ăn còn hơn lãi 100 lần nhưng rủi ro mất vốn . Vì ko ai biết bọn tạo lập nó nghĩ gì trong đầu.

Chơi chưng khoán ở VN không khác gì mang tiền đánh cược với anh Quyết còi xem sáng mai Anh Quyết bước chân trái ra cửa trước hay bước chân phải ra cửa trước.

Dự báo về BĐS thì có thể chính xác giống như Gia cát lượng dự báo thời tiết: chuẩn 100% : nói 7 ngày nữa có gió Đông thì đúng 7 ngày là có gió đông: không thể chệch. vì Khí tượng là bất biến.

Dự báo về cổ đất thì giống như Tư Mã Ý dự báo về hành động Tào Tháo: (Anh Quyết còi FLC, Bình gầy CEO hay Vượng Vin đều là những anh Tào Tháo): việc dự báo ngày mai Tào Tháo có phát lương cho quân lính hay không là tuỳ vào suy nghĩ trong đầu của tào tháo chứ ko phụ thuộc vào logic gì cả. Cổ đất cũng thế: Tăng Giảm là tuỳ thuộc vào ý định và hành động của các " Tạo Lập" - là các ông Tào Tháo: Nếu một ngày nào đó "Tạo Lập" muốn kiếm tiền bằng cách thao túng cổ phiếu, phát hành thêm, chuyển lợi nhuận, gửi chi phí, chia cổ tức bất bình đẳng giữa cổ đông thiểu số và cổ đông thường, cô đặc pha loãng cổ phiếu.. thì anh em chứng sỹ (các cổ đông đại chúng) sẽ chết mất xác giống như quân lính dưới quyền Tào Tháo. (chứ ko như dự báo về thị trường BĐS là một dạng dự báo thời tiết chỉ phụ thuộc vào các yếu tố khách quan mà con người có thể dự báo chính xác được)

nếu là thời bình thì sẽ không có Gia cát lượng và tư mã ý.

Tương lai 20 năm nữa cũng sẽ vẫn như vậy. Việt Nam sẽ vẫn ko thể như Mỹ mà vẫn sẽ như TQ cách đây 20-30 năm: là thời kỳ tăng trưởng liên tục của bđs và cổ đất.

Ai bỏ qua cơ hội này thì sẽ bị tụt hậu, bị bần cùng hoá, mất đi cơ hội đổi đời mà 1000 năm mới xảy ra 1 lần.

nếu các cụ để ý mức lợi nhuận trung bình của sxkd và mức tăng trung bình của bds qua các năm từ 1975 đến giờ, hoặc từ năm 1986 (là lúc mở cửa kinh tế đến giờ) thì sẽ thấy đất là nhất.

Em ko nói là sxkd ko có lãi, vẫn có lãi: nhưng nhiều rủi ro và ít lãi hơn bds. vậy nên việc gì phải chọn con đường khó khăn. cứ ôm đất là an toàn nhất, lãi nhất.

Em ko dựa trên quan điểm cá nhân mà tính theo mức trung bình của toàn bộ đất nước.

Xét 1 cách toàn diện nhất thì lợi nhuận trung bình của sxkd sẽ bằng với tỉ lệ tăng trưởng của GDP (khoảng 10%/ năm) (Tỉ lệ tăng trưởng GDP chính là mức lãi trung bình của các ngành sản xuất kinh doanh sau khi trừ các chi phí & thuế & lãi vay ngân hàng & trượt giá đồng tiền.

Có thằng sản xuất kinh doanh lãi cao , nhưng có thằng khác phá sản: vậy nên mức lãi trung bình của sxkd chỉ 10% thôi)

Còn Đất thì tăng nhanh hơn GDP bao nhiêu lần?

Vậy đầu cơ đất sẽ mang lại lợi nhuận hơn sản xuất kinh doanh.

Theo lý thuyết "đồng tiền thông minh" thì khi bơm tiền thì tiền sẽ chảy vào ngành nào mang lại lợi nhuận cao nhất và an toàn nhất.

Ở VN thì ở bất cứ quy mô kinh doanh nào thì cũng ko có ngành nào lợi nhuận cao bằng đất: trừ nghề làm quan chức.(vì BĐS Việt Nam thì khác với toàn bộ thế giới vì KHÔNG phải đóng thuế sở hữu cao, KHÔNG phải nộp thuế thừa kế cao: Do vậy chỉ cần có Đảng Cộng Sản lãnh đạo thì Đất sẽ mãi tăng giá)

Ai muốn giầu nhanh, chấp nhận rủi ro thì: mua cổ đất

Ai nhát gan, ko chấp nhận rủi ro, muốn an toàn 100% thì nghe theo em: mua bds.

-----//----

II- VÌ SAO BẤT ĐỘNG SẢN được coi là "TÀI SẢN AN TOÀN" còn "Cổ Phiếu BĐS" được coi là "TÀI SẢN RỦI RO":

Bản chất của Ông Chủ các công ty bất động sản là bán bất động sản hay bán Cổ Phiếu?

Trước đây đại gia BĐS số 1 của VN là Tăng Minh Phụng bị toi thì sau đó thị trường BĐS có toang ko? hay là giá nhà đất chỉ giảm trong 1 năm rồi vẫn tăng tiếp.

Tương lai các Cty BĐS của TQ và VN chắc chắn cũng sẽ trên bờ vực phá sản. (ở VN có Vin, Sun, FLC, DIG, CEO, DXG.. cũng giống như Evergrande & Dailian Wanda bên TQ)

Tuy nhiên việc phá sản của CĐT ko liên quan đến giá bds tăng hay giảm mà bởi vì 04 nguyên nhân sau:

  1.  Bản chất của các cty bds cũng giống như doanh ngiệp BOT đường bộ: đều dựa vào vốn của ngân hàng, nếu lỗ thì ngân hàng thiệt chứ ông chủ cty bds đã ăn đủ từ giai đoạn đầu tư rồi (nhờ ăn bớt phần xây dựng, kê chênh giá trị dự án...); nhóm lợi ích CĐT BĐS + Ngân Hàng luôn đi đôi với nhau để biến 1 dự án lởm thành 1 dự án khả thi, đẩy giá trị dự án lên cao quá mức trung bình để vay tối đa (VN cũng có nhiều đại gia bds sở hữu ngân hàng)
  2.  Tiền mặt mà ông chủ cty bds thu về ko phải từ bán bds dự án (vì lãi và gốc phải trả ngân hàng) mà chủ yếu thu được từ bán cổ phiếu cho người dân; càng có nhiều dự án, bong bóng nợ càng lớn thì công ty bds đó lại càng "hấp dẫn" trên thị trường chứng khoán (vì danh mục đầu tư nhiều, tài sản lớn, doanh thu kỳ vọng cao ...) Vì thế kể cả trong trương hợp cty bds phá sản, cổ phiếu giá trị như trà đá thì ông chủ cũng kiếm bộn tiền rồi.
  3.  trước đây chính sách lỏng lẻo nên đất dự án được cấp với giá rẻ (với cơ chế xin cho) nên chủ đầu tư mua 2 đồng, xây dựng 2 đồng nhưng bán 10 đồng thì lãi quá khủng, nhưng sau này TQ và sắp tới là VN áp dụng chính sách đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư nên ưu thế đất rẻ ko còn nữa, dự án xây xong thì lại phải cạnh tranh với đất phân lô đấu giá của nhà nước nên nếu bán gía cao thì ko ai mua, ế hàng nên phá sản
  4.  vì nhiều lý do chính trị (và được cơ chế ưu đãi vay vốn của ngân hành) nên một số dự án của các ông lớn TQ như Evergrande, Dailian Wanda buộc phải xây ở các vùng đồng không mông quạnh, tạo nên các thành phố ma: không ai về ở, ko có khách mua: đây chính là quả bom nợ lớn nhất mà ngân hàng phải gánh .

(vì làm sao cạnh tranh được với các bds ở vị trí gần trung tâm do nhà nước thu hồi GPMB rồi đấu giá lựa chọn nhà đầu tư phát triển dự án)

=>Chính vì 4 lý do ấy nên các cty bds mới chết.

Còn BĐS tăng giá hay giảm giá thì ngoài yếu tố thị trường chính trị thì còn phụ thuộc 2 yếu tố của bản thân BĐS đó là :

1- Loại hình BẤT ĐỘNG SẢN

2- Vị trí BẤT ĐỘNG SẢN

(chứ không thể nói rằng các cty BĐS phá sản thì thị trường BĐS sẽ vỡ: ví dụ như vụ Tăng Minh Phụng phá sản bị tử hình: nhưng sau đó nhà đất ở VN vẫn tăng khủng gấp mấy lần)

Vin sẽ chết sau khi triển khai các đại dự án là Hạ Long Xanh , Cần Giờ, Cam Lâm và Chu Lai (toàn các dự án 3000-5000 ha) (giống như Evergrande và Dailian Wanda chết sau khi xây xong 1 loạt thành phố ma ở các vùng hoang mạc không người.

Đứt thanh khoản , dòng tiền bị cắt đột ngột sẽ tạo nên hiệu ứng domino làm người khủng lồ gục ngã.

Tuy nhiên người khổng lồ chết sẽ là cơ hội để các mầm xanh BĐS lớn dần lên. Sẽ có các doanh nghiệp BĐS mới được thành lập.

Vì bản chất "Đểu Cáng" của các người khổng lồ BĐS là mô hình kim tự tháp tài chính để hút vốn bằng quá trình thực hiện thêm nhiều dự án ; và ông chủ của cty BĐS thu lợi từ tiền bán "giấy" tức là bán cổ phiếu thu tiền mặt: đây chính là những con đỉa khổng lồ đang hút máu nền kinh tế:

Công ty BDS có thể chết, ông chủ có thể bị truy tố nhưng giá BĐS tăng hay giảm còn tuỳ theo luật Cung - Cầu và nhu cầu đảm bảo tài sản bằng đất để tránh lạm phát của con người.

Tăng Minh Phụng cũng đã bị xử, công ty bds số 1 của VN thời đó của TMP cũng đã phá sản vì vỡ nợ, nhưng sau đó bds VN lại tăng lên nhiều lần vì nhu cầu của nhân dân cần có nhà đẹp, phòng rộng, chứ ko thể chui rúc cả nhà mấy người trong diện tích vài chục mét vuông được. Tiền in thêm được còn đất không đẻ được nên vì thế đất mới tăng.

99% đại gia ở VN đều là các tù nhân dự bị, nếu ko lách luật thì đã ko trở thành đại gia. Ranh giới giữa tỷ phú và tù nhân ở VN rất mong manh, nếu 1 ngày nào đó đại gia vì 1 lý do nào đó bị truy tố, dự án bị thu hồi thì cổ phiếu chỉ còn là tờ giấy.

Không nên đánh đồng việc phá sản của doanh nghiệp bds và sự giảm giá của bds các cụ ạ: vì Đất được coi là "tài sản an toàn" còn "Cổ Đất" được coi là "tài sản rủi ro"

-----//----

 

III- VÌ SAO BĐS Việt Nam VẪN SẼ TIẾP TỤC TĂNG Trong 20-30 NĂM TỚI

 

Vấn đề này đã được em chia sẻ trong rất nhiều bài viết: gửi các bác mục lục và link để tham khảo:

Bài 1:

VÌ SAO VIỆT NAM VÀ TRUNG QUỐC KHÔNG SỢ KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH ?

Bài 2:

TẠI SAO VN CHƯA ĐÁNH THUẾ BĐS CAO NHƯ TÂY? Giá BĐS ở Việt Nam có THỰC SỰ CAO hay KHÔNG?

Bài 3:

LÃI SUẤT TĂNG ĐẾN MỨC NÀO THÌ MỚI LÀM BĐS ĐÓNG BĂNG VÀ GIẢM GIÁ

Bài 4:

GIÁ BĐS so với THU NHẬP ở VN còn TĂNG đến bao giờ?

Bài 5:

LẠM PHÁT CAO, BẤT ĐỘNG SẢN SẼ TĂNG GIÁ hay GIẢM GIÁ?

Bài 6:

Dự báo thị trường BĐS việt nam - Bài học từ thị trường BĐS Trung Quốc

Bài 7:

CHU KỲ của BẤT ĐỘNG SẢN gồm mấy GIAI ĐOẠN , Giờ ĐANG Ở GIAI ĐOẠN NÀO

Bài 8:

NGƯỠNG AN TOÀN CỦA ĐẦU TƯ BĐS : DỰ BÁO VÙNG ĐỈNH VÀ ĐÁY DỰA VÀO PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

 

Bài 9:

GIÁ ĐẤT ở QUÊ ở TỈNH TĂNG KHỦNG: NGƯỜI NÔNG DÂN NÊN LÀM GÌ:

 

Bài 10:

VIỆT NAM LIỆU CÓ GIỐNG UCRAINA?

Dự báo KỊCH BẢN CHIẾN TRANH TRƯỜNG SA với TQ. BẤT ĐỘNG SẢN VN SẼ BỊ ẢNH HƯỞNG NHƯ THẾ NÀO?

 

Bài 11:

KHỦNG HOẢNG KINH TẾ ĐÃ ĐẾN RỒI: CHÚNG TA NÊN LÀM GÌ

 

Bài 12 :

Tương lai đất thành phố lớn và nông thôn Việt Nam! đâu sẽ tăng giá nhanh và bền vững hơn?

 

Bài 13:

BĐS tăng giá là thể hiện Sự thành công của chính quyền và là hạnh phúc của 80% nhân dân Việt Nam.

 

Bài 14:

Bất động sản tăng giá chính là tạo nên Nguồn Lực và Động Lực để phát triển đất nước.

Bài 15:

Năm 2022 NÊN MUA BĐS ở ĐÂU?

 

***

(Theo Lucy Nguyen)

 

Tham khảo thêm các bài viết khác:

 

Có nên đầu tư bất động sản khu công nghiệp ?!

CÓ NÊN ĐẦU TƯ VÀO ĐẤT ODT ?!

Thực hư về việc mua đất gần sân bay có nên hay không?

Có nên đầu tư bất động sản tỉnh lẻ

Có nên đầu tư bất động sản Khánh Hoà ? Giá nhà đất Khánh Hòa 2022 sẽ ra sao ?

Có nên đầu tư mua ở vào căn hộ Officetel ?!

Kinh nghiệm mua bán đất đai: Giá như tôi biết điều này trước khi mua

7 BẪY CÂU CHỮ TRONG HĐMB NHÀ ĐẤT

 

 

 

 

Khuyến cáo:

  • Bài viết không phải lời khuyên tư vấn tài chính - đầu tư chính xác 100%. Bài viết cố gắng mang đến nhiều thông tin đa chiều nhất có thể từ quý độc giả. Quý Anh/Chị trước khi đầu tư xin cân nhắc thật kỹ.
  • Chúng tôi không chịu trách nhiệm trước mọi tình huống không mong muốn liên quan đến bài viết (nếu có).

Mọi bài viết - ý kiến đóng góp chân thành xin gửi về cho chúng tôi qua Email: chodat.com.vn0@gmail.com

Xin cảm ơn quý Anh/Chị độc giả.

 

 

 

Liên hệ

0901231679

chodat.com.vn0@gmail.com

Park 1, Vinhomes Central Park, 208 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh.

Anh/Chị cần tư vấn? Chỉ cần để lại câu hỏi cho chúng tôi !

Để nhận thông tin tư vấn chi tiết qua điện thoại hoặc email, vui lòng điền vào thông tin dưới đây, chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay !

Tư vấn Đầu tư BĐS
0901231679