Bài học từ Trung Quốc cho thị trường bất động sản Việt Nam

BĐS Trung Quốc và BĐS Việt Nam.....cùng suy , cùng xử !!

Nguồn: Tiến Sĩ Đinh Thế Hiển

Bài viết hay về tình hình BĐS Trung Quốc của VietNambiz, các nhận định trong bài viết khá rỏ về tình hình BĐS Trung quốc; chỉ có một điểm nhận định "…bong bóng BDS Trung quốc tương đồng với khủng hoảng nhà đất Mỹ…" là không đúng về bản chất; dù cả hai đều là cho vay mua BĐS dưới chuẩn với quy mô lớn và có sự tham gia từ nguồn vốn quốc tế rất lớn. Tại TQ là đầu cơ trái phiếu lãi suất cao; còn ở Mỹ là đầu chứng khoán phái sinh nhiều lần từ các bảo đảm BĐS.

Tuy khủng hoảng BĐS Mỹ lớn hơn về quy mô và tầm tác hại (lan ra toàn cầu), nhưng việc xử lý nó theo hướng phát triển kinh tế có thuận lợi hơn, dù nó làm các tổ chức tài chính và cá nhân mất tiền nhiều. Đó là do BĐS Mỹ không xây dựng ồ ạt, quá nhiều vượt nhu cầu; mà chỉ do phái sinh tài chính BĐS. Do vậy sau một thời gian, kinh kinh tế phục hồi thì giá nhà đất lại tăng lại do cung không vượt cầu; hầu như nhiều khu vực ở Mỹ, các nhà đất tăng giá hơn lúc suy giảm, đem lại cho nhà đầu tư lãi lớn.

Còn BĐS Trung quốc với những đô thị xây dựng hàng loạt chung cư không dân cư sinh sống, vì các nơi đó không thể tạo việc làm để có nhu cầu sinh sống kinh doanh; và quan trọng hơn bài toán phát triển BĐS của TQ không gắn với phát triển kinh tế địa phương theo kiểu "đất lành chim đậu; nhiều nơi là đầu cơ trục lợi nhóm lợi ích.

Tại TQ, đó là BĐS đầu cơ, mà địa phương nào tăng giá thì nhóm quan lớn và cty thân hữu nơi đó (và cấp trên TW) hưỡng lợi cực lớn; do vậy kế sách phát triển hạ tầng địa phương luôn hướng tới tạo cơ hội cho BĐS tăng giá. Sự tăng giá đó khi đủ lớn (như TQ và VN hiện nay) thì trở thành độc hại cầm tù kinh tế địa phương, suy giảm việc làm, suy giảm SXKD bền vững. Góc độ này có điểm tương đồng với BĐS VN hiện nay.

Một số nhận định của chuyên gia trong bài viết đã thể hiện khá rõ:

1. "..Phương Tây có lúc còn phải thấy ghen tị vì năng lực phi thường của các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc”. Nhưng những chính sách trên đã che khuất đi rắc rối quan trọng: Trung Quốc dần hết cách để đầu tư hiệu quả vào cầu, đường và các cơ sở hạ tầng khác."

Bàn thêm : Bài toán phát triển hạ tầng được xem là quyết sách phát triển kinh tế; tuy nhiên TQ và VN, nhiều khi các Quan sẽ nghiêng về làm hạ tầng nào làm trước trước giúp BDS lên, chứ không ưu tiên cho vận chuyển hàng hóa. Kết cục, hạ tằng làm nhiều, nhưng lợi ích gia tăng kinh tế không tương xứng với chi phí cầu đường mà doanh nghiệp và dân gánh; còn tăng giá đất thì doanh nghiệp & cá nhân nhóm lợi ích ôm phần lớn, dần dần gia tăng gánh nặng

2. “..Một điểm nhấn khác là hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai phổ biến tại Trung Quốc. Vấn đề là thay vì sử dụng số tiền đó để hoàn thiện nhà ở thì doanh nghiệp lại mua thêm đất.”

Bàn thêm : Đây cùng là tình cảnh của nhiều trung đại gia và công ty BĐS Việt Nam hiện nay. Ban đầu họ thu lời cực lớn từ mua đất lớn triển khai dự án; thị trường tăng nóng từ đầu cơ; ai có đất lớn là thắng lớn. Do vậy họ tìm mọi cách vay NH (và phát hành trái phiếu) để mua càng nhiều đất càng tốt. Họ không tin đất sẽ xuống, và không tính sẽ đến ngày “không ai dám mua vì thấy giá cao quá”; mất thanh khoản xuất hiện, không bán được hàng thu tiền,  trong khi trả nợ và lãi thì tới đều đều; NHTM rốt cuộc cũng không thể cho vay thêm do Nhà nước quản lý chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng; thế rồi phải xuất hiện cơn đổ vở của doanh nghiệp và trung đại gia BĐS ; càng lúc cáng gia tăng. Hiện nay vay nóng 3%/tháng để tạm cứu net đang diễn ra, mà phải có đất thế chấp….Bóng ma 2011 – 2013 đã xuất lộ rỏ rệt. Nhà nước không thể và không dám tung tiền lớn cứu BĐS; và mọi cách thức cố tình chống đở để hy vọng chuyển nợ của các cty lớn BDS qua người dân (gà) là rất khó, mà nếu “cố quá” sẽ “quá cố”….

XU HƯỚNG TỚI :

TQ đã có kế hoạch dài hạn để phá vở sự cầm tù kinh tế từ tăng nóng BĐS ở chiều rộng, và giá tăng quá mức từ đầu cơ làm suy hại phát triển kinh tế lành mạnh (SXKD phát triển, việc làm tăng và dân tăng thu nhập, dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng hợp lý); mà muốn vậy, phải cắt bỏ lợi ích quan địa phương với cty sân sau BDS. Xem ra việc xử lý “tăng trưởng nóng BDS phải kết hợp xử lý về quản lý”

Câu hỏi quan trọng với giới BDS xứ ta “Nhà nước có ra chính sách giải cứu thị trường BDS như năm 2013 đã từng làm ?”  Câu trả lời là có và không (!!!).

* Có, là các chính sách tới sẽ giúp thị trường BDS hạ cánh mền;

* còn không là “không giúp thị trường BDS phục hồi lại như tình trạng 2020 – 2021, cứ mua đất ngồi ôm chờ tăng giá thu lời lớn”; giai đoạn sắp tới sẽ chứng kiến những cuộc chuyền lửa (bomb) từ người này sang người khác, sẽ có khá nhiều trung đai gia và cty BDS mất tiền nhiều, suy sụp vì không quyết luyệt cắt lổ, cấu trúc lại tài chính…

(Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển)

Tham khảo thêm: 18 YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BĐS