TOP 18 YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Để nhận định chính xác “Giá trị Bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung - cầu trên thị trường được xem là then chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,...sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất Động Sản.

Dưới đây là 18 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất Động Sản được đúc rút qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành Bất Động Sản.

1 - Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản

1.1 - Yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.

Thứ nhất - Vị trí của bất động sản: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS.

· Vị trí tương đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.

· Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

Mảnh đất có cả 2 vị trí tương - tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị bất động sản được định giá rất cao.

Thứ hai - Kích thước, diện tích mảnh đất: Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.

Thứ ba - Địa hình của BĐS: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại ở những vùng cao, không bị ảnh hưởng bởi thủy triều giá của BĐS sẽ cao hơn.

Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

Thứ tư - Tình trạng môi trường: Môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

Thứ năm - Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu...) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.

1.2 - Yếu tố kinh tế

Thứ nhất - Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS.

Thứ hai - Sự kiện kinh tế: Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,...

Thứ ba - Thị trường kinh tế: Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp...cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều.

1.3 - Yếu tố thị trường

Thứ nhất - Tính hữu dụng của BĐS: Giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào.

Thứ hai - Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: Nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại.

1.4 - Yếu tố pháp lý

Thứ nhất - Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán

Thứ hai - Quy định về xây dựng gắn với BĐS: Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,...).

2 - Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động sản

2.1 - Yếu tố chính trị pháp lý

Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

Thứ nhất - Các chính sách có tác động gián tiếp: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng nhanh.

Thứ hai - Các chính sách tác động trực tiếp

•  Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
•  Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
•  Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...
•  Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
•  Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

2.2 - Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Thứ nhất - Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực: Khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.

Thứ hai - Hiện trạng vùng lân cận: Các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc...

Thứ ba - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.

Thứ tư - Hệ thống, chính sách tiền tệ: Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

Điều này đang xảy ra khi tình trạng dịch bệnh tăng cao và nhà nước tiếp tục bơm tiền vào thị trường bằng các gói chính sách hỗ trợ và giảm lãi suất cho vay với mục tiêu cứu thị trường. Và điều gì đến cũng phải đến, sau khi khống chế được dịch bệnh thì giá BĐS chắc chắn tăng cao nói riêng và giá cả các tài sản, mặt hàng khác tăng cao là tất yếu.

Thứ năm - tỷ lệ thuế và mức thuế suất: khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường BĐS tăng lên.

Thứ sáu - người tham gia thị trường BĐS: thị trường BĐS sẽ có những nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn với những chiến lược khác nhau. Đầu tư ngắn hạn hay dài hạn sẽ ảnh hưởng tới giá trị BĐS của toàn khu vực.

Nơi đâu có ông lớn (tập đoàn lớn) đầu tư thì thị trường sẽ rất sôi nổi

2.3 - Yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội tại khu vực cũng có ảnh hưởng, tác động đến giá trị BĐS.

Thứ nhất - mật độ dân số: tại khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do lượng cầu tăng đột biến.

Dân số cơ học được tính theo tỷ lệ tổng số dân chuyển đến chia cho số chuyển đi.

Thứ hai - yếu tố khác: chất lượng y tế - giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán người dân trong vùng cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.

Ở những nơi phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng thì chất lượng y tế, bệnh viện rất được chú trọng, và đây là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định có đến BĐS này hay không.

Theo bạn có những yếu tố nào nữa không?

(Theo Hồng Trinh) 

Có thể bạn cần biết: Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021