KINH TẾ VĨ MÔ ẢNH HƯỞNG TỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO ?!

• Cách vận hành của nền kinh tế, chu kì của nền kinh tế và ảnh hưởng trực tiếp tới chu kỳ BĐS như thế nào ?
• Tại sao BĐS lại có chu kì 10 năm mà chúng ta hay nói đến ?

Chắc hẳn với những nhà đầu tư chuyên nghiệp vấn đề này ai cũng đã rõ, nhưng có lẽ ở vị trí của một số bạn mới vào nghề thì thường chưa dành thời gian để tìm hiểu nên mình cũng xin phép được lướt qua một chút như sau:

Sự tăng trưởng năng suất là do sáng tạo hoặc làm việc chăm chỉ. Tức là tất cả chúng ta cùng làm việc, sản suất, nuôi trồng, xây dựng, đưa công nghệ để tăng hiệu suất làm việc…tạo nên sự tăng trưởng kinh tế ổn định bền vững.  
Nhưng có một cách tăng trưởng kinh tế khác nữa lại phụ thuộc vào TÍN DỤNG và cũng là nguyên nhân của các chu kì bao gồm chu kì nhỏ giao động khoảng 5-10 năm và chu kì lớn là 70-100 năm. 

Vay mượn đơn giản chỉ là cách kích thích tiêu dùng để mua một thứ nằm ngoài khả năng chi trả. Bạn cần phải chi tiêu số tiền nhiều hơn bạn kiếm được. Để thực hiện được điều này về cơ bản là bạn đã mượn tiền tương lai của chính bạn. Điều này đồng nghĩa bạn phải chi tiêu ít hơn trong tương lai khi thực hiện trả nợ đó là một chu kì. Về cơ bản bất cứ khi nào bạn đi vay là đã tạo ra một chu kì. Điều này đúng với cả cá nhân và nền kinh tế. Chính vì vậy khái niệm của tín dụng rất khác so với khái niệm về tiền.

Những tín dụng sẽ tạo ra chu kì. Nếu có giai đoạn đi lên thì sẽ có giai đoạn đi xuống sẽ dẫn chúng ta vào chu kì nợ ngắn hạn. Trong giai đoạn đầu của chu kì nợ ngắn hạn các hoạt động các hoạt động kinh tế sẽ tăng lên nên chúng ta sẽ thấy được sự tăng trưởng của mọi ngành nghề.

Chi tiêu tăng sẽ làm giá cả hàng hoá tăng theo vì sự gia tăng này được tạo nên bởi tín dụng nên nó kích thích chi tiêu rất nhanh. Và khi nhu cầu tiêu dùng tăng cao nhanh hơn năng suất sản suất hàng hoá thì giá cả sẽ tăng và chúng ta đối mặt với lạm phát.

Ngân hàng trung ương sẽ tăng lãi suất gửi tiết kiệm. Sẽ có ít người có khả năng đi vay tiền hơn vì chi phí của các khoản nợ hiện tại sẽ tăng lên. Họ sẽ còn ít tiền hơn để tiêu sài nên chi tiêu chậm lại. Và vì chi tiêu của một người là thu nhập của người khác nên thu nhập của họ cũng bị giảm theo. Cứ tiếp tục vậy mọi người chi tiêu ít hơn thì giá cả của hàng hoá sẽ giảm và khi giảm trầm trọng thì nền kinh tế sẽ rơi vào Giảm Phát. 
Khi hoạt động kinh tế giảm sút thì nền kinh tế sẽ rơi vào suy thoái, nếu sự suy thoái trở nên quá nghiêm trọng và giảm phát không còn là vấn đề nữa thì ngân hàng trung ương sẽ hạ lãi suất xuống  để mọi thứ tăng trở lại. Khi lãi suất thấp thì mọi thứ trở nên dễ dàng hơn, số lượng người đi vay sẽ tăng lên và chi tiêu cũng tăng lên theo. 
Cứ thế các chu kì sẽ diễn ra từ 5-10 năm và lặp đi lặp lại trong nhiều thập kỉ 

Đáng chú ý là đáy và đỉnh của mỗi chu kì sẽ kết thúc với sự tăng trưởng mạnh hơn cùng với nhiều nợ hơn chu kì trước. Tại vì con người luôn có su hướng đi vay và chi tiêu nhiều hơn thay vì trả nợ đó là bản chất tự nhiên.

Chính vì vậy trong thời gian dài khoản nợ sẽ tăng nhanh hơn thu nhập và sẽ tạo ra chu kì nợ dài hạn. Mặc dù mọi người trở nên mắc nợ nhiều hơn nhưng ngân hàng cho vay vẫn muốn cho vay nhiều hơn. Tại vì mọi người vẫn đang nghi mọi thứ đang diễn ra tốt đẹp, người ta chỉ tập chung vào những gì đang sảy ra gần đây. Tất cả tăng,thu nhập tăng, giá cả hàng hoá tăng, thị trường chứng khoán tăng. Mọi thứ toàn màu xanh , trong giai đoạn này rất dễ đi vay tiền để đi mua hàng hoá, dịch vụ và tài sản tài chính. Khi có nhiều người cùng làm việc này nó sẽ hình thành bong bóng. 

Đỉnh điểm của chu kì nợ dài hạn, các khoản nợ xấu đã quá lớn, trong quá trình này mọi người cắt giảm chi tiêu. Thu nhập giảm tín dụng biến mất giá trị tài sản hạ thấp, ngân hàng làm ăn khó khăn. Thị trường chứng khoán sụp đổ, thị trường bất động sản đóng băng, các tài sản thế chấp mất giá và ngân hàng phải phát mại những BĐS đó bằng giá rẻ…
Đây là đáy của một chu kì lớn và nó tồi tệ hơn đáy của chu kì nhỏ rất nhiều vì tín dụng lãi suất đã về 0. Sẽ không thể hạ tiếp lãi suất để kích cầu tiêu dùng đẩy kinh tế tăng trưởng trở lại được nữa và buộc chính phủ phải đưa ra những giải pháp tiếp theo nhưng giải pháp nào cũng có những nguy cơ của nó.

- Chính phủ, doanh nghiệp cùng giảm chi tiêu
- Các khoản nợ được cắt bớt thông qua vỡ nợ hoặc tái cơ cấu.
- Chia bớt tài sản từ người giàu sang người nghèo như đánh thuế xe, thuế thu nhập của người giàu cao…
- Ngân hàng nhà nước in thêm tiền, phát hành trái phiếu chính phủ để huy động tiền của người giàu, vay vốn nước ngoài dùng hỗ trợ cho việc đầu tư tăng trưởng kinh tế…

Vậy là mình đã lướt qua ngắn gọn nhất để chúng ta hiểu về nền kinh tế được vận hành ra sao rồi. Và chu kì của BĐS cũng bắt đầu từ đó chỉ là sự ảnh hưởng của chu kì kinh tế mang đến sớm hay muộn hoặc nặng hay nhẹ đối với BĐS mà thôi. 
Dựa vào những dấu hiệu như thiên tai địch hoạ, kinh tế chính trị, chiến tranh thương mại của các cường quốc ảnh hưởng tới chuỗi cung ứng hàng hoá toàn cầu, các con số thống kê từ thị trường chứng khoán, các khoản nợ xấu ngân hàng, các khoản thuế và các phiên phát hành trái phiếu…. để chúng ta dự đoán được tình hình của thị trường BĐS sắp tới sẽ như nào. 
Và sau đây Mình sẽ đi vào mục dành cho nhóm người ĐẦU TƯ BĐS, Sau là các SÀN và cuối cùng là SALE. 

NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Chắc hẳn câu hỏi quan trọng nhất luôn là “ BĐS sẽ tăng hay giảm trong thời gian tới ? ‘’ Câu hỏi này luôn mang theo những câu trả lời gây rất nhiều tranh cãi vậy nên chúng ta cần có tầm nhì vĩ mô hơn để đưa ra nhận định. 

Mỗi ngày chúng ta cũng đều tiếp cận được những thông tin được viết ra từ những bài báo dự đoán về thị trường BDS hoặc là nơi này đang sốt nơi kia đang hót. khi tiền mất giá, cổ phiếu khủng hoảng,giá vàng nhảy múa, bitcoin không có giá trị,  kinh tế suy thoái các quốc gia thi nhau in tiền, hạ lãi suất thì ôm tiền cũng không phải lựa chọn tốt và chỉ có mua BĐS là tốt nhất… Một chiều hướng ngược lại khác thì nói BĐS sẽ trượt giá. Vậy biết đầu tư vào đâu ? và chẳng phải giữ tiền cũng không được luôn sao ? 

BĐS phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế, xã hội chính trị, thiên tai… quyết định đến giá cả của sản phẩm hoặc ảnh hưởng tới su hướng hay điều kiện của người mua đặt ra. 

- Vào thời điểm 2008-2009 là khủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu bắt nguồn thư những khoản nợ làm tê liệt thanh khoản. Những cơn sóng phá sản của các ngân hàng. Những BĐS được thế chấp được các ngân hàng mang đi phát mại, BĐS bán tháo ồ ạt khiến thị trường BĐS lao dốc. Việt Nam cũng ngấm đòn suy thoái khủng hoảng tương tự và BĐS lúc này đang ở đáy sâu. 
Khi đó chính phủ đưa ra giải pháp là gói kích cầu 8 tỷ USD , cụ thể là khoảng tháng 2 tới tháng 10 năm 2009 đã thúc đẩy toàn bộ thị trường tăng trưởng trở lại. Chứng khoán tăng trước và đất nền tăng sau, hàng hoá đồng loạt tăng nhưng hệ quả là lạm phát kéo dài suốt nững năm tiếp đó.

Nợ xấu, nợ dứi chuẩn trong hệ thống ngân hàng kéo dài. Thuế của người thu nhập cao trong xh đẩy lên, trái phiếu chính phủ bán ra cũng ít được mua hơn… Nó như một nút thắt làm tắc nghẽn không cho dòng tiền được đưa ra để đầu tư vào những dự án hiệu quả nữa. Và dần các giải pháp có tác dụng hơn để đưa nền kinh tế tăng trưởng trờ lại .  Đó cũng là câu trả lời cho việc Giải pháp cữu vãn nên kinh tế nào đưa ra cũng có hai mặt của nó và chính phủ phải phối hợp đồng đều giữa tất cả các giải pháp ấy để có một sự tái thiết thành công. 

- Vậy bối cảnh 2022 như nào ?

Khác hoàn toàn với thời điểm 2008 là BĐS khi đó đang ở đáy. Còn bây giờ trước đại dịch toàn cầu gây ảnh hưởng khác hoàn toàn. BĐS đã chạm đáy đâu, rõ ràng giá vẫn giữ cao trong 10 năm qua mà.

 Gói bơm tiền kích cầu nền kinh tế hoàn toàn không phù hợp với BĐS mà chỉ dành cho doanh nghiệp sản suất và người khó khăn.
Hiện giá BĐS đang cao thì ai sẽ là người mua trong khi việc đầu tư đầu cơ, bán sang tay của BĐS không tạo ra tăng trưởng kinh tế mà chỉ tiền của người này sang túi người kia, trong bối cảnh này chính phủ không khuyến khích mà còn đánh thuế.

Chỉ có xây dựng các công trình BĐS mới tạo nên tăng trưởng vì có mua bán sắt thép xi măng… và công ăn việc làm cho nhân công. 
Mình cũng nhấn mạnh lại một lần nữa là BĐS có chu kì, cho dù đại dịch không sảy ra thì những dấu hiệu của sự đi xuống cũng đã có từ năm 2019. Và những ai từng bán BĐS từ 2016 trở lại đây Cũng cảm nhận rõ nhất về doanh số sụt giảm. Đặc biệt là các sàn sẽ có những thống kê chính xác hơn.
 
BĐS trong 11 năm qua tăng và đặc biệt ở những năm 2017-2018 đã tăng cao đăc biệt với những cơn sốt đất nền như ở Phú Quốc, Vân Đồn, Long An, Bình Dương, Láng Hoà Lạc, Hạ Long… Nếu không có yếu tố khách quan tác động có thể 2021 BĐS chưa chạm đỉnh ở một vài phân khúc loại hình sản phẩm. Nhưng với tình hình dịch Covid gây ảnh hưởng toàn cầu này thì chắc chắn sẽ khiến BĐS đạt đỉnh và đi xuống trong tương lai gần  bởi chứng khoán thường xuống trước và BĐS theo sau. 

Sàn giao dịch của mình cũng cảm nhận được rõ nhất tính thanh khoản và giá của các BĐS mà chủ nhà gửi bán giảm ra sao. Chi cục thuế và văn phòng công chứng mình thường làm việc cũng thống kê được điều này. 
Mình đã từng nghe qua những bạn lấy Thời điểm 2008-2009 chính phủ bơm tiền để kích cầu tiêu dùng nền kinh tế khiến BĐS ấm lên và bây giờ thấy điều tương tự nên cũng khẳng định là BĐS sẽ tăng. Thậm chí cả nhưng CEO điều hành những doanh nghiệp lớn liên quan đến BĐS mà mình không tiện nói tên cũng khẳng định những điều tương tự. Nhưng đó là cách PR hơi lố, và hơi thiếu thông tin đa chiều. Mục đích chỉ là lùa gà để thoát hàng cho họ hoặc nói để ai đó bán hàng đẩy hàng đi cho họ. 

Một số bài báo trên các trang lớn cũng viết những bài dù tính thanh khoản có giảm, người mua ít nhưng BĐS chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, một số dự án vẫn đang chào giá rất cao, nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn tin tưởng sau dịch thị trường sẽ ấm lại nên không có ý định giảm giá… Hãy cứ chờ vài tháng nữa đi vì tổng cầu đã thống kê giảm 50% và không hẳn chỉ vì ngại đi xem mua do dịch mà còn là từ nền kinh tế giảm phát, thu nhập giảm sút dẫn đến nhu cầu giảm. Thêm yếu tố nữa là trước khi hạ đỉnh thì sẽ sảy ra quá trình phân phối và có thể thị trường đang ở giai đoạn này. 

Chắc hẳn các nhà đầu tư cũng thường nghe những cụm tư triết khấu, ưu đãi giảm % khi mua, bốc thăm trúng xe… khi tham gia mua BĐS. Một vấn đề nhỏ thôi nhưng suy luận ra cũng hiểu là hàng không dễ bán, không còn tính cạnh tranh cao nên mới cần thêm gói khuyến mại. Đó cũng là một trong những dấu hiệu BĐS đã gần tới đỉnh. Khác hẳn bối cảnh trâu chậm uống nước đục trước kia khi mở bán chỉ dành cho người nhanh chân và đâu cần nhiều đến các mồi nhử tặng quà ưu đãi…

- Vậy giải pháp nào cho nhà đầu tư ?

Đầu tư thành công không đến từ việc mua thứ gì đó tốt mà đến từ việc mua được giá tốt. Tức là dù BĐS đó là loại hình nào ? nằm ở đâu ? tốt ra sao?  vẫn không bằng việc bạn mua được nó với một cái giá hợp lí. Đồng nghĩa với những BĐS càng nhiều người biết đến, ở vị trí trung tâm thì giá càng cao. Ví dụ như ở trung tâm quận 1 và trung tâm quận Hoàn Kiếm đang là 1 tỷ/m2. Sẽ rất khó để bạn tìm mua được BĐS nào đạt tiêu chuẩn ở hai nơi đó với giá 800 triệu, và vô tình bạn mua với giá 1,2 tỷ là bạn thua rồi. Càng những nơi giá cao chót vót như thế càng tăng chậm và không may bạn mua khi nó đang ở đỉnh là bạn thất bại. Và đúng là BĐS nơi đó rất giá trị.  Vậy gía cả và giá trị là điều ta cần phải hiểu khi đầu tư. Nếu nghĩ nó là thị trường tiềm năng thì cũng phải biết được giá cả của nó ra sao ?

Bất Động Sản có rất nhiều phân khúc cùng chịu chung ảnh hưởng của thị trường nhưng lại biến đổi không cùng pha, loại hình này đang xuống nhưng có loại hình khác lại lên rồi sẽ xuống sau. Do vậy việc nắm bắt dự đoán trước được các pha cho mỗi loại hình phân khúc cũng giúp nhà đầu tư thắng mặc dù thị trường không tốt. Điều này minh chứng ở cái chúng ta hay gọi bằng hai từ ‘’ xu thế ‘’ đó. Ví dụ 2016 là thời điểm của chung cư và 2018 là của đất nền. Thậm chí cùng một loại hình BĐS nhưng ở mỗi tỉnh lại lên xuống khác nhau vì chịu ảnh hưởng vật lý, mật độ… ở từng nơi khác nhau. 

yếu tố tiếp theo là tính thời điểm. Mua vào đúng lúc,bán ra đúng lúc. Những con số thống kê cho thấy chiến lược chờ bắt đáy không dành cho số đông vì chỉ 5-10% nhà đầu tư nhắm trúng đích. Khoảng 10-15% nhà đầu tư mua được bất động sản cao hơn giá đáy 15-20%. Trong khi đó, có đến 30-40% người dân ra quyết định mua bất động sản cao hơn giá đáy 25-35%.

Chỉ có phản ứng thực tế từ thị trường mới định lượng được làn sóng chờ bắt đáy bất động sản diễn biến ở mức độ nào và hiệu quả đến đâu. Phần quan trọng của dữ liệu này phụ thuộc vào thời điểm đại dịch kết thúc"

Còn về phía chúng ta ,thật may mắn hơn các nước khác là dịch được khống chế tốt. Trong khó khăn cũng mở ra nhiều cơ hội cho cuộc đua sản suất trang thiết bị y tế, lương thực thực phẩm suất khẩu. 
Các nước lớn đang muốn chọn Việt Nam là nơi đặt các nhà máy công nghiệp vì thấy kinh tế chính trị ổn định và đặc biệt khi đại dịch sảy ra chính phủ cùng người dân đã làm rất tốt việc phòng chống dịch, bảo vệ cho cả các tập đoàn nước ngoài giảm thiểu thiệt hại.
Tất cả tạo nên hi vọng cho việc khôi phục tăng trưởng kinh tế trở lại, cũng mở ra tương lai tốt đẹp hơn cho ngành BĐS.

Ở các nước Châu Âu vì dịch bệnh làm tê liệt hoàn toàn nền kinh tế. Họ đã nghĩ đến giai đoạn tái thiết kéo dài trong 7 năm giống như giai đoạn 2008. Nếu VN cũng để rơi vào tình trạng phải tái thiết nền kinh tế thì BĐS cũng đóng băng theo. 
Chúng ta cùng hi vọng chính phủ sẽ có những giải pháp tốt hơn.

 Chúc ACE may mắn.

(Theo CEO NGUYỄN ĐẠI PHÚC)

NH Triệu Hoàng Long

Đọc qua thì cảm thấy hay nhưng phần kinh tế vĩ mô thì nó nằm ở tài liệu kinh tế vĩ mô còn các nhận định thì chưa hợp lý. để nắm được thị trường bđs đang ở giai đoạn nào thì cần xem những yếu tố sau đây. 1 là cung tiền M2 của chính phủ suốt những năm qua quanh 15% đều như vắt chanh và năm nay và các năm sau còn cao hơn vì kích thích sau dịch. 2 lượng cung cầu của thị trường mấy năm nay chiến dịch đốt lò nên ảnh hưởng rất nhiều đến xin và cấp phép dự án cho nên lượng cung rất ít. 3 lãi suất lãi suất hiện tại đang rất rất thấp và các năm tới vẫn tiếp tục thấp. => Cho nên  dù có ảnh hưởng dịch bệnh thị trường bđs có chứng lại nhưng từ 2022-2023 bđs vẫn tiếp tục tăng

Phúc Vương

NH Triệu hoàng Long  nếu vậy thì ko có gì. Mình có đọc qua cmt của bạn. Cũng có cơ sở vì lãi suất  ngân hàng còn thấp thì bds vẫn chưa thể ở cuối chu kì. Tuy nhiên dịch bệnh lại làm ảnh hưởng nhiều hơn nữa thì cũng chưa biết thế nào. Bds nhiều loại hình phân khúc. Và mỗi loại sẽ theo một pha khác nhau nên cũng ko thể đóng băng hết dc. Với kinh nghiệm của quá khứ thì ng đầu tư, nhà nước và các đơn vị phát triển bds cũng k để cho tình trạng như 2008 sảy ra