MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HỘ GIA ĐÌNH BẤT CẬP - RỦI RO PHÁP LÝ VÀ CÁCH PHÒNG TRÁNH

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân cảu tác giả Luật sư Đặng Bá Kỹ)

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HỘ GIA ĐÌNH:

BẤT CẬP - RỦI RO PHÁP LÝ VÀ CÁCH PHÒNG TRÁNH!  

   Một Giấy chứng nhận chủ quyền (Sổ đỏ/Sổ hồng) ghi rõ quyền sử dụng đất được cấp cho Ông A/Bà B - Được hiểu rằng thửa đất đó chỉ thuộc quyền sử dụng của Ông A/Bà B hoặc của Vợ chồng Ông A/Bà B (Nếu không phải là tài sản riêng, mà là tài sản chung của Vợ chồng). Vì thế, Ông A/Bà B hoặc Vợ chồng Ông A/Bà B có quyền thực hiện các giao dịch, về quyền sử dụng đất đó, mà không cần hỏi thêm ý kiến của Ai. 

   Tuy nhiên, nếu một Giấy chứng nhận chủ quyền (Sổ đỏ/Sổ hồng) lại ghi rõ là quyền sử dụng đất được cấp cho HỘ Ông A hoặc HỘ Bà B - Có nghĩa rằng quyền sử dụng đất này thuộc Chủ quyền chung của tất cả các thành viên trong Hộ gia đình Ông A hay Bà B. Nghe qua thì có vẻ rất đơn giản, nhưng mấu chốt, nằm ở chổ: Căn cứ vào đâu, để xác định những Ai là thành viên thuộc Hộ Ông A, Bà B, để từ đó xác định có bao nhiêu Người có quyền định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất này, thì trong nhiều trường hợp lại chẳng hề đơn giản chút nào. 

I. XUNG ĐỘT LUẬT

   Luật đất đai hiện hành có quy định về Chủ thể sử dụng đất là Hộ gia đình. Như vậy, Hộ gia đình, chính là một Chủ thể của pháp luật về đất đai. 

   Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự hiện hành - Được xem là luật gốc, luật Mẹ của Luật đất đai, thì lại không thừa nhận Hộ gia đình là một Chủ thể của Luật dân sự. Hay nói cách khác, chỉ có các Cá nhân là thành viên Hộ gia đình mới là Chủ thể của Luật dân sự, tham gia vào giao dịch dân sự. Mà không phải cái "Hộ" nào cả! 

   Như vậy, có thể và buộc phải hiểu rằng: Hộ gia đình là một Chủ thể của Quyền sử dụng đất. Nhưng lại không phải là một Chủ thể của giao dịch dân sự. Càng không phải là một Đương sự trong tranh chấp theo Luật tố tụng dân sự. Nghĩa rằng, không bao giờ có khái niệm Bị đơn hay nguyên đơn là Hộ gia đình Ông A hay Bà B. Mà chỉ có khái niệm đồng nguyên đơn hoặc đồng bị đơn là các cá nhân trong Hộ gia đình. Tính phức tạp và lằng nhằng của sự thiếu nhất quán trong các Văn bản pháp quy là như thế. 

II. GIA ĐÌNH - HỘ GIA ĐÌNH - SỔ HỘ KHẨU

   Ba khái niệm: Gia đình theo quy định của Luật hôn nhân gia đình; Hộ Gia đình trong Luật đất đai; Và Sổ hộ khẩu trong Luật cư trú; Không phải là những khái niệm đồng nhất, nhưng thực tế, lại được nhiều Người sử dụng và hiểu như nhau. 

1. Gia đình: Là tập hợp những người gắn bó với nhau do hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa họ với nhau theo quy định của Luật hôn nhân gia đình.

2. Hộ gia đình sử dụng đất: Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. 

3. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng Hộ gia đình. Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Tuy nhiên, những Người không có quan hệ hôn nhân huyết thống, nhưng được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình thì vẫn được nhập chung vào sổ hộ khẩu đó. Lưu ý rằng, từ ngày 01/01/2023, Sổ hộ khẩu GIẤY hết giá trị, chứ không phải là không còn khái niệm hộ khẩu thường trú, hay nói cách khác, đó chỉ là thay đổi cách quản lý từ Giấy sang giữ liệu điện tử mà thôi. 

   Như vậy, từ 03 khái niệm được quy định ở các ngành luật khác nhau, Bà con có thể thấy rằng: 

(i) - Khái niệm Gia đình trong Luật hôn nhân, gia đình và khái niệm Hộ gia đình trong Luật đất đai, GIỐNG nhau ở chổ: Phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc nuôi dưỡng; Và KHÁC nhau ở chổ là: Hộ Gia đình trong luật đất đai, phải là những Người đang sống chung với nhau tại thời điểm có Quyền sử dụng đất. 

   Ví dụ 1: Anh H quê ở Hà Tĩnh, năm 18 tuổi Anh H vào Sài Gòn học đại học, sau đó ở lại Sài Gòn làm việc. Anh H vẫn còn Bố mẹ sống ở quê, và vẫn còn hộ khẩu chung với Bố mẹ. Như vậy, trong trường hợp này, Anh H vẫn được xem là một thành viên trong gia đình Bố mẹ Anh ở Hà Tĩnh; Nhưng Thửa đất được cấp cho Hộ của Bố mẹ Anh H ở quê, thì Anh H lại không được coi là thành viên của Hộ gia đình sử dụng đất này, nếu vào thời điểm Gia đình Bố mẹ Anh H có quyền sử dụng đất, mà Anh H đang không hề sống chung với Bố mẹ. 

   [Cần lưu ý rằng, khái niệm "Đang sống chung" tự thân nó, cũng là một thuật ngữ pháp lý mơ hồ - Bởi điều kiện sống chung, phải là ổn định lâu dài, hay chỉ là tạm thời có mặt đúng thời điểm được cấp đất, ví dụ về quê nghỉ tết, thăm Cha mẹ?! Đây là vấn đề không rõ ràng, và có thể dẫn đến tranh chấp].

5. Khái niệm Gia đình trong Luật hôn nhân, gia đình và khái niệm Hộ gia đình trong Luật đất đai, GIỐNG nhau ở chổ: Phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc nuôi dưỡng; Nhưng khái niệm Sổ hộ khẩu thì rộng hơn, vì ngoài những người như vừa nêu, còn có thể có những thành viên khác, không hề có quan hệ hôn nhân, huyết thống gì cả, nhưng lại được chủ hộ đồng ý cho nhập hộ khẩu! 

   Ví dụ 2: Anh N quê ở Huế, do Cha Anh N có Bạn là Ông M, đang sống ở Sài Gòn. Nên khi Anh N vào Sài Gòn lập nghiệp, thì đã được Ông M cho nhập hộ khẩu. Như vậy, Anh N có chung hộ khẩu với Ông M. Nhưng lại không phải là thành viên của Gia đình Ông M. 

III. GIAN NAN XÁC ĐỊNH THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH

   Từ phân tích trên, Chúng ta thấy rằng: Ba khái niệm: Gia đình theo quy định của Luật hôn nhân gia đình; Hộ Gia đình trong Luật đất đai; Và Sổ hộ khẩu trong Luật cư trú; Không phải là những khái niệm đồng nhất. 

   Tuy nhiên, khi còn công tác tại Văn phòng công chứng - Tác giả thấy rằng, trong thực tiễn, các Công chứng viên lại vẫn phải dựa vào sổ Hộ khẩu để xác định các thành viên trong hộ gia đình. 

   Ví dụ 3: Năm 2000, Hộ nhà Ông A được cấp 1000 mét vuông đất nông nghiệp. Thì Công chứng viên sẽ dựa vào Sổ hộ khẩu của Hộ Ông A vào thời điểm năm 2000 có ghi nhận những Ai. Để xác định những Ai là thành viên trong Hộ gia đình này. Khi đó, những Người được xác định từ đủ 15 tuổi trở lên, sẽ ra ký hết. Những Người dưới 15 tuổi, thì Cha mẹ là đại diện pháp luật, nên ký đại diện luôn.

   Nhưng vấn đề nó sẽ trở nên phức tạp khi, có thành viên nào đó có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp đất. Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng, thế chấp thì Người này, đã tách hộ khẩu từ lâu. Vậy Người này có còn là thành viên sử dụng đất không?! Rõ ràng, theo Luật đất đai thì họ không còn sống chung, nên không thể nói họ còn là Thành viên trong hộ. Nhưng Luật cũng không hề nói, nếu đã tách hộ khẩu, thì đương nhiên mất quyền. 

   Công chứng viên, thường sẽ chọn giải pháp an toàn trong tình huống này, đó là vận động gia đình, yêu cầu Người đã tách hộ và đã đi lập nghiệp xa, từ mấy chục năm, quay về ký. Trong tình huống này, rõ ràng, những Người đã tách khẩu, họ không đòi quyền lợi gì, nhưng cũng phải ngàn dặm đường xa, quay về ký. Và nếu họ không chịu về, thì xem như bế tắc. 

   Tai hại hơn, có những trường hợp, Sổ hộ khẩu thất lạc, làm lại Sổ mới, giờ không biết dựa vào đâu, để xác định các thành viên trong Hộ. Nhiều lúc đi sao lục trong "Tàng thư" của Cơ quan quản lý hộ tịch, cũng khá vất vả, mà chưa chắc đã có kết quả. Tương lai, khi Sổ hộ khẩu giấy hết giá trị, nếu Cơ sở giữ liệu về dân cư chưa hoàn chỉnh - Đó sẽ là một thách thức không nhỏ trong hoạt động nghiệp vụ của Công chứng viên. 

IV. RỦI RO PHÁP LÝ - TRANH CHẤP VÀ GIẢI PHÁP

   Khi Bà con, với tư cách là Người đi mua (Nhận chuyển nhượng), nhận thế chấp đất của Hộ gia đình; Sẽ có nguy cơ gặp phải những rủi ro pháp lý, xuất phát từ việc: (i) Có thể xác định không đầy đủ thành viên trong Hộ gia đình; (ii) Còn có những quan điểm pháp lý khác nhau về cơ sở xác định các Thành viên trong hộ gia đình. 

   Tất cả những vấn đề vừa nêu, có thể dẫn đến một hệ quả, đó là việc tranh chấp liên quan đến việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Mà nhiều khi, ngay chính cả Công chứng viên, Cơ quan đăng ký đất đai, và Tòa án không cùng ý kiến. Ví dụ, khi Bà con mua đất của Hộ gia đình, việc ký kết Hợp đồng đã xong xuôi, đang làm thủ tục Đăng bộ sang tên, thì một Thành viên nào đó, lù lù xuất hiện, yêu cầu ngăn chặn việc sang tên. Tranh chấp xảy ra, thế là Bà con thành Người có quyền lợi liên quan của Vụ án, phải đi theo để giải quyết tranh chấp. Nghiêm trọng hơn, nếu Thành viên đó yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu một phần, thậm chí là toàn bộ khi không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa, tức không thể tuyên vô hiệu một phần - Vấn đề lại trở nên gian nan muôn trùng.

   Cho nên, để hạn chế rủi ro, khi nhận chuyển nhượng đất của Hộ gia đình, thì trước khi đặt cọc Bà con phải cầm Sổ đất ra hỏi Công chứng viên, là với sổ đất này, cần những Người nào ký tên, cẩn thận hơn thi xuống hỏi tiếp Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi Họ trả lời, thì quay lại hỏi bên Bán, là những Người cần phải ký tên, hiện có mặt ở địa phương không, nếu đủ cả thì mới Đặt cọc. Tránh trường hợp, Bà con đặt cọc rồi, khi ra Công chứng, Họ đòi thủ tục, hồ sơ, mà không có đủ, không ký Công chứng được, phải quay lại tranh chấp Đặt cọc, vừa mất thời gian, công sức, chi phí. 

   Còn một giải pháp hay hơn, an toàn hơn, nhưng mất thời gian hơn, tốn kém chi phí hơn một chút. Đó là trước khi nhận chuyển nhượng, Bà con yêu cầu Bên bán thực hiện thủ tục "Đổi sổ", tức chuyển đổi từ Giấy chứng nhận cấp cho Hộ gia đình sang cấp cho Cá nhân Chủ hộ gia đình đó (Về mặt nghiệp vụ, thì chỉ cần những Thành viên trong Hộ làm hợp đồng tặng cho phần quyền sử dụng đất của mình sang cho Chủ hộ, là sẽ làm được thủ tục đổi sổ). Sau khi đổi sổ xong, việc mua Bán xem như là mua đất của Cá nhân, nên Bà con không lo những rủi ro pháp lý đã nêu trên. Bà con yên tâm, không phải lo hay đặt vấn đề về việc: Vậy nhỡ may quá trình đổi sổ có vấn đề như thiếu Thành viên, thì liệu có ảnh hưởng gì không?! Bởi, chấp luôn, là nếu có điều đó xảy ra, thì Bà con luôn được xác định là Người ngay tình, giao dịch mua bán luôn có giá trị, dù trước đó có sai sót, giao dịch tặng cho giữa các Thành viên trước đó có vô hiệu - Khoa học pháp lý gọi là: Bảo vệ Người thứ ba ngay tình (Tình huống này chính là bảo vệ bên mua). Thành viên bị ảnh hưởng quyền lợi nếu có, chỉ có thể kiện tụng những Thành viên khác trong gia đình, kiện tụng Công chứng viên, và Văn phòng đăng ký đất đai, vì đã "bỏ sót" Thành viên đó.

   Ví dụ 4: Năm 2000, Hộ nhà Ông A được cấp 1000 mét vuông đất nông nghiệp. Sổ đỏ được cấp ghi rõ là cấp cho Hộ Ông A. Đến năm 2015, các Thành viên trong Hộ đã làm Văn bản tặng cho phần đất của mình cho Ông A. Sau đó, Ông A đã làm thủ tục đăng bộ sang tên và được cấp sổ mới, ghi tên là cấp cho Cá nhân Ông A. Năm 2017, Ông A chuyển nhượng toàn bộ đất cho Bà B, việc chuyển nhượng đã được công chứng mua bán đăng bộ xong xuôi. Năm 2018, C xuất hiện, nói mình là Thành viên trong Hộ gia đình Ông A, và có phần quyền sử dụng đất trong 1000 mét vuông đất vừa nêu. Giả định sau đó, các Cơ quan chức năng xác định trình bày của C là đúng. Thì việc mua bán giữa Ông A và Bà B vẫn không bị ảnh hưởng, nghĩa rằng giao dịch có giá trị pháp lý như bình thường. Còn C có quyền kiện những Thành viên khác, Công chứng viên, Văn phòng đăng ký đất đai để đòi bồi thường. 

   Tóm lại

- Ở đây, cần lưu ý và nhấn mạnh để Bà con bớt hoang mang: Là chỉ khi nào Giấy chủ quyền đất (Sổ đỏ, Sổ hồng), có ghi chữ cấp cho HỘ Ông/Bà ...... - Tức là phải có chữ "HỘ" đằng trước, thì mới thuộc phạm vi bài viết này. Còn nếu không có chữ Hộ, thì phải hiểu rằng, Đất đó chỉ cấp cho Cá nhân hoặc Vợ chồng họ mà thôi, và đương nhiên không vướng phải các rắc rối vừa nêu.....

- Viết tại Sài Gòn, ngày 19/10/2022 -

(Theo Luật sư: Đặng Bá Kỹ)

Truong Quang Dung

Rất chuẩn và chính xác , cảm ơn tác giả đã chia sẽ bài viết - Hiểu về Luật trước khi người có nhu cầu mua hoặc bán .

Chí Phèo

Khẳng định “Hộ gia đình” không phải là chủ thể của luật dân sự là sai nhé Luật sư. 
Bộ luật dân sự 2015 quy định rất rõ về chủ thể là “hộ gia đình”, “tổ hợp tác”… (từ điều 101 đến điều 104 Bộ luật dân sự 2015). 

Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai. (Khoản 2 điều 101 Bộ luật dân sự 2015)

Định Văn

Nghe hộ là thấy mệt rồi, riêng khoản từ chối tài sản hay ủy quyền mua bán kéo cả nhà lên kí là thấy mệt rồi