Mách bạn Kinh nghiệm mua nhà đầu tư theo từng bước

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Công Hải)

Xin chào tất cả anh chị và các bạn!

Gần đây có 1 số câu hỏi trên nhóm về lựa chọn đầu tư, dưới đây là 1 trong các bước mà mình thường áp dụng:

Bài 1: Xác định rõ ràng mục tiêu mua bất động sản

MỤC TIÊU TÀI CHÍNH

Để thiết lập được mục tiêu tài chính dành mua bất động sản chúng ta cần kiểm soát được nguồn tài chính đó, để kiểm soát được nguồn tài chính chúng ta phải đánh giá được tài chính hiện tại, để đánh giá được tài chính hiện tại chúng ta cần phải đo vòng quay tiền mặt của mình.

THIẾT LẬP MỤC TIÊU TC <- KSTC <- ĐÁNH GIÁ TC <- ĐO LƯỜNG VQTM

lường được nguồn tài chính, để đo lường được nguồn tài chính thì chúng ta phải biết về mô hình Vòng quay tiền mặt - Tôi đang có bao nhiêu tiền?

Robert Kiyosaki được hàng triệu người trên thế giới biết đến thông qua bộ sách Cha Giàu - Cha Nghèo. Mô hình về vòng quay tiền mặt là một phần trong bộ sách đó. Chúng ta cùng tìm hiểu xem Vòng quay tiền mặt giúp quản trị tài chính cá nhân như thế nào.

Tài sản: Ở ô Tài sản chúng ta liệt kê những thứ mà mình đang đầu tư mà đem lại lợi nhuận. Ví dụ như Cổ phiếu, Trái phiếu, Sổ tiết kiệm, Nhà trọ cho thuê, Bất động sản, Bản quyền sở hữu trí tuệ, ....

Tiêu sản: Ở ô Tiêu sản chúng ta liệt kê những khoản chi tiêu hoặc những thứ mình đang sở hữu mà chúng ta đang phải trả tiền hàng tháng cho nó. Ví dụ như trả góp điện thoại, trả góp xe hơi, mua thức ăn, đồ dùng bằng thẻ tín dụng hoặc vay tiền tiêu xài, … Nài lưng ra trả với số tiền lớn hơn.

Thu nhập: Ở ô Thu nhập chúng ta liệt kê những khoản tiền thu về hàng tháng. Ví dụ: Lương, Tiền lời từ sổ tiết kiệm, tiền lời từ Cổ phiếu - Trái phiếu, Tiền thu về từ cho thuê nhà trọ, tiền bản quyền Trí tuệ, …

Chi phí: Ở ô Chi phí chúng ta liệt kê những khoản tiền phải chi trả hàng tháng. Ví dụ: Tiền thuê nhà, Tiền card điện thoại, Thức ăn, Nhậu, Coffee, mua quần áo, Tiền trả góp Điện thoại, tiền trả góp Xe hơi, tiền lãi ngân hàng, chi phí đi lại (đổ xăng cho xe, trạm thu phí, bảo trì, sửa chữa xe), tiền nợ thẻ tín dụng, tiền chữa bệnh, ...

Vòng quay tiền mặt = Thu nhập - Chi phí

Việc xác định đúng 4 yếu tố ( Tài sản, Tiêu sản, Thu nhập, Chi phí -> VÒNG QUAY TIỀN MẶT) giúp chúng ta xác định chính xác số tiền mặt hiện có hàng tháng (ĐO LƯỜNG) từ đó đánh giá (ĐÁNH GIÁ) được hiệu quả trong việc sử dụng tiền của mình để lên phương án kiểm soát được tài chính (KIỂM SOÁT TÀI CHÍNH) của mình thông qua việc không mua những tiêu sản đồng thời giảm những chi phí không cần thiết đến mức tối thiểu. Và sau khi đã kiểm soát được tài chính thì đây là lúc chúng ta thiết lập mục tiêu tài chính (THIẾT LẬP MỤC TIÊU TÀI CHÍNH) để hướng đến việc sở hữu BẤT ĐỘNG SẢN MỤC TIÊU.

Bạn có nhận thấy điểm độc đáo ở bước này? Sau nhiều lần gặp gỡ và trò chuyện với những nhà đầu tư bất động sản, tôi nhận ra một điều là tất cả những nhà đầu tư bất động sản đó họ đều dừng lại ở bước ĐÁNH GIÁ mà đáng lẽ nếu tiếp tục tới bước THIẾT LẬP MỤC TIÊU TÀI CHÍNH sẽ giúp cho VÒNG QUAY TIỀN MẶT của họ lớn hơn.

Chưa dừng lại ở đó, vẫn còn điểm độc đáo! Nếu bạn đang sở hữu những Tài sản hoặc Tiêu sản và muốn tăng thu nhập từ đó. Có một gợi ý dành cho bạn:

BÁN ĐI TIÊU SẢN - TỐI ƯU HOÁ TÀI SẢN.

Bán đi Tiêu sản: Một khách hàng của tôi đang phải trả góp cho chiếc xe hơi của anh ấy. Anh ấy sử dụng ô tô để đi làm vì nhà cách chỗ làm 15km, vợ của anh ấy là giáo viên làm việc cách nhà 7km. Họ có 1 bé gái 3 tuổi đang học tại trường mầm non. Sau khi tìm hiểu mới biết hàng ngày anh chị ấy lái ô tô chở con đi nhà trẻ, rồi anh ấy chở vợ đến chỗ làm của cô ấy và anh ấy lái xe đến chỗ làm của mình. Gia đình họ còn một chiếc xe tay ga AirBlack để ở nhà và họ đang thuê một nhà nguyên căn mỗi tháng trả 4 triệu đồng tiền thuê.

Sau khi được tôi gợi ý và bàn bạc với gia đình, anh ấy đã quyết định:

•    Chuyển nhà đến gần chỗ làm. Chỗ ở mới cách chỗ làm của vợ 2km và cách công ty anh ấy 6km. Giá thuê căn nhà mới 3 triệu/tháng.

•    Gia đình bán chiếc ô tô đang trả góp sau khi trừ chi phí được 200 triệu đồng.

•    Anh ấy mua thêm 1 chiếc xe tay ga cũ giá 12 triệu đồng.

Hàng ngày anh chị ấy đi làm mỗi người 1 xe và chị chở con gái đi nhà trẻ và đi làm. Chiều ai về trước thì đón con và phụ việc nhà….

Như vậy, sau khi có một loạt thay đổi thì anh chị khách hàng của tôi có được thêm 200 triệu để đưa vào quỹ đầu tư bất động sản của mình. Điều đặc biệt là hàng tháng không phải dành ra một khoản tiền để trả góp cho ô tô và tiết kiệm thêm 1 triệu đồng mỗi tháng tiền thuê nhà.

Đôi khi chỉ cần điều chỉnh cách chi tiêu hợp lý thì chúng ta đã có được một khoản tiền lớn rồi. Điều quan trọng là bạn phải phân biệt được những thứ đang sở hữu đâu là tiêu sản. Từ đó hãy suy nghĩ xem sẽ như thế nào nếu bán đi những tiêu sản này.

Tối ưu hoá Tài sản: Trong năm 2020 do ảnh hưởng của dịch Covid19, lãi suất gửi tiết kiệm ở các ngân hàng đồng loạt giảm, cổ phiếu tăng trưởng không ổn định. Tôi chọn giải pháp bán đi những cổ phiếu để đầu tư vào bất động sản.

Vào tháng 8 năm 2019, sau khi người bạn của tôi chia sẻ với tôi về dự định của mình, tôi đã khuyên anh ấy rút tiền gửi tiết kiệm 400 triệu để đầu tư vào bất động sản thay vì gửi ngân hàng để hưởng lãi suất. Cậu ấy cùng vợ và 1 con gái 4 tuổi ở trong một nhà nguyên căn ở quận 12, tổng chi phí hàng tháng của gia đình từ 16 đến 20 triệu. Thu nhập của 2 vợ chồng hàng tháng từ 30 đến 40 triệu đồng. Cậu ấy chia sẻ với tôi rằng muốn mua một căn hộ trả góp ở quận 12 giáp quận Gò vấp. Lúc đó đang có 400 triệu và giá căn hộ đang mở bán lúc đó khoảng 1,6 tỷ/căn, nếu mua cậu ấy vay 1,2 tỷ thời gian vay 20 năm. Tiền gốc và lãi vay dao động từ 17 đến 20 triệu mỗi tháng. Và căn hộ đó 3 năm sau (tới 8/2022) mới hoàn thiện và có thể vào ở được. Cậu ấy sẽ cứ để 400 triệu trong sổ tiết kiệm cho đến khi tìm được giải pháp mua căn hộ.

Lô đất lúc mua 400 triệu vào tháng 08/2019 đến 04/2022 cậu ấy bán đi với giá 900 triệu (đó là lô đất 120m2 nằm cạnh Hồ Bà Mụ và Trung tâm hành chính huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước) Trong đó căn hộ vẫn mức giá bán là 1,6 tỷ. Giả sử nếu để 400 triệu gửi tiết kiệm thì sau 1 năm được 7%. Cậu bạn của tôi đã tối ưu hoá tài sản của mình trong thời gian chờ mua được một bất động sản để ở. Lô đất cậu ấy đã mua tại Bình Phước không những sẽ tăng giá đều trong tương lai mà còn có khả năng cho thuê hoặc kinh doanh được. Lý do vì sao thì tôi sẽ chia sẻ chi tiết vào phần sau.

Để tối ưu hoá tài sản trước tiên bạn hãy suy nghĩ xem có nên bán đi một số tài sản trong số những tài sản hiện có để mua những tài sản có tiềm năng hơn và đem lại dòng tiền lớn hơn.

Ở phần này nếu bạn áp dụng triệt để cách thức THIẾT LẬP MỤC TIÊU TÀI CHÍNH - BÁN ĐI TIÊU SẢN & TỐI ƯU HOÁ TÀI SẢN sẽ giúp cho việc mua bất động sản dễ dàng hơn mà không phải vay thêm khoản tiền ở bên ngoài.

CHÂN DUNG BẤT ĐỘNG SẢN MỤC TIÊU:

Đây là bước quan trọng nhất, vì việc lựa chọn đúng quan trọng hơn sự nỗ lực. Và việc xác định đúng chân dung bất động sản mục tiêu, chúng ta cần phải biết các dữ kiện để phân tích. Từ đó chân dung bất động sản mục tiêu sẽ hiện ra một cách rõ ràng. Các dữ kiện nằm trong những câu hỏi sau:

•    Mục đích sử dụng là: Mua bất động sản để ở hay để đầu tư?

Để tôi nói với bạn điều này, một điều mà ít người để ý đến những sự tuyệt diệu ẩn chứa đằng sau câu hỏi này. Nhiều khách hàng có thể biết ngay họ mua bất động sản để ở hay mua để đầu tư cho đến khi họ nhận ra quyết định sai lầm của mình thì đã muộn vì họ đã mua trước đó một thời gian. Cơ sở để đưa ra quyết định mua bất động sản để ở hay mua để đầu tư thông qua việc tự trả lời các câu hỏi sau:

1.    Tại sao là mua ở?

2.    Tại sao mua đầu tư?

3.    So sánh lợi ích giữa mua ở và đầu tư

4.    Nếu mua ở có vay hay không? Vay khoảng bao nhiêu? Lãi suất bao nhiêu? Tổng tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng bao nhiêu? Số tiền trả lãi và gốc + chi phí hàng tháng so với thu nhập hàng tháng như thế nào? Có những khoản nợ ngắn hạn và dài hạn không? Nếu cộng cả những khoản nợ ngắn hạn + dài hạn + chi phí + số tiền lãi và gốc thì thu nhập hàng tháng có đủ trả không? tương lai lãi suất ngân hàng có xu hướng như thế nào?

5.    Trong tương lai có những dự định gì phát sinh cần phải sử dụng tiền hay không?

6.    Nếu có phát sinh và cần phải bán ngôi nhà mình đang ở thì có bán ngay được không? Biên độ tăng giá của ngôi nhà trong tương lai như thế nào?

7.    Nếu chọn mua bất động sản để đầu tư thì số tiền dành ra có thể mua được bất động sản ở những khu vực nào mà không phải đi vay?

8.    Nếu chọn mua bất động sản để đầu tư có vay hay không? nếu vay thì trả lời những câu hỏi được liệt kê ở mục 4 và mục 5.

9.    Nếu mua đầu tư thì xác định đầu tư ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn? Vì sao?

Trở lại với trường hợp của người bạn tôi đã đề cập ở trên:

1.    Tại sao thời điểm tháng 08 năm 2019 cậu bạn tôi chọn mua đầu tư? Bởi vì nếu dùng số tiền 400 triệu để mua căn hộ thì lãi và gốc hàng tháng phải trả ngân hàng rất cao mặc dù thu nhập của vợ chồng cậu ấy đủ để chi trả khoản đó nhưng sẽ rất rủi ro nếu chẳng may thu nhập về không được như kỳ vọng trong thời gian tới. Mặt khác trong thời gian trả lãi và gốc cho ngân hàng thì gia đình vẫn phải ở nhà thuê. Một lý do nữa đó là vợ cậu ấy đang mang bầu 6 tháng đứa con thứ 2, điều này nghĩa là khi sinh em bé thì vợ cậu ấy mất 1 khoảng thời gian không có thu nhập.

2.    Trước khi gặp tôi cậu ấy đang phân vân giữa việc mua căn hộ trả góp hoặc vẫn để tiền trong ngân hàng hưởng lãi suất tiền gửi và chờ cơ hội mua nhà.

3.    Vẫn còn một yếu tố nữa mà sau khi phân tích xong mới quyết định có mua căn hộ hay không. Đó là vấn đề tiềm năng tăng giá của căn hộ đó trong tương lai và lượng cầu trong tương lai để trả lời câu hỏi nếu muốn bán căn hộ đó thì có bán được không. Sau khi phân tích thì nhận thấy tốc độ tăng giá và lượng cầu trong tương lai của căn hộ này không cao được. Cách phân tích chi tiết sẽ được chia sẻ cụ thể ở những bài tiếp theo.

4.    Mua bất động sản đầu tư dựa trên số vốn hiện có hay gửi ngân hàng hưởng lãi suất? Sau khi loại phương án mua căn hộ gần nhà, tôi bảo cậu ấy nghiên cứu xem liệu có cách nào để gia tăng số tiền từ 400 triệu đang có với mức lợi nhuận cao hơn ngân hàng hay không. Bởi vì lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm của năm 2019 là 7%/năm trong đó tỉ lệ lạm phát trong năm 2019 là khoảng 3%/năm nghĩa là lợi nhuận thực tế khoảng 4%/năm. Cậu ấy chọn phương án mua bất động sản đầu tư với số vốn 400 triệu. Chọn phương án đầu tư 2 năm đến 3 năm sẽ bán bất động sản lấy tiền về và dựa vào tình hình thực tế lúc đó sẽ mua căn hộ hoặc vừa mua căn hộ vừa dành tiền đầu tư thêm một bất động sản khác nữa.

Thông qua những kiến thức được trình bày trong bài 1 và trường hợp thực tế của cậu bạn tôi, các bạn đã hình dung được tầm quan trọng của việc xác định rõ ràng mục tiêu tài chính và mục tiêu mua bất động sản rồi phải không nào.!

Đây là bước quan trọng nhất, bởi vì "Việc lựa chọn đúng quan trọng hơn sự nỗ lực". Chỉ có bạn mới hiểu rõ nhất điều kiện thực tế của mình để đưa ra những quyết định và bây giờ các dữ kiện để phân tích đã được tôi trình bày rất chi tiết ở bài 1 này.

Nếu kiến thức này phù hợp, và được sự hưởng ứng của mọi người.  Tôi sẽ tiếp tục bài 2 với những nội dung chính sau:

Bài 2: Những yếu tố quyết định tăng giá của một bất động sản - Sóng thị trường ảnh hưởng mục tiêu tài chính cá nhân

1.    Khi nào giá bất động sản tăng?

2.    Khi nào nhu cầu mua bất động sản khu vực tăng nhanh trong một thời gian ngắn?

3.    Bong bóng bất động sản hình thành khi nào?

4.    Khi nào thị trường bất động sản đóng băng?

5.    Chính phủ dựa vào đâu để kiến tạo và điều chỉnh quy hoạch?

6.    Nên mua bán bất động sản như thế nào để tối đa hiệu quả đầu tư?

P/S: Trên là bài 1 trong chuỗi 5 bài (5 bước) tôi sử dụng để áp dụng cho bản thân, khách hàng và doanh nghiệp của chúng tôi.

(Theo Công Hải)