Phân tích dòng chảy của tiền trong thị trường bất động sản và lý giải nguyên nhân cần phải thay đổi luật đất đai.

Theo Dấu Dòng Tiền – Dòng Chảy Không Thể Ngừng –

Vì Sao Phải Đổi Luật – Điều Quan Trọng Của Bộ Luật Khiến Cho Chu Kỳ Mới Thức Tỉnh

-----

Thời gian gần đây. Giới BĐS có lẽ quan tâm nhất là thị trường có phục hồi không, có thực sự hay sẽ phục hồi không. Dựa vào dấu hiệu nào để cho biết rằng thị trường sẽ phục hồi, hay thậm chí sẽ sụp đổ ( điều này hoàn toàn có thể xảy ra).

Nhìn vào truyền thông thì sợ bơm thổi không đáng tin, các chuyên gia thì cứ nói chung chung. Cứ như 1 người đi trong đêm đen không có ngọn hải đăng nào để nhìn cả. Vậy nên mình xin mạn phép đưa ra 1 vài cái nhìn cá nhân thiển cận trong vấn đề này để chia sẻ cùng anh chị em.

-----

Để nói về mệnh đề này. Chúng ta hãy đi từ gốc. Đầu tiên hãy tưởng tượng chúng ta có 3 chủ thể trong thị trường

1. Bank: Có 8.000 đ tiền mặt

2. Cô A: Có 1 căn nhà trị giá 12.000 đ

3. Ông B: Có 1 số tiền mặt là 4.000 đ

Ông B vay bank 8.000đ để mua căn nhà của cô A sau đó thì cô A lấy toàn bộ số tiền bán nhà gửi vào bank

Sau 1 vòng dòng tiền chạy như thế này ta sẽ có

- Bank:

+ Tổng số tiền hiện giữ là 12.000 đ ( tiền của cô A gửi)

+ Tổng số tiền cho vay là 8.000 đ ( tiền cho anh B vay)

+ Tổng có của bank lúc này là 20.000đ trong đó có 12.000 đ của cô A và 8.000 đ cho anh B vay. Coi như 8.000đ vốn ban đầu của bank

Như vậy ở ngay đây chúng ta đã thấy 1 điều bất thường đó là số tiền 8.000đ phát sinh ra. Do ngay từ ban đầu tổng tiền trong thị trường chỉ có 12.000 đ tiền mặt của bank và anh B thôi. Vấn đề bắt đầu nhen nhóm, nhưng không sao cả. Thị trường vẫn chạy thôi và mọi thứ vẫn sẽ ổn khi

Anh B làm ăn vẫn tốt và trả lãi đều đặn 10% cho bank tức 800đ

Bank lấy số tiền trả lãi của anh B trả lại lãi gửi 6% cho A tức 720đ

Như vậy bank vẫn có lãi 80đ. Lúc này kể cả cô A đột ngột muốn rút hết tiền gửi tại bank ra là 12.000 đ thì bank vẫn đủ tiền để trả cho cổ và đi vào 1 rủi ro là toàn bộ số tiền có đã cho a B vay hết rồi, giờ bank phải dựa vào anh B để mà lấy lãi với thu hồi tiền vốn từ từ. Dĩ nhiên là bank sẽ không để tình trạng này xảy ra

Lúc này vô tình, ngẫu nhiên, vốn dĩ hoặc thậm chí cố tình nền kinh tế tạo ra thêm 1 anh C. Anh C này lại có 4.000đ để mua nhà. Và khi này căn nhà của anh B đã tăng giá 33% lên 16.000 từ 12.000 ban đầu. Và khi này anh C sẽ vay ngân hàng 12.000 để mua căn nhà trên và sau đó anh B sẽ trả hết nợ cho bank và gửi số tiền 8000 còn lại vào bank. Khi này tổng tiền gửi trên giấy tờ của bank đang giữ sẽ là 12.000 của cô A, 8.000đ của anh B. Tổng cộng là 20.000 đ. Và tiền có của bank trên giấy tờ lúc này là 32.000 bao gồm 12.000 anh C đang vay, 20.000 gữ của cô A & anh B. Như vậy nếu mọi chuyện tốt đẹp. Bank sẽ thu hồi được toàn bộ 32.000đ này để trả cho anh cô B, anh A và lời lại thêm 4.000đ từ số vốn 8.000đ ban đầu. Lúc này gánh nặng của toàn hệ thống sẽ đè lên người đang sở hữu nhà, tức anh C. Anh C mà gãy 1 phát là tèo hết. Vì lúc này bank đang thực giữ có 16.000 đ tiền mặt thôi mà trên giấy tờ thì nó lại thành 32.000đ rồi. Khi này sẽ có 3 cách để giữ hệ thống tiếp tục chạy

1. Anh B, cô A không rút tiền ra hoặc chỉ 1 trong 2 người rút thôi

2. Anh C làm ăn được và tiếp tục trả lãi để bank duy trì hệ thống và nền kinh tế

3. Căn nhà tăng lên giá 22.000 tức là khoảng 33% nữa.

Như vậy mọi thứ vẫn sẽ tốt đẹp. Ai cũng có lời. Và toàn hệ thống cứ thế cứ thế vận hành suốt như vậy trong cả 1 thời gian dài. Đi qua 1,2,3,4 chu kỳ.. Và phát sinh ra anh D, Cô F, cho đến…..n vô tận

Rồi đến 1 lúc nào đó. Những con số tích lũy lại với cấp số nhân. Rủi ro của bank và nền kinh tế vay mượn càng lúc càng lớn. Nhất là khi đại dịch hay những khủng hoảng khác như chiến tranh xảy ra. Những người vay không còn kiếm được tiền để trả lãi nữa nhưng bank vẫn phải trả lãi cho những người đã gửi. Bank bất đầu lỗ ( giảm lợi nhuận). Khi này bank sẽ phải tăng lãi suất để ổn định hệ thống. Rồi nó diễn tiến 1 thời gian, bank không thể gồng lỗ nữa, người bị tăng lãi suất cũng không trả nổi nữa. Bắt đầu dùng đến trích lập dự phòng, dùng đến phương án in tiền. Nhưng in ra thì lại lạm phát tăng cao. Những người gửi bank rút lãi cũng không đủ sống nữa. Vậy là họ bắt đầu rút đến tiền gốc. Khủng hoảng bắt đầu nhen nhóm. Khi số tiền gốc bị rút càng lúc càng nhiều cho đến 1 lúc bank không thể chi trả sẽ dẫn đến phá sản, sụp đổ và khủng hoảng chính thức xảy ra. Khi này kể cả bank thu hồi lại căn nhà đã cho vay thì cũng không giải quyết được điều gì khi toàn thị trường không còn nguồn tiền mới nữa.

Lúc này, mọi người sẽ ước rằng mọi thứ quay trở về như ban đầu. Ai có nhà thì giữ nhà, ai có tiền thì giữ tiền. Set game quay lại cuộc chơi mới

Nhưng đời đâu có như là mơ. Có những chuyện đi rồi không thể quay đầu.

Ah có thể khi này mọi người sẽ thắc mắc vậy 16.000đ ban đầu đâu rồi ( 8.000đ của bank, 4.000 của anh B, 4.000 của anh C) đó đâu rồi

Nó chảy hết ra nước ngoài rồi á. Lạm phát đến mức độ người ta phải rút cả tiền gốc ra mà sinh sống thì dĩ nhiên số tiền đó nó sẽ chảy đi ra bên ngoài, chúng ta phải mua mắc hơn những nguyên vật liệu nhập từ nước ngoài. Tiền đó chảy vào tay những tỉ phú, giới siêu giàu nước ngoài. Đây cũng là 1 trong những lý do khiến cho những tỉ phú sau khủng hoảng họ lại càng giàu lên.

Theo 1 báo cáo tạm dịch là “Lợi nhuận từ nỗi đau” của Oxfam công bố vào tháng 5 năm 2022, các tỉ phú có tài sản tăng trong 24 tháng ở mức nhiều như trong 23 năm. Cứ sau 30 giờ, trong khi COVID-19 và giá lương thực tăng cao đang đẩy thêm gần một triệu người vào cảnh nghèo đói cùng cực, thì nền kinh tế toàn cầu cũng đang sản sinh ra một tỉ phú mới.

“Cứ sau 30 giờ, đại dịch lại tạo ra một tỉ phú mới, đồng thời đẩy 1 triệu người vào cảnh nghèo đói”

-----

Việt Nam và thị trường BĐS Việt Nam đã bị khủng hoảng như vậy chưa?

Chưa

Nhưng đã chạm đến ngưỡng nguy hiểm như vậy chưa?

Rồi

Nhìn vào toàn bộ số liệu tín dụng, số liệu xuất nhập siêu, số liệu GDP, số liệu giá nhà và giao dịch chúng ta có thể thấy thấp thoáng đâu đó hình bóng của một cơn đại khủng hoảng.

-----

Để giải quyết những vấn đề này thì phải làm thế nào? Có lẽ các bạn cũng đã nhận ra. Giá nhà phải tiếp tục tăng và có người có tiền để mua nó

Tiền đó từ đâu ra. Từ việc có thêm 1 thế hệ mới ăn nên làm ra, từ việc dòng tiền từ ngoài hệ thống đổ về, tức là dòng tiền từ nước ngoài

Mọi người bắt đầu thấy quen quen không. Đó chính là điều 4, điều 8 của Luật Đất Đai 2024 trong việc mở rộng cửa cho người nước ngoài và Việt Kiều mua nhà ở Việt Nam đấy

Những điều này cho thấy chính phủ cũng đã nhìn nhận chính xác mức độ rủi ro của cuộc khủng hoảng, đã có những bước đi chính xác trong việc tháo gỡ. 1 bộ luật hoàn thiện từ luật đất đai cho sở hữu nhà, cấm phân lô đất trống, khuyến khích xây dựng nhà để tăng nguồn cung cho nhóm khách hàng mới này, luật tín dụng hạn chế các khoản vay rủi ro thêm trong nước, đến các động thái thu hút FDI. Tất cả chứng tỏ rằng Chính Phủ đang rất nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn và đang đi đúng hướng. Xin bày tỏ lòng ngưỡng mộ với ban cố vấn kinh tế, pháp luật chính phủ đã đưa ra những đường hướng rất chính xác

----

Như vậy, tới đây chúng ta có thể kết luận rằng Chính Phủ đang có những nỗ lực tháo gỡ và phục hồi thị trường BĐS, kinh tế chung chứ không bỏ lơ nó hay cố tình để cho nó chết như những bên nhận định rằng đang siết để chết này kia. Không phải đâu, siết để an toàn hệ thống và mở ra 1 cánh cửa mới cho 1 chu kỳ mới đấy

TUY NHIÊN. Chính sách là thế, luật mở là thế, định hướng là thế. Nhưng điều quan trọng là dòng tiền có hút về được hay không. Chính sách này có thành công hay không mới là điểm mấu chốt. Đâu phải nói tôi cho ông mua là người ta sẽ mua đâu

Vì vậy, cần phải quan sát thêm những nghị định và tình hình thực tế khi thực hiện luật mới. Chính phủ cũng đã rất rốt ráo đẩy nhanh tiến độ áp dụng luật mới này gần nửa năm

Tất cả sẽ bắt đầu từ ngày 1/7/2024 trong phương hướng áp dụng luật. Và trong ít nhất 6 tháng tiếp theo người ta , giới đâu cơ lọc lõi sẽ quan sát hiệu quả của nó để quyết định nhập cuộc hay không

Vì vậy nên mới có quan điểm rằng thời gian thăm dò của thị trường sẽ phải hết quý I – 2025 và sau đó diễn tiến thế nào, bùng nổ hay không sẽ là thời điểm tiếp theo trả lời

----

Chúc mọi người thành công và an toàn trong chu kỳ mới

Chúc cho chính sách thành công

(Theo Nhất Tiếu Sơn Trà)