LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 NHỮNG THAY ĐỔI ĐÁNG CHÚ Ý VÀ NHẬN ĐỊNH CÁ NHÂN KHÁCH QUAN

LUẬT ĐẤT ĐAI - ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT 2024

Luật Đất Đai 2024 (16 chương, 260 điều) có khối lượng thông tin khá lớn, không dễ có thể chuyển tải đầy đủ thông qua một số bài viết đơn giản, dễ hiểu để tiếp cận số đông bà con.

Những post về chủ đề này, dù thể hiện dưới bất kỳ dạng nào, nếu có phần nào hữu ích, cũng nên được khuyến khích, động viên, chia sẻ đến với mọi người.

Chợ Đất tiếp tục giới thiệu bài viết của tác giả Lê Bảo Long về định giá đất.

Bài khá dài, chi tiết. Cảm ơn các bạn đã theo dõi.

Luật Đất Đai lần này “sửa tới 80% so với bản cũ” (!) - theo một vài nhận định mình tham khảo.

• Với 260 điều/ 16 chương (so với 212 điều/ 14 chương của Luật Đất Đai 2013), chưa kể thay đổi câu chữ từng điều khoản thì 1 post khó có thể phân tích hết hàm ý của những thay đổi này, như 1 vài bài share nhanh trong vài hôm vừa rồi, nhất là khi các nhóm đối tượng khác nhau (ie Chủ Đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư…) sẽ nhìn Luật dưới các khía cạnh rất khác nhau.

Văn bản chính thức của Luật Đất Đai 2024 sẽ được ban hành trong ~2 tuần nữa, và chúng ta sẽ có cái nhìn chính xác hơn về các thay đổi. Team Batdongsan cũng đang nghiên cứu chi tiết các điều khoản từ dự thảo gần nhất, và mình cũng đang đọc lại từng điều một từ dự thảo để xem có gì hay ho cho vào báo cáo quý tới không. Chắc cứ làm trước 1 series bài trước, mỗi bài nói về 1 thay đổi chính trong khả năng…chém được để vừa tự làm bài tập, vừa note cho bản thân.

Cũng có nhiều bạn hay ping hỏi mình nên mình cũng sẽ viết theo hướng đơn giản dễ hiểu cho mọi người. Một lần nữa, post này không dành cho các thợ.

Trong bài đầu tiên, mình muốn nói tới thay đổi về Định giá Đất - một trong những điểm mà chắc rất nhiều người sẽ đồng ý là quan trọng nhất trong lần thay đổi này. Theo mình, có 4 điểm thay đổi chính:

 Bổ sung nguyên tắc định giá đất "theo nguyên tắc thị trường": Bất kể nguồn thu từ Đất trong vài năm vừa rồi đã tăng 3-4 lần về số tuyệt đối và hiện chiếm gần 20% đóng góp trong tổng thu nội địa thì có 1 sự thật là giá đất thời gian rồi được ghi nhận trong các giao dịch bị undervalued nhiều và tạo cơ hội làm giàu cho nhiều người, cũng như gây ra các khoản thất thu cho Nhà nước. So với bản trước (chỉ nói “Nhà nước ban hành quy định định giá đất”) thì việc thêm riêng 1 điều chỉ để nói về nguyên tắc định giá đất theo mình là cần thiết để tất cả các chi tiết ở các điều sau cũng thể hiện nhất quán với quan điểm này.

 Giữ 4/5 phương pháp định giá đất: Luật cũ gồm có 5 phương pháp chính, nhưng lần này đã bỏ phương pháp chiết trừ (bỏ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS để định giá đất). Các phương pháp được giữ là:

 Phương pháp so sánh: Dựa trên giá thị trường của ít nhất 3 BĐS có điểm tương đồng. Trong phần mô tả theo mình là người viết cũng đã có hàm ý thêm vào phương pháp chiết trừ trong chính các BĐS được so sánh.

 Phương pháp thu nhập: Thu nhập ròng của BĐS chia lãi tiết kiệm trung bình của các Ngân hàng Nhà nước

 Phương pháp thặng dư: Lấy tổng doanh thu - tổng chi phí ước tính của đất trên cơ sở đất được sử dụng tốt nhất

 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Giá đất trên bảng giá đất được quy định bởi UBND Tỉnh x Hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh giá được xác định khi so sánh bảng giá đất với giá đất thị trường

 Bonus 1: Ngoài các phương pháp này thì có một số trường hợp được quy định giá đất cụ thể ở Điều 160, thường là cho tổ chức nên người mua cá nhân chắc không cần quá quan tâm.

 Bonus 2: Thật ra vẫn có 1 điểm cài vào trong điều này là ngoài 4 phương pháp này ra Chính phủ vẫn có thể…thêm, nhưng phải được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua. Thêm vào không bao giờ là thừa

 Có thứ tự ưu tiên rõ ràng với các phương pháp định giá đất: Cái này mình ít thấy nói trên báo chí nhưng trong bản trước thì Nghị định dưới Luật chỉ quy định trường hợp sử dụng PP, không có mức độ ưu tiên, còn bản này xác định rất rõ ràng.

Cơ bản thì trong 4 PP này thì PP so sánh sẽ được ưu tiên nhất (cái này có lẽ cũng theo thông lệ thế giới vì ở các nước đây cũng là cái phổ biến nhất) và áp dụng phổ quát; sau đó là PP thu nhập cho các đất không phải đất ở (khi không áp dụng được PP so sánh); sau nữa là PP thặng dư dành cho các dự án đầu tư (khi không áp dụng được 2 PP trên), và cuối cùng là PP hệ số điều chỉnh giá đất để tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cũng khi không đủ điều kiện dùng PP so sánh. Rõ ràng hơn nhiều và cũng hạn chế tiêu cực trong việc áp dụng chủ quan các PP định giá.

 Bonus: Nói thêm là đầu vào của các PP này ngoài những nguồn phổ biến như giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, giá đất khảo sát…thì còn một nguồn cực quan trọng nữa là từ CSDL quốc gia về đất đai và giá. Với quyết tâm xây dựng CSDL này thì hy vọng là thị trường BĐS cũng sẽ được minh bạch hơn trong thời gian tới. Về lý thuyết thì khi thực hiện giao dịch đều phải ra phòng công chứng nên số lượng giao dịch mua bán cơ bản là ghi nhận được (nhưng hiện chưa được số hóa hoàn toàn nên các thống kê từ BXD có thể vẫn còn human error), còn giá trị giao dịch thì chắc sẽ cần phải điều chỉnh dần thông qua việc cải thiện tính chính xác từ các phương pháp định giá này.

 Cập nhật bảng giá đất hàng năm: Luật này bỏ Khung giá đất và tần suất cập nhật 5 năm/lần sẽ được đổi lại thành hàng năm, áp dụng từ năm 2026. Mình nghĩ việc tăng tần suất cập nhật Bảng giá đất sẽ giải quyết được 2 tình huống dở khóc dở cười phổ biến là (1) khai giá trị giao dịch BĐS không biết khai thế nào cho vừa, lúc thị trường giảm dưới cả giá mua thì lại sợ bị trốn thuế (!) và (2) đền bù đất không thỏa đáng cho người dân.

 Bonus: Bỏ Khung giá đất do Chính phủ quy định và chuyển trách nhiệm xác định Bảng giá đất cho UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) cũng thể hiện việc trao quyền/trách nhiệm xuống địa phương hơn và với việc xác định Bảng giá hàng năm thì mình tin là để giải quyết triệt để vẫn cần nỗ lực các Chính quyền địa phương đẩy mạnh công tác thu thập dữ liệu giao dịch và phối hợp với các đơn vị khác nhau để có 1 quy trình xác định Bảng giá đất rõ ràng trong thời gian tới.

Đánh giá chung thì mình nghĩ là các thay đổi này tích cực, dù chặng đường tới sự minh bạch khi xác định giá đất chắc vẫn còn là chặng dài.

LUẬT ĐẤT ĐAI 2024: THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ

Sau phần Định giá Đất ở Luật Đất Đai, Long viết tiếp về các thay đổi thấy được trong nội dung thu hồi đất, bồi thường và tái định cư (thật ra đầy đủ thì...dài hơn, nhưng viết ngắn gọn như trên). Nếu chỉ nhìn số lượng Điều khoản ở phần này sẽ thấy bản cũ & bản mới giống nhau, tuy nhiên đọc kỹ sẽ thấy:

 Luật mới tách hẳn làm 2 chương riêng biệt, 1 chương về Thu hồi và Trưng dụng Đất và 1 chương về Bồi thường, Hỗ trợ, Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

 Nội dung các điểm được bổ sung/ chỉnh sửa khá nhiều, có những điểm bê từ Nghị định/ Thông tư trước vào Luật sửa đổi luôn để sửa đổi tình trạng các Điều khoản nằm rải rác ở các văn bản khác nhau, gây phức tạp cho người dân khi muốn hiểu và nắm thông tin về Luật.
Nội dung 2 chương này có 34 điều, có khá nhiều thay đổi chi tiết nhưng theo mình 3 thay đổi lớn là:

 Làm rõ Trường hợp Thu hồi Đất: So với Luật cũ (quy định Trường hợp thu hồi đất theo các nhóm đối tượng có thẩm quyền và dưới đó là Trường hợp cụ thể) thì Luật mới quy định rõ luôn, lên tới...31 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội (bên cạnh việc thu đất vì lý do an ninh quốc phòng, vi phạm luật pháp...), lại còn cẩn thận thêm 1 điều thứ 32 để Quốc hội có thể sửa đổi bổ sung nếu cần .

Trong này tuy có những trường hợp được quy định cụ thể mà mình tin là với mục đích tốt (vd quy định Nhà nước được thu hồi đất với mục đích thực hiện Dự án NOXH, cái này chắc sẽ giúp tạo cơ chế làm dự án NOXH tốt hơn khi GPMB vẫn là 1 khâu tắc) nhưng có những trường hợp định nghĩa chưa đủ rõ ràng (cũng như được phản ánh qua các lần góp ý Dự thảo) như Trường hợp thực hiện Dự án "vùng phụ cận điểm kết nối giao thông" hay Dự án "đầu tư xây dựng Khu đô thị" và có lẽ cần phải chờ thêm các VBPL sau quy định rõ hơn.

 Bổ sung Căn cứ Thu hồi Đất: Trong Luật 2013 hiện chỉ quy định Căn cứ Thu hồi đất dựa trên (1) các trường hợp thu hồi đất; (2) kế hoạch sử dụng đất hàng năm và (3) tiến độ sử dụng đất trong dự án (nôm na là sử dụng tới đâu thu hồi tới đấy.
Việc kèm điều (2) đồng nghĩa với việc việc thu hồi đất phải dựa trên cơ sở có kế hoạch sử dụng đất rõ ràng theo năm, và được văn bản hóa nên có thể dẫn tới việc lên kế hoạch thu hồi đất diễn ra chậm cho những dự án (nôm na) là đã được chấp thuận để đầu tư nhưng chưa được phản ánh trên kế hoạch sử dụng đất.
Luật lần này đã bổ sung thêm các điều kiện cho các dự án dạng này và do vậy việc tiến hành thu hồi đất sẽ được đẩy nhanh hơn - dù khả năng thực hiện được kế hoạch thu hồi đấy đúng thời gian không sẽ lại là 1 câu chuyện khác.

 Tăng trách nhiệm với Đối tượng cần Tái định cư: Luật lần này thể hiện cam kết hỗ trợ nhóm Đối tượng này từ Nhà nước khi Luật hóa rất rõ ràng 2 chuyện.
Một là ở Điều 92, quy định rõ việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được hoàn thành trước khi thu hồi đất.
Hai là ở Điều 110, quy định điều kiện của khu Tái định cư với các tiêu chuẩn tối thiểu của Hạ tầng kỹ thuật và Hạ tầng xã hội, và ưu tiên khu vực Tái định cư từ cùng đơn vị hành chính nhỏ nhất.

Tuy nhiên hiện nguyên tắc bồi thường đảm bảo thu nhập và điều kiện sống của Đối tượng này bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ thì chưa được Luật hóa, dù đã được nêu ra trong Nghị quyết 18 - theo mình là cũng sẽ khó để Luật hóa được điều này cả về tình và...lý.

Disclaimer: Long không phải Luật sư và nội dung này được viết dựa trên quan điểm cá nhân khi xem văn bản. Nếu thiếu sót gì mong các ace đặc biệt trong ngành Luật bổ sung thêm.

(Theo Lê Bảo Long)