Bất Động Sản Đà Nẵng trở lại sau cú rơi tự do

(Bài Viết được thực hiện bởi Trần Vũ-Trung Phạm - Team S.P.E.R)

Từ quý II/2019, thị trường bất động sản Đà Nẵng rơi vào cảnh mất thanh khoản, nhà đầu tư ồ ạt bán tháo, kéo giá thị trường rơi tự do. Năm 2020 – 2021, thị trường lại chịu “cú đấm bồi” Covid-19, khiến khủng hoảng càng thêm nghiêm trọng. Nhưng từ đầu năm 2022, mọi thứ đã có vẻ tươi sáng hơn.

Một thị trường mới và non trẻ

Đà Nẵng là thành phố lớn nhất miền Trung và là 1 trong 5 thành phố trực thuộc trung ương, có lịch sử phát triển tương đối ngắn, khoảng 25 năm kể từ 1996 đến nay. Mặc dù non trẻ, song thị trường bất động sản Đà Nẵng cũng đã trải qua khá nhiều thăng trầm với nhiều sự phát triển rõ nét.

Có thể nói khoảng thời gian trước năm 2009 là giai đoạn thị trường bất động sản Đà Nẵng ươm mầm. Trong giai đoạn này, quy mô thị trường, dòng tiền đầu tư đều ở ngưỡng thấp, chưa tạo được đột phá, chưa có sức hút với các dòng vốn ở Hà Nội và TP. HCM.

Có nhiều nguyên nhân cho tình trạng này, như: quy mô kinh tế và dân số chưa đạt ngưỡng tăng trưởng ấn tượng; nguồn cung sản phẩm chưa phong phú, hệ thống pháp lý chưa thực sự ủng hộ cho thị trường.

Tuy nhiên nhờ vào chính sách linh hoạt trong việc thu hút đầu tư của lãnh đạo thành phố, các doanh nghiệp lớn như Sun Group, BRG, Trung Nam, Phương Trang... đã đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển dự án du lịch, đồng thời quỹ đất đối ứng khắp thành phố cũng được các doanh nghiệp này lên kế hoạch sử dụng, triển khai dự án. Đây có thể nói là thay đổi kép theo hướng rất có lợi cho thị trường bất động sản Đà Nẵng vì đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số, tạo công ăn việc làm, lại vừa phát triển quỹ đất theo nhiều hướng, tạo nguồn cung dồi dào sau này. Tuy vậy thời điểm này chỉ là sơ khai của thị trường khi nguồn cung vẫn còn hạn chế.

Giai đoạn 2009-2013 là “cuộc cách mạng” của thành phố khi hàng loạt cây cầu mới: Thuận Phước, Cầu Rồng, Trần Thị Lý được đưa vào sử dụng, không những giúp việc đi lại dễ dàng hơn với quận Sơn Trà mà còn giúp Đà Nẵng đánh dấu lên bản đồ du lịch thế giới với lợi thể bờ biển dài và đẹp. Từ đây, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn bắt đầu là thị trường bất động sản được săn đón bởi những nhà đầu tư lớn trên cả nước vì tiềm năng du lịch quá dồi dào. Giai đoạn này với tầm giá 400 - 500 triệu đồng, nhà đầu tư đã có thể sở hữu 1 sản phẩm đất nền ở những khu đô thị, khu tái định cư mới quy hoạch.

Năm 2013, Luật Đất đai sửa đổi được ban hành, năm 2014 Luật Nhà ở ra đời, hành lang pháp lý đã thúc đẩy mạnh sự phát triển của thị trường bất động sản ở Đà Nẵng. Thời điểm này, Đà Nẵng cũng có những dự án đầu tư công lớn như nút giao thông Ngã Ba Huế được xây dựng theo hình thức BT bởi tập đoàn Trung Nam, cùng hàng loạt các tuyến đường mới được mở thêm. Cũng giai đoạn này, Trung Nam và Sun Group cũng triển khai 2 dự án cực lớn là Golden Hills và khu đô thị sinh thái Hòa Xuân.

Nguồn cung dồi dào với mức giá hợp lý khiến thị trường bắt đầu tăng trưởng mạnh mẽ về giá lẫn thanh khoản. Bên cạnh đó, việc tăng trưởng kinh tế, dân số cũng như tốc độ đô thị hóa nhanh đã góp phần không nhỏ vào việc thúc đẩy nhu cầu sở hữu bất động sản, đặc biệt là đất nền, tăng mạnh theo. Cũng trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Đà Nẵng, bắt đầu thu hút nhà đầu tư, dòng tiền khắp nơi trên cả nước. Mức giá trung bình trong giai đoạn này cho sản phẩm đất nền tăng trưởng nhanh, từ 500 triệu đồng – 1,5 tỷ đồng/sản phẩm.

PHÁO HOA VỘI TÀN

iai đoạn 2017 – 2019 có thể xem là thời kỳ hoàng kim của bất động sản Đà Nẵng. Trong hơn 2 năm này, thành phố có rất nhiều điểm sáng, như: tăng trưởng du lịch ấn tượng, là nơi đăng cai hội nghị APEC 2017… Cùng với nền tảng tốt là sự phát triển mạnh mẽ ở giai đoạn 2014 - 2017, thị trường bất động sản Đà Nẵng những năm 2017 - 2019 đã đạt mức cực thịnh.

Liên tục những dự án mới được đầu tư, tái khởi động lại: khu đô thị Phương Trang, khu đô thị Bàu Tràm Lakeside, Eco Charm (Liên Chiểu), khu đô thị Phú Mỹ An, khu đô thị FPT, khu đô thị Nam Hòa Xuân (NHS), khu đô thị Sea Thuận Phước, khu đô thị đầu tuyến Sơn Trà Điện Ngọc (Sơn Trà)... và không thể không kể đến hàng loạt khu đô thị ở Điện Ngọc - Điện Bàn (hơn 75 dự án lớn nhỏ). Nguồn cung mới ra thị trường được bổ sung liên tục và nối tiếp, tạo nên tâm lý mua đi - bán lại rồi lại mua rất mạnh mẽ.

Giai đoạn 2017 – 2019 có thể xem là thời kỳ hoàng kim của bất động sản Đà Nẵng. Trong hơn 2 năm này, thành phố có rất nhiều điểm sáng, như: tăng trưởng du lịch ấn tượng, là nơi đăng cai hội nghị APEC 2017… Cùng với nền tảng tốt là sự phát triển mạnh mẽ ở giai đoạn 2014 - 2017, thị trường bất động sản Đà Nẵng những năm 2017 - 2019 đã đạt mức cực thịnh. phố, cộng thêm giai đoạn này kinh tế ổn định, nhu cầu nhập cư Đà Nẵng lên cao, tâm lý mua nhà đất để dành hay mua nhà cho con đi học trở nên phổ biến. Điều này đã dẫn tới hiệu ứng FOMO (Fear Of Missing Out – tạm dịch là “sợ bị lỡ cơ hội”) làm sức mua tăng thêm và tất nhiên tốc độ tăng giá cũng tăng tương ứng.... Ngoài ra cũng phải kể đến sự dịch chuyển dòng tiền vào bất động sản (cuối 2018 đầu 2019) trên quy mô cả nước.

Đặc biệt nhất là thời điểm tháng 3, 4 năm 2019, lượng giao dịch cực kì khủng khiếp, cọc sang tay diễn ra ở gần 70% - 80% lượng sản phẩm. Một giao dịch có thể đi qua 3 – 4 lượt khách mua trong vòng 7 ngày (từ khi cọc lần đầu đến khi công chứng cuối).

Đơn cử như thị trường khu vực Hòa Xuân – Cẩm Lệ - là thị trường dẫn dắt của bất động sản Đà Nẵng, lúc này tâm lý đám đông thể hiện rất rõ ràng, hầu như những nhà đầu tư F0 bước chân vào thị trường đều chọn khu vực này đầu tiên. Lực lượng môi giới ở đây có lúc đạt gần 5.000 người (góp phần không nhỏ để tạo dựng nên thị trường được như hôm nay). Mức giá ghi nhận tại khu đô thị Hòa Xuân tăng từ 28 – 30 triệu đồng/m2 lên 35 – 42 triệu đồng/m2, tại Nam Hòa Xuân tăng từ 20 – 25 triệu đồng/m2 lên 32 – 39 triệu đồng/m2, khu đô thị Nam Việt Á tăng từ 29 – 38 triệu đồng/m2 lên 42 – 48 triệu đồng/m2, trong khi đó khu tái định cư Nam Cẩm Lệ ghi nhận 18 – 20 triệu đồng/m2 lên ngưỡng 28 -31 triệu đồng/m2.

Mức thanh khoản cao khủng khiếp cùng với sự điên cuồng của đám đông đã giúp mức giá của đất nền đạt ngưỡng trung bình 2,2 - 3 tỷ đồng/sản phẩm, có nơi đạt giá 5 - 7 tỷ đồng/sản phẩm (đối với sản phẩm ở gần biển hoặc vị trí đẹp).

Đầu tháng 4/2019, Đà Nẵng và Quảng Nam ra quân chỉnh đốn việc mở các ki ốt bất động sản tự phát như một cách tiết chế thị trường bất động sản đang tăng trưởng quá nóng. Điều này cộng với chuỗi sai phạm pháp lý tại các dự án và kết quả thanh tra đất đai toàn diện trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đã tạo thành cuộc khủng hoảng pháp lý toàn thị trường giai đoạn quý II - III/2019.

Bên cạnh đó, giá đất tăng quá cao và quá nhanh trong thời gian ngắn cũng tạo nên áp lực chốt lời khiến dòng tiền không nhỏ rời bỏ thị trường Đà Nẵng để tìm nơi thấp hơn. Điều này khiến thị trường sau khi đạt mốc đỉnh tại tháng 3/2019 bắt đầu mất thanh khoản. Các nhà đầu tư tìm cách ra hàng, bắt đầu có tình trạng bán tháo, cắt lỗ vào tháng 5/2019 và kéo giá thị trường rơi tự do.

Cơ cấu dòng tiền đầu tư của thị trường hiện tại đa phần đều đến từ nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm nên khi bán tháo xảy ra, tâm lý đám đông càng khiến mức giá giảm nhanh hơn. Tâm lý u ám và lo sợ bao trùm cả thị trường, thanh khoản càng lúc càng kém và gần như mất hoàn toàn đến năm quý II/2020. Mức giá ghi nhận so với đỉnh giá tháng 3/2019 mất gần 30% - 40% chỉ trong vòng 3 - 5 tháng.

Theo ghi nhận của tổ chức nghiên cứu thị trường SPE.R, một số dự án lớn có mức giảm cụ thể như sau: dự án Golden Hills giảm từ 23 – 30 triệu đồng/m2 xuống 16 – 23 triệu đồng/m2, khu đô thị Nam Hòa Xuân giảm từ 32 – 39 triệu đồng/m2 xuống 21 – 27 triệu đồng/m2, khu đô thị Hòa Xuân giảm từ 35 – 42 triệu đồng/m2 còn 28 – 33 triệu đồng/m2, khu đô thị FPT giảm từ 38 – 41 triệu đồng/m2 xuống 24 – 26 triệu đồng/m2.

CÚ ĐẤM BỒI CỦA ĐẠI DỊCH

Sau giai đoạn suy giảm mạnh năm 2019, thị trường bất động sản Đà Nẵng cũng có những chuyển biến tích cực khi xuất hiện dòng tiền bắt đáy và tâm lý tìm kiếm cơ hội khi giá giảm. Điều này khiến thanh khoản và mức giá có tăng trưởng trở lại, dù khá chậm chạp.

Tuy nhiên, nếu khủng hoảng pháp lý đầu năm 2019 là cú đấm đầu tiên lên thị trường thì dịch bệnh Covid-19 bắt đầu vào tháng 3/2020 và kéo dài đến nay là cú đấm thứ hai, mạnh hơn, khiến tâm lý thị trường lún sâu vào khủng hoảng. Thị trường chỉ có số ít ngoại lệ như khu vực Hòa Xuân vẫn có số lượng giao dịch ấn tượng và giá bán tăng trưởng. Lý do là khu vực này tập trung đông đảo nhất dòng tiền đầu tư nội tỉnh cũng như là khu vực có lượng nhà đầu tư lẫn môi giới đông đảo nhất, những diễn biến ở đây gần như là nội bộ nhưng cũng có tính ảnh hưởng nhất định đến toàn bộ thị trường.

Bên cạnh thị trường mua bán sơ, thứ cấp thì bất động sản Đà Nẵng cũng có một bộ phận thị trường đáng kể là mua bán căn hộ và thị trường cho thuê. Theo thống kê của tổ chức SPE.R, trong hơn 23 dự án căn hộ thì gần 70% số lượng căn hộ được mua để dùng để khai thác cho thuê. Điều này tương đối dễ hiểu khi Đà Nẵng là thành phố du lịch, mảng thương mại dịch vụ chiếm đến hơn 63% cơ cấu kinh tế. Bên cạnh đó, lượng đất phân lô chưa được sử dụng để ở còn rất nhiều, nên khác với Sài Gòn hay Hà Nội, căn hộ Đà Nẵng được mua phục vụ việc ở là rất ít. Đối với thị trường mua bán căn hộ thì trong dịch bệnh, giá cả có xu hướng giảm nhưng không nhiều, đi kèm là mức thanh khoản cực kỳ thấp.

Đối với thị trường cho thuê tại Đà Nẵng, hai năm 2020 và 2021 có thể coi là “ khoảng thời gian kinh hoàng nhất”. Dịch bệnh diễn biến phức tạp đã tác động đến tâm lý mua sắm, tiêu dùng của cộng đồng, cộng thêm các biện pháp giãn cách, cách ly, đóng cửa các hoạt động mua sắm, tụ họp đông người khiến giá trị của các mặt bằng, văn phòng hay không gian chung chưa bao giờ bị đánh giá thấp như vậy.

Nửa cuối năm 2020 ghi nhận hàng loạt trường hợp trả hoặc thanh lý mặt bằng kinh doanh. Các công ty hoặc thay đổi văn phòng hoặc gây sức ép để giảm giá thuê. Trong các hình thức kinh doanh cho thuê thì khách sạn và căn hộ mini (các tòa apartment) là có sự giảm sút nhiều nhất. Khách sạn tê liệt vì hoàn toàn không có khách hàng, hầu như tất cả các khách sạn đều đóng cửa, dòng tiền hàng tháng từ vài trăm triệu đồng bốc hơi hoàn toàn về 0 khiến cho các chủ khách sạn đối mặt với nguy cơ chưa từng có từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Một số khách sạn quy mô nhỏ linh hoạt thay đổi chiến lược từ cho thuê ngắn hạn sang cho thuê lưu trú dài hạn hơn (theo tháng) để cạnh tranh với loại hình căn hộ cho thuê cỡ nhỏ (mini apartment) và tranh thủ thêm dòng thu nhập (mặc dù rất nhỏ) để cố gắng vượt qua giai đoạn khó khăn, nhưng điều này cũng không giúp được bao nhiêu.

Theo ý kiến ông Nguyễn Văn Đồng – Giám đốc Homies Group, “Thị trường cho thuê của Đà Nẵng, đặc biệt là loại hình ‘mini apartment’ trong hai năm vừa rồi giảm sút rất nhiều về giá thuê lẫn tỷ suất lấp đầy. Cụ thể, những khu vực từng phát triển mạnh loại hình này như Sơn Trà, An Thượng giá thuê giảm 40% - 50%, tỷ suất lấp đầy trung bình 60% - 70%. Các chủ cơ sở này đối mặt với rất nhiều khó khăn, đa phần lựa chọn các doanh nghiệp hoặc cá nhân thứ ba để vận hành hoặc cho thuê khoán với mức giá thấp, nhằm có được dòng doanh thu ổn định”. Thị trường mua bán ghi nhận rất nhiều khách sạn và tòa căn hộ rao bán với mức giá thấp. Báo cáo tài chính không có doanh thu cộng với thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khủng hoảng và đóng băng khiến mức giá giao dịch giảm 20% - 40% tùy vào quy mô và vị trí của sản phẩm.

HY VỌNG LOÉ SÁNG

Bước sang năm 2022, toàn bộ xã hội đã bước đầu quay trở lại với guồng quay, với việc tiêm vắc xin mũi 3 gần như đã hoàn thành 80%, thị trường BĐS cũng đã bắt đầu phục hồi trở lại. Số lượng giao dịch và giá cũng có sự ghi nhận tăng trưởng nhẹ. Tâm lý hi vọng cũng như đã quen với dịch bệnh khiến nhu cầu mua bán bất động sản trở nên lớn hơn, đặc biệt vào sau Tết âm lịch.

Theo ghi nhận của tổ chức SPE.R, đến 28/2/2022, sơ với trước Tết, giá ở một số thị trường lớn như khu đô thị Nam Hòa Xuân tăng khoảng 300 - 400 triệu/sản phẩm, hay như khu đô thị Gami Eco Charm giá cũng tăng từ 200 - 300 triệu/sản phẩm tùy loại.

Cùng với các biện pháp khởi động lại các hoạt động du lịch cũng như mở lại các đường bay quốc tế đón khách nước ngoài, Đà Nẵng đang hi vọng năm 2022 sẽ là năm phục hồi kinh tế và thị trường du lịch. Đây hứa hẹn sẽ là cơ hội tốt để bất động sản Đà Nẵng phục hồi và bứt phá về giá lẫn thanh khoản. Điều này hoàn toàn có khả năng lớn sẽ xảy ra khi mặt bằng giá đáy của bất động sản Đà Nẵng luôn tăng theo từng nhịp thị trường từ 2020 cho đến nay, cộng với việc tâm lý cộng đồng tương đối bình ổn, ít bị tác động bởi dịch bệnh hay việc các địa phương ở hai đầu đất nước như Hà Nội, Thái Nguyên, Vũng Tàu, TP. HCM hay các địa phương lân cận như Quảng Trị, Huế, Thanh Hóa... đều có sự tăng trưởng nhất định trong năm vừa rồi.

Đà Nẵng trở thành một điểm trũng bất động sản khiến nó nghiễm nhiên sẽ thu hút được dòng tiền đầu tư từ các nhà đầu tư đã chốt lời từ các địa phương trên. Năm 2022 này sẽ là cơ hội vàng để bất động sản Đà Nẵng phục hồi và trở lại con đường phát triển với tính chất bền vững và thật hơn!

(Bài Viết được thực hiện bởi Trần Vũ-Trung Phạm - Team S.P.E.R)