Thị trường bất động sản đóng băng - Săn hàng giá rẻ - Chờ giá giảm hẵng mua - Đúng không ?!

Lượt Xem: 1123 ||| Ngày Đăng: 2023-06-07 07:52:40 ||| Lượt Yêu Thích: 0

 

 

 

 

Thị trường bất động sản đóng băng - Săn hàng giá rẻ - Chờ giá giảm hẵng mua - Đúng không ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Martin Ho)

Thị trường đóng băng, săn hàng giá rẻ? Chờ giá bất động sản giảm 20-30-50% thôi hẵng mua. Nhận định này đúng không?

  • Có thể đúng 1 vài trường hợp nhưng thực tế không đơn giản như vậy.

 

1. Các chủ đầu tư - Hàng sơ cấp: 

  • Thị trường có thể đóng băng nhưng giá chủ đầu tư không thể giảm được. Có nhiều lý do.

- Có bạn nói Doanh nghiệp nào chả đi vay bằng tài sản. Giảm giá bán ra thì ảnh hưởng đến tài sản đảm bảo, lại bị mất thêm nhiều tài sản khác để đảm bảo khoản vay. Cũng đúng 1 phần.

- Nhưng nặng nhất là thủ tục pháp lý và thời gian kéo dài. Dẫn đến ứng vốn và trả lãi ngân hàng. Càng kéo dài thì lãi càng cao. Khi xưa in cái hình 3D là đã nhận cọc ký hợp đồng thu tiền rồi. Bây giờ phải đủ các điều kiện pháp lý. Chưa ký được Hợp Đồng Mua Bán chỉ thu được maximum tối đa có 30%. Kéo dài thì doanh nghiệp phải tự vay vốn. Với mức lãi 14-15-20%/năm thì giá chỉ có tăng chứ làm sao giảm nổi.

- Uy tín và hình ảnh: Định giá mặt hàng cao cấp không thể giảm giá 30-50% như hàng chợ được. Nếu làm vậy thì làn sóng nhà đầu tư F1 đu theo bao lâu nay sẽ mất hết. Nhà dt mua sớm là để chờ giá tăng. Chả ai mua sớm để hóa ra đắt hơn thằng mua sau cả. Tại sao hãng LV, Gucci, Hermes thà đem giỏ túi xách đi hủy chứ không giảm giá quá 20%? Làm gì làm vẫn phải giữ định vị thương hiệu. Họ chỉ có thể giảm bằng cách cho thêm, khuyến mãi, hỗ trợ lãi vay, tặng quà, giảm tiền nếu đóng hết 1 lần cash.v.v… là bài toán dòng tiền và khuyến khích giao dịch, chứ không phải giảm hạ giá.

 

2. Các hàng thứ cấp trong dự án – Villa, chung cư, nhà phố:

- Dự án chưa bàn giao, mua sai chọn sai căn xấu, gia không tăng buộc bán huề hoặc lỗ chút xíu thuế phí. Giảm 5%-7% tối đa. Có. Nhưng loại này thì chả liên quan thị trường. Chỉ là đầu tư sai thôi

- Hàng thở oxy: Trường hợp tham quá ôm 5-7 căn không vay được, không có tiền đóng thì buộc phải bán rẻ. Nhưng rẻ hơn 5%-10%-15% giỏi lắm. Quá số này bán rẻ chi cho mệt phải đóng thuế, phải trả cho sale cộng thêm lắm thủ tục. Tự ý hủy hợp đồng với chủ đầu tư thì chỉ mất cọc hoặc tối đa mất 20% giá trị HĐ thôi mà. Loại này có. Nhưng thường cuối năm ngoái 1 đợt đã qua rồi. Ai cần bán thì đã bán. Ai đã gồng qua đoạn này rồi thực sự chả cần bán nữa. Chờ vượt đáy tính sau.

- Tay không bắt giặc: Thời nóng thì nhiều bạn sale cứ thấy sao dân đầu cơ dễ quá. Mua nhà 5 tỷ cọc có 500tr là bán chênh sang cọc 300-500tr cái một. Ờ, rồi lỡ không bán được thì sao. Có tiền đóng vào 5 tỷ không? Không thì mất cọc hoặc bán lỗ. Nhưng số lượng này cũng rất ít

- Loại vừa bàn giao/ đã bàn giao vận hành, hàng này có khung giá cố định, khung giá HĐMB, khung giá mua bán xung quanh bao lâu qua. Nên khó mà lọt khỏi khung.

  • Có thể giá nóng lên, rồi nguội lại. Nhưng mức nguội lại không thể tính là hàng bán lỗ được, đặc biệt là đối với các dự án đã bàn giao đưa vào sử dụng 1 thời gian giá đã tăng rất nhiều so với trước đây.
  • Ví dụ như Vinhomes Central Park (VCP) đã tăng gấp đôi, gấp ba so với giá HĐMB 4 năm trước. Thì nếu giờ có giảm 5% -10% cũng cũng không phải là hàng rẻ.
  • Và các chủ nhà cũng biết như vậy và biết giá thị trường. Nhà 10 tỷ kẹt giỏi lắm giảm vài trăm triệu.
  • Các nhóm tự phong “đại gia cá mập” đi săn hàng lúc nào cũng trả giá 20-30% so với giá rao. Nhà rao 10 tỷ vô trả 7-8 tỷ, không phải là ít. 2012 cũng có. 2019 cũng có. 2022 cũng thấy đầy.
    • Nhưng có bao nhiêu người chịu giao dịch đó? Hay phần lớn bị đuổi về? Các bạn sale có được giao dịch nào rẻ hơn thị trường 20% không? Kiếm mỏi mắt, Do vậy săn hàng này thì rẻ hơn xíu xiu có. Nhưng đợi “rẻ như cho” thì có lẽ đợi rất là lâu luôn

 

3. Các hàng thứ cấp trong các khu dân bên ngoài, đất, nhà phố

Quy trình cách săn đất giá rẻ dành cho nhà đầu tư bất động sản

- Các loại đất nền trong các khu vực mới này thì bị bơm lên khá cao tùy khu vực, phân lớn theo tin đồn hạ tầng, dự án mới, quy hoạch mới v.v... Phần lớn cò bơm thổi nên có thể tăng rất nhanh, và vì vậy có thể rớt rất nhanh. Do vậy loại này đúng có thể mua rẻ hơn giá trước đây. Nhưng có đúng giá trị thật chưa hay “ôm bom” thì chưa biết

- Các đất nền, nhà phố trong các khu cư dân hiện hữu thì tăng nhiệt rồi giảm lại thì hoàn toàn có thể mua rẻ hơn trước 20-30% nhưng cũng sẽ quay về giá trị thật trước khi khu vực đó bị nóng lên, chứ cũng khó mà giảm quá nhiều. Q2 ví dụ cuối 2021 đầu 2022 tăng 200tr/m lên đến 250-300tr/m ở các khu vực Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi v.v.. giờ hiện cũng giảm lại nhưng cũng tầm 200-220-250tr chứ có giảm về 100tr đâu?

 

Kết 1 câu:

Năm 2022 Ai cần bán thì đã & đang bán rồi, ai kẹt sắp chết thì cũng chết rồi, ai qua được lúc kẹt rồi thì chả nhẽ lại đi bán đáy? Qua mốc 6 tháng tới đây thì lại chả cần bán rẻ nữa. Sẽ vào cảnh ờ vẫn rao. Được giá thì bán lấy tiền làm chuyện khác, không thì cứ quăng đó vì cũng chả chết ai nữa. Chờ lên giá rồi tính. Cho nên 6-8 tháng đầu năm 2023 có thể là đợt tốt để săn hàng rẻ 1 chút. Nhưng đừng nghĩ “rẻ như cho”.

(Theo Martin Ho)

 

 

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế.

Quy định mới này được kỳ vọng tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu thông qua biện pháp linh hoạt, phù hợp với quy định pháp luật, như cơ cấu lại kỳ hạn, lãi suất, đa dạng hóa công cụ thanh toán, thanh toán trước hạn...

Cụ thể, nội dung cơ bản của dự thảo Nghị định, cơ quan soạn thảo đề xuất quy định thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác như sản phẩm bất động sản hoặc cổ phần doanh nghiệp.

Dự thảo mới quy định cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây còn dư nợ được đàm phán để thay đổi kỳ hạn, tối đa 2 năm; bổ sung quy định trường hợp đàm phán thay đổi điều kiện, điều khoản trái phiếu mà có nhà đầu tư không chấp thuận thì doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ lãi, gốc trái phiếu cho nhà đầu tư này.

Thế nghĩa là gì?

Nói đơn giản là lúc trước không biết kiểm soát được không nên cấm, nên tự nhiên các hợp đồng dân sự bị hình sự hoá, các hợp đồng vay trả lãi (bằng phát hành trái phiếu) tự nhiên bị quy chụp thành “huy động vốn trái phép”, “định giá sai để lừa đảo”làm các doanh nghiệp sợ buộc phải mua lại hết các trái phiếu đã phát hành. Nghĩa là DN đứt vốn để làm ăn. Tiền mặt của ngân hàng cũng cạn. Thay vì đang bảo lãnh doanh nghiệp để vay tiền của dân, thì phải cho doanh nghiệp vay vài chục nghìn tỷ để mua lại trái phiếu, tiền rải ra ngoài dân chứ ngân hàng không còn tiền. Cho nên năm qua thanh khoản không có, tiền mặt không có, tín dụng khó khăn. Sửa đổi này ít ra cho phép 1. Phát hành trái phiếu gọi vốn 2. Coi nó như HĐ dân sự để thương thảo, gia hạn như 1 giao dịch dân sự. Đã dân sự thì không hình sự hoá. 3. Nới lại dòng tiền từ dân vào ngân hàng và doanh nghiệp để dòng chảy hoạt động trở lại. Hy vọng năm nay sẽ sinh động lại hơn năm trước.

 


 

Hùng Lê

Ngồi ngoài chờ đợi thôi. Việc giá cao nhưng dòng tiền cho thuê ko thể đạt được kì vọng chứng tỏ định giá ban đầu là ảo và ko phù hợp với thị trường.

Martin Hồ

Nghịch lý của bds việt nam bao nhiu kỳ khủng hoảng, thanh khoản giảm cực sâu mà giá thì không ===> toàn tiền mặt trong dân quá nhiều.

Long Phạm

Sang tháng 5 thả nổi thì vỡ hết alo chứ ngồi đó mà lạc quan, giờ cứ để tiền tiết kiệm cho chắc cơm, gửi ngắn hạn quan sát

 

 

 

 

Khuyến cáo:

  • Bài viết KHÔNG PHẢI lời khuyên tư vấn tài chính - đầu tư - pháp lý chính xác 100%. Vui lòng xem qua Tuyên bố Miễn trừ trách nhiệm Nội dung của chúng tôi.

  • Bài viết có thể có thể bị trì hoãn, chưa cập nhật, bỏ sót hoặc thiếu chính xác tại thời điểm quý độc giả xem.

  • Chợ Đất cố gắng mang đến nhiều thông tin đa chiều nhất có thể từ quý độc giả và nhiều nguồn minh bạch nhất có thể.

  • Quý Anh/Chị trước khi đầu tư - mua bán - giao dịch xin cân nhắc thật kỹ.

  • Chúng tôi không chịu trách nhiệm trước mọi tình huống không mong muốn liên quan đến thông tin được đăng tải trên bài viết (nếu có).

Mọi bài viết - ý kiến đóng góp chân thành xin gửi về cho chúng tôi qua Email: chodat.com.vn0@gmail.com. Chúng tôi sẽ cập nhật và bổ sung theo quy định hiện hành của Bộ Thông tin và Truyền thông Việt Nam.

Xin cảm ơn quý Anh/Chị độc giả.

 

 

 

Được tài trợ:

Dịch vụ chạy quảng cáo Bất Động Sản: Chợ Đất

Dịch Vụ Quảng Cáo Bất Động Sản Uy Tín Hàng Đầu Chợ Đất

 

[LIKE] Bài viết hay

Bình Luận

Có thể bạn quan tâm:

Cho thuê Nhà phố Shophouse Thương Mại Dịch Vụ Vinhomes Quận 9 Chính Chủ

Cho thuê Nhà phố Shophouse Thương Mại Dịch Vụ Vinhomes Quận 9

Quận 9, Hồ Chí Minh
100.00 Triệu
2 Ngày trước
Xem Nhà Đất
Bán đất biệt thự 2 mặt tiền Nguyễn Duy Trinh 35x34m2 Phú Hữu Quận 9 Chính Chủ

Bán đất biệt thự 2 mặt tiền Nguyễn Duy Trinh 35x34m2 Phú Hữu Quận 9

Quận 9, Hồ Chí Minh
36.00 Tỷ
2 Ngày trước
Xem Nhà Đất

 

Bài viết chưa đủ với bạn ? Hãy tìm kiếm !