Tại sao tỷ lệ giá nhà tính trên thu nhập của dân Việt Nam lại quá cao ?!

(Bài viết chia sẻ phân tích cá nhân của tác giả Tô Anh Hùng)

TẠI SAO TỶ LỆ GIÁ NHÀ TRÊN THU NHẬP LẠI Ở VIỆT NAM CAO :

Đầu tiên chúng ta cùng nhìn vào hình 1 :

Giá nhà ở / Thu Nhập ở các thành phố lớn của Việt Nam và thế giới :

- Hồ Chí Minh 36

- Hà Nội 18,6

- Bắc Kinh 33

- Berlin 11,22

- New York 9,68

v.v.

Nói kỹ hơn về cách tính toán giá nhà của numbeo

Tỷ lệ giá trên thu nhập = thu nhập ròng khả dụng của gia đình, được định nghĩa là 1.5 * the average net salary(50% là tỷ lệ phần trăm giả định của phụ nữ trong lực lượng lao động) / diện tích căn hộ trung bình là 90 mét vuông ( giá mét vuông (công thức sử dụng) là giá trung bình của mét vuông tại trung tâm thành phố và ngoài trung tâm thành phố)

Chúng ta có thể thấy giá nhà của chúng ta đang cao so với các thành phố khác trên thế giới . Phương pháp tính xem ở ảnh 2 ( mình lấy ví dụ là HN ) .

Tuy nhiên hôm nay mình muốn làm rõ quan điểm phổ biến :

*** Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập quá cao ***

Đầu tiên chúng ta cùng đi trả lời câu hỏi thứ 1 :

Hãy xem lại ảnh 1 chúng ta thấy tỷ lệ nhà trên thu nhập tại các thành phố như Tp Hồ Chí Minh hoặc Bắc Kinh lên tới 36 và 33 lần . Như vậy tức là nhịn ăn nhịn uống hơn ba mươi mấy năm mới có thể mua nổi nhà , và rất nhiều người nói đây chính là bong bóng nhà đất .

Tuy nhiên chúng ta nên nhìn lại về việc tính toán sai tỷ lệ giá nhà trên thu nhập này. Sai sót nằm ở việc tính toán " thu nhập " :

- Giá nhà hiện tại / thu nhập ở hiện tại có thể chưa phù hợp mà phù hợp nên là :

• Giá Nhà hiện tại / thu nhập ở mức khá và cao trong tương lai .

Ở đây mình có thêm 2 phần " tương lai " và " khá và cao " ở phần thu nhập . Lý do vì :

" Tương lai " là bởi giá nhà hiện tại là sự phản ánh trước thu nhập ở tương lại .

VD 1 bất động sản : Cách đây 5 năm ở Hà Nội với chung cư giá 40 triệu/m2 chúng ta đã coi như là quá đắt tuy nhiên các chủ đầu tư vẫn bán vs giá này và vẫn hết hàng . Sau đó đến thời điểm này thì các dự án đó đã tăng lên mức 50 55 triệu/m2 đơn cử như The Legend ở quận Thanh Xuân .

VD 2 : Khía cạnh cổ phiếu : Nếu bạn ưng 1 cổ phiểu nào đó , kỳ vọng lợi nhuận trong tương lai của công ty sẽ tăng mạnh , bạn sẽ không đợi đến tương lai mới mua cổ phiếu và sẽ mua ngay bây giờ . Khi có nhiều người muốn mua cổ phiểu , định giá cổ phiếu ở hiện tại liền đạt mức cao , chứ không đợi đến tương lai khi lợi nhuận thật sự tăng . Vấn đề này chúng ta sẽ thấy rất rõ như các cổ phiếu thời điểm này , lợi nhuận thì rất kém nhưng kì vọng tương lai giúp các cổ phiểu tăng ngay thời điểm này .

Cùng xem ảnh 3 4 5 6 chúng ta có thể thấy từ năm 2006 thu nhập người mỹ tăng từ 46,302 USD lên 69,288 USD khoảng 1,5 lần . Tuy nhiên Việt Nam thì tăng 5 lần và với mức chỉ 4000 USD tương lai tốc độ tăng của Việt Nam còn rất cao .

Và có 1 điểm quan trọng nữa tại sao giá nhà ở các thành phố lớn như HN và HCM được kì vọng tăng cao đó chính là tốc độ đô thị hóa của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được Chính phủ xếp loại đô thị đặc biệt của Việt Nam . Và theo ảnh 7 Hà Nội năm 2023 tốc độ đô thị hóa là 49,05% và kế hoạch cụ thể, đối với giai đoạn năm 2025 và năm 2030, Hà Nội phấn đấu tỷ lệ đô thị hoá dự kiến đến năm 2025 đạt khoảng 60 - 62% và đến năm 2030 dự kiến đạt khoảng 65 - 75% (theo Chương trình hành động số 16-CTr/TU ngày 26/8/2022 của Thành ủy).

Hệ quả dẫn tới làn sóng di cư từ nông thôn ra thành thị , đô thị hóa quy mô lớn là điều dễ dàng nhận thấy ở Việt Nam . Người dân khi chuyển đến các thành phố lớn sinh sống sẽ cần chỗ ở , vì vậy các thành phố lớn ở Việt Nam cũng giống như các công ty lớn có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định . Mọi người đề nhìn thấy tiềm ăng của " công ty " với mức tăng trưởng gấp 5 lần sau 15 năm và 1,5 lần sau 15 năm bạn sẽ chọn cổ phiếu nào ?

Và khi bắt đầu mua "cổ phiếu" của công ty . "Cổ phiếu" này chính là nhà ở . Người nào nhận thấy sớm thì mua sớm , người nào nhận thấy muộn thì mua muộn hơn , ngày càng có nhiều người nhìn rõ tình hình và " mua đuổi " , khiến giá ngày càng cao .

Như vậy mình đã giải thích từ đầu tiên "tương lai" đó là khi tính toán tỷ lệ giá nhà trên thu nhập , phải dùng mức thu nhập trong tương lai chứ không phải mức thu nhập hiện tại , vì giá nhà sẽ phản ánh trước thu nhập trong tương lai .

Tiếp theo đó là cụm từ "Khá Và Cao" bởi vì trong tương lai không phải tất cả mọi người đều mua nổi nhà ở các thành phố lớn , mà chỉ có những người có thu nhập trung bình và cao mới mua được nhà ở . VD ở một số đô thị lớn trên thế giới căn cứ vào thống kê của CBRE, tỷ lệ thuê nhà ở Mỹ là 35%, Anh 33%, Canada 31%, Đức 47%, Pháp 37%, Úc 33% và cao nhất là ở Thụy Sỹ 56%. Đặc biệt, thành phố lớn của các quốc gia phát triển như London, New York tỷ lệ thuê thường ở mức cao với 41% và 54% hoặc ở Amsterdam trên 70%. Số lượng thuê nhà đều chiếm hơn 50% tổng số dân đô thị . Như vậy hơn một nửa người dân sẽ phải thuê nhà và trả tiền thuê . Có nghĩa chữ " thu nhập " trong công thức tính nên hiểu là nhưng người có thu nhập khá và cao chứ không phải là thu nhập bình quân đầu người .

VD : Với mức thu nhập của 1 người lao động phổ thông từ 8-10 triệu/tháng . Còn thu nhập của các bạn trẻ có bằng cấp và vài năm kinh nghiệm làm việc thường là trên 15tr , tổng thu nhập là 180tr/năm . Tốc độ tăng thu nhập hàng năm khoảng 7% ( Trung Bình Lãi Suất Huy Động BIG4 kì hạn 12 tháng trong 10 năm lý do tại sao thì các bạn nào hiểu về lãi suất thực dương thì sẽ hiểu ) sau 10 năm họ sẽ có 360tr/ năm . Tổng thu nhập của 2 vợ chồng vào khoảng 720 triệu / năm đây là thu nhập của gia đình một năm trong tương lai . Hiện tại giá trung bình của 1 căn hộ 90m theo giá của numbeo tại Hà Nội là 48,25 triệu/m2 x 90 = 4,342 tỷ . Vậy tỷ lệ giá nhà ở hiện tại /thu nhập khá và cao là khoảng 6 lần .

Như vậy khi thêm " tương lai " và " khá và cao " để phân tích bạn sẽ thấy tỷ lện / thu nhập không hề cao . Hay nói cách khách , so với thu nhập trong tương lai thì giá nhà ngày hôm nay tuy đắt đỏ nhưng hoàn toàn nằm trong phạm vi hợp lý . Từ đây chúng ta có thể lý giải được tài sao giá nhà nhìn thì có vẻ rất cao nhưng sau một thời gian vẫn bán được hết ( lưu ý góc nhìn ở đây phải tính 10 năm chứ không tính trong 1-2 năm ) .

Cuối cùng : Các tính toán trên không hề phức tạp , nhưng kết quả sau khi tính toán có thể nằm ngoài suy nghĩ ban đầu của nhiều người . Mình có để số liệu ở trong các ảnh bạn có thể tự tính và cảm nhận .

Nguồn : Numbeo (một website chuyên thống kê về chỉ số mức sống tại các thành phố và quốc gia trên thế giới thông qua các cuộc khảo sát)

(Theo Tô Anh Hùng thống kê và tổng hợp)

Nguyễn Thành Công 

Rất hay anh.kỳ vọng Eps tăng trưởng nhanh thì PE cao

Trung Nexa

Đúng nếu không học căn bản mấy thuật ngữ bài viết sau này đọc không hiểu luôn anh.

To Anh Hung

Trung Nexa cũng dễ mà em , đây là kiến thức cơ bản của kinh tế và tài chính . Đầu tư BDS cũng cần rất nhiều kiến thức kinh tế học và tài chính mà