Tại sao mình không còn đầu tư bất động sản xa thành phố nữa ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Vy Nie)

MÌNH KHÔNG MUA BĐS Ở VÙNG XA THÀNH PHỐ NỮA, VÌ ...

Bữa nay mình có quan tâm đi xem các dự án BĐS ở vùng ven thành phố và ở xa. Chặng đường đi về khá xa và dài khiến mình cảm thấy rất mệt, tuy nhiên cũng đúc kết kha khá bài học.

Mình đã từng nghĩ sau này lớn đi làm sau vài năm có vài trăm triệu cũng có thể mua BĐS vùng ven, đợi tăng giá thì sau này bán sẽ có lời. Đến nay mới biết suy nghĩ và hướng đi đó là sai lầm. Kết hợp với nhiều yếu tố.

Mình xin phân tích như sau:

1. Mua BĐS vùng xa nơi bạn sinh sống, nơi ko biết gì về dân cư và thổ nhưỡng là điều bất lợi:

Không quản lý được đất đai, dòng tiền và khả năng thanh khoản.

Mình từng có bài đăng về hướng dẫn mua BĐS vùng xa thành phố vào năm 2021, giờ đọc lại lần nữa mình vẫn khẳng định bài viết và suy nghĩ lúc đó của mình đến nay vẫn còn nguyên giá trị. Mình chuyển qua công việc BĐS từ cuối năm 2020 và giờ quyết định sẽ ko đầu tư đánh bắt xa bờ nữa mà sẽ chuyển về chỉ tập trung nơi ở gần mình sinh sống thôi. Xem lại bài viết trước của mình tại đây.

2. Tính thanh khoản thấp:

Thanh khoản nghĩa là khả năng bán nhanh của sản phẩm. Khi sản phẩm cần thu hồi vốn trên thị trường thì bao lâu nó sẽ được bán đi.

Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là:

- Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền đầu tư dự án khác, bây giờ bán rẻ hơn một chút, có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có! Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại các bất động sản khá xa trung tâm hay các tài sản chung cư mà ko tính tới vấn đề thanh khoản.

Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay.

3. Dòng tiền của Bất Động Sản:

Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện… bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền. Và ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có ai đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền.

Để xác định yếu tố có dòng tiền hay không, nó dựa vào mật độ dân cư và mức sinh sống của vùng đất đó.

Đối với một số dự án biệt thự nghỉ dưỡng, để nhà đầu tư an tâm xuống tiền, một số chủ đầu tư có đề nghị 5 năm đầu cam kết lợi nhuận cho thuê mặt bằng kèm theo chi phí quản lí và các hỗ trợ phúc lợi từ việc kéo người dùng đến thuê/ đến ở từ các hệ sinh thái trung tâm. Tuy nhiên sau khi hết thời hạn 5 năm thì dòng tiền ở đó có thật sự ổn định và sinh lời như lời giới thiệu ban đầu hay không thì, điều đó chỉ có lúc đó mới biết! Vậy nên mua sản phẩm đất ở xa, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn không thực sự hấp dẫn với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

4. Vì sao đất thành thị đắt đỏ nhưng người ta vẫn chen chân mua vào?

- Vì tính thanh khoản cao, cần tiền là bán ngay

- Vì gần nơi họ sinh sống, dễ quản lý

Ví dụ: Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống café mất 3km, con đi học mất 15km…

Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém… Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp… Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này.

5. Chọn mua BĐS, vị trí đất là điều quan trọng. Kèm theo đó là tiện ích dân cư:

Mọi người đều biết sân bay Long Thành đang sắp sửa xây dựng, khi sân bay xây xong người ta dự đoán đất tăng giá, vì sao tăng? Dân cư tăng? Du lịch phát triển?

Tham khảo thêm:

Thật ra chính xác thì vùng đất nơi có con người sinh sống mới là nơi có sự phát triển. Khi số lượng người quá nhiều từ tp thì người ta mới đẩy dần ra các vùng ven và khi tốc độ đô thị hóa đồng đều thì từ tp mới chuyển về quê.

Có 1 điều quan trọng mấy bữa nay mình gặp sale, các bạn tư vấn nhiều về tiện ích nghỉ dưỡng và vui chơi, resort. Dĩ nhiên VN mình người dân ngày càng giàu có nhiều, nhu cầu hưởng thụ tăng cao nhưng ko phải ai cũng có điều kiện sử dụng dịch vụ đẳng cấp năm sao và nhà hàng sang trọng. Dân mình còn nghèo nhiều, làm còn cực thì lấy tiền đâu đi ăn đi chơi.

Những nơi có dân cư mới là nơi có sự sống. Ngày xưa ông bà mình dạy: Nhất Cận Thị, Nhị Cận Giang, Tam Cận Lộ. Câu này nghĩa là: Mua đất chọn đất thì Một gần Chợ, Hai gần Sống, Ba gần đường lộ.

Bất động sản các nơi đó mới có nhu cầu cho sự tăng giá. Còn các bánh vẽ chỉ là mơ tưởng của các nhà thiết kế và marketer mà thôi.

6. Nhà đầu tư giỏi tập trung vào yếu tố TÌM KIẾM và họ làm công việc này Full Time:

Để có một phi vụ đầu tư thành công bạn cần làm đúng được 3 việc:

+ Chọn đúng sản phẩm

+ Mua đúng thời điểm

+ Bán đúng thời điểm

Mà làm được đúng cả 3 điều trên thì không phải điều dễ, đặc biệt với người mới tay ngang vào thị trường thì cũng không nên nhờ vào ăn may như kiểu đánh cược mà cần phải tìm hiểu ít nhất từ 10-20 sản phẩm đầu tư trong danh mục để có sự so sánh và hiểu thị trường. Đó là tư duy của đầu tư đúng!

Tư duy thứ hai của đầu tư chính là: Mua và có lời ngay từ thời điểm mua!

Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản, mua rẻ và bán cũng rẻ.

Tuy nhiên mọi người lại thường mua lúc giá đi ngang bằng giá thị trường và sau khi mua lại kì vọng nó tăng giá. Tư duy này khiến nhiều người đi làm vài năm xong dòng tiền vẫn loay hoay vì mãi mà không kiếm lời.

CÓ QUÁ NHIỀU NGƯỜI ĐÃ MẤT TIỀN trong việc đầu tư bất động sản, nhiều người khác nợ nần, phá sản và thất bại hoàn toàn; nếu bạn may mắn đọc được thông tin này, hãy lưu giữ, ghi chép lại, nắm vững nó và hướng dẫn, chia sẻ cho những người xung quanh để cùng tránh rủi ro, kiếm thêm lợi nhuận.

Hãy sử dụng bất động sản để giúp bản thân bạn trở nên giàu có bởi Bất Động Sản là con đường mà ai rồi cũng sẽ 1 lần đi qua.

(Theo Vy Nie)

Kim Thế Ái

Tp hay xa tp cái gì ? Quan trọng là túi tiền thôi, có lớn chơi lớn, có nhiều chơi nhiều. Chứ mấy cái đó ai mà không biết.

Trần Vũ

Chúng ta hay nghe cái gọi là THÁP NHU CẦU MASLOW. Tuy nhiên nó còn tồn tại một tháp khác trong xã hội gọi là tháp phân bổ giai tầng xã hội. Bạn mua vùng ven hay trung tâm k quan trọng, tính thanh khoản luôn dựa theo nhu cầu xã hội, k dựa theo xa hay gần. Cái gì nhu cầu thị trường cần nhiều thì tự nó sẽ thanh khoản tốt và tăng trưởng

Nguyễn Duy Đồng

đồng ý 50,69%! Tùy gu và khả năng mỗi ng nữa. Đầu tư ở xa không đơn giản và không dành cho dân mới F0 !

Tiến Thanh

Thích nhất câu: "có lời ngay từ thời điểm mua" đó cũng là chiến lược của Livermore-Con gấu vĩ đại của phố Wall.

Bap Ngo

Mỗi người góc nhìn khác nhau. Mình rất thích 1 cô gái cá tính, mạnh dạn chia sẻ suy nghĩ bản thân. Ủng hộ.

Việt Tường

Tuỳ túi tiền. Người siêu giàu mua cả trăm hecta đất vùng xa và đời con cháu họ lại nối gót dòng tộc siêu giàu

Nguyễn Xuân Tú

Đồng quan điểm . Nếu đc chọn mình cũng sẽ đầu tư gần nhà , dễ quản lý ,thanh khoản cao , hạn chế đc tối đa rủi ro pháp lý do nắm rõ khu vực sinh sống . Nhưng đi cùng nó là lãi khá thấp , chỉ đc 10-15%/ năm

Thanh Nam

Bài viết của bạn chỉ dựa trên trải nghiệm vài năm gần đây, khi mà Bds thành phố khan hàng, giá cao -> phong trào đổ xô ra các tinh bất chấp điều kiện, vì vậy đương nhiên rủi ro sẽ cao, khi mà mua bán chỉ theo phong trào .

Tuy nhiên ngoài 80-90% theo phong trào thì còn lại những khu vực tiềm năng và giá trị thực.

Vì vậy theo phong trào thỉ sẽ rủi ro, nhưng biết tính toán vẫn thắng, nguyên tắc này vẫn đúng với mọi trường hợp, mọi ngành nghề.

Không cuộc chơi nào mọi người cùng thắng, chỉ người tính toán hợp thời + may mắn mới có ăn và ăn của chính những con thiêu thân CHẠY THEO PHONG TRÀO 

“Nguyên tắc là không đi theo số đông”

Khánh Minh

Cầm 500-700 mua đất thành phố không vay sao chỉ em với chị. Em mua em mua 3 nền Đức Hoà mua bán 3 lần lãi ko nhiêu hết muốn mua SG mà không đủ lúa.

Vy Nie

Khánh Minh Khánh Minh nếu vốn ít quá mình nghĩ cần tìm cách làm việc chăm chỉ để tăng thêm. Nhà ở SG theo mình biết thì khu Q12, Gò Vấp nay mua nhà thấp nhất cũng tâm 1,5-2 tỷ rồi mà còn dính pháp lí với quy hoạch đầy ra. Nên bạn có nhiều tiền thì mua nhà mua đất để trữ và tạo thu nhập thụ động sẽ tốt hơn

Zed Phan

Đồng quan điểm. Khi tài chính chưa vững thì đừng đi xa.

Đinh Vũ Tuấn

Yếu tố x nhiều lần k thấy dc nói đến. Bình thường hoa bèo nở rộ, đến khi mở đường phất cờ mà lên.

Dương Hữu Luân

Đầu tư quan trọng nhất là tỉ suất lợi nhuận + chủ động tài chính, dòng tiền.

Mua hàng nơi có thanh khoản cao mà tỉ suất thấp không bằng nơi xa bạn rình rập chốt cú nhân 2, nhân 3.

Quan trọng là phải kiên nhẫn, có tầm nhìn, chọn đúng nơi để rút ngắn thời gian.

Trên là trả lời theo lý thuyết ý của bạn cho vui chứ thực tế gần đây, Sài Gòn thanh khoản kém xa so với một số vùng ở tỉnh nhé, nhà giá trị trên 20 tỷ giao dịch rất khó, muốn ra nhanh phải giảm giá mạnh.

Ở tỉnh một số nơi sốt nóng cục bộ, chốt lời nhân 2, nhân 3 sau 1 năm là bình thường nhé. Tư duy của bạn là đúng nhưng đúng ở thời điểm năm 2000.

Thời nay 4.0 rồi, công nghệ đã hỗ trợ rất nhiều để check sản phẩm và bán hàng, hiện tại 50% giao dịch của tôi là ngồi ở nhà vẫn bán dc hàng giá tốt, chốt cọc online, đôi khi công chứng online luôn , sản phẩm thì cách xa hàng trăm km trong thời điểm cách ly giãn cách vẫn chạy phà phà

Ngọc Tài

Tính không cmt gì nhưng mà cười sặc cơm từ hôm qua đến giờ lướt lại vẫn thấy =))
Bất động sản nó cần khả năng định giá, thiên thời ,địa lợi .
Đầu tư là 1 chu kỳ đủ chín muồi mới thấy thành quả, bất động sản đã gọi là đầu tư thì làm gì có chuyện đổ nợ và mất tiền. Nếu sử dụng đòn bẫy và lướt bài toán giòng tiền thì gọi là chơi hoặc tay không bắt giặc mới rủi ro. Đầu cơ và đầu tư nó cơ bản vậy thôi, chúc các bác may mắn

Vy Nie

Warren Buffet có 1 câu: "Không ai muốn làm giàu chậm cả". Khi đề cập đến lãnh vực đầu tư dĩ nhiên nó nhạy cảm bởi đó là đề tài liên quan đến thu nhập, túi tiền và ảnh hưởng đến tài chính cá nhân của mọi người.

Để nói về tỉ suất lợi nhuận ngoài BĐS ra còn các kênh về Vàng, Chứng Khoán và Cổ Phiếu, Tiền Điện Tử cũng thu hút nhà đầu tư rót vốn vào. Tuy nhiên với người có nhiều tiền từ trên 8-20 tỷ họ thường sẽ chọn giữ đất hơn là đầu tư rải rác ở nhiều rổ hàng.

Người đầu tư cũng chia ra nhiều dạng, người có kinh nghiệm dày dặn, người thì không. Nhưng đa phần hướng đi của nhà đầu tư tìm kiếm luôn là tìm cách để tạo dòng thu nhập và để tiền bạc làm việc cho mình (chứ mình ko làm việc vì tiền nữa).

Đọc qua các comment chia sẻ mình cũng học hỏi được phần nào kiến thức và chia sẻ kinh nghiệm từ Anh Chị, tuy nhiên lời dặn của mình là khi bắt đầu vào đầu tư Anh Chị luôn nhớ cần lưu ý cẩn thận các yếu tố Thanh Khoản, Dòng Tiền, Vị Trí ... như mình đã chia sẻ. 

Trên mạng mọi người có thể cùng nhau góp ý cho Anh Chị, có khen có chê, có chuyên gia, có hùa theo góp ý, nhưng đầu tư Lời Hay Lỗ thì chỉ mỗi cá nhân tự gánh chịu.

Thân gửi mọi người.

Nam Tran

Mình chọn lối đi giữa 2 luồng đi gần và xa là đi giữa, k xa k gần. Gần là gần tp, nhưng k nhất thiết là thuộc tp. Khoảng cách tính bằng thời gian di chuyển dưới 1 giờ từ nhà trong giờ làm việc, trừ đầu giờ và tan tầm để dễ quản lý và tiện giao dịch. Nhưng ý bạn cũng rất hay vì đa số ndt nghiệp dư phải ngồi bàn giấy chứ ít thoải mái di chuyển. 

Nguyễn Đức Tín

Bài viết mang tính suy nghĩ cá nhân, nhưng lại quy chụp cho cả thị trường. Cá mập đầu tư toàn thấy đi đánh bắt xa bờ, hãy học hỏi người Hà Nội, ng miền Bắc đầu tư.

Vy Nie 

Nguyễn Đức Tín cái này mình xin góp ý 1 tí, tại vì ở HN đất của nhà???? và các CÔCC nhiều + với giá đất ở HN giờ đang lạm phát cực cao. Bán 1 căn ngoài HN vào miền Nam cũng mua được vài ba căn khác. Hà Nội như bạn nói những năm 1975 di cư thì đúng, vì họ chuyển vào Nam làm việc chăm chỉ và tậu đất rất nhiều. Nhà mình cũng trong số đó.

Còn vì sao cá mập thường đánh bắt xa bờ, phần vì họ có "điều kiện" hơn nhiều ạ. Vốn lớn, mối quan hệ lớn, những dự án xây dựng cũng cần qui mô rộng để triển khai. Nhưng ko phải bạn cũng thấy nhiều dụ án như Cocobay hay Condotel cũng hô hào rất lớn rồi chủ đầu tư đưa tiền vào là sập hay sao?

Nên mình nghĩ, quan điểm cá nhân chỉ mang tính tham khảo. Ko đúng, ko sai. Quan trọng là kết quả.

Vu Thi Huong

Đầu tư xa thì tầm nhìn phải xa 2 năm, 3 năm đến 5 năm. Nên không khuyến khích dùng vốn vay. Tất nhiên là phải chọn sản phẩm, không phải cứ rẻ là mua. Nếu biết cách mua đất lúa, vườn để chuyển thổ rồi tách thì chắc chắn là thắng. Mình ở khu Bình Tân sát khu CN Tân Bình nè. Nói về khu mình làm thì thua rồi. Giá quá cao, giao dịch ảm đạm. 5 tỉ một căn 4x15 cho thuê được 7 tr/tháng thì mình để tiền đó mua 90 M ngang x 30 M lúa Long An rồi cứ túc tắc chuyển thổ, sau 3 năm thì khỏi bàn về lợi nhuận. Còn không thì mua vài ngàn ở ĐN rồi tách ra từng sào rồi cầm sổ trong tay thích bán thì bán không thì cầm chơi. Đặc biệt mình không thích theo các dự án vì tiền mình chẳng biết đi đâu về đâu. Hơn nữa dự án thì sản phẩm quá nhiều nên rất khó bán ra. Các bạn F0 tiền nhỏ thì chịu khó lùng các lô ít tiền pháp lý rõ ràng rồi để thị trường dạy mình vài cú thì từ từ khôn ra thôi.

Tran Thanh Quang

Người ta chen chân tp vì cái chính là nơi có nhiều việc làm đa dạng phong phú cho nhiều thành phần người, nơi làm việc và ở gần nơi làm việc, nơi rất nổi tiếng, nơi đã phát triển nhiều rồi thì động sẽ thu hút người tiếp... không nên đánh đồng điều đó thành các vấn đề khác như: dòng tiền từ bds, lợi nhuận, thanh khoản.v.v.

Vy Nie

Trần Thanh Quang nơi có đông dân cư thì mới có dòng tiền chứ anh nhỉ?

Ví như bán ly cafe ở khu văn phòng đông người qua lại thì sẽ bán tốt hơn ở cafe hẻm vắng rồi

Trần Thanh Quang

Vy Nie  mình ở nhiều năm cả tp lẫn tỉnh, chưa chắc nơi nào làm dịch vụ tỷ suất lợi nhuận cao hơn đâu.

Thái Hoà

xét về khía cạnh đầu tư, mua đất tại thành phố là cho nhu cầu có sẵn (sẽ không tăng nhiều), mua đất ở xa là đón đầu cho nhu cầu trong tương lai, tiềm năng tăng giá thường tốt hơn. Cái gì cũng vậy, rủi ro lớn thì lợi nhuận lớn, còn chơi bài cẩn thận, ít rủi ro lợi nhuận sẽ tốt hơn. Có đầu tư vào đất ở xa hay không phụ thuộc vào cách nhình nhận của mỗi người, ko có giải pháp nào phù hợp với tất cả mọi người được

Yên Hàm Tân

Những gì thuộc về quá khứ sẽ không đúng ở tương lai.
Theo người Hàn Quốc thì nơi giàu nhất Việt Nam sau này sẽ không phải là thành phố Hồ Chí Minh.

Nguyễn Bình

Bạn này chưa tham khảo hết các bất động sản vùng ven mà viết bài không sâu sắc .

Vậy những bất động sản dạng resort ven biển cũng là xa bờ , họ vẫn có đội ngũ quản lý , như nova hồ tràm ....

Đất nền cũng có những khu cao cấp có tiện ích và quản lý ai cần bạn quản ...

Đi chợ thì nội khu cũng có hết rồi ...

Bạn này chỉ nói về bds đất lớn , đất nông lâm nghiệp , đất nền thổ cư qui mô nhỏ ko có tiện ích .

Thanh khoản cực kì tốt nếu sản phẩm bạn tốt mà lời hơn bds tp rất nhiều

Hoàn Nguyễn

Vy Nie sau khi đọc bài của bạn và các phản biện cmt xung quanh bài viết của bạn thì mình rút ra vài điểm ý chính nhận xét như sau :

1) Đa số bà con kể cả tác giả đều hiểu sai bản chất của cái việc mình bỏ tiền vào bất động sản ở đây là cái gì. Đó chính là sự nhập nhằng giữa #đầutư và #đầucơ , bà con đang đa số là Đầu cơ chứ không phải là đầu tư.

Tác giả hiểu nhầm 1 chút cho nên không còn mặn mà với việc "đầu tư xa bờ" nữa (điều này đúng ở thời điểm hiện tại nhưng hiểu sai bản chất - chính xác là bạn tác giả #không "đầu cơ xa bờ" nữa)

Để giải thích lý do trên thì đầu tiên đầu tư là mua 1 miếng đất rồi bạn khiến cho miếng đất "sinh ra dòng tiền" tức là "làm homestay, xây khách sạn, làm quán cafe ... " , còn nếu mua chỉ để đó thì gọi là "đầu cơ".

Quan điểm của mình thì không theo trường phái "đầu cơ" bất động sản, vì nó không tạo ra giá trị thặng dư và khiến cho VN càng ngày càng trở thành "Quốc gia Buôn đất" mà không phải là "Quốc gia khởi nghiệp", bạn tác giả có doanh nghiệp riêng nên mình rất vui, hehe. Chứng tỏ người trẻ nên đầu tư vào chất xám chủ động để kiếm tiền hơn là để số phận của mình nằm trong tay của thị trường (đầu cơ bđs, chơi coin ăn theo FOMO,... )

Bạn tác giả mua ở là đúng vì dù gì bạn còn trẻ cần phải đáp ứng dc nhu cầu Ở của riêng bản thân mình đã.

Đặc điểm chung quan niệm sai lầm của bà con đa số là "đầu cơ" mua rồi vứt đấy để mặc cho thị trường nó ra sao thì ra => khả năng mất tiền là rất cao.

Kiểu như bạn chỉ bị động để người ta tới làm gì thì làm ?! Không nên, hãy chủ động tạo ra giá trị cho thứ mà bạn "đầu cơ" => đấy mới gọi là đầu tư.

2) Do quan niệm sai lầm nhưng may mắn lại dẫn đến hành động đúng đó là "không mua xa bờ" nữa, có mua cũng không có dòng tiền thụ động mà có khi còn chịu è cổ ra gánh nợ ngân hàng nữa (các CĐT đang sử dụng nhuần nhuyễn chiêu bài "đòn bẩy tài chính" để dẫn dụ các con mồi vào tròng)

Chứ không có nghĩa là "mua xa bờ" là không sinh lời ngon nha bạn, do bạn chưa biết cách "đầu tư".

Điều đó cũng đúng vì bạn chưa có đầu tư kiến thức vào ngành đầu tư bđs nên không rõ là đương nhiên. (bạn có thể tham khảo các cmt của các anh chị đã "mua xa bờ" phản biện ở trên để tiếp thu kinh nghiệm)

Cái bạn đưa ra tiện ích, an ninh,... không có chẳng qua là bạn ko hiểu rõ giá trị thật sự của việc mình bỏ tiền mua bđs ở đây là gì mà thôi.

Đơn cử như là nhiều bà con mua đất để trồng hoa lan, hoa mai, làm nhà vườn thì nên ở gần nơi "càng thiên nhiên càng tốt". Bạn là nữ giới, lại còn trẻ nên thích tiện ích có sẵn xung quanh là đương nhiên (tuy nhiên có nhiều bạn trẻ "bỏ phố về rừng" mà thành công nha)

"Nhất cận thị nhị cận giang tam cận lộ" dành cho các bạn mới bước chân vào con đường bất động sản thôi.

3) Có vẻ bài viết chỉ mang tính PR thương hiệu cá nhân bạn tác giả nên kiến thức tư vấn đầu tư hơi mỏng vì mình thấy có mấy bài viết trên báo nói về bạn gần đây và trên website của bạn có mục tư vấn đầu tư bất động sản, trong khi đây là chuyên ngành cực khó, nó không như chơi CK, coin (hợp với người trẻ vì có thể tính toán thu hồi vốn nhanh).

Bất động sản cần vốn đầu vào lớn, sự kiên nhẫn thời gian dài, chiến lược đầu tư tầm nhìn xa ít nhất 2 năm trở lên nếu muốn thấy được dòng tiền sinh lời.

Bà con nào chơi "lướt sóng" thì càng cần kiến thức sâu rộng hơn nữa không thì "vô tình lướt sóng thành cư dân" thì buồn.

-- Đôi điều góp ý cho bạn tác giả xinh đẹp --

kk ý mình là thích cách bạn đầu tư chất xám vào bản thân, doanh nghiệp riêng của mình ấy - đúng phương châm " Quốc gia khởi nghiệp " nha => nên phát huy.

BĐS chỉ nên mua ở thôi hoặc giữ tiền chống trượt giá thôi, không nên dành nhiều thời gian cho nó (nếu bạn là làm về mảng tư vấn đầu tư bđs thì càng cần phải trau dồi).

Rất nhiều người chưa có kiến thức cứ mua càng khiến cho giá nhà đất tăng cao dễ dẫn đến nguy cơ bong bóng bđs cũng thành tiền mất tật mang như bạn nói ở cuối đấy thôi, cũng chẳng tạo ra giá trị thặng dư cho đất nước gì cả.

=> giữa việc bạn đầu tư bđs và doanh nghiệp mình ủng hộ bạn theo hướng doanh nghiệp

Donald Trường

PHẢN BIỆN BÀI VIẾT CỦA BẠN VY NIE

Chào bạn, bài viết này của bạn mình cảm thấy nếu chắt lọc cũng sẽ có từ 10 đến 20% hữu ích cho nhà đầu tư mới. Xong nếu một sự vật, sự việc mà ta chỉ nhìn thấy 10-20% sự thật của nó thì thật là thiếu sót vô cùng!

Có nên đầu tư bất động sản tỉnh lẻ ?!

 

Mình điểm sơ qua 5 mục bạn nói, bỏ qua mục 6 vì không liên quan chủ đề xa bờ:

1. Bạn nói mua bđs ở xa khó quản lý và không quen thổ nhưỡng. Như mình nói là nó chỉ đúng 10-20%! Vì sao? Vì cứ 10 người khách mua ở xa thì chỉ 1 đến 2 người họ mua để ở thôi, còn lại họ mua để lướt sóng hoặc đầu cơ, hoặc làm trang trại, để dành v.v... nhiều lắm. 

2. Tính thanh khoản thấp ư? Hãy nghe mình kể qua vài người mình quen biết và cả trực tiếp là khách hàng của mình. Một người mới mua một lô 1,1 sào ở huyện Cẩm Mỹ, giá 102,5 triệu/mét ngang mặt đường, mới chỉ công chứng xong hơn 1 tháng thì 3 khách xếp hàng sẵn để đòi mua giá 135 triệu, nhưng chủ mới đòi lên 155 triệu lận. Trong khi một khách khác mua ở Long Thạnh Mỹ, quận 9, một nền 100m2, giá 3,3 tỷ. Giờ kêu 3,6 tỷ mà gần năm nay chưa bán được. Vậy bên nào thanh khoản tốt hơn? Còn nhiều ví dụ tương tự lắm.

3. Dòng tiền: Trời ơi, nói đến dòng tiền tôi thương mấy chủ nhà nhắm mua cho thuê ở trung tâm trong mùa dịch này quá. Ngẫm lại thì mấy khách họ mua ở Đồng Nai, Bà Rịa, Lâm Đồng... quả thực chỉ có số ít họ quan tâm cái dòng tiền đó. Một vài trong số đó là đây:

 - Một chị mua 20 héc đất rừng khai hoang ở Lâm Đồng, cách đây 3 năm, giá tầm 100 triệu/ héc (tổng giá 2 tỷ). Trên đất có cà phê và tiêu, chị đầu tư thêm chút tiền mua lồng kết hợp nuôi chó, thuê 3 công nhân ở lại quản lý suốt năm. Việc thua chi lợi nhuận mình không nắm, chỉ biết là sau 2,5 năm thì có người đặt cọc hẳn 2 tỷ với tổng giá 20 tỷ, nhưng vì giá đất đang lên ào ào nên chị chủ bẻ cọc, sau đó hét lên 48 tỷ, và giờ đã lên 100 tỷ! Không biết dòng tiền của chị ấy ra sao nữa.

- Một anh kia thì đầu tư 1 trang trại dê ở Đồng Nai, lúc đó một nông dân chia sẻ với tôi là cứ nuôi 1 con dê trong 2,5 tháng sẽ lời ít nhất 1 triệu (một người phụ nữ vừa nội trợ vừa nuôi dê moitj năm nuôi được 4 lứa, mỗi lứa tầm dăm chục con). Mà trang trại dê kia tầm 4000 con chứ nhiêu! Dòng tiền đấy chứ đâu. Tất nhiên giờ dịch bệnh nó ảnh hưởng chung, cái này ko tính riêng cái nào hết.

- Khách cũng gửi tôi bán các vườn trái cây mít, chôm chôm, sầu riêng... ở Đồng Nai, cứ tới vụ kêu người tới bán thôi, chẳng cần chăm gì nhiều, lâu lâu ghé thăm vườn mang ít trái cây sạch về SG biếu bà con quý lắm.

4. Cái số 4 bạn lặp lại trùng ý 1,2,3. Tuy bạn nói người ta chen chân mua đất tp, nhưng tôi cũng thấy rất nhiều người "âm thầm" mua đất vùng quê (như bà chị 20 héc ở trên chẳng hạn).

5. Đúng rồi, mua đất vị trí rất quan trọng, nhưng tôi cho rằng diện tích cũng không kém quan trọng hơn. Cho tôi 1m2 đất Thủ Thiêm với 10 héc ở tỉnh, tôi chọn 10 héc chắc luôn.

Còn gì nữa? Bạn vẫn nhất quyết mua vùng ven để sống thôi sao? Tôi vẫn ủng hộ! Tôi đang sống ở Q9 và bị nhốt 5 tháng vì dịch tôi mới thấm thía, dù trước đó tôi đã lên kế hoạch chuyển về Đồng Nai nhưng chưa kịp đi. Còn ông anh tui quen lúc dịch ổng ở Phú Mỹ trồng rau và hít thở không khí trong lành làm tôi thèm muốn chết. 

Hoang Chung

Bài của bạn cũng có nhiều ý đúng nhưng thường một bức tranh có nhiều màu, nhưng bạn chỉ tô cho nó mỗi màu hồng thôi ???? . Bởi vì bạn chưa thấy những người mua theo sóng và mắc kẹt ở Ba vì, Phú quốc... 5-7 năm trời với món nợ ko thể trả, gia đình tan nát. Thậm chí ngay bây giờ cũng nhiều người đang mắc kẹt tại Củ chi, PQ... ko bán ra cũng ko làm gì đc, đặc biệt là những người mua đất sào để phân lô giờ chết đứng luôn. Vốn nhàn rỗi thì đỡ chứ vốn vay thì thôi rồi. Cho nên mua ở đâu thì quan trọng nhất vẫn là thời điểm và nguồn vốn.

Nguyen Huu Thai Binh

Sư nói sư phải. Vãi nói vãi hay kkk.

Trẻ xông pha, già thu lại.

DG Manly

Quan điểm k ai đúng k ai sai cả bác ah
Cái chốt vấn đề là kết quả của mình thôi bác
Chứ thành thị hay nông thôn vẫn có ng thua ng thắng thì dòng tiền mới từ túi ng này sang ng kia nó là đầu tư, cơ hội

Truong Nguyen

tuy mỗi nguoi. Minh thì thx sống o trung tâm nên thấy bài của bạn sai quá. Chi đúng 1 số ít thôi,

Hoang Phuc

Mình đồng ý khoản dòng tiền mà cả 2 bài phân tích. Mà thường mình hay gọi là tạo giá trị cho BDS. Đâu chỉ cho thuê là có dòng tiền, bạn tự bỏ công sức, bỏ đầu óc ra suy nghĩ để tìm cách khai thác miếng đất đó là đã mang nhiều giá trị lên trên đó rồi.

Bap Ngo

Có 3 mục đích mua bđs: 1/ nhu cầu ở; 2/ nhu cầu đầu tư; 3/nhu cầu sở hữu. Việc thích ở đâu chỉ đáp ứng nhu cầu ở. Số 2 và số 3 là tác động mạnh đến việc tăng giá và thanh khoản. Bạn nữ nghiêng về số 1 hơn.

Pham Hong Phong

Sự việc gì cũng có 2 mặt nhưng anh Trường chỉ nói về mặt tốt, không tính mua đất lớn rất dễ dính quy hoạch và quy hoạch thì không cụ thể, như tính phụ nữ sáng này chiều nọ nên đầu tư thì có người thắng kẻ thua. Trong đầu tư có thể thấy người thắng mua chiếc SH300i chứ không thấy người thua mất chiếc Merc GLC300, thấy nhà đầu tư thắng mua cho bố mẹ ở quê căn nhà cấp 4 khang trang nhưng không biết họ thua phải bán mất 1 căn nhà mặt tiền ở Sài Gòn.

Phong Tran

Chung quan điểm với chủ tus nhé, chắc là thuộc về tư duy mua bds rồi.

Tran Dinh Tuan

1. E đồng ý như bác nói là 10 ng thì chỉ có 1-2 người mua để ở (họ ko q.tâm nhiều đến giá trị trong tương lai), còn những ng mua đầu cơ,đầu tư, khai thác dòng tiền thì họ khó kiểm soát đc vì họ ở xa.
2. Bác lấy 2 ví dụ để so sánh nhưng thật ra so sánh như vậy là khập khiễng. Nếu bác có thể thống kê bất kỳ 10-100 người mua bđs xa trung tâm để so sánh vs 10-100 ng mua bđs trung tâm và đưa ra tỷ lệ thành công của danh mục nào hơn thì mới có tính thuyết phục.
3. Mỗi 1 vị trí đều có cách để khai thác dòng tiền. Tuy nhiên bđs trung tâm vẫn có nhiều cơ hội để khai thác hơn chứ bác. Dân ở huyện muốn lên tp checkin quán cafe sang chảnh chứ ko có ông nào ở tp muốn chạy về huyện uống ly cafe và chụp choẹt vài bức ảnh cả.
4. Đúng là có nhiều ng âm thầm mua đất ở xa trung tâm vs diện tích lớn : về cơ bản thì họ có mục đích sử dụng vào đó hoặc là nghe ngóng đc thông tin quy hoạch từ đâu đó hay là tâm lý mua tích lũy. Nhưng nhiều người ở đây là bao nhiêu ạ ? Hay chỉ là 2 trong số 100 người ?

 Bài phân tích của bác nếu có số liệu cụ thể để đánh giá thì sẽ có tính thuyết phục hơn ạ. Tuy nhiên vẫn rất đáng để tham khảo. Em cảm ơn ạ.

Duy Nhà Phố Ecoe

Nói thật là cũng tùy khẩu vị của từng nhà đầu tư , như mình cũng là một người rất thích đầu tư đất nền và căn hộ nghĩ dưỡng đây, thường theo cảm nhận chủ quan vẫn sẽ chọn mua ở những nơi gần. Nhưng có qua thì cũng có lại.

Đầu tư luôn là bài toán về rủi ro và lợi nhuận. Những nơi ở gần, trung tâm , mọi thứ gần như đã hiện hữu thì lợi nhuận vẫn có , nhưng mình khẳng định là không cao bằng vùng ven.

Và bài toán đầu tư tại trung tâm thì rủi ro nó luôn luôn thấp. Còn vùng ven , một khi bạn đầu tư tốt, mình khẳng định với bạn rằng lợi nhuận của nó sẽ vượt xa so với mong đợi.

Vậy đổi lại là gì , rủi ro cao hơn so với khu trung tâm , và nó có nhiều khuyết điểm như những vấn đề chị nói. Nói chung dù đầu tư gần hay xa , dù là căn hộ , nghĩ dưỡng cao cấp hay nhà phố nhỏ lẻ, chúng ta đều phải có phương án và giải quyết bài toán lợi nhuận cho chính mình thật tốt thôi.

Trường Thắng

Góc nhìn của bạn cũng rất hay, tuy nhiên không phải ai cũng có thể phù hợp, đặc biệt là vấn đề tài chính, với những người có tầm tài chính thấp thì những BĐS ở gần thành phố sẽ không thể đầu tư được, Giá đất đã vượt quá xa mức đầu tư của họ.

Đó chính là lý do những bđs ở các tỉnh vẫn có thanh khoản được cho các nhà đầu tư ở các TP.

Trong khi đó đất tỉnh đảm bảo các yếu tố:

- Vừa túi tiền

- Có các yếu tố tăng giá như: quy hoạch đường, thành phố, khu công nghiệp, du lịch, sân bay...

<