Thế nào là Đầu tư - Đầu cơ - Giao dịch bất động sản ?!

Lượt Xem: 3775 ||| Ngày Đăng: 2023-06-07 01:16:51 ||| Lượt Yêu Thích: 4

 

 

chúng ta thường hay nhầm lẫn giữa Đầu tư - Đầu cơ - Giao Dịch, bên ngoài thị trường, 80% phi vụ rơi vào loại Đầu cơ - Giao dịch nhưng thường gọi chung là đầu tư

 

 

[ Đầu tư - Đầu cơ - Giao dịch BẤT ĐỘNG SẢN ]

Có khi nào chúng ta tự hỏi: vậy việc mình mua hay bán hay cho thuê BĐS là đầu tư BĐS không?

Theo quan sát cá nhân, chúng ta thường hay nhầm lẫn giữa Đầu tư - Đầu cơ - Giao Dịch, bên ngoài thị trường, 80% phi vụ rơi vào loại Đầu cơ - Giao dịch nhưng thường gọi chung là đầu tư cho 3 loại trên.

Vậy 3 loại trên được hiểu như thế nào? Khác nhau ra sao? Vì sao ta phải phân biệt rõ 3 loại trên ?!

Theo quan điểm cá nhân tôi, 3 loại trên được hiểu như sau:

- Giao dịch: cũng giống như thị trường CK, thị trường tài chính nói chung, thị trường hàng hoá...thị trường BĐS cũng vậy, có nhiều người tham gia: mua - bán, có người bán có kẻ mua thì đó là giao dịch. Mua - bán chênh nhau một khoảng thì đó được gọi là lợi nhuận từ giao dịch.

Có khi âm, có khi dương cho nên mới gọi là lỗ - lãi. Do là giao dịch mua bán nên tâm lý người giao dịch thường hay mua nhanh - có lãi hoặc lỗ ít - thoát nhanh.

  • Ví dụ: mua đất nền/chung cư lúc mới mở bán, giá tăng sau khi dự án hình thành và bán.

- Đầu cơ: cấp cao hơn một tý là việc người mua và bán có nghiên cứu kỹ về thời điểm, địa điểm, các yếu tố tác động lớn đến giá mua - bán nhằm kỳ vọng thu được lãi lớn. Do vậy thời gian chờ đợi đến đúng giá kỳ vọng đôi khi khá lâu (mà cũng không biết chính xác bao lâu).

  • Ví dụ: mua đất chờ có cầu, đường, hạ tầng...nhằm kỳ vọng x5, x10 nếu dự đoán đúng.

- Đầu tư: mua BĐS, sau đó khai thác BĐS đó để tạo ra Dòng tiền. Có thể người mua để cho thuê hoặc trực tiếp kinh doanh trên BĐS đó.

  • Ví dụ: mua chung cư cho thuê, mua đất xây nhà/VP/ TTTM cho thuê, mua đất là bệnh viện/trường học/nhà yến/sân banh...

Như vậy, qua 3 quan niệm trên: chúng khác nhau hoàn toàn nên chúng ta cũng phải có những chiến lược phù hợp. Không thể đang đầu cơ mà nghĩ đầu tư được.

Theo quan điểm cá nhân, 3 kiểu trên khác nhau cơ bản ở điểm THU HỒI VỐN:

- Giao dịch: thu hồi vốn khi xảy ra giao dịch: mua - bán, thời gian ngắn hay dài là do thị trường tác động đến người giao dịch. Người sở hữu BĐS rất nhạy cảm với thị trường.

- Đầu cơ: thời gian thu hồi vốn phụ thuộc vào hạ tầng: đường xá, cầu cống...hoàn thiện và thị trường tác động. Người sở hữu BĐS kiên nhẫn chờ đợi.

- Đầu tư: thời gian thu hồi vốn đã được xác định trước khi sở hữu BĐS và các cách để xử lý sao cho đúng ý mình mong muốn. Người sở hữu BĐS chủ động hơn.

Đến đây, Người sở hữu BĐS muốn là nhà đầu tư/đầu cơ/giao dịch thì tuỳ mình lựa chọn nhưng phải hiểu đúng là mình đang làm theo kiểu gì để tránh HẬU HOẠ về sau nhé.

(Theo Nguyễn Thắng)


SỰ KHÁC BIỆT GIỮA ĐẦU TƯĐẦU CƠ

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Trần Vũ)

- Nhà đầu tư là người phân tích kỹ lưỡng một bất động sản, quyết định về giá trị hợp lý của nó, và sẽ không mua bất động sản đó trừ khi nó được giao dịch với ở mức giá thấp hơn so với giá trị nội tại.

  • Ví dụ, “mảnh đất X đang giao dịch với giá 2 tỷ đồng, nhưng theo phân tích đầu tư, giá trị lợi nhuận kép mà nó mang lại là 3 tỷ”. Nhà đầu tư sẽ đưa ra quyết định đầu tư dựa trên dữ liệu thực tế, không cho phép cảm xúc của họ tham gia.

Còn nhà đầu cơ tập trung vào diễn biến giá hàng ngày để kiếm lời từ biến động của giá bất động sản. Họ mua bất động sản không dựa trên cơ sở phân tích kỹ lưỡng mà dựa trên cơ hội bất động sản sẽ tăng giá từ các nguyên nhân khác. Nhà đầu cơ chỉ quan tâm tới những yếu tố ngắn hạn như tin đồn, tiện ích trên giấy hay có hét giá v.v….mà không quan tâm đến kế hoạch dài hạn.

- Nhà đầu tư cố gắng kiếm lời trong dài hạn bằng cách mua bds với mức chiết khấu đáng kể đối với giá trị lợi nhuận đem lại dựa trên cho thuê hay khả năng tăng giá theo thời gian dựa trên hạ tầng, dân số, nhu cầu thị trường v.v… của nó, trong khi nhà đầu cơ cố gắng kiếm lời bằng cách dự đoán thành công biến động ngắn hạn của bất động sản.

Ở đây Vũ cho rằng đầu tư như 1 người nuôi bò sữa, còn đầu cơ như 1 người nuôi bò thịt vậy. Hãy cùng tìm hiểu thêm về khái niệm này

- Nhà đầu cơ thường có xu hướng đẩy giá lên mức cực đoan, trong khi nhà đầu tư sẽ giúp giá bds phản ánh giá trị cơ bản của chính bản thân nó trong dài hạn

- Nếu tất cả những người tham gia thị trường bất động sản đều là Nhà đầu tư, bất động sản sẽ được mua và bán dựa trên giá trị lợi nhuận kép (nuôi bò lấy sữa), các biến động giá bất thường sẽ xảy ra ít thường xuyên hơn vì nếu có bất động sản nào bị định giá thấp, các nhà đầu tư sẽ mua vào và đẩy giá lên đến mức hợp lý. Khi bất động sản một khu vực lên cao, bất động sản đó sẽ nhanh chóng bị bán ra (bán luôn con bò nếu tính số lượng sữa cho ra trong một thời gian cố định k bằng giá trị hiện tại).

  • Ngược lại, các nhà đầu cơ là những người giúp tạo ra sự biến động mà nhà đầu tư giá trị yêu thích. Nhà đầu cơ mua hoặc bán bất động sản không dựa trên giá trị cơ bản của bất động sản, họ tận dụng cơ hội thị trường để tích lũy bất động sản (mua bò khi thị trường cần thịt bò), nhiều khi với mục đích tạo sự khan hiếm hoặc nhu cầu giả, đẩy giá lên cao hơn nhiều so với giá lúc bình thường rồi thu lợi sau khi thị trường ổn định trở lại nhờ chênh lệch giá (bán bò)

- Điều này dẫn đến các bất động sản trở nên bị định giá quá cao khi mọi người quan tâm và bị đánh giá thấp một cách bất công khi không còn được quan tâm nữa. Hành vi gây áp lực này tạo cơ hội cho nhà đầu tư giá trị nhận ra cơ hội đang bị bán với giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị của chúng.

- Bản thân hành vi đầu cơ không phải lúc nào cũng xấu. Tuy nhiên, khi thực hiện việc đầu cơ, nhà đầu cơ cần chấp nhận thực tế là họ đang mạo hiểm và phải đủ khả năng chấp nhận mất tất cả mọi thứ mà họ đang đặt cược vào. Đầu cơ có thể sinh lời trong ngắn hạn, đặc biệt trong các thị trường tăng giá, tuy nhiên đầu cơ rất hiếm khi cung cấp lợi nhuận bền vững.

- Các nhà đầu tư giá trị tin rằng mặc dù thị trường bất động sản có thể trong ngắn hạn thoát khỏi các nguyên tắc phân tích cơ bản, về lâu dài phân tích cơ bản vẫn giữ vai trò quyết định. Ví dụ hoàn hảo là sự bùng nổ các bds những năm 2007 2008 tại Việt Nam. Các bất động sản đất nền hay căn hộ không có lợi nhuận hoặc nếu có cũng chỉ là rất ít, nhưng vẫn bán được với giá trên trời, chứng minh rằng các nguyên tắc cơ bản không có ý nghĩa gì. Nhưng chỉ sau vài năm ngắn ngủi, thực tế đã chứng minh điều ngược lại, các nhà đầu cơ vào các loại hình này hầu hết đều mất hơn 50 đến 60% giá trị đầu tư. Không ít người thậm chí còn phá sản khi giá trị bất động sản giảm xuống dưới cả giá trị của bất động sản trước khi sốt đất, và những người này đã gánh chịu tổn thất đó đến 5 năm mới có thể thanh khoản để thị trường hấp thụ.

  • Và câu chuyện này lại được nhắc lại vào năm 2019- 2022 khi hàng loạt BĐS nghỉ dưỡng và Condotel lại tiếp tục được bán trên trời nhưng rõ ràng là giá trị khai thác của nó RẤT KÉM. Hậu quả thì chắc giờ mọi người đều biết cả

(Theo Trần Vũ)

Nguyễn Trường Sơn

  • ĐẦU TƯ = ĐẦU CƠ mà bị KẸP HÀNG.

Mấy thày đọc cao hiểu rộng bị lậm ngôn từ cao sang xúc xích quá xá.

Em giải thích cho gọn :

1. Đầu tư là mua bđs xong tính kế khai thác ra dòng tiền hoặc bỏ tiền ra nâng giá trị bđs.

2. Đầu cơ là mua rồi bỏ đó. Ngày rằm với mùng một mua trái cây về thắp nhang khấn cho giá bđs tăng.

Thế thôi chứ có gì mà phức tộp.

Lê Quốc Kiên

Nguyễn Trường Sơn Mà muốn bỏ tiền ra nâng giá trị bđs, thì còn gì đâu mà không làm bộ gọi lộn số sửa nhà KimQuy 09...

Nguyễn Trường Sơn

Lê Quốc Kiên hay quá, còn muốn dòng tiền 20%/năm đều đặn, nghỉ hưu sớm nghỉ hưu sung, thì alo ngay thày Kiên.

Pham Van Than

Anh có thể phân tích thêm là 8_10 tỷ Mua bds có dòng tiền sẵn 20 triệu và mua đất ,xây dựng trong 3 tháng doanh thu lên tới 40_60 triệu/tháng.

 


Phân biệt đầu tư và đầu cơ trong bất động sản là điều quan trọng để hiểu rõ mục đích và chiến lược đầu tư của mình.

Dưới đây là một tổng quan về sự khác biệt giữa hai khái niệm này, cũng như tác động và lời khuyên liên quan:

Điểm Chung:

  1. Mục Đích: Cả hai đều muốn kiếm lợi nhuận từ bất động sản.
  2. Rủi Ro: Cả hai đều chịu rủi ro từ biến động thị trường.

Điểm Khác Biệt:

Đặc Điểm Nhà Đầu Tư Nhà Đầu Cơ
Cách Tiếp Cận Phân tích kỹ lưỡng, dựa trên giá trị thực của bất động sản Dựa vào biến động giá và dự đoán ngắn hạn
Mục Tiêu Lợi nhuận dài hạn Lợi nhuận ngắn hạn
Khung Thời Gian Dài hạn (5-10 năm) Ngắn hạn (1-3 năm)
Mức Độ Rủi Ro Thấp Cao
Loại Hình BĐS Bất động sản mang lại dòng tiền (cho thuê), bất động sản có tiềm năng tăng giá trị Bất động sản "sốt", bất động sản có yếu tố đầu cơ cao
Ví Dụ Mua nhà cho thuê, mua đất nền có vị trí đẹp Mua bán đất nền trong thời kỳ "sốt", mua condotel

Tác Động:

  • Nhà Đầu Tư: Giúp thị trường BĐS phát triển bền vững, giá cả phản ánh giá trị thực.
  • Nhà Đầu Cơ: Tạo ra biến động, đẩy giá BĐS lên cao, tiềm ẩn rủi ro bong bóng BĐS.

Lời Khuyên:

  1. Hiểu Rõ Bản Thân: Xác định khả năng chịu rủi ro và mục tiêu đầu tư của bạn.
  2. Phân Tích Kỹ Lưỡng: Tìm hiểu giá trị thực và tiềm năng của bất động sản.
  3. Lựa Chọn Chiến Lược Phù Hợp: Xem xét mức độ rủi ro và mục tiêu đầu tư của bạn.

Ví Dụ Thực Tế:

  • Bùng Nổ BĐS 2007-2008 & 2019-2022: Nhiều nhà đầu cơ đã thua lỗ do tham gia vào bất động sản "sốt" không có giá trị thực.

Kết Luận:

  • Đầu Tư: Lựa chọn an toàn, lợi nhuận bền vững, phù hợp với người kiên nhẫn.
  • Đầu Cơ: Rủi ro cao, lợi nhuận ngắn hạn, phù hợp với người thích mạo hiểm.
  • Lưu Ý: Tính chất của bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là lời khuyên đầu tư. Hãy tự nghiên cứu và quyết định đầu tư của bạn.

 


Có thể bạn nên biết: 5 giai đoạn tăng giá cơ bản của bất động sản

Đầu tư bất động sản có sổ đỏ hay hình thành trong tương lai ?!

 

 

 

 

 

 

Khuyến cáo:

  • Bài viết KHÔNG PHẢI lời khuyên tư vấn tài chính - đầu tư - pháp lý chính xác 100%. Vui lòng xem qua Tuyên bố Miễn trừ trách nhiệm Nội dung của chúng tôi.

  • Bài viết có thể có thể bị trì hoãn, chưa cập nhật, bỏ sót hoặc thiếu chính xác tại thời điểm quý độc giả xem.

  • Chợ Đất cố gắng mang đến nhiều thông tin đa chiều nhất có thể từ quý độc giả và nhiều nguồn minh bạch nhất có thể.

  • Quý Anh/Chị trước khi đầu tư - mua bán - giao dịch xin cân nhắc thật kỹ.

  • Chúng tôi không chịu trách nhiệm trước mọi tình huống không mong muốn liên quan đến thông tin được đăng tải trên bài viết (nếu có).

Mọi bài viết - ý kiến đóng góp chân thành xin gửi về cho chúng tôi qua Email: chodat.com.vn0@gmail.com. Chúng tôi sẽ cập nhật và bổ sung theo quy định hiện hành của Bộ Thông tin và Truyền thông Việt Nam.

Xin cảm ơn quý Anh/Chị độc giả.

 

 

 

Được tài trợ:

Bán Căn hộ Homyland Riverside Quận 2 Nguyễn Duy Trinh view sông Giồng Ông Tố 

Bán căn hộ Quận 2 - Homyland Riverside mặt tiền Nguyễn Duy Trinh ven sông Giồng Ông Tố

 

[LIKE] Bài viết hay

Bình Luận

Có thể bạn quan tâm:

Bán nhà 3 tầng 2 mặt tiền Huỳnh Tấn Phát Quận 7 giá 10.5 tỷ Chính Chủ

Bán nhà 3 tầng 2 mặt tiền Huỳnh Tấn Phát Quận 7 giá 10.5 tỷ

Quận 7, Hồ Chí Minh
10.50 Tỷ
4 Ngày trước
Xem Nhà Đất
Bán đất nền nhà phố King Hill - Chợ Bình Chánh nút giao Cao tốc TPHCM Chính Chủ

Bán đất nền nhà phố King Hill - Chợ Bình Chánh nút giao Cao tốc TPHCM

Huyện Bến Lức, Tỉnh Long An
1.90 Tỷ
4 Ngày trước
Xem Nhà Đất
Bán đất biệt thự 2 mặt tiền Nguyễn Duy Trinh 35x34m2 Phú Hữu Quận 9 Chính Chủ

Bán đất biệt thự 2 mặt tiền Nguyễn Duy Trinh 35x34m2 Phú Hữu Quận 9

Quận 9, Hồ Chí Minh
36.00 Tỷ
4 Ngày trước
Xem Nhà Đất

 

Bài viết chưa đủ với bạn ? Hãy tìm kiếm !

 

Tư vấn bất động sản khác