Nhà ở xã hội - Nhu cầu có nhưng mua lại khó !

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Đặng Hồng Phúc)

NHÀ Ở XÃ HỘI: NHU CẦU CÓ NHƯNG…MUA LẠI KHÓ

Trong 5 năm, có 18.000 người ở TP HCM cần vay vốn nhà ở xã hội để mua hoặc xây nhà, nhưng chỉ 310 người được vay (đạt 1,7%), theo lãnh đạo Sở Xây dựng (Phó giám đốc Sở Xây dựng Huỳnh Thanh Khiết phát biểu tại Hội nghị sơ kết công tác phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 và công bố kế hoạch 10 năm tới, sáng 10/3). Đây là con số khác hẳn so với những nhận định, phân tích về loại hình Nhà ở xã hội trong những thời gian gần đây. AI cũng nghĩ Nhà ở xã hội đang là trend, là nhu cầu cấp thiết của bất động sản, là một làn sóng mới trong khi những dòng trung – cao cấp đang bị nghẽn. Tuy nhiên, để tiếp cận được nhà ở xã hội thì đó lại là một câu chuyện khác.

NGUYÊN NHÂN DO ĐÂU ?! 

Thứ nhất, “kế hoạch 10 năm” thường dang dở. Một trong những điều kiện để vay mua NOXH chính lương dưới 11tr (mức miễn thuế TN). Giả định kịch bản thu nhập trần 11tr, chi phí thuê nhà 3tr, tiền ăn cơm 3tr, không đổ xăng, không ma chay hiếu hỷ, không được chuyển tiền hiếu kính cha mẹ, không bệnh tật, không hội họp bạn bè,... thì dư được 5tr. Sau 1 năm dư được 60tr. Sau 10 năm sống như rô bot thì được 600tr, lưu ý bạn không được tăng lương nếu không sẽ “mất lượt” mua NOXH. Trong thực tế nếu bạn tiêu dùng như người bình thường thì chỉ để dành được 50% so với kịch bản hoàn mỹ trên là 300tr thì cũng vừa khéo chạm vào ngưỡng đảm bảo vốn tự có (30% hdmb). Nhưng điều này sắp thay đổi một lần nữa, khi lương cơ sở sẽ tăng để phù hợp sự phát triển xã hội thì “kế hoạch 10 năm” ở trên lại tiếp tục vỡ.

Thứ hai, một thực trạng nhức nhói nhiều năm qua mà anh chị em quá hiểu, NOXH thường được kinh doanh theo kiểu suất nội bộ, bánh chênh, hồ sơ binh. NOXH mà lạ lắm, chênh ít 50-100tr, chênh dày lên tới 10-15% giá bán. Thử với mức chênh như vậy thì “ kế hoạch 10 năm” ở trên mất hẳn 3-5 năm tích lũy, vậy thì khéo phải thành 13-15 năm. 

Thứ ba là về hộ khẩu. Người ngoài tỉnh không thể tiếp cận sản phẩm này để vay vốn. Đây lại càng nghịch lý, bởi chính người lao động ngoại tỉnh này mới là nguồn “cầu” chính của sản phẩm nhà ở xã hội. Người bản xứ vốn dĩ có nhà, có gia đình,…thì rất ít khả năng mua nhà ở xã hội.

Thứ tư, dưới góc nhìn nhà đầu tư. NOXH hiện nay lộ ra nhiều điểm yếu, đầu tiên là suất mua nằm ngoài hd 10%, tiếp theo chính là việc mua bán san nhượng chỉ có thể thực hiện sau 5 năm thanh toán hết tiền, không được thế chấp trong khoản thời gian này trừ mục đích mua chính căn nhà này, và không chấp nhận. Giai đoạn 2021 khi nhà nước thắt lại việc công chứng ủy quyền đối NOXH thì việc mua bán trở nên khó khăn hơn, có trường bán 5 đời F mà người chủ đầu tiên vẫn phải đi kí lại, chưa kể các vấn đề tranh chấp phát sinh.

MÁI NHÀ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

• Với nhiều chủ đầu tư hiện nay, việc mất thanh khoản do mất cân bằng ở dòng sản phẩm cao cấp chính là lúc cần phải nhìn lại nhu cầu xã hội. Chính phủ cũng dành 50% trong gói tín dụng 120.000 tỷ 2023 cũng nói lên sự chú trọng của xã hội và minh chứng cho tiềm năng thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp này.

Tuy nhiên, sự bất hợp lý trong khả năng tiếp cận nguồn cung NOXH hiện nay sẽ khiến nhu cầu tập trung vào dòng sản phẩm tối ưu hơn, chính là nhà ở thương mại dành cho người thu nhập thấp, tiêu chí an toàn vẫn sẽ là những sản phẩm hiện hữu/pháp lý hoàn thiện, liền kề khu công nghiệp, khu chế xuất, vừa phù hợp người mua ở, lại là sân chơi chất lượng cho nhà đầu tư khi kế thừa toàn bộ ưu điểm giá rẻ, dễ tiếp cận, dễ khai thác và dễ thanh khoản.

Trên đây là những nhận định, phân tích của tôi về thị trường bất động sản nhà ở xã hội  dưới góc nhìn nhà quan sát. Còn bạn, bạn nghĩ sao về vấn đề này?

Trân trọng

(Theo Đặng Hồng Phúc)

Tham khảo thêm: