Xây nhà ở vừa túi tiền - Nhà ở xã hội

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Đức Lê)

XÂY NHÀ Ở VỪA TÚI TIỀN, NHÀ Ở XÃ HỘI

Vụ các chuyên gia dự báo về việc thị trường sẽ ấm nóng lên việc dự báo đó có cơ sở, và 02 cơ sở được đề cập đến là:

1_ Cơ sở về pháp lý: Sẽ có những việc để giải tỏa về việc pháp lý của các dự án BĐS

2_ Cơ sở về tài chính: Các động thái của ngân hàng, các tổ chức tài chính, các chính sách liên quan.

Nếu nhìn vào đây thì chúng ta thấy rằng các cơ sở này nó thiên về giải tỏa cho CĐT, từ đó giải tỏa chung cho thị trường. Tuy nhiên còn một ẩn số nữa đó chính là cơ cấu sản phẩm.

Chúng ta vẫn hay nói về việc quá nhiều sản phẩm cao cấp và quá ít sản phẩm phù hợp túi tiền, NOXH. Cái này không sai, nhưng nếu nói đó là lỗi của CĐT thì cũng chưa thỏa đáng.

Đơn vị làm NOXH trùm nhất là HQC, và chúng ta xem coi HQC nằm đâu trong bảng các CĐT. Nam Long cũng có cả dòng EhomeS lẫn dòng Affordable Housing, nhưng nghe nói EhomeS là không hiệu quả.

Dẫu biết rằng việc làm NOXH vs Nhà ở vừa túi tiền là có lợi cho xã hội, nhưng không có lợi cho CĐT, hay nói cách khác là làm hoài sẽ lỗ. Mà là doanh nghiệp thì mục tiêu lợi nhuận là điều quan trọng nhất, vì ai cũng nhìn vào đó để đánh giá, chứ làm ăn mà lỗ hoài thì người ta sẽ đánh giá đó là công ty yếu kém, không cần biết công ty đó đã đóng góp cho xã hội những gì.

Đương nhiên, khi nhảy vào phân khúc nhiều tiền, lời nhiều hơn, và để bán được nhanh thì phải dùng các chiêu thức đẩy, cũng như hỗ trợ tài chính, lãi suất..., và khách hàng cũng là khách hàng đầu tư, vì đầu tư mới mua nhanh bán nhanh, tạo sự sôi động.

Và khi thị trường có vấn đề, CĐT là người chịu hậu quả, và bản thân họ đã chịu. Những CĐT nào làm càng "mạnh" thì đợt này lún càng sâu. Còn thị trường nhìn vào họ như là nguyên do của mọi chuyện. Tuy nhiên liệu thị trường nói chung có vô can.

Có bao nhiêu NĐT nhỏ lẻ cũng chạy theo lợi nhuận thay vì làm gì đó có ích cho xã hội? Phân lô bán nền theo hộ lẻ mà không đi theo đúng chuẩn quy hoạch, chỉ cần phân được lô là kiếm được lời. Rồi nhiều miếng đất không làm gì, chỉ mua và đợi tăng giá, không tác động gì đáng kể về hạ tầng.

Con số tới hơn 500K lô đất được giao dịch (Theo báo cáo của BXH) thì thấy được cái thị trường này to khủng khiếp, có thể giá trị mỗi giao dịch không quá lớn, nhưng nếu nói đó là vừa túi tiền hay có ích cho xã hội thì chưa chắc.

Thị trường có thể ấm lên bằng các chính sách của nhà nước, và các chuyên gia cũng nói rằng ngay cả các CĐT cũng phải tự nhìn nhận lại mình, làm vừa sức thôi, sản phẩm phù hợp.

Còn chúng ta, những nhà đầu tư có phải tự nhìn nhận lại bản thân, làm những thứ phù hợp thôi vừa sức và có ích thôi, hay chỉ cứ theo đuổi lợi nhuận, còn mấy cái khác kệ.

Với mình, vấn đề thị trường nó không chỉ có mỗi CĐT, nó còn là của cả những người khác tham gia thị trường. Có thể các chình sách của nhà nước sẽ hỗ trợ phần nào cho CĐT, nhưng thị trường sẽ do các NĐT nhỏ lẻ quyết định.

VIẾT THÊM BÀI NỮA VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI RỒI THÔI ^^

NOXH nghe nói là rẻ, tuy nhiên các bạn phải hết sức lưu ý, không phải NOXH nào cũng "ngon". Có những NOXH toàn xương không à.

Mr Đức có biết về NOXH nhưng không tìm hiểu quá sâu về nó vì mr Đức không đủ "chuẩn" để mua NOXH, nên chia sẻ với các bạn một số thứ Mr Đức biết, hy vọng sẽ giúp ích được cho một số bạn thật sự khao khát và mong muốn tìm kiếm cái loại hình nhà ở này để phù hợp với thu nhập của bản thân và gia đình.

Nguồn gốc NOXH:

Câu hỏi đặt ra là NOXH do đâu mà có? Nếu ai đó nghĩ rằng cái này là chính sách xã hội phải có dành cho người nghèo. Nên mỗi quận đều phải có cái gọi là NOXH cho dân nghèo ở quận đó. Nếu nghĩ vậy hay tương tự như vậy thì hãy bỏ ngay ý định đó, không có đâu.

Sở dĩ có NOXH vì trong mỗi Dự án thương mại thì các CĐT phải dành ra 20% cho quỹ NOXH, nhưng cái 20% này nếu dự án dưới 10ha thì có thể được trả bằng tiền, thay vì là nhà. Và nói chung đa số các CĐT không muốn có NOXH (Cho người thu nhập thấp) trong dự án của mình, do đó họ sẽ tìm cách trả bằng tiền.

Còn với các dự án bự trên 10ha không thể trả nghĩa vụ bằng tiền, thì CĐT có thể tìm cách hoán đổi. Lý do đưa ra là chỗ này đất ngon quá, giá cáo quá, không phù hợp làm nhà cho người có thu nhập thấp, thế nên nghĩa vụ đó sẽ được di chuyển sang 1 khu đất xa hơn, ít ngon hơn, sẽ tạo ra được quỹ nhà nhiều hơn dành cho nhiều đối tượng hơn. Lý do rất thuyết phục.

Và nhìn chung, các lý do đó thì trong trung tâm ko có NOXH đâu, nếu có thì là từ thời xa xưa, khi mà đất còn chưa tăng giá kìa, khi mà Thủ Thiêm, Q9, Q7 là nơi không ai thèm tới, cho đất họ còn không dám ra ở kìa.

Thế nên đừng kỳ vọng có NOXH ở trung tâm, vì giả sử có đất xây NOXH thì người ta cũng tìm cách hoán đổi à. Sự thật phũ phàng nhưng có thật.

Ai làm NOXH ?!

Quỹ đất dành làm NOXH thì như trên đã nói, cũng có vài dạng chuyển đổi khác. Tuy nhiên tựu trung lại thì đất dành cho NOXH là hiếm. Có 02 dạng làm NOXH:

Các cty trong CĐT làm dự án đó làm: Vì phải dành ra 20% quỹ đất, nên để đồng bộ, các CĐT làm nhà ở TM họ xin làm luôn phần NOXH chứ không bàn giao lại cho nhà nước quỹ đất để nhà nước kêu CĐT khác. Dòng EhomeS của NL là dạng này.

Có riêng cục đất từ CĐT nào đó khác hoặc từ chính sách nào đó lòi ra, có NĐT nhày vào làm: HQ là dạng này.

Nhìn chung, dạng 1 thì có thể CĐT sẽ ráng làm cho tốt vì còn vấn đề thương hiệu, để người ta nhìn vào và tăng giá trị phần còn lại của Dự án, nên có chia sẻ qua lại về lợi ích. Còn dạng 2 thì thiên về lợi nhuận hơn.

Thế nên nếu được, thì chọn NOXH dạng gắn với 1 Dự án khác cùng CĐT, hơn là 1 cái NOXH đứng trơ trọi.

Ngoài ra, có một số NOXH khi mua mà không xét đối tượng kỹ, người mua sẽ có nhiều rủi ro, vì lỡ sau này mình ko phải đối tượng mua, việc đảm bảo quyền lợi cho những chi phí ngoài là rất khó.

(Theo Đức Lê)

Thanh Trinh

✍️ Mô hình “NHÀ Ở Xã Hội-NOXH”:

…Nhà ở xã hội thực chất là nhà ở mà xã hội cần, giá cả xã hội chấp nhận được không bị thổi giá, định giá vống, phù hợp, hợp lý với tình hình kinh tế và tạo ra giá trị cho xã hội từ nhà ở.

 NOXH được định hình thông qua:

+ Phân khúc, thị trường NOXH: từ các thành phố lớn, ngoại thành, nông thôn, khu công nghiệp ứng với từng mức giá khác nhau. Các thành phố lớn, khu công nghiệp cần thiết NOXH hơn cả thay vì Nhà Ở Mác Cao Cấp.

+ Đối tượng NOXH bao gồm: người thu nhập trung bình, thấp và người nghèo tương ứng với mức giá cả trần khác nhau, chính sách hỗ trợ chi tiết, cụ thể, sàng lọc khác nhau… kiểm soát được các đối tượng không bị trà trộn, kiểm soát được giá cả không bị chênh lệch quá lớn và bị chiêu trò thổi giá tuỳ tiện.

+ Mô hình NOXH: dành tối đa quỹ đất, tạo cơ hội đổi đời cho người dân nghèo đang sống ở các khu ổ chuột, xuống cấp để góp phần giải bài toán chỉnh trang đô thị thay vì bị biến tướng chăm chăm lợi dụng chính sách tốt đẹp lấy đất, dự án bứng dân đang ngụ cư nơi đó qua một nơi khác tái định cư xa tít mù rồi tranh thủ hét giá bán cho người khác đẩy mật độ, xáo trộn dân cư đè nặng thêm các thành phố. Mô hình NOXH thay vì loay hoay tầng thương mại để bán xuất ngoại giao shophouse, quần áo, hàng ăn, tạp hoá kín mít mô tuýp bao năm chi bằng điều tiết, định hướng ý nghĩa xã hội, biến những tầng đó thành trăm nghìn khu tiểu thủ công, tạo công ăn việc làm, kế sinh nhai cho lượng lớn người lao động tự do, nhàn rỗi bằng cách đặt hàng, liên kết với các doanh nghiệp việc làm giới thiệu, các đơn vị sản xuất ngay tại chỗ các nghành nghề giản đơn, ít kĩ nghệ như may mặc, đan lát, mây tre, dán nhãn...Cộng thêm quy hoạch trường học, khu công cộng để tạo ra bức tường thành xanh ngăn chặn sự đô thị hoá, nhăm nhe phân lô, bán nền, trồng tầng… Điều này sẽ giúp người dân vừa có tiền mưu sinh, trả nợ tiền vay ngân hàng mà doanh nghiệp cũng giải quyết được vấn đề lao động, đơn hàng, thúc đẩy nhà nhà lao động, doanh nghiệp sản xuất tăng gia tạo ra giá trị mới, động lực mới cho xã hội. 

…Thảo dân góp miệng

(Theo Thanh Trinh)

Giáo Phan

Góc hỏi ý kiến:

Theo Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 1, Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Hiện quỹ 20% này được quản lý và sử dụng ra sao? Bao nhiêu % đã được sử dụng để xây dựng xây dựng nhà ở xã hội?

Giáo Phan

Lim Đình Khoa câu hỏi của mình là quỹ đất đã được hoán đổi hay 20% sau khi quy ra nghĩa vụ tài chính nộp cho NN rồi thì được quản lý, sử dụng thế nào và đã dùng xây dựng được bao nhiêu % trong đó? Còn anh Đức đang nói góc độ NĐT giải quyết phần 20% đó như thế nào thôi.

Lim Đình Khoa

Giáo Phan Chúng ta là người ngoài thì chỉ biết đc cách thức CĐT giải quyết 20% đó thế nào thui còn sau khi đã giải quyết xong (CĐT đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính cho nhà nước/đã hoán đổi quỹ đất cho nhà nước), chuyện nhà nước sử dụng phần tài chính/phần đất hoán đổi đó đc bao nhiu % để làm NOXH, sử dụng nguồn tài chính đc nhận đó đúng mục đích hay ko là chuyện nội bộ bảo mật của nhà nước rồi bạn. Chắc chắn rất ít người biết, và nếu biết cũng không thể công khai trên đây đc.

Tâm Thanh Nguyễn

Lim Đình Khoa thị trường giờ khó nên để tồn tại và qua được cơn sóng thần các CĐT đang hướng đến phân khúc Noxh rồi, làm đúng được nâng cao uy tín để còn bán phân khúc thương mại nữa.

Tran Tuyen

Giáo Phan dạ vậy nên mới rối đó chị, em hóng đợt này nhà nước sẽ xử lý như nào, với các ông lớn hô hào nhận làm NOXH vì ý nghĩa với nhân văn thì sẽ làm được gì. Lúc hưng vượng, lợi nhuận thu về liên tục chả thấy đề cập NOXH, giờ khó khăn, nợ nần chồng chất lại xung phong làm NOXH

Giáo Phan

Tran Tuyen thực tế nghĩa vụ NOXH phải do NN thực hiện bởi vì từ trước đến nay các CĐT họ đã thực hiện nghĩa vụ đó rồi chỉ là họ đóng tiền nhờ NN xây hộ thôi. Còn NN đã xây được bao nhiêu hay quản lý nguồn đó thế nào thì không thấy có thông tin. Còn việc CĐT lập dự án NOXH là bài toán khó cho CĐT vì họ là đơn vị làm kinh tế mà bị khống chế lợi nhuận <10% thì làm sao họ làm được?

Tran Tuyen

Giáo Phan cái này theo em hiểu thì là ràng buộc ấy chị, anh muốn làm dự án thì buộc trong chủ trương xin phải có phần 20% quỹ đất thực hiện nghĩa vụ NOXH thì khả năng được duyệt chủ trương rất cao, đây có chăng cũng là át chủ bài của CĐT khi đi xin, nên phần nào cũng vẫn có trách nhiệm của doanh nghiệp chứ không riêng trách nhiệm phía nhà nước không ạ. Vốn dĩ khi bắt tay vào làm CĐT nào cũng rõ vấn đề pháp lý khó khăn, biết nhiều cái còn nhập nhằng vậy tại sao họ vẫn mạnh dạn làm? Phải chăng doanh nghiệp họ cũng tính lướt sóng pháp lý, nhưng không ngờ sóng cũ chưa qua thì sóng mới tới, nhà nước liên tục điều chỉnh nên doanh nghiệp bị sóng dập tơi tả.

Giáo Phan

Tran Tuyen bạn đang hiểu sai ý mình nói.

Từ trước đến nay, khi các CĐT lập dự án nhà ở thương mại tại khu vực đô thị loại 3 trở lên thì họ có nghĩa vụ đóng góp 20% NOXH, nghĩa vụ này họ có thể trực tiếp thực hiện hoặc hoán đổi quỹ đất hoặc chuyển thành tiền nạp về cho NN.

Khi các CĐT đã hoàn thành nghĩa vụ của họ là hoán đổi quỹ đất hoặc nạp tiền cho NN rồi thì NN có nghĩa vụ thay thế CĐT hoàn thành nghĩa vụ NOXH.

Tran Tuyen

Giáo Phan dạ em cảm ơn chị, em biết thêm một kiến thức hữu ích nữa ạ.