Bất động sản và nhà ở xã hội tại Đảo quốc sư tử Singapore

(Bài viết chia sẻ thông tin cá nhân của tác giả Tony Hieu)

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI SINGAPORE

• Cũng giống như ở VN, ở Singapore cũng có 2 loại hình sở hữu khi mua căn hộ, đó là Leasehold - sở hữu theo dạng thuê mua có thời hạn và Freehold - sở hữu lâu dài

Đối với hình thức thuê mua, thời gian sở hữu căn hộ là 99 năm hoặc 999 năm. Trước đây chính phủ Singapore cho thời gian thuê mua 999 năm, nhưng hiện giờ không còn áp dụng chính sách này, mà chỉ còn thời hạn 99 năm. Vậy khi hết thời hạn này, chuyện gì sẽ xảy ra?

Đa phần BĐS tại Singapore do nhà nước sở hữu, và SLA (Singapore Land Authority, tạm dịch Cục quản lý đất đai Singapore) là đơn vị quản lý BĐS. Một số BĐS của nhà nước được HDB (Housing and Development Board, tạm dịch Hội đồng phát triển và nhà ở) nắm giữ.

Theo qui định chung của SLA, khi hết thời hạn thuê mua, tài sản khi đó sẽ được chính phủ lấy lại. Vậy người mua sẽ phải làm gì khi có nhu cầu tiếp tục ở lại? Đối với trường hợp dự án nhà ở riêng lẻ sở hữu tư nhân, người mua hoặc sẽ phải trả thêm một khoản phí cho SLA để gia hạn hợp đồng thuê, hoặc họ sẽ cùng nhau bán cho một công ty phát triển BĐS với một số tiền nhất định.

Còn đối với các dự án BĐS do HDB phát triển, các phương án trên sẽ không được áp dụng.

Trường hợp đóng thêm tiền để gia hạn hợp đồng thuê

Thường người mua sẽ phải đóng thêm một khoản tiền khá lớn, có thể lên tới đơn vị hàng triệu dollar. Số tiền sẽ dựa trên thông tin từ đơn vị thẩm định giá, dựa trên các yếu tố như thời hạn ở còn lại, giá thị trường của BĐS tại thời điểm đó. Ví dụ như 1 căn hộ tư nhân với thời hạn thuê là 99 năm, thời hạn ở còn lại là 40 năm, chủ căn hộ có thể trả thêm 1 khoản tiền nhất định để gia hạn thời hạn thuê thêm 59 năm nữa cho kỳ hạn thuê mới 99 năm tiếp theo. Tuy nhiên, việc có được tiếp tục gia hạn hay không tuỳ thuộc vào SLA, SLA có thể ra quyết định không cho gia hạn hợp đồng thuê, ví dụ như vị trí của dự án đã nằm trong qui hoạch phát triển cho mục đích khác của chính phủ. Tuy nhiên, không phải toàn bộ người dân đều có khả năng trả một khoản tiền lớn như vậy để gia hạn hợp đồng thuê.

Trường hợp giao dịch toàn bộ 1 dự án nhà ở

Khác với trường hợp giao dịch BĐS cá nhân riêng lẻ, trường hợp này thì tất cả các chủ sở hữu của dự án đều cùng nhau ký HĐ bán với 1 bên mua duy nhất (bên mua sẽ thường là nhà phát triển BĐS, họ sẽ phá bỏ dự án và xây dự án mới). Khi tỉ lệ đồng thuận bán của các chủ sở hữu đạt từ 80-90% (tính theo tổng diện tích và theo tổng giá trị dự án) thì đủ điều kiện để tiến hành giao dịch toàn bộ 1 dự án. Với phương án bán toàn bộ dự án này, cư dân sẽ có cơ hội nhận được 1 khoản tiền bồi hoàn tốt dựa vào trạng thái của thị trường BĐS. Như vậy, họ sẽ có khả năng mua 1 căn nhà thay thế, hoặc sở hữu 99 năm, hoặc sở hữu lâu dài.

Một số dự án điển hình đã tiến hành theo phương thức này như:

Dự án Tampines Court: giá bán từng chủ sở hữu nhận được dao động trong khoảng S$1.71 tới S$1.75 triệu.

Dự án Amber Park: giá bán từng chủ sở hữu nhận được dao động trong khoảng S$4.3 tới S$8.3 triệu.

Dự án NOXH, và vai trò của HDB là gì ?

• Với mức giá BĐS cao ngất ngưởng tại Singapore, để sở hữu một căn hộ chung cư là không hề đơn giản. Vậy vai trò quan trọng của HDB như thế nào trong việc phát triển quỹ NOXH?

HDB được thành lập vào năm 1960, với mục đích giải quyết được tình trạng khủng hoảng về nhà ở. Tại thời điểm đó, rất nhiều người đã phải sống ở những khu ổ chuột mất vệ sinh và cực kỳ chật chội, chỉ có khoảng 9% người dân được sống trong các căn hộ của chính phủ. Chỉ trong vòng 10 năm kể từ ngày thành lập, HDB đã xây dựng được đủ số lượng căn hộ cho người dân Singapore và giải quyết được tình trạng khủng khoảng nhà ở. Các căn hộ do HDB phát triển, về bản chất chính là sự trợ cấp về nhà ở của chính phủ Singapore cho người dân.

Tính tới thời điểm hiện tại, HDB đã phát triển được hơn 1 triệu căn hộ, là nơi ở cho hơn 80% dân số Singapore. Trong quá trình cung cấp căn hộ cho người dân, chính phủ Singapore cũng đặc biệt lưu ý tới yếu tố đảm bảo sự gắn kết xã hội và kết hợp chủng tộc tốt giữa các cộng đồng dân tộc khác nhau (theo chính sác hoà nhập dân tộc), khi qui định tỉ lệ nhất định nhà ở cho các thường trú nhân (permanent resident, mà chúng ta thường gọi nôm na là thẻ xanh) trong một dự án nhà ở.

Đối với việc định giá bán căn hộ, HDB luôn luôn tính toán để sao cho mức giá nằm trong tầm chi trả của đại đa số người dân. Với chính sách giá này, người mua chỉ cần bỏ ra ít hơn ¼ tổng thu nhập của toàn bộ gia đình để trả cho khoản thế chấp căn hộ. Ngoài việc đảm bảo mức giá nằm trong tầm với của đại đa số người dân, HDB khuyến khích người dân thận trọng trong chi tiêu và lập kế hoạch tài chính tốt cho tương lai. Trong chứng nhận đủ điều kiện mua NOXH, HDB sẽ xem xét độ tuổi, thu nhập, các cam kết về tài chính để tính toán khả năng đủ điều kiện vay tối đa, số tiền trả góp hàng tháng để đảm bảo rằng họ không bị quá áp lực về tài chính.

Các đối tượng đáp ứng điều kiện mua NOXH do HDB phát triển

Các tiêu chí chung để đánh giá đối tượng mua nhà phù hợp như sau:

1. Tiêu chí về quốc tịch: gia đình phải có ít nhất 1 người có quốc tịch Singapore, thêm 1 người nữa có quốc tịch Singapore hoặc thường trú nhân.

2. Tiêu chí độ tuổi: ít nhất 21 tuổi (goá bụa hoặc mồ côi), hoặc ít nhất 35 tuổi (chưa kết hôn hoặc đã ly hôn)

3. Tiêu chí về mức thu nhập trần: thu nhập nằm trong mức trần của căn hộ dự định mua.

4. Tiêu chí về sở hữu tài sản: Không sở hữu bất cứ 1 tài sản nào trong hoặc ngoài nước, và không bán bất cứ 1 tài sản nào trong vòng 30 tháng. Trước đó chưa hề mua 1 căn hộ nào từ HDB theo chính sách tương tự.

Tuy nhiên, đối với trường hợp người mua căn hộ đã được bán lại, thì không bị ràng buộc bởi tiêu chí sở hữu tài sản và mức thu nhập trần qui định.

Ngoài ra, người mua cũng cần phải đáp ứng các tiêu chí kèm theo như:

- Tiêu chí về gia đình

- Tiêu chí về người hôn phối

- Tiêu chí về tình trạng mồ côi

- Tiêu chí về tình trạng độc thân

- Tiêu chí về người hôn phối không phải là công dân Singapore

- Tiêu chí về người độc thân muốn ở cùng nhau

Nhìn chung, chính phủ Singapore có bộ tiêu chí đánh giá rất khắt khe điều kiện phù hợp để mua NOXH, để đảm bảo nhà được bán cho đúng đối tượng theo các tiêu chí phù hợp và ưu tiên.

Tiêu chí về mức trần thu nhập của hộ gia đình

-  Căn 4 PN: SG$14,000

-  Căn 3 PN: SG$7,000 hoặc SG$14,000 tuỳ từng dự án

-  Căn 2 PN: SG$7,000 cho thời hạn thuê 99 năm, hoặc SG$14,000 cho thời hạn thuê ngắn (15-45 năm)

Nếu mua căn hộ cho cùng một lúc 3 thế hệ ở cùng, mức tính trần thu nhập sẽ khác.

Nếu là thường trú nhân, thì bạn chỉ có thể mua căn hộ được bán lại chứ không đủ điều kiện mua trực tiếp từ chính phủ.

Mức giá trung bình của căn hộ do HBD phát triển

Với mức giá được chính phủ hỗ trợ, giá trung bình cho 1 căn hộ dạng NOXH là tương đối tốt. Trung bình 1 căn hộ NOXH thấp hơn giá 1 căn hộ thường là 70%.

Mức giá trung bình căn hộ NOXH: SG$532,000 cho diện tích trung bình là 100m2, trong khi đó mức giá trung bình cho 1 căn hộ thông thường với cùng diện tích là SG$1,780,000.

Diện tích nhà NOXH cũng khá đa dạng, từ 2 PN cho đến 5PN để đáp ứng nhu cầu sử dụng đa dạng của các hộ gia đình.

Như vậy có thể thấy rằng, vai trò của chính phủ Singapore trong việc hỗ trợ giá cho NOXH là cực kỳ quan trọng.

Lãi suất cho vay để mua NOXH

• Hiện tại lãi suất cho vay cầm cố để mua NOXH của HDB là 2.6% / năm. Chính sách lãi suất vay này có thể nói là khá dễ chịu đối với đại đa số người dân.

Chất lượng của các dự án NOXH ra sao?

• Tiêu chí phát triển NOXH của HDB đó là cung cấp căn hộ giá cả phải chăng, phù hợp với đại đa số người dân với một chất lượng tốt. NOXH giá thấp không có nghĩa là chất lượng nhà thấp. Singapore luôn hướng tới mục tiêu tạo sự sống động của cộng đồng dân cư. Tất cả các dự án NOXH đều có các tiện ích đầy đủ, cảnh quan đẹp đáp ứng nhu cầu ở cho cư dân.

Còn chính sách phát triển NOXH ở VN ra sao, liệu trong tương lai chính phủ đã thể hiện đúng vai trò trong việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp hay không, và thực sự NOXH có đến được đúng tay người có nhu cầu thực sự và có bộ tiêu chí để đánh giá thật chuẩn xác đối tượng hay không? Xin mời các chuyên gia bình luận.

Tinh thần CMT8 và Quốc khánh 2/9 bất diệt

Tony_buổi_chiều

(Theo Tony Hieu)

Minh Le

Mô hình Nhà ở xã hội Singapore khá đặc biệt, được cả thế giới quan tâm.

Hơn 70% người dân đảo quốc này sống trong những căn hộ HDB (Ủy ban phát triển nhà ở ), được nhà nước hỗ trợ phát triển, quản lý và bảo trì.

Anh Chị thành viên, đặc biệt những người từng sống, làm việc, học tập tại Singapore, chia sẻ thêm thông tin giúp.

Xin cảm ơn.

Ikebu Tokade

Nộp đơn mua, xếp hàng, không boc thăm, giá bằng nửa thì trường, có trả góp, tiêu chuẩn co bản, gần đây đều được lắp thêm thang máy phía ngoài phuc vụ người già doi với nha HDB cũ.

Yên Vũ Index

Thôi. Nhà nước cứ ủi trắng, xây mới đi.

Làm đường to ra. Nhà nào được đền bù đất thì cấp căn biệt thự, còn không thì cứ ở chung cư hết. Vậy ai cũng hài lòng.

Nguyen Si Thi

“Biết rồi, khổ lắm, nói mãi” - Vũ Trọng Phụng